Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология
Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии


Первый способ - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ).



Первый способ - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ).

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме (далее также - МКД), количество квартир в котором составляет не более 30 (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недостатки этого способа управления:

1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Второй способ - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Товарищество собственников жилья (далее также - ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

Обратите внимание: с 1 сентября 2014 г. ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица - товарищество собственников недвижимости (далее также - ТСН) (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ). При этом перерегистрации созданных ТСЖ в ТСН не требуется (см. письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Цель ТСЖ - управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Что такое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Вы - собственники не только своих квартир, но и целого комплекса общего имущества, и распоряжаться им надо совместно с соседями по многоквартирному дому. Об этом говорит ст. 36 ЖК РФ.

Все решения по управлению общей собственностью МКД должны приниматься на общем собрании собственников помещений в доме (далее также - ОСС). Общее собрание собственников - это не просто сбор, сход или посиделки на лавочке перед домом. Это - орган управления многоквартирным домом. Участие в общем собрании является для собственников помещений не только обременительной обязанностью, но также возможностью получения полезных и необходимых сведений, знаний и информации о требованиях законодательства, правах и обязанностях собственников помещений, о различных проблемах дома, в котором они проживают.

Кроме этого, применение такой формы управления помогает в разрешении конфликтов и обеспечивает возможность согласования необходимых действий и решений между собственниками в доме.

Поскольку основная масса жителей МКД разрозненна и практически не общается между собой, лучше всего сначала провести информационное собрание, чтобы познакомиться и найти единомышленников. Также надо, наконец, решить - хотите ли вы жить в уютном, ухоженном доме или будете существовать, не вникая ни во что и потихоньку ругая власть за то, что она вас бросила, безвозмездно передав вам в собственность жилье.

По каким правилам проводятся собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

Проведение ОСС регламентировано ст. 44 - 48 разд. II ЖК РФ. Часть полномочий общего собрания установлена другими разделами Кодекса, например разд. IX " Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах".

В Приказе Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр " Об утверждении Примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах" приведены примерные формы следующих документов:

- сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

- доверенности представителя собственника на голосование;

- протоколов общего собрания собственников в очной и заочной формах;

- решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников в форме заочного голосования.

К сожалению, в приказ до сих пор не внесены изменения, касающиеся проведения общего собрания в очно-заочной форме.

В каких формах может проводиться собрание?

В соответствии со ст. 44.1 ЖК РФ существуют три формы проведения ОСС:

1) в форме очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в определенном месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование). При этом голосование собственников в письменной форме возможно, но не обязательно. Письменные решения желательны, если есть вероятность опротестования решений, принятых на ОСС, в судебном порядке;

2) в форме заочного голосования (через опрос или с использованием Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее - ГИС ЖКХ) в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ) путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в ОСС, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема;

3) в форме очно-заочного голосования - путем очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также путем передачи в установленный срок и место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС. Голосование всех собственников в этом случае - только в письменном виде.

Как собрать общее собрание?

Статья 45 ЖК РФ определяет, что каждый собственник помещения в МКД должен быть уведомлен о проведении ОСС.

Во-первых, сообщение о проведении ОСС может быть направлено каждому собственнику заказным письмом. Отправлять уведомления о проведении собрания лучше всего заказным письмом с описью вложения, чтобы в дальнейшем собственники, не принявшие участия в общем собрании, не смогли объяснить свое отсутствие ненадлежащим уведомлением. Это нужно обязательно сделать в отношении собственников, которые сдают свои квартиры или просто там не живут. Не забудьте также про собственников нежилых помещений. Согласно ст. 165.1 ГК РФ " сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним".

Во-вторых, сообщение может быть вручено каждому собственнику под роспись. В этом случае для подтверждения факта уведомления собственника о предстоящем собрании используйте реестр вручения уведомлений собственникам о проведении общего собрания.

