Ведение кадастра в странах с немецкой системой

⇐ ПредыдущаяСтр 10 из 12Следующая ⇒

Отличительная особенность кадастра в странах с немецкой системой – детально проработанные процедуры, высокая точность определения границ землевладений, гарантии положения границ и зарегистрированных прав. реестр собственности поддерживается картографическими данными, которые являются частью реестра и имеют, в связи с этим, юридическую силу, предусмотренную законом.

5.3.1 Кадастр в Германии

Немецкая система управления недвижимостью отличается детально обработанными процедурами, высокой точностью определения границ землевладений, гарантиями положения границ, гарантиями зарегистрированных прав и т.п.

Кадастровая, геодезическая и картографическая системы были создана в Германии в начале XIX века в связи с новой системой налогообложения недвижимости. Поэтому было необходимо определить границы и зарегистрировать частную и общественную собственность, что и стало задачей Кадастровой Службы, основанной в первых двух декадах XIX века.

Очень важным для регистрации земель и кадастра было принятие в 1900 году Германией Гражданского Кодекса «Burgerliches Gesetzbuch», который составляет основу для регистрации прав на недвижимое имущество.

В то же время в самой Германии организационно единой системы на уровне государства нет в силу федеративного устройства страны. Но, во всех землях работы выполняются по общим правилам и в единых стандартах. Основное отличие состоит в решении организационных вопросов. Так, в разных землях организации, которые ведут кадастровые системы, подчинены разным министерствам: Министерству финансов, Министерству юстиции, Министерству внутренних дел.

Например, в федеральной земле Гессен земельные дела ведет Министерство экономики, транспорта и развития территории в г. Висбаден. В его ведении находится Геодезическое управление земли Гессен, которое руководит деятельностью учреждений геодезии и топографической съемки на всей территории федеральной земли, а также контролирует и организует деятельность 26 главных управлений по региональному развитию, кадастру и землеустройству.

Законодательной основой для ведения кадастра является Закон земли Гессен «О кадастре недвижимости и геодезической съемке» от 2 октября 1992 г. Он определяет пути создания и ведения земельного кадастра и задачи геодезической съемки.

В федеральной земле Саксония вопросы земельного кадастра находятся в ведении Министерства внутренних дел и Земельного геодезического управления, которые контролируют деятельность 18 государственных учреждений геодезии и землеустройства, а также городских учреждений геодезии, государственных лицензированных землемеров.

В Германии система состоит из двух частей: поземельной книги и кадастра, которые тесно взаимосвязаны. Понятие «земельный участок» согласно немецкому праву объединяет два признака: «ограниченная часть земной поверхности» и «регистрационная запись в поземельной книге».

Поземельная книга в Германии предназначена:

- для определения и установления прав на отдельные земельные участки;

- для предоставления установленных законом гарантий прав собственности;

- для регистрации обременении собственности (земельных участков).

В поземельной книге регистрируются все права на земельный участок. Для каждого из этих прав заводится отдельный лист поземельной книги.

В соответствии с немецкими законами внесение записи в поземельную книгу является необходимым условием любого приобретения прав на земельный участок или других конституционных прав, приравненных к ним.

Земельные участки в Германии подлежат обязательной регистрации, кроме тех, которые находятся в государственной собственности Федеративной Республики Германия, собственности федеральных земель, коммун, церковных общин, монастырей и общественных путей железнодорожного сообщения.

Территориально-организационной единицей в поземельной книге является часть сельской общины или часть города (район), а уполномоченным учреждением по ведению поземельной книги — Поземельное управление при участковом суде, представляющем собой суд низшей инстанции в Германии.

Регистрация всех прав собственности в поземельной книге служит укреплению правовой надежности в правовых, экономических отношениях и в области управления (например планирование, налоги).

Кадастр недвижимости содержит полную информацию о недвижимости на всей территории: геометрическую (геодезическую) и семантическую информацию о земельных участках и зданиях.

Кадастр недвижимости состоит из трех частей: книги кадастра недвижимости (описательной части), кадастровой карты (графического отображения земельных участков) и результатов геодезических вычислений.

Книга кадастра недвижимости содержит сведения:

- о расположении участков;

- землевладельцах;

- местоположении недвижимости;

- площади земельного участка;

- виде землепользования;

- стоимости земель;

- специальной информации.

Кадастровая карта состоит:

- из точечных объектов;

- линейных объектов;

- площадных объектов;

- надписей.

Результаты геодезических вычислений состоят из:

- из протоколов измерительных работ;

- протоколов расчетов.

Кадастр недвижимости является базисной информационной системой, связанной с земельным участком, позволяющей:

1. Вести общественный реестр земельных участков для юридических отношений (в виде поземельной книги);

2. Подтверждать результаты качества землепользования и данные о реальном землепользовании застроенных территорий;

3. Определять координаты тригонометрических и высотных пунктов;

4. Предоставлять данные финансовому управлению для налогообложения;

5. Формировать картографические данные для целей градостроительства, экологии, природоохранной деятельности;

6. Формировать справки и документы для выдачи правообладателям объектов недвижимости, например, планы расположения объектов недвижимости, данные о границах земельных участков.

