Доходный подход к оценке недвижимости

ФСО №1 п.13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков более универсальный, применяется, если ожидаются нестабильные денежные потоки, например, когда объект требует значительного ремонта, реконструкции, не завершен строительством, не выведен на рынок, подлежит сносу и т.д.

Метод капитализации используется, если ожидаются стабильные денежные потоки или стабильные темпы прироста денежных потоков, например. когда объект готов к эксплуатации и имеет оптимальные рыночные параметры.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R,

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Этапы доходного подхода: 1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки. 2. Расчет действительного валового дохода. 3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т.е. путем капитализации дохода.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- прямой капитализации доходов;

- дисконт рованных денежных потоков;

- метод валовой ренты.

Классификация видов стоимости

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость

Цена объекта недвижимости — это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи. Поскольку цена в любой реальной и предполагаемой сделке свя­зана со стоимостью объекта недвижимости, часто эти термины используют как синонимы.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта раз­ница, именуемая поправкой на сделку, зависит от ряда причин, например нали­чия аналогов или стабильности рынка.

Стоимость — это денежный эквивалент собственности. Рыночная стоимость объекта недвижимости — это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом торга и может как повышаться, так и понижаться.

Понятие стоимости объекта недвижимости рассматривается с различных позиций. Существуют следующие виды стоимости:

Потребительская стоимость (стоимость при существующем использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять его на рынок.

Восстановительная стоимость определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и ма­териалы, даже качество строительно-монтажных работ; аналогично воспроиз­водятся моральный износ и недостатки архитектурных решений оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строи­тельство объекта недвижимости, полезность которого эквивалентна полезности оцениваемого объекта, но построенного в новом архитектурном стиле с использо­ванием современных проектных нормативов, прогрессивных материалов и кон­струкций, а также современного оборудования.

Инвестиционная стоимость — цена объекта недвижимости, определяемая ис­ходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных це­лях. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвесто­ром доходов и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе вос­становительной стоимости либо стоимости замещения объекта, который подвер­жен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Ликвидационная стоимость определяется в случае, если объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока службы аналогичных объектов и представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при его ликвидации или принудительной продаже.

Утилизационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при полной ликвидации последнего.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости — фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования. Остаточная стоимость объекта недвижимости — стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании — ры­ночная стоимость объекта недвижимости, которая исчисляется исходя из его су­ществующих характеристик с целью последующей продажи с сохранением функ­ций.

Залоговая стоимость — стоимость для целей обеспечения кредита. Стоимость специализированных объектов недвижимости — стоимость объек­тов, которые в силу своих специфических особенностей не могут быть проданы на рынке.

Стоимость права аренды объекта недвижимости (арендная плата) — единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом. Цена объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов.

 

⇐ Предыдущая123Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. G. Доходный метод оценки, определяющий сумму дисконтированного денежного потока
2. H) доходный метод оценки, определяющий сумму дисконтированного денежного потока
3. II. Девиантологический или релятивно-конвенциональный подход (Я.И. Гилинский)
4. PSI/шкала PORT широко используется при оценке риска летального исхода у пациентов с ВП в странах Северной Америки.
5. Антропологический подход в исслед соц структур
6. Афины подходят вплотную к победе, 428–424 гг
7. Б12/5. Применение метода остатка при оценке недвижимости, приносящей доход
8. Б4/5. Обоснование выбора применяемых подходов и методов к оценке недвижимости, критерии выбора. Согласование результатов и утверждение оценки стоимости.
9. Безопасность: концептуальные подходы
10. Богословско-теологический и научный подходы к вопросу генезиса религии
11. В качестве теплоносителя подходят тосолы любой марки, а также самая обычная вода.
12. В чем же особенность подхода тибетской медицины к своему объекту - к человеку?