В чем экономическая сущность затратного подхода к оценке стоимости недвижимости?

В чем экономическая сущность затратного подхода к оценке стоимости недвижимости?

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности Этапы затратного подхода (см. рис.3.3): - Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): · физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; · функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.- Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

5. Как проводится анализ рынка объекта недвижимости и каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в сравнительном подходе к оценке?

ФСО-7, п.11. «Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности».

Анализ рынка в сравнительном подходе применяется для выявления объектов аналогов

6.Методы оценки, основанные на корректировке цен объектов-аналогов. Требования к качеству и количеству аналогов. Проверка однородности аналогов. Понятие брекетинга. Последовательность корректировок. Согласование скорректированных цен аналогов.

Метод прямого срав-нения цен (МПСЦ) сколичественно обос-нованными, компен-сационными коррек-тировками 2 Метод направленных экспертных корректировок цен (МНЭК

3 Метод валового рентного множителя (МВРМ) ыбор объектов-аналогов для реализации методов сравнительного подхода следует производить с учетом из «близости» объекту оценки, с учетом требования «брекетинга» и однородности ценообразования на эти объекты и объект оценки. Следует соблюдать принцип однородности цен аналогов. Близость выбранных аналогов объекту оценки определяется как логически (близость основных ЦОФ и единообразность ценообразования на сегменте рынка), так и путем расчета статистических показателей однородности (коэффициенты вариации и осцилляции, относительное отклонение и др.). Количество аналогов в МПСП и МНЭК должно как минимум на единицу превышать количество различий между ними и объектом оценки. В МММС требование по количеству аналогов увеличивается вдвое. Если в выборку однородных объектов включены цены сделок, корректировка на торг не требуется. Данные по ценам можно обрабатывать сразу. Если в выборке цены предложений - сначала нужно привести цены объектов-аналогов

к ценам сделок, т.е. скорректировать на уторговывание. Однородность цен аналогов на единицу сравнения как признак принадлежности к одному сегменту рынка может определяться по некоторым расчетным показателям:  коэффициент вариации цен не должен превышать 33%;  максимальное значение цены не должно превышать минимальное больше, чем в 1, 5 раза;  коэффициент осцилляции не должен быть более 40%. Хорошо, если цены аналогов на единицу изменения соответствуют указанным статистическим значениям показателей разброса. Но это не надо воспринимать «догматически», эти показатели следует воспринимать как желаемые, справочные. Главное – аналоги должны быть с одного сегмента рынка! И еще одно не формализованное, о очень важное требование – требования «брекетинга», «заключения в скобки» аналогов по основным ценообразующим факторам. Например, один из важных ЦОФ – общая площадь объекта недвижимости. Так вот очень желательно (для американских оценщиков – обязательно! ) чтобы в выборке присутствовали аналоги и с большей, чем у объекта оценки, и с меньшей площадями. Брекетинг - «…процесс, в котором оценщик определяет вероятный диапазон стоимости недвижимости, применяя методы сравнительного анализа к таким данным, как группа продаж. Множество сопоставимых продаж может быть разделено на три группы - выше (лучше) объекта оценки, подобные объекту оценки и ниже (хуже) объекта оценки. Цена, отраженная продажами, требующими нис-ходящих (понижающих) корректировок и продажами, которые требуют восходящих (повышающих) корректировок, конкретизируют вероятный диапазон стоимости объекта оценки и идентифицируют диапазон стоимости (то есть, «брекет»), в котором будет находится итоговое мнение о стоимости» 1.Желательно, чтобы брекетинг соблюдался по всем 2 ценообразующим факторам. Оценщик должен описать отступления от этого правила…

7. В чем экономическое содержание сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости? Какие методы включает в себя сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения. ) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

Метод капитализации

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Действия метода:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

• определение величины соответствующего коэффициента капи тализации земельной ренты;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = рентный доход/коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации равен доходу, деленному на цену продажи по аналогичным земельным участкам. Необходимо рассчиты вать среднее (средневзвешенное) значение по нескольким продажам для получения достоверных значений ставки капитализации.

Ставка капитализации включает следующие составные части:

• безрисковую ставку

• региональный риск, т.е. риск вложения денежных средств в не движимость, находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением.

• риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости изза недостаточ ной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка.

Четвертый подход основан на методе рыночной выжимки, или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных фи нансовых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков.

Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состоя ния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Для описания регрессионной зависимости стоимости (цены) от влияющих ценообразующих факторов чаще всего на практике используют линейную илистепенную функцию. Использование линейных моделей теоретически обосновано гораздо лучше, она боле понятна и результаты легко интерпретируются вэкономическом смысле.

В случае многофакторной корреляции, когда рассматривается зависимость стоимости (цены) от нескольких отобранных ценообразующих факторов x 1, x 2,..., x i, используют множественные регрессионные уравнения вида y=a 0 +a 1 × x 1 +a 2 × x 2 +...+ a m × x m или y=a 0 × x 1 a1 × x 2 a2... × x m am.Степенная функция зачастую более универсальна, так как аппроксимируетнелинейные связи, каковыми и являются большинство исследуемых зависимо-стей на рынке. Она предпочтительна еще и тем, что ее показатели степени a 1, a 2,..., a m могут быть применены также при оценке объектов методом прямого срав-нения цен при установлении так называемых коэффициентов торможения дляотдельных ценообразующих факторов.1 Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.В. О требованиях к числу сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом Средства MS Excel позволяют рассчитать параметры peгpecсионной мо-дели достаточно просто. Кроме того, можно получить такие статистические характеристики, как коэффициент детерминации, критерий Фишера и др. Эти характеристики помогают выбрать адекватную форму модели и обосновать ее надежность.В MS Excel для построения параметров регрессионной модели используются следующие инструменты функция ЛИНЕЙН() линейной регрессии инструмент анализа «Регрессия» из «пакета анализа» Excel;  функция ЛГРФПРИБЛ() экспоненциальной зависимости.Для расчета в методах сравнения цен с количественными или качественными корректировками обычно строится таблица, в которой в строках помещаются различные ценообразующие факторы и соответствующие корректировки, а в столбцах - данные по объекту оценки и объектам-аналогам. В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» (МИО РФ №568-р) на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

Затратный для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина при-были предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок

В чем экономическая сущность затратного подхода к оценке стоимости недвижимости?

12 3 Следующая ⇒