Кадастр недвижимости в Германии ведется в цифровом виде с начала 70-х годов XX в.

В земле Нижняя Саксония ведение книги кадастра недвижимости автоматизировано с 1984 г., цифровая карта кадастра недвижимости почти полностью готова. Автоматизированная книга и карта кадастра недвижимости связаны между собой посредством номера и координат участка.

Поземельная книга и кадастр недвижимости в Германии из-за исторически сложившегося различного их назначения (гарантия собственности на землю и основа для земельного налогообложения) возникли отдельно, и только после появления Устава поземельной книги между этими двумя реестрами определилась связь.

В последние годы происходит объединение земельного кадастра и поземельной книги в одну базу данных. Оно осуществляется в несколько этапов.

Первый этап – обмен данными электронным путем (при условии, что поземельная книга и кадастр недвижимости ведутся в электронной форме).

Второй этап – техническая интеграция с помощью единой базы данных. При этом разделение организационных функций между Управлением земельного кадастра и Поземельным управлением остается. Поземельное управление ведет разделы I—III Поземельной книги, а Управление земельного кадастра составляет перечень информации.

Третий этап – полная интеграция под руководством одного (нового) учреждения.

5.3.2 Кадастр в Швейцарии

В начале XIX века под влиянием Наполеона кадастры были созданы во многих из 26 округов, в основном в целях налогообложения. С принятием Федеральной Конституции в 1847 году, появилась необходимость создания правового кадастра для закрепления прав собственности на землю и осуществления сделок с землей.

Гражданское право с 1912 года составляет основу " Федеральной системы регистрации земли", что регулировалось " Инструкцией по закреплению межевых знаков на местности и кадастровой съемке" (1919 г.) и " Постановлением о земельном кадастре" (1910 г.). Некоторые принципы, определенные кадастровой системой начала 1900-х, актуальны и сегодня:

- регистр земель состоит из пяти основных частей и основывается на кадастровой карте;

- кадастровый план должен быть основан на данных кадастровой съемки;

- в зависимости от политической и административной структуры страны действующий контроль за кадастровой съемкой и регистрацией земли осуществляется по округам;

- наличие органа контроля и субсидирования округов;

- проведение кадастровых съемок может осуществляться путем подписания договора с геодезистами частного сектора;

- для проведения кадастровой съемки геодезисты должны получить федеральную лицензию.

В 1993 г. обновилась система кадастровой съемки, существовавшая с 1919 года, информация стала предоставляться в цифровом формате. Благодаря универсальности данных в цифровой форме, назначение данных кадастровой съемки было расширено от непосредственного использования для регистрации земли до использования в земельно-информационных системах любого вида. Создание системы языка описания независимых данных INTERLIS было одним из важнейших элементов в этой концепции.

Данные кадастровой съемки были структурированы в восьми информационных слоях, преимущество которых заключалось в том, что они могли быть получены независимо друг от друга, что само по себе является необходимым условием для вновь вводимых систем торгов в проекты съемки.

Институциональная основа ведения кадастра:

1. Государственные организации

Организации, участвующие в системе кадастра, находятся на различных административных уровнях – федеральном и окружном и имеют различные задачи и функции. На федеральном уровне существует около 15 сотрудников, которые работают для кадастровой съемки, в то время как, на окружном уровне их около 300 и около 3000 на муниципальном уровне – большинство из которых работает в частных геодезических фирмах.

Что касается регистрации земли, правила создания отделений и зон, назначение и оплата труда регистраторов земли лежит в компетенции округов. Конфедерация контролирует округи через " Федеральное бюро регистрации земли и земельных прав", в котором работает около пяти сотрудников. Некоторые из небольших округов обслуживают единую окружную службу земельного кадастра, а в 18 округах есть офисы на один или несколько районов, или даже на муниципалитет, в результате чего в общей сложности создано около 350 окружных и региональных отделений регистрации земли.

2. Участие частного сектора

Частный сектор выполняет 80-90 % общего объема работ по кадастровой съемке. Участие частного сектора является нормальной практикой с момента создания кадастровой системы в начале 1900-х и его польза была доказана в течение последних десятилетий, что еще больше было подтверждено в течение последних нескольких лет общей тенденцией нового государственного управления, требующей повышенной осведомленности и гибких рыночных норм.

Частный сектор получает заказы через тендер для сбора данных, их модернизации и обновления. Существует давно созданная и принята система, через которую частный сектор получает полномочия работы с данными обновления и технического обслуживания. Таким образом, частные геодезисты действуют как государственные агенты, обеспечивая децентрализованное обслуживание узкого круга клиентов. С появлением цифровых данных, округи и муниципалитеты вводят в действие свои земельные информационные системы и частные геодезические фирмы, что подтверждается или договором, или консалтингом.

Учитывая многие технологические разработки в течение последних нескольких лет, участие частного сектора оказалось очень полезным для развития всей системы кадастра. Из-за рыночной ситуации частный сектор вынужден адаптировать процессы и технологии, применять новые возможности, приложения и методы, которые помогли бы улучшить системы. Инновационный потенциал этого государственно-частного сотрудничества принес пользу всей кадастровой системе.

