Виды ипотеки жилых помещений.

Существуют различные классификации ипотеки жилых помещений:

- по объему предоставляемого обеспечения можно выделить ипотеку с полным обеспечением, при которой требования залогодержателя обеспечиваются в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, и ипотеку с предельным обеспечением, при котором в договоре об ипотеке указана твердая сумма обеспеченных требований залогодержателя, сверх которой он не вправе претендовать на преимущественное удовлетворение за счет стоимости предмета ипотеки;

- по фигуре залогодателя можно выделить ипотеку, предоставленную должником по обеспечиваемому обязательству, и ипотеку, предоставленную третьим лицом, при которой собственник жилого помещения, не являющийся должником по кредитному договору, предоставляет принадлежащее ему недвижимое имущество в обеспечение. Такая ипотека может сопровождаться заключением договора поручительства с данным третьим лицом, но это не является обязательным требованием;

- по валюте обеспеченного ипотекой обязательства разделяют рублевую и валютную ипотеку. С 2015 года в связи с резким снижением курса рубля заемщики по, так называемой, валютной ипотеке оказались в сложной ситуации, когда сумма обязательства значительно превысила стоимость приобретенного жилья, а размер платежа в перерасчете на рубли вырос в несколько раз. После проведения многочисленных акций протеста валютных заемщиков некоторые банки предложили варианты реструктуризации валютной ипотеки в рублевую или зафиксировали курсы валют, применяемые при погашении кредита на определенной отметке;

- в зависимости от наличия осложнения в субъектном составе ипотечного правоотношения разделяют ипотеку с одним залогодателем и ипотеку с множественностью лиц на стороне залогодателя, при которой с учетом неделимости предмета ипотеки, залоговая ответственность может трансформироваться в солидарную (п. 2 ст. 38 Закона об ипотеке);

- один и тот же объект недвижимости может быть заложен несколько раз по разным кредитным обязательством. В данном случае по рангу ипотечного кредита выделяют предшествующую и последующую, что связано с обеспечением разрешения коллизии нескольких залоговых прав на одну и ту же недвижимость и определением порядка их реализации. Критерием определения старшинства выступает дата совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП;

- по форме удостоверения прав залогодержателя – ипотека может сопровождаться оформлением закладной или быть оформлена без закладной;

- по основанию возникновения существует ипотека в силу закона, т.е. возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от воли сторон и ипотека в силу договора.

Случаи возникновения ипотеки в силу закона:

- рента - ипотека возникает помимо воли сторон в силу закона, при этом заключается договор ренты, по которому при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на передаваемое по договору имущество);

- продажа в кредит - приобретенное с использованием кредитных (заемных) средств жилое помещение, считается находящимся в залоге у банка или иной кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП;

- строительство в кредит - жилые дома или квартиры, построенные с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

- оформление в кредит долевого участия в строительстве - права требования участника при долевом строительстве.

При заключении Договора об ипотеке в нем должны быть отражены следующие существенные условия : предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор ипотеки не может считаться заключенным.

В таком случае никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает.

Оценка жилого помещения проводится специализированными оценочными фирмами либо сертифицированными специалистами-оценщиками с учетом современных реалий на рынке жилья, перспектив его развития.

Как уже отмечалось, при оформлении ипотеки может выдаваться закладная.

Закладная – это именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки.

Закладная может составляться, как при установлении договорной ипотеки, так и при возникновении ипотеки в силу закона.

Зарубежным аналогом закладной, можно назвать залоговое свидетельство германского права^{^[133]}.

Закладная может быть продана банком третьим лицам, это означает, что новый владелец закладной будет получать платежи, которые выплачиваются по договору, обеспечиваемому ипотекой.

Закладная удостоверяет следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом по государственной регистрации прав после государственной регистрации ипотеки.

О выдаче закладной производится запись в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав. Копия закладной с приложениями остается в органе по государственной регистрации. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства^{^[134]}.

Закладная, составленная после государственной регистрации ипотеки, представляется в орган по государственной регистрации по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя. Закладная выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения правообладателя или его представителю при наличии нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение закладной.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Ипотека, как в силу договора, так и в силу закона подлежит государственной регистрации.

Сложившаяся практика г осударственной регистрации ипотеки в силу закона происходит в следующем порядке: продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором предусмотрено, что жилье приобретается покупателем за счет кредитных средств. За обязательным включением данной оговорки следит, как правило, банк.

Факт получения кредита в банке будет являться основанием для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя.

Таким образом, для государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется заключать и представлять в регистрирующий орган договор ипотеки и какие-либо другие документы, которые не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона ^{^[135]} .

⇐ Предыдущая 23 24 25 26 272829 30 31 32 Следующая ⇒