Территориальное зонирование

В функционировании городов особое место занимает городское хозяйство, представляющее собой совокупность организаций и предприятий различных отраслей. Эти организации и предприятия призваны создавать благоприятные условия проживания населения на территории города. Таким образом, городское хозяйство характеризуется сложностью составляющих его элементов. Причем от слаженности действий каждого из них зависит жизнедеятельность и жизнеспособность всего города.

К общим направлениям градостроительной деятельности относятся:

- функциональное зонирование территории и комплексная территориальная организация производства и расселения населения;

- планомерное преобразование сложившейся городской застройки в упорядоченную систему расселения;

- развитие транспортных систем и улично-дорожной сети;

- повышение уровня инженерного оборудования, благоустройства и озеленения территории, развитие инженерных коммуникаций и объектов;

- использование и обогащение природных ландшафтов;

- совершенствование архитектурно-художественного облика существующей и перспективной застройки.

Можно выделить факторы, которые характеризуют использование городских земель: доходы населения, повышение жилищных стандартов, стоимость земельных участков, уровень развития городского хозяйства и средств коммуникации, планировочные концепции и стандарты.

Основным инструментом регулирования землепользования в городах является зонирование: функциональное, административное, экономическое.

Общие понятия и принципы градостроительной деятельности даны в Градостроительном кодексе РФ, принятом в декабре 2004 года. В соответствие с градостроительным кодексом функциональные зоны это зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение. Под градостроительным зонированием понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Территориальные зоны это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Данные о видах и интенсивности использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование включаются в правила землепользования и застройки населенных пунктов. Правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

2) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

5) обеспечения градостроительными средствами благоприятных условий проживания населения, в том числе ограничение вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и ее рациональное использование в интересах настоящего и будущего поколений.

Правила землепользования и застройки включают в себя схему зонирования и правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации при разработке градостроительной документации о градостроительном планировании развития населенных пунктов и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование, для осуществления градостроительной деятельности.

С учетом ограничений на использование территорий определяются функциональное назначение и интенсивность использования каждой территориальной зоны. Данные о видах и интенсивности использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование включаются в правила землепользования и застройки (правила застройки) городских и сельских населенных пунктов, других муниципальных образований - нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменение объектов недвижимости.

Зонирование городских территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и технического характера; предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды; охрану и использование особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, территорий историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий в границах города.

Графические материалы схемы зонирования города выполняются в следующих масштабах:

1:1000-1:2000 - для малых населенных пунктов;

1:5000-1:10000 - для средних, больших городов;

1:10000-1:50000 - для крупных, крупнейших и сверхкрупных городов.

Графические материалы схемы зонирования части города обычно выполняются в масштабе 1:1000-1:2000.

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с Земельным кодексом (ст. 85) к следующим территориальным зонам:

1) жилым, предназначенным для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения;

2) общественно-деловым, предназначенным для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами согласно градостроительным регламентам;

3) производственным, предназначенным для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными объектами согласно градостроительным регламентам;

4) инженерных и транспортных инфраструктур, предназначенным для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам;

5) рекреационным, занятым городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, используемыми для отдыха граждан и туризма, занятий физической культурой и спортом;

6) сельскохозяйственного использования, которые заняты пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения;

7)специального назначения. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах (ст.35 ГК РФ);

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

На рис.4.9 показана карта зон действий по условиям охраны объектов культурного наследия на территории города Тюмени.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон.

 

Рис. 4.9. Фрагмент карты градостроительного зонирования г.Тюмень (охрана объектов культурного наследия)

 

Согласно ст.34 градостроительного кодекса границы территориальных зон могут устанавливаться по:

- линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

- красным линиям;

- границам земельных участков;

- границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

- границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

- естественным границам природных объектов;

- иным границам [3].

Разработка схемы территориального зонирования осуществляется градостроительной проектной организацией, имеющей лицензию на выполнение этого вида работ, выданную в порядке, установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства.

Разработчик схемы определяется через торги, которые организует и проводит заказчик работ в форме аукциона или конкурса.

Техническое задание на разработку схемы готовится органом архитектуры и градостроительства в установленном федеральным органом архитектуры и градостроительства порядке, независимо от того, кто является ее заказчиком. В нем содержатся основные требования к разработке схемы и порядок обеспечения ее необходимыми исходными данными. Кроме того, в техническом задании обусловливается необходимость обеспечения участия граждан и их общественных объединений, других организаций в обсуждении и принятии решений по схеме зонирования.

Схема разрабатывается в соответствии с договором (контрактом), заключаемым между заказчиком и исполнителем и оформляемым в установленном порядке.

Порядок согласования и утверждения разработанной схемы устанавливается в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ним правовыми и нормативными актами Российской Федерации, правовыми и нормативными актами субъектов Российской Федерации, нормативными актами органов местного самоуправления. Утвержденная схема регистрируется в градостроительном кадастре (рис.4.10).

 

 

Рис. 4.10. Фрагмент карты градостроительного зонирования городского округа г.Тюмень ( 6 планировочный район)

 

Схема согласовывается с муниципальными (в отдельных случаях с государственными) органами санитарно-эпидемиологического надзора, органами по охране памятников истории и культуры, органами по охране окружающей среды и природных ресурсов, органами по земельным ресурсам и землеустройству. Перечень согласующих организаций устанавливается техническим заданием, в который могут быть включены, при необходимости, другие организации.

 

ВОПРОСЫ К ТЕМЕ

 

1. Назовите общие направления градостроительной деятельности.

2. В каких целях разрабатываются правили землепользования и застройки?

3. В каких масштабах выполняются графические материалы схемы зонирования населенных пунктов

4. По каким объектам природно-планировочной структуры устанавливаются границы территориальных зон?

 

⇐ Предыдущая78910111213141516Следующая ⇒

Поделиться: