Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования

Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования

1) Недвижимость неподвижна, т.е. ее невозможно переместить без нанесения объекту ущерба;

2) Существует прочная не только физическая, но и юридическая связь с землей; 3) Каждая конкретная недвижимость уникальна по физическая характеристикам и с точки зрения инвестиций привлекательности; 4) Недвижимость фундаментальна, т.е. ее невозможно похитить, сломать, потерять при обычных условиях; 5) Долговечность объектов инвестирования; 6) Низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

7) Возможность положительного или отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий; 8) Существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем; 9) Существует специфические риски, присущие недвижимости как объекту инвестирования, а именно риск физических повреждений под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопленного внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с макроэкономическими и микроэкономическим факторами; 10) Необходимость постоянного управления Недвижимостью, портфелем инвестиций в Недвижимость на достаточном уровне для получения требуемого уровня дохода; 11) Высокий уровень издержек на проведение сделок; 12) Существует установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке или совершении других операций с Недвижимостью.

Основные объекты недвижимости. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом. Классификация зданий по целевому назначению.

Основные объекты недвижимости в соответствии с определением гражданского кодекса РФ представлены в таблице 1.

Таблица 1 – Основные объекты недвижимости

Отдельные объекты	Сложные объекты
- земельные участки,	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудование; - сырье и продукцию; - требования и долги; - нематериальные активы; - права на обозначения, индивидуализирующие предприятие. его продукцию, работы и услуги; - информацию, - другие исключительные права
- здания, - сооружения, - объекты незавершенного строительства
- участки недр
- приравненные предметы (по признаку обязательной государственной регистрации права собственности)
- иные вещи

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с выбранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества и позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменение его потребительских и рыночных свойств.

Классификацию недвижимости можно произвести фасетным методом, предполагающим параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды). Степень дробления при классификации должна быть достаточной для углубленного анализа состояния объектов недвижимости и их рыночной оценки. Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом приведена в таблице 2.

Таблица 2 – Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом

Признаки классификации	Виды недвижимости
Функциональное назначение	Производственные – прямо или косвенно участвуют в создании товара
Непроизводственные – не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения
Происхождение	Невоспроизводимые: земельные участки, недра, природные комплексы
Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, объекты незавершенного строительства
Степень готовности к эксплуатации	Введенные в эксплуатацию
Требующие реконструкции или капитального ремонта
Незавершенного строительства
Форма собственности	Частная
Государственная
Общая
Общественных организаций
Характер использования	Для жилья: индивидуальные жилые дома, коттеджи, таунхаузы, квартиры
Для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисы, магазины, склады
Для с\х целей: фермы, сады, огороды, пашни
Для специальных целей: школы, церкви, монастыри
Цели владения	Для ведения бизнеса
Для проживания владельца
В качестве инвестиций
В качестве товарных запасов
Для освоения и развития
Для потребления истощимых ресурсов
Степень специализации	Специализированная собственность: нефтяные или химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные помещения, принадлежащие общественному сектору
Неспециализированная собственность, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке
Отраслевая принадлежность	Промышленные
Строительные
Сельскохозяйственные
Жилищно-коммунальные
Культурно-бытовые
Возможность приватизации	Запрещенные
По разрешению правительства
Свободно приватизируемые

Инвестиции в недвижимость. Транзакционные издержки объектов недвижимости.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и поэтому является привлекательным направлением инвестирования. Доход от недвижимости бывает в трёх формах:

а) будущие периодические потоки денежных средств;

б) увеличение стоимости недвижимости за счёт изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов недвижимости;

в) доход от перепродажи объекта в конце срока владения.

Привлекательность инвестирования в недвижимость объясняется рядом факторов:

- В момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как другие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

- Сохранность вложенных денежных средств вообще (недвижимость нельзя потерять, похитить в общепринятом смысле), а также от инфляции в частности (инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

- Возможность получить от недвижимости доход в денежном выражении, либо иной полезный эффект, который может выражаться в комфортности проживания, престижности владения определённым объектом.

Отрицательные стороны инвестиций в недвижимость:

- ликвидность недвижимости низкая;

- невозможно дать точный прогноз соотношения между ожидаемой выгодой инвестора и затратами на приобретение объекта недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуации;

- большие затраты времени и финансовых ресурсов при осуществлении сделок с недвижимостью.

Транзакционные издержки – это издержки, связанные с проведением сделки: денежные затраты и затраты времени.

Величина транзакционных издержек в значительной мере зависит от следующих факторов:

1) полнота и достоверность рыночной информации;

2) наличие достаточного числа контрагентов для совершения сделок;

3) степень стандартизации условий сделок, т.е. возможности использования стандартных контрактов, количества возможных вариантов учёта;

4) система государственного регулирования рыночных отношений.

Транзакционные издержки не сводятся только к денежным затратам, их основная составляющая – это затраты времени на осуществление сделки. Между выставлением объекта на рынок и его продажей проходит определённый период времени, называемый временем экспозиции.

Период экспозиции зависит от специфики объекта недвижимости, от этапа развития рынка недвижимости и от уровня активности профессиональных участников рынка недвижимости.

Функции рынка недвижимости.

1)коммерческая, 2)ценообразующая, 3)стимулирующая, 4)санирующая, 5)обеспечении конкуренции,

Перераспределяющая, 7)информационная, 8)инвестирующая. 9)регулирующая, 10)социальная,

Посредническая

Одна из главных функции рынка недвижимости – ценообразующая, т.е. установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения – избыточные предложения.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, а именно к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

В современном мире недостатки рыночного регулирования всё больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, в т.ч. и государственным управлением недвижимостью.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Санирующая функция – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных участников.

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. На рынке недвижимости действуют также и профессиональные участники.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимости. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости, это – привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимости. При этом само недвижимое имущество служит страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками недвижимости. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества.

В результате неоднократного перераспределения на рынке объекты недвижимости в конечном счёте переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим их высокопроизводительное использование

Экономические субъекты рынка недвижимости. Требования к профессионалам рынка недвижимости.

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

- продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

- покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

- профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

1)организации, регулирующие градостроительное развитие, правила землеустройства и землепользования;

2)федеральные и территориальные органы, занимающиеся кадастровым учетом и регистраций прав на объекты недвижимого имущества, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и населенных мест, созданием ИСОГД, выдачей разрешений на строительство;

3)органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

4)органы технической инвентаризации, ведающие инвентаризацией объектов капитального строительства;

органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

5)проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающие на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

· брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

· оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

· финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

· девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

· редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;
специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Структура финансового рынка

Финансовый рынок можно представить в виде системы отдельных самостоятельных рынков (таблица 7 ).

Таблица 7– Структура финансового рынка


Финансовыйрынок	Рынок недвижимости	- рынок жилья; - рынок земли; - рынок нежилых помещений (офисы, производственная недвижимость, складская недвижимость, торговые помещения).
Денежный и валютный рынок	- рынок депозитов; - рынок вкладов; - рынок валют; - рынок акций в валюте.
Рынок ценных бумаг	- фондовый рынок; - рынок долговых обязательств.
Рынок драгоценных металлов и камней	- рынок золота; - рынок алмазов.
Страховой рынок	- рынок страхования жилья; - рынок страхования имущества.
Рынок ссудных капиталов	- рынок межбанковских кредитов; - рынок ипотечного кредитования; - рынок коммерческих ссуд.

Все рынки взаимосвязаны. Один и тот же финансовый актив может быть товаром на несколько рынках.

В России заёмные средства очень дорогие, поэтому внутренние ресурсы финансового рынка ориентированны, прежде всего, на кредитование экспортно-ипотечных операций, валютных сделок и операций, приносящих высокий доход с ценными бумагами. Риск вложений в недвижимость очень высок из-за её низкой ликвидности и длительности срока окупаемости вложенных средств.

Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости, а именно рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, а падение – сворачивает.

Экономическая нестабильность является фактором, сдерживающим российских и зарубежных кредиторов и инвесторов.

Период 1990 – 1998 гг.

а) В общем, объёме вводимого в эксплуатацию жилья доля государственной и муниципальной собственности сократилась от 80% до 20%.

