Первый способ - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ).

Первый способ - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ).

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме (далее также - МКД), количество квартир в котором составляет не более 30 (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недостатки этого способа управления:

1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Второй способ - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Товарищество собственников жилья (далее также - ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

Обратите внимание: с 1 сентября 2014 г. ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица - товарищество собственников недвижимости (далее также - ТСН) (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ). При этом перерегистрации созданных ТСЖ в ТСН не требуется (см. письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Цель ТСЖ - управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Что такое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Вы - собственники не только своих квартир, но и целого комплекса общего имущества, и распоряжаться им надо совместно с соседями по многоквартирному дому. Об этом говорит ст. 36 ЖК РФ.

Все решения по управлению общей собственностью МКД должны приниматься на общем собрании собственников помещений в доме (далее также - ОСС). Общее собрание собственников - это не просто сбор, сход или посиделки на лавочке перед домом. Это - орган управления многоквартирным домом. Участие в общем собрании является для собственников помещений не только обременительной обязанностью, но также возможностью получения полезных и необходимых сведений, знаний и информации о требованиях законодательства, правах и обязанностях собственников помещений, о различных проблемах дома, в котором они проживают.

Кроме этого, применение такой формы управления помогает в разрешении конфликтов и обеспечивает возможность согласования необходимых действий и решений между собственниками в доме.

Поскольку основная масса жителей МКД разрозненна и практически не общается между собой, лучше всего сначала провести информационное собрание, чтобы познакомиться и найти единомышленников. Также надо, наконец, решить - хотите ли вы жить в уютном, ухоженном доме или будете существовать, не вникая ни во что и потихоньку ругая власть за то, что она вас бросила, безвозмездно передав вам в собственность жилье.

По каким правилам проводятся собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

Проведение ОСС регламентировано ст. 44 - 48 разд. II ЖК РФ. Часть полномочий общего собрания установлена другими разделами Кодекса, например разд. IX " Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах".

В Приказе Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр " Об утверждении Примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах" приведены примерные формы следующих документов:

- сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

- доверенности представителя собственника на голосование;

- протоколов общего собрания собственников в очной и заочной формах;

- решения собственника помещения в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование в повестку дня на общем собрании собственников в форме заочного голосования.

К сожалению, в приказ до сих пор не внесены изменения, касающиеся проведения общего собрания в очно-заочной форме.

В каких формах может проводиться собрание?

В соответствии со ст. 44.1 ЖК РФ существуют три формы проведения ОСС:

1) в форме очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в определенном месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование). При этом голосование собственников в письменной форме возможно, но не обязательно. Письменные решения желательны, если есть вероятность опротестования решений, принятых на ОСС, в судебном порядке;

2) в форме заочного голосования (через опрос или с использованием Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее - ГИС ЖКХ) в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ) путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в ОСС, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема;

3) в форме очно-заочного голосования - путем очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также путем передачи в установленный срок и место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС. Голосование всех собственников в этом случае - только в письменном виде.

Как собрать общее собрание?

Статья 45 ЖК РФ определяет, что каждый собственник помещения в МКД должен быть уведомлен о проведении ОСС.

Во-первых, сообщение о проведении ОСС может быть направлено каждому собственнику заказным письмом. Отправлять уведомления о проведении собрания лучше всего заказным письмом с описью вложения, чтобы в дальнейшем собственники, не принявшие участия в общем собрании, не смогли объяснить свое отсутствие ненадлежащим уведомлением. Это нужно обязательно сделать в отношении собственников, которые сдают свои квартиры или просто там не живут. Не забудьте также про собственников нежилых помещений. Согласно ст. 165.1 ГК РФ " сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним".

Во-вторых, сообщение может быть вручено каждому собственнику под роспись. В этом случае для подтверждения факта уведомления собственника о предстоящем собрании используйте реестр вручения уведомлений собственникам о проведении общего собрания.

В-третьих, сообщение может быть размещено в помещении дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме, если решение об этом уже принималось общим собранием. В подтверждение того, что сообщения размещены на стенах в подъездах МКД, необходимо составить акт о размещении сообщений о проведении ОСС, можно провести фотосъемку сообщений.

Обратите внимание: если указанный вопрос ранее собственники не рассматривали и решение о месте вывешивания сообщений о собрании не принимали, то размещать объявления в подъездах нельзя.

Должна ли управляющая организация предоставлять собственникам в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления, если она раскрывает информацию о своей деятельности в установленном порядке?

Управляющая организация обязана раскрывать информацию о своей деятельности в соответствии с ч. 10 ст. 161 ЖК РФ в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731.

Однако даже если управляющая организация в полном объеме раскрывает информацию о своей деятельности, обязанность предоставлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления МКД сохраняется. А у собственников появляется возможность сверить предоставленный им отчет УО с раскрытой информацией по своему дому.

Пример редакции данного раздела с учетом применения Правил предоставления коммунальных услуг.

Используемые сокращения:

ОПУ - общедомовой прибор учета коммунальных ресурсов;

ГВС - горячее водоснабжение;

ИПУ - индивидуальный прибор учета коммунальных ресурсов;

ИТП - индивидуальный тепловой пункт.

1. Определение объемов коммунальных ресурсов осуществляется в следующем порядке.