3. Профессиональные организации или ассоциации

Большинство кадастровых геодезистов являются членами " Швейцарской ассоциации геодезии и сельскохозяйственного проектирования " (Schweizer Verein fоr Vermessung und Kulturtechnik, SVVK), в котором состоят около 830 специалистов. SVVK является членом FIG и стремится к улучшению профессиональных интересов. Частный сектор кадастровых геодезистов имеет свой отдел в SVVK - " Швейцарская ассоциация кадастровой съемки" (Ingenieur-Geometer Schweiz, IGS), представляющая интересы частного сектора.

Окружные фирмы по кадастровой съемке сотрудничают друг с другом и собираются не реже одного раза в год на " Конференции окружных агентств кадастровой съемки " (Konferenz der Kantonalen Vermessungsдmter, KKVA), где обсуждают структурные и стратегические вопросы с Федеральным управлением кадастровой съемки (V + D).

4. Лицензирование

С введением системы регистрации земли в 1910 г. государством было введено регулирование лицензирования кадастровых геодезистов. Только геодезисты, получившие лицензию, могут проводить кадастровую съемку. Практические экзамены проводятся под руководством Федерального управления кадастровой съемки (V + D). Первый экзамен был проведен в 1913 году и ежегодно 10-15 кандидатов проходят лицензирование.

Лицензированный геодезист может проводить кадастровую съемку в любом из 26 округов. Хотя они в основном работают в частном секторе, но они являются государственными агентами, что подтверждается положениями и договорами.

5. Образование

Образование в области геодезии можно получить в Федеральном технологическом институте (ETH), отделения которого расположены в Цюрихе и в Лозанне. Обе программы являются эквивалентными магистерской, где больше внимания уделяется сельскохозяйственному и экологическому планированию с факультативными курсами геоинформатики. Направленность к экологическому планированию является актуальной для геоинформатики в течение последних нескольких лет. Около 50-60 специалистов выпускается по данному направлению каждый год.

Кадастровые системы:

1. Цель кадастровой системы

С 1912 г. по 1993 г., кадастровая система имела исключительно юридические цели, и в основном была предназначена для закрепления прав собственности на землю. Данные кадастровых съемок всегда широко использовались в качестве основы для сопоставления карт, многих видов муниципального планирования и в управленческих целях.

С 1993 г. в дополнение к юридической цели, данные кадастровых съемок (в цифровом виде) стали также основой для любых земельно-информационных систем.

2. Типы кадастровых систем

Существует единая кадастровая система, которая по определению земельных участков охватывает всю территорию. Каждый кусок земли является земельным участком с назначенным владельцем. Дороги или общественные места могут быть, например, в собственности муниципальных образований, кантонов (округов) или федеральных организаций. Частные компании или кооперации также могут быть владельцами земельных участков.

3. Кадастровая концепция

Каждый " земельный участок" связан только с одним правом собственности, зарегистрированном в земельном кадастре. Каждый земельный участок имеет уникальный идентификационный номер, который является базовым для всех ссылок соответствующей информации. Здания по определению являются составной частью земельного участка и по умолчанию не могут пересекать границ других земельных участков. В случае, если здание перекрывает границу земельного участка, то границы должны быть исправлены или соответственно два земельных участка необходимо объединить. Земельные участки могут быть проданы только как целостный объект. Если будет продана только часть земельного участка, то он должен пройти через процесс подразделения путем создания нового участка, где новая граница устанавливается определенным заранее кадастровым процессом обследования.

4. Содержание кадастровой системы

Кадастровая система состоит из двух основных элементов " регистрации земли" и " кадастровой съемки". Содержание кадастровой съемки определяется данными модели с восьмью информационными слоями

Содержанием земельного кадастра в основном является регистрация прав, таких как:

- недвижимость (земельные участки, в том числе здания на них);

- сервитуты;

- кондоминиумы.

Кадастровая карта:

" Цифровая" кадастровая карта состоит из восьми информационных слоев. По определению, два слоя " почвенно-растительного покрова" и " собственности" охватывает полностью всю территорию, т.е. без наложений и без пробелов, в то время как другие слои имеют различные структурные определения. Здания являются частью " почвенно-растительного покрова".

Каждый из восьми информационных слоев является объектно-ориентированным и определяется диаграммой отношения-связи, которой является модель данных, а также основа для перевода данных, совместимых с INTERLIS.

Точность проведения кадастровой съемки и степень детализации полученных данных определяются пятью различными уровнями в соответствии с экономической ценностью территории: территорией городского центра, территорией поселения, интенсивно используемыми сельскохозяйственными землями, широко используемыми землями сельского хозяйства, территориями горных районов.

Данные кадастровых съемок базируются на национальной системе контроля и образуют трехуровневую иерархию. Как и большинство географических данных в Швейцарии, данные кадастровых съемок основываются на конкретной геодезической системе координат (проекция Меркатора), которая находится в процессе адаптирования к современным требованиям GPS.

⇐ Предыдущая 3 4 5 6 7 8 91011 12 Следующая ⇒