Б4/5. Обоснование выбора применяемых подходов и методов к оценке недвижимости, критерии выбора. Согласование результатов и утверждение оценки стоимости.

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 15Следующая ⇒

Нед-ть обладает существенной стоимостью. Совершение сделок и при др. моментах требуется определение стоимости, которая находится в процессе оценки.

Определение оценочной ст-ти нед-ти - эк-ая оценка, рузультатом которой яв-ся денежный эквивалент.

Требования, предъявляемые к оценке: 1) полнота учета факторов и параметров. От полноты учета факторов будет зависеть точность полученных результатов; 2) адекватность или соответствие учета существующих факторов. Используются методы статистического анализа, математического моделирования; 3) Прозрачность методов оценки и наглядность результатов. Результаты и методы расчетов должны быть легко воспринимаемы и легкопроверяемые; 4) внутренняя непротиворечивость факторов. Должны быть обоснованы обратные функциональные связи факторов и ценовых параметров; 5) оценка должна отражать функциональное использование нед-ти, но при этом должна учитывать наилучшее и наиб. эффективное использование.

Используется 3 осн. подхода к оценке:

1. Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за кот. он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Опр-ние ст-ти базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Рыночный подход (в основе лежат принципы: спроса и предложения, замещения, вклада). С помощью данного метода по средствам анализа рыночных цен, продаж, анал. объектов моделируется рын. ст-ть оц. объекта нед-ти. Ср=Ци±∑ Ки, где Ср - рын. ст-ть, Ци-цена продажи итого аналогичного объекта, Ки-величина поправки. Метод применяется, когда имеются данные о недавних продажах аналогичных объектах.

2. Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, кот. оц. объект нед-ти принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае ст-ть объекта опр-ся его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые нед-тью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную ст-ть.

В основе лежат принципы замещения и ожидания. В доходном подходе выделяются 2 метода: А) прямая капитализация дохода (усл.: стабильный ежегодный доход от об.) Б) дисконтирование ден. Потоков. Метод прямой капитализации: ст-ть нед-ти = ЧОД/ставку капитализации (R), дисконтирование ден.потоков: PV = ∑ NOIn/(1+i)ⁿ + FVв/(1+i)^m

3. Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за нед-ть больше той суммы, в кот. ему обойдется приобретение аналогичного зем. участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Затратный подход (основан на расчёте затрат на восстановление (замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учётом всех видов износа. В основе подхода лежит принцип замещения: V=V_L + (Vвост.-D) где V - ст-ть объекта; V_L- ст-ть зем. участка; Vвост. - ст-ть восстановления здания; D - накопленный износ.

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида ст-ти, характеристик объекта оценки, инфы по объекту оценки и аналогичным объектам нед-ти и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода.

Согласование - это не механическое усреднение результатов, полученных при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений.

В процессе согласования оценщик: 1) проверяет возможность использования принципов оценки; 2) проверяет полноту и достоверность первичной информации; 3) анализирует различные суммы стоимости нед-ти, полученные в результате применения 3 подходов; 4) ранжирует значимость оценок, полученных разными методами, в зависимости от условий применения методов и конкретного объекта.

Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной ден. величины либо диапазона наиболее вероятных значений ст-ти, представленного min и max значением.

Б5/1. Понятие, цели, задачи предпринимательской деятельности. Права, обязанности и ответственность предпринимателей.

ПД в соотв. со ст. 2 ГК РФ - самостоятельная, осуществляемая на свой риск деят-ть, направленная на систематическое получение прибыли от пользования им-ом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в качестве ИП в установленном законом порядке.

В качестве основных целей ПД могут выступать:

получение прибыли от вложенного в тот или иной объект предпринимательства капитала, финансовых, ресурсных и материальных средств;

удовлетворение спроса общества на конкретные потребности его членов или страны, региона.

Для достижения целей определяются и решаются конкретные задачи ПД в рамках текущей или перспективной политики пп. Политика орг-ции определяет направление и методы осуществления ПД, ее стиль, кот. обеспечивают эффективное поведение орг-ции в сложившихся или меняющихся условиях окр. среды.

Задачи ПД и их решение, способствующие достижению поставленных целей, можно разделить на два направления. Первое направление - это комплекс задач, решение кот. обеспечивает успех инновационной деят-ти предпринимателя, второе направление - это комплекс задач, решение кот. формирует эффективность процесса производства или посреднической деят-ти, кот. осуществлялись или же только стали осуществляться.

Права предпринимателей: 1) организовывать собственное дело в наиболее подходящей для него организационно-правовой форме; 2) приобретать или брать в аренду им-во, необходимое для осуществления ПД; 3) планировать свою работу, составлять подробный бизнес-план своей деят-ти; 4) заключать договоры с поставщиками и др. физ./юр. лицами для осущ. своей деят-ти; 5) осуществлять найм и увольнение сотрудников; 6) устанавливать размеры мат. поощрения сотрудников; 7) брать кредит для развития своей деят-ти; 8) реализовывать внешнеторговую или внешнеэкономическую деят-ть.

Обязанности предпринимателей: 1) производить продукцию, выполнять работы, оказывать услуги в соотв. с уст. стандартами; 2) выплачивать налоги; 3) в установленные сроки предоставлять в налоговый орган декларацию о доходах и др. док-ты и сведения, необходимые для исчисления и уплаты налогов и прочих обязательных платежей; 4) осуществлять бух. учет; 5) организовывать необходимые санитарно-гигиенические и безопасные условия труда для своих сотрудников; 6) осуществлять учёт доходов и расходов, затрат на произ-во и реал. продукции; 7) в полном объёме и в установленные сроки предоставлять в гос. органы стат. отчетность о результатах хоз.-фин. деят-сти; 8) не устанавливать на свою продукцию монопольно высокие или монопольно низкие цены; 9) не допускать недостоверной, неэтичной или заведомо ложной рекламы; 10) в ходе своей деят-ти не причинять вреда окр. среде, жизни и здоровью населения.

Предпринимательская ответственность - обязанность предпринимателей по выполнению опр. действий, направленных на устранение невыполненных обязательств, нарушенных прав клиентов, работников, гос-ва или др. фирм.

Виды предпринимательской ответственности: Юридическая. Она может быть административной (штрафом); уголовной, гражданско-правовой (уплата неустойки, арест им-ва, возмещение убытков).

Ответственность виновной стороны. Она может быть:

- солидарная - кредитор имеет полное право требовать выполнения обязательств от всех должников вместе, или любого из них полностью всего долга или его части. Необходимо учитывать, что если один должник возьмёт на себя ответственность, то это освобождает остальных от исполнения обязательств;

- субсидиарная - доп. ответственность сторон, кот. вместе с должником несут ответственность перед кредиторами за ненадлежащие исполнение обязательства;

- смешанная - возникает при невыполнении обязательства по вине обеих сторон.

Дисциплинарная. Она может быть в форме замечания; выговора; увольнения.

⇐ Предыдущая 1 234 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