В-третьих, сообщение может быть размещено в помещении дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме, если решение об этом уже принималось общим собранием. В подтверждение того, что сообщения размещены на стенах в подъездах МКД, необходимо составить акт о размещении сообщений о проведении ОСС, можно провести фотосъемку сообщений.

Обратите внимание: если указанный вопрос ранее собственники не рассматривали и решение о месте вывешивания сообщений о собрании не принимали, то размещать объявления в подъездах нельзя.

Должна ли управляющая организация предоставлять собственникам в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления, если она раскрывает информацию о своей деятельности в установленном порядке?

Управляющая организация обязана раскрывать информацию о своей деятельности в соответствии с ч. 10 ст. 161 ЖК РФ в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731.

Однако даже если управляющая организация в полном объеме раскрывает информацию о своей деятельности, обязанность предоставлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления МКД сохраняется. А у собственников появляется возможность сверить предоставленный им отчет УО с раскрытой информацией по своему дому.

Пример редакции данного раздела с учетом применения Правил предоставления коммунальных услуг.

Используемые сокращения:

ОПУ - общедомовой прибор учета коммунальных ресурсов;

ГВС - горячее водоснабжение;

ИПУ - индивидуальный прибор учета коммунальных ресурсов;

ИТП - индивидуальный тепловой пункт.

1. Определение объемов коммунальных ресурсов осуществляется в следующем порядке.

При двухтрубной (однотрубной) закрытой системе теплоснабжения в многоквартирном доме, при которой горячая вода приготавливается на внутридомовом инженерном оборудовании (ИТП), и оснащении дома общедомовыми приборами учета, фиксирующими общие показания количества ресурса (тепловой энергии, использованной на нужды отопления и ГВС, и питьевой воды, использованной на нужды холодного водоснабжения и горячего водоснабжения), объем коммунального ресурса для расчета размера платы за коммунальные услуги определяется по видам коммунальных услуг в следующем порядке:

а) объем воды для нужд горячего водоснабжения определяется по показаниям расходомера узла учета поданной на подогрев воды (VПВ). При этом объем воды, поданной на нужды холодного водоснабжения, определяется как разница показаний ОПУ воды и расходомера теплового узла учета. В случае отсутствия расходомера распределение объема поданной на вводе в дом питьевой воды по видам услуг холодного и горячего водоснабжения производится пропорционально индивидуальным объемам потребления гражданами холодной и горячей воды, определенным исходя из показаний ИПУ и (или) нормативов потребления (с 1 сентября 2012 г. деление по видам услуг производится с учетом расхода воды на содержание общедомового имущества);

б) количество тепловой энергии для приготовления горячей воды (QПВ) определяется как произведение объема подогреваемой воды (VПВ) и разности температур холодной и приготовленной горячей воды, с учетом плотности, теплоемкости воды и соответствия размерностей расчетных величин:

 

QПВ = VПВ x (tГВ - tХВ) x p x C x 10-6,

 

где:

p - плотность воды 1000 кг/м3

C - теплоемкость воды 1 ккал/(кг x °C);

tГВ, tХВ - разность среднемесячных температур горячей и холодной воды, °C, при отсутствии фактических данных tГВ принимается в соответствии с условиями договора (по СанПиН от +60°C до +75°C), tХВ в отопительный период принимается +5°C, в неотопительный +15°C.

При таком порядке расчета количество тепловой энергии, теряемой с циркуляцией горячей воды в системе ГВС и непосредственно влияющей на температуру внутри помещения, учитывается в стоимости услуг отопления.

В домах, не оборудованных ОПУ тепловой энергии, в формуле рекомендуется учитывать коэффициент потерь тепловой энергии в системе ГВС (особенно в домах, где к системе ГВС присоединены полотенцесушители), если такие потери не были учтены в нормативах потребления тепловой энергии на отопление. По соглашению сторон в расчетах возможно использование удельного расхода тепловой энергии на подогрев воды (qПВ), исчисленного в средней величине за отопительный и неотопительный период или в средней величине за год:

 

qпв = (((tГВ - tХВ) x Дот.п. + (tГВ - tХВ) x Дн.от.п.)/365) x p x C x 10-6,

 

В управе района.

В МФЦ района.

" ___" __________ 20__ г. до _____ часов.

Ознакомиться с материалами и документами по вопросам повестки дня

общего собрания можно по адресу: __________________________________________

___________________________________________________________________________

(в случае размещения информации в учреждении (организации) кроме адреса

указывается номер комнаты или название структурного подразделения)

с " ___" ________ 20__ г. по " ___" _______ 20__ г., круглосуточно (ежедневно,

по рабочим дням с ____ до ____ часов (лишнее не показывать))

И инициаторами собрания.

При рассмотрении решений собственников членами счетной комиссии

выявлено, что в связи с несоблюдением ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ из

общего количества поданных решений собственников:

- голоса ___ собственников по вопросу избрания членов счетной комиссии

общего собрания собственников помещений в составе ___ чел. -

недействительны, количество таких голосов составляет ___% от общего

количества голосов собственников, принявших участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу утверждения отчета о работе

управляющей организации за 2015 год - недействительны, количество таких

голосов составляет ___% от общего количества голосов собственников,

принявших участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу утверждения плана и сметы работ

по содержанию общего имущества многоквартирного дома на 2016 год -

недействительны, количество таких голосов составляет ___% от общего

количества голосов собственников, принявших участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу избрания членов совета

многоквартирного дома - недействительны, количество таких голосов

составляет ___% от общего количества голосов собственников, принявших

участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу избрания председателя совета

многоквартирного дома из числа избранных членов совета многоквартирного

дома - недействительны, количество таких голосов составляет ___% от общего

количества голосов собственников, принявших участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу установления срока, по истечении

которого члены и председатель совета многоквартирного дома переизбираются

на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, -

недействительны, количество таких голосов составляет ___% от общего

количества голосов собственников, принявших участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу наделения председателя совета

дома дополнительными полномочиями - недействительны, количество таких

голосов составляет ___% от общего количества голосов собственников,

принявших участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу реконструкции многоквартирного

дома в виде пристройки зонтов-козырьков над входными группами

многоквартирного дома - недействительны, количество таких голосов

составляет ___% от общего количества голосов собственников, принявших

участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу выбора места для размещения

решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме -

недействительны, количество таких голосов составляет ___% от общего

количества голосов собственников, принявших участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу определения места хранения

материалов общего собрания собственников помещений в многоквартирном

доме - недействительны, количество таких голосов составляет ___% от общего

количества голосов собственников, принявших участие в голосовании.

Первый способ - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ).

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме (далее также - МКД), количество квартир в котором составляет не более 30 (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недостатки этого способа управления:

1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.


Поделиться:



Популярное:

  1. Борьба за Молот или, кто в доме хозяин?
  2. В Конституции Российской Федерации (ст. 57) указано, что «каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы».
  3. В – водомерная приставка (трубчатая).
  4. Вечеринка в доме привратников.
  5. Виды ипотеки жилых помещений.
  6. Влияние Венеры в двенадцатом доме
  7. Вопрос 12. Внешнеполитическая стратегия СССР в первый период Второй мировой войны (1939 – середина 1941 гг.).
  8. Вопрос № 3. Оцепление (блокирование) полицией участков местности, жилых помещений, строений и других объектов.
  9. ВОПРОС-86 Микроклимат, показатели естественной и искусственной освещенности, типы инсоляционного режима, источники загрязнения воздуха больничных помещений. Способы санации воздуха.
  10. Второе действие, акт первый.
  11. Выбор источника света для системы общего равномерного освещения цеха и вспомогательных помещений.
  12. Гинекология. 34. Эндометриоидная болезнь (эндометриоз). Классификация. Клиника и диагностика.


Последнее изменение этой страницы: 2017-03-08; Просмотров: 581; Нарушение авторского права страницы


lektsia.com 2007 - 2024 год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! (0.066 с.)
Главная | Случайная страница | Обратная связь