При двухтрубной (однотрубной) закрытой системе теплоснабжения в многоквартирном доме, при которой горячая вода приготавливается на внутридомовом инженерном оборудовании (ИТП), и оснащении дома общедомовыми приборами учета, фиксирующими общие показания количества ресурса (тепловой энергии, использованной на нужды отопления и ГВС, и питьевой воды, использованной на нужды холодного водоснабжения и горячего водоснабжения), объем коммунального ресурса для расчета размера платы за коммунальные услуги определяется по видам коммунальных услуг в следующем порядке:

а) объем воды для нужд горячего водоснабжения определяется по показаниям расходомера узла учета поданной на подогрев воды (V_ПВ). При этом объем воды, поданной на нужды холодного водоснабжения, определяется как разница показаний ОПУ воды и расходомера теплового узла учета. В случае отсутствия расходомера распределение объема поданной на вводе в дом питьевой воды по видам услуг холодного и горячего водоснабжения производится пропорционально индивидуальным объемам потребления гражданами холодной и горячей воды, определенным исходя из показаний ИПУ и (или) нормативов потребления (с 1 сентября 2012 г. деление по видам услуг производится с учетом расхода воды на содержание общедомового имущества);

б) количество тепловой энергии для приготовления горячей воды (Q_ПВ) определяется как произведение объема подогреваемой воды (V_ПВ) и разности температур холодной и приготовленной горячей воды, с учетом плотности, теплоемкости воды и соответствия размерностей расчетных величин:

Q_ПВ = V_ПВ x (t_ГВ - t_ХВ) x p x C x 10^-6,

где:

p - плотность воды 1000 кг/м³

C - теплоемкость воды 1 ккал/(кг x °C);

t_ГВ, t_ХВ - разность среднемесячных температур горячей и холодной воды, °C, при отсутствии фактических данных t_ГВ принимается в соответствии с условиями договора (по СанПиН от +60°C до +75°C), t_ХВ в отопительный период принимается +5°C, в неотопительный +15°C.

При таком порядке расчета количество тепловой энергии, теряемой с циркуляцией горячей воды в системе ГВС и непосредственно влияющей на температуру внутри помещения, учитывается в стоимости услуг отопления.

В домах, не оборудованных ОПУ тепловой энергии, в формуле рекомендуется учитывать коэффициент потерь тепловой энергии в системе ГВС (особенно в домах, где к системе ГВС присоединены полотенцесушители), если такие потери не были учтены в нормативах потребления тепловой энергии на отопление. По соглашению сторон в расчетах возможно использование удельного расхода тепловой энергии на подогрев воды (q_ПВ), исчисленного в средней величине за отопительный и неотопительный период или в средней величине за год:

q_пв = (((t_ГВ - t_ХВ) x Дот.п. + (t_ГВ - t_ХВ) x Дн.от.п.)/365) x p x C x 10^-6,

В управе района.

В МФЦ района.

" ___" __________ 20__ г. до _____ часов.

Ознакомиться с материалами и документами по вопросам повестки дня

общего собрания можно по адресу: __________________________________________

___________________________________________________________________________

(в случае размещения информации в учреждении (организации) кроме адреса

указывается номер комнаты или название структурного подразделения)

с " ___" ________ 20__ г. по " ___" _______ 20__ г., круглосуточно (ежедневно,

по рабочим дням с ____ до ____ часов (лишнее не показывать))

И инициаторами собрания.

При рассмотрении решений собственников членами счетной комиссии

выявлено, что в связи с несоблюдением ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ из

общего количества поданных решений собственников:

- голоса ___ собственников по вопросу избрания членов счетной комиссии

общего собрания собственников помещений в составе ___ чел. -

недействительны, количество таких голосов составляет ___% от общего

количества голосов собственников, принявших участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу утверждения отчета о работе

управляющей организации за 2015 год - недействительны, количество таких

голосов составляет ___% от общего количества голосов собственников,

принявших участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу утверждения плана и сметы работ

по содержанию общего имущества многоквартирного дома на 2016 год -

недействительны, количество таких голосов составляет ___% от общего

количества голосов собственников, принявших участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу избрания членов совета

многоквартирного дома - недействительны, количество таких голосов

составляет ___% от общего количества голосов собственников, принявших

участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу избрания председателя совета

многоквартирного дома из числа избранных членов совета многоквартирного

дома - недействительны, количество таких голосов составляет ___% от общего

количества голосов собственников, принявших участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу установления срока, по истечении

которого члены и председатель совета многоквартирного дома переизбираются

на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, -

недействительны, количество таких голосов составляет ___% от общего

количества голосов собственников, принявших участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу наделения председателя совета

дома дополнительными полномочиями - недействительны, количество таких

голосов составляет ___% от общего количества голосов собственников,

принявших участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу реконструкции многоквартирного

дома в виде пристройки зонтов-козырьков над входными группами

многоквартирного дома - недействительны, количество таких голосов

составляет ___% от общего количества голосов собственников, принявших

участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу выбора места для размещения

решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме -

недействительны, количество таких голосов составляет ___% от общего

количества голосов собственников, принявших участие в голосовании;

- голоса ___ собственников по вопросу определения места хранения

материалов общего собрания собственников помещений в многоквартирном

доме - недействительны, количество таких голосов составляет ___% от общего

количества голосов собственников, принявших участие в голосовании.

Первый способ - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

Недостатки этого способа управления:

12 3 4 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