Общие понятия о принципах оценки. Понятие о наиболее эффективном использовании недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования в соответствии с ФСО №7.

⇐ ПредыдущаяСтр 7 из 11Следующая ⇒

Общие понятия о принципах оценки

В мировой практике принято различать четыре группы принципов:

1) Основанные на представлениях (позиции) потенциального пользователя:

- принцип полезности;

- замещения

- ожидания.

2) Позиция отражающая взаимоотношения компонентов собственности. Характеризуется принципами:

- вклада;

- остаточной продуктивности;

- экономического баланса (сбалансированности);

- экономического разделения;

- возрастающей и уменьшающейся отдачи.

3) Позиция, отражающая точку зрения рынка. Характеризуется принципами:

- принцип спроса и предложения;

- принцип конкуренции;

- принцип соответствия;

- принцип изменения внешней среды.

4) Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование.

На стоимость объектов недвижимости влияет множество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них. Принципы объектов недвижимости взаимосвязаны. На конкретный объект недвижимости могут одновременно влиять несколько принципов, их набор может быть различен.

Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании недвижимости

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (НиНЭИН).

НиНЭИН – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое:

1) Является законодательно разрешённым (т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);

2) Физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инженерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);

3) Финансово обоснованно (использование объекта недвижимости обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);

4) Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Анализ НиНЭИН выполняется, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями.

Существуют следующие основные причины для определения НиНЭИ участка земли, как незастроенного:

1. выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;

2. использование методов, сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;

3. расчет потери стоимости из-за внешнего устаревания;

4. оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является не оптимальным для данного участка.

Анализ НиНЭИ застроенного участка делается по двум причинам:

1) идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший доход на вложенный капитал;

2) выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения и с сопоставимым уровнем эффективности использования.

При окончательном выборе варианта НиНЭИН руководствуются положениями:

- Если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, то НиНЭИ будет использование собственности с улучшениями;

- Если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, то НиНЭИ будет использование земли как свободной.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной

Существуют 2 основных варианта использования участка земли как незастроенного:

1. Использование участка земли для спекулятивных целей.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

- застройка без промежуточного использования. Если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

- застройка с промежуточным использованием. Предполагает временное сохранение существующего варианта использования до того момента, как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

- разделение или объединение земельных участков для достижения НиНЭИ;

- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и функциональным параметрам существующему объекту.

Основная задача данного анализа дать ответ на следующие вопросы:

- Если земля есть или будет свободной, то, как её следует использовать?

- Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

- Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Для первого вопроса необходимо проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется потенциальными возможностями земельного участка. Необходимо учесть, что может измениться функциональное зонирование, произойти перевод в другую категорию земель и т.д.

Кроме характера и времени проведения улучшений следует также определить конкретный вид улучшений.

Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования. Как будто бы свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания аналогичного существующему.

Критерием НиНЭИ участка земли, как свободного, является максимальная остаточная стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной

Вариант использования участка земли, как застроенного имеет 2 основные разновидности:

1. Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2. Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматривается:

- необходимость и возможность сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

- проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы,

- проведение строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной постройки или возведения дополнительных этажей;

- уменьшение существующих площадей за счет частичного сноса.

Основная задача данного анализа дать ответ на вопросы:

1) Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии;

2) Какой вариант перестройки выбрать (реконструкцию, расширение или частичный снос);

3) Каким образом и в какие сроки окупятся расходы..

НиНЭИ собственности как улучшенной – это использование её при наличии существующих улучшений. Анализ должен дать рекомендации по дальнейшему использованию собственности.

Критерием НиНЭИ собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

На практике, если варианты не предполагают расходы на реконструкцию и модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов.

Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.

Основные положения сравнительного подхода в соответствии с ФСО №7. Преимущества и недостатки сравнительного подхода.

Общие положения сравнительного подхода

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости:

1 принцип спроса и предложения;

2 принцип замещения;

3 принцип вклада.

Основополагающим является принцип замещения, который говорит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдётся приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Для получения более точного результата оценки требуется тщательный подбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:

1 Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

2 Цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях

⇐ Предыдущая 2 3 4 5 678 9 10 11 Следующая ⇒