б) В 1998 г. за счёт средств федерального бюджета было построено 4, 2% от общего объёма ввода жилья.

в) Доля жилья, возводимого за счёт средств индивидуальных застройщиков увеличилась в три раза.

г) Сократилось выделение бесплатного социального жилья более чем в 3 раза.

Анализ доходов граждан показывает, что не более 1% может единовременно оплатить стоимость жилья и для этих целей требуется привлечение средств из других источников в частности кредитов в банках.

Владельцев сбережений и инвесторов сводят вместе профессиональные финансовые посредники, которые могут предложить разделение ценной первичной бумаги на более мелкие доли, сделав её доступной для мелких держателей сбережений.

К финансовым институтам, оказывающим посреднические услуги относят коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании и другие коммерческо-сберегательные учреждения.

Основные проблемы участников инвестиционного процесса:

- низкая покупательная способность;

- трудности у строительных организаций с выплатой налогов и погашением высоких ставок по кредиту;

- кредитные организации предпочитают краткосрочное кредитование.

В настоящее время в России жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого имущества, а с учётом жилых строении на садовых участках и дачах около 30%.

Объём инвестиций в жилищное строительство составляет примерно четверть от их общего объёма.

В сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения.

10 млн. семей и одиночек живут в коммуналках, общежитиях или арендуют площадь у частных лиц. Свыше 2млн. человек проживают в ветхих и аварийных домах. 5-6 млн. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, т.к. площадь - менее 5 кв.м. на человека.

Тем не менее 1, 5-2% нуждающихся в улучшении жилищных условий могут единовременно оплатить стоимость квартиры или дома.

По оценкам специалистов, стоимость жилья не должна превышать 12-15% среднегодовых доходов среднеобеспеченной семьи. Если такая семья будет использовать третью часть своих доходов на погашение банковских кредитов с процентами, то выкуп квартиры займёт более 30 лет.

Цели оценки недвижимости

В соответствии с ФСО № 2 «Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку».

Оценка недвижимости необходима при:

1) операциях купли-продажи и сдачи в аренду;

2) акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

3) привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

4) страховании объектов недвижимости;

5) кредитовании под залог объекта недвижимости;

6) внесении объекта недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;

7) при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

8) при реорганизации предприятий;

9) при составлении финансовой отчетности;

10) ликвидации объектов недвижимости;

11) исполнении прав наследования; при приведении в действие судебного приговора; разрешении имущественных споров (раздел имущества при наследовании, разводе супругов, составлении брачного контракта);

12) при кадастровой оценке – для целей налогообложения объектов недвижимости, отдельных земельных участков и отдельно стоящих зданий, строений; уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;

13) при выкупе или изъятии недвижимости у собственника для государственных и муниципальных нужд;

14) при передаче государственного имущества в доверительное управление или при приватизации;

15) при передаче объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципального образования и при других операция, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

17.Стоимость недвижимости и ее основные виды (дать определения).

Общие положения сравнительного подхода

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости:

1 принцип спроса и предложения;

2 принцип замещения;

3 принцип вклада.

Основополагающим является принцип замещения, который говорит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдётся приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Для получения более точного результата оценки требуется тщательный подбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:

1 Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

2 Цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях

Выбор элементов сравнения

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) права собственности на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия и время продаж;

4) местоположение;

5) физические характеристики.

В некоторых случаях добавляются следующие элементы сравнения:

1) экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально-пригодном состоянии, качество управления, условия и сроки аренды);

2) способ использования;

3) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

При экспертном методе

Х – стоимость объекта оценки;

1, 0 – цена продажи объекта-аналога.

1) Если объект лучше аналога на 15%

Х = 1.0 + 0, 15 = 1, 15.

2) Если оцениваемый объект хуже аналога на 15%

Х = 1.0 – 0, 15= 0, 85.

Область применения

Обоснование решений о финансировании инвестиций в недвижимость (инвестиционный анализ). Следовательно, область применения – это оценка объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Основные недостатки

1) Необходимость прогнозирования долговременного потока дохода;

2) Влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

3) Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности);

4) Стоимостная оценка дохода (затруднение в оценке недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов)

Преимущества

Единственно возможный подход при определении инвестиционной стоимости.

Позволяет проводит совокупную оценку земельного участка и объекта капитального строительства, улучшений, находящихся на нём. Позволяет принимать обоснованные решения при анализе инвестиционных проектов.

25.Основные понятия и определения, применяемые в доходном подходе. Основные методы оценки недвижимости, применяемые в рамках доходного подхода (ФСО №7).

Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

V=I / R,

Где V – стоимость недвижимости,

I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости,

R - норма дохода или прибыли.

Под доходом подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли - коэффициент или ставку капитализации.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два основных направления капитализации:

· прямая капитализация;

· капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривается две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью (ретроспективный анализ). При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.

При капитализации дохода по норме отдачи на капитал учитывается темп изменения дохода, применяются функции сложных процентов, рассчитывается ставка дисконтирования, анализируются составляющие ставки капитализации.

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Для получения результата оценки изучаются данные об ожидаемом валовом доходе от недвижимости и его сокращении по причине неполной загрузки объекта, характере и продолжительности потока доходов от владения недвижимостью, убытках от недобора сумм арендной платы, ожидаемых ежегодных эксплуатационных расходов, предполагаемом доходе от последующей перепродажи объекта.

Расчет доходов

Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Он определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 % -й загрузке площадей.

При анализе учитывается доход на сравнительную единицу измерения. Могут быть использованы следующие единицы сравнения:

- для офисных зданий – 1 м² общей или фактически занимаемой арендаторами площади;

- для гостиниц, домов – комната, квартира;

- для складов – 1 м³;

- для автостоянок и гаражей -1 место.

Расчет потенциального валового дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оцениваемая недвижимость, начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки площадей без учета расходов по ее эксплуатации.

Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления. Учитываются текущая ситуация на соответствующем сегменте рынка недвижимости и тенденции ее изменения.

Чистый операционный доход – действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов.

Расчет расходов

Операционные расходы - расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества.

Расходы владельца недвижимости делятся на:

- постоянные расходы

- переменные расходы

- резервы

Постоянные расходы – расходы, которые практически не зависят или незначительно зависят от степени эксплуатации недвижимости. К ним относятся расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество и земельного налога.

Переменные расходы – эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет затрат по эксплуатации объекта оценки основывается на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных затрат на данном рынке.

Переменные расходы зависят от стоимости строительства, площади и технических характеристик здания, особенностей инженерных решений. К переменным расходам относятся затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектом, выплаты административному персоналу за исключением арендных договоров на имеющиеся площади, надзор за своевременностью арендных платежей, поддержание функциональной пригодности объекта, заработная плата обслуживающему персоналу, расходы на обеспечение безопасности, содержание территории.

Резервы – расходы, связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени.

Осмотр объекта оценки

Перед началом осмотра следует:

1) Ознакомится с имеющейся технической документацией об объекте (позволяет установить основные изменения, внесённые в проект; проводилась ли реконструкция, даты текущего и капитального ремонта, аварии, мероприятия по ликвидации последствий аварий);

2) Провести интервью с представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, ответственным за техническое состояние объекта.

В отчёте необходимо отразить в каком состоянии находится оцениваемый объект (в эксплуатации, на консервации, функционируют ли основные системы инженерного оборудования). Основная задача осмотра – определение физического износа.

При визуальном осмотре необходимо провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений. Зафиксировать все виды повреждений и дефектов.

По окончанию работ техническая документация должна по акту возвращаться заказчику.

Общие положения оценки земли. Анализ наиболее эффективного использования земли.

Основные понятия

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, а остальное — это улучшения, они добавляют вклад в стоимость. Причем термины «земля» и «земельный участок» различаются.

Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Улучшения, проводимые для создания участка:

— внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

— внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

— различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

— требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

— принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Введение Земельного кодекса направлено на развитие рынка земли. В этих условиях оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.

Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестирования

1) Недвижимость неподвижна, т.е. ее невозможно переместить без нанесения объекту ущерба;

12 3 4 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