Классификации рентных договоров

1. Классификация, которая воспроизводит систему построения Главы 33, т.е. деление рентных договоров на:

- договор постоянной ренты;

- договор пожизненной ренты;

- договор пожизненного содержания с иждивением .

В согласии с этой классификацией построена и система Главы 33, §2 – договор постоянной ренты, §3 – договор пожизненной ренты, §4 – пожизненное содержание с иждивением (далее - ПЖСИ).

А может ли эта классификация строиться как трехчленная? Потому что первое, что мы должны себя спросить: хорошо, это отражение системы, а с т.з. классификации, какой критерий лежит в основе? Срок. Но если это так, то получается, что классификация должна быть построена как двучленная, а ПЖСИ является не отдельной рубрикой классификации, а подвидом пожизненной ренты.

Кстати, во многих учебниках соответствующая классификация, а тогда она получает вид именно классификации, закреплена как двучленная, т.е. постоянная против пожизненной ренты с внутренним выделением в числе пожизненной ренты ПЖСИ.

Построению такой классификации как двучленной отчасти способствуют и предписания действующего законодательства. Например, п.2 ст.583 ГК РФ является доводом в пользу того, что ПЖСИ – это не отдельная разновидность рентного договора, а подвид пожизненной ренты. Последнее предложение п.2 ст.583 ГК РФ: пожизненная рента может быть заключена на условиях ПЖСИ. Из чего можно сделать вывод, что ПЖСИ – это подвид пожизненной ренты. В пользу этого тезиса может быть приведена и норма, содержащаяся в п.2 ст.601 ГК РФ, норма, согласно которой к ПЖСИ применяются правила о пожизненной ренте. Это тоже подчеркивает соотношение между соответствующими категориями как рода и вида. 

Но вопрос о месте ПЖСИ в системе рентных договоров является вопросом дискуссионным. В частности, далеко не все исследователи согласны, что ПЖСИ – это подвид пожизненной ренты, напротив, многие настаивают на ее самостильности, на специфических особенностях, которые характерны для ПЖСИ, и предопределяют его соотношение не с пожизненной рентой не как вида с родом, а как равновеликих сравниваемых понятий. В частности, в кафедральном учебнике Н.Ю. Рассказова с приведением определенной аргументации настаивает на том, что ПЖСИ – это одна из рубрик классификаций, но не подвид пожизненной ренты. Но вопрос этот является вопросом дискуссионным. Можно придерживаться позиции Н.Ю., можно исходить из иных представлений о прекрасном, тут варианты для размышления есть.

2.В зависимости от платности или бесплатности отчуждения имущества под выплату ренты, классификация воплощена в п.1 ст. 585 ГК РФ:

- рентные договоры, в которых имущество под выплату ренты отчуждается за плату;

- рентные договоры, в которых имущество под выплату ренты отчуждается бесплатно .

Платность / бесплатность отчуждения имущества не влияет на характеристику договора ренты как договора возмездного, ибо встречное предоставление, предопределяющее вывод о возмездности договора ренты, предоставление в ренте – это рентные платежи, а они присутствуют всегда. Другое дело, что исходная конструкция рентного договора может определенным образом усложняться за счет появления некой обязанности: уплатить плату за отчуждение имущества. Экономически получается, что при отчуждении имущества под выплату ренты за плату размер этой платы и размер рентных платежей должны соответствовать некой стоимости имущества под выплату ренты. Только тогда договор будет интересен. Но этот элемент факультативен, т.е. эта плата может присутствовать, но ее может и не быть. На существо рентного договора, его характеристику как возмездного наличие или отсутствие этого элемента никоим образом не влияет, ибо возмездность не в платности и бесплатности, возмездность в рентных платежах, которые будут наличествовать всегда.

Данная классификация значима с т.з. применения правил соответствующего регулирования рентных договоров. Но учитывая, что договор ренты, хотя и является самостоятельным, договор ренты в единую родовую группу договоров, опосредующих передачу имущества в собственность, т.е. всех тех договоров, которые мы изучали до этого. Это и КП, и мена, и дарение, а теперь еще и рента. Учитывая эту общую родовую близость, законодатель использует приём юридической техники, в п.2 ст.585 ГК РФ предусматривая отсылку: если имущество передается под выплату ренты за плату, к такому рентному договору применяются правила о КП. Если имущество передается под выплату ренты бесплатно, к такому рентному договору применяются правила о дарении. Эта отсылка – это не более, чем прием юридической техники, исключающей избыточное повторное регулирование одних и тех же вопросов.

п.2 ст. 585 ГК РФ еще раз внимательно прочтем, чтобы адекватно его дальше понимать и применять. К сожалению, для современной доктрины и современного правопорядка последнее не характерно. Законодатель четко указывает, какие правила применяются: применяются правила, опосредующие передачу имущества и внесение платы из КП, соответственно, правила, опосредующие передачу имущества из дарения. Только эти, и никаких других. Невнимательное прочтение, которое является бичом современной практики и доктрины, порождает совершенно абсурднейший вопрос, например, вопрос о том: могут ли к договору ренты применяться правила об отмене дарения? И что парадоксально даже серьезные исследователи на этот вопрос пытаются дальше отвечать … в нашем кафедральном учебнике. Или: применяются ли к ренте правила ст.575 ГК РФ – правила о запрете дарения? Если на первый из поставленных вопросов об отмене дарения большинство исследователей, лиц с интеллектом (чего нельзя сказать о правоприменителях) отвечает отрицательно, то на второй вопрос о ст.575 ГК РФ у нас даже есть позитивная правоприменительная практика, которая находит оправдание в трудах современных исследователей. Например, СПб городской суд, рассматривая вопрос о признании недействительным договора пожизненной ренты, удовлетворил требования заявителя на том основании, что договор ренты был заключен между пациентом больницы и лечащим врачом. Дальше была применена ст.575 ГК РФ – запрет дарения медицинским работникам по отношению к лицам, находящимся на их презрении. На основании примененной ст.575 ГК РФ договор ренты был признан недействительным. Н.Ю. Рассказова пишет: «Интересный пример», и оправдывает. Но оснований к такому правоприменению нет вообще никаких. Ибо правила о запрете дарения не относятся к правилам, опосредующим передачу имущества, а только эти правила из дарения применимы к рентным договорам. Равно как к правилам, опосредующим передачу имущества не относятся правила ст.578 ГК РФ об отмене дарения, поэтому сам вопрос: «применяются ли нормы об отменен дарения к ренте?», он абсурден по своей сути. Внимательно надо прочитать п.2 ст.585 ГК РФ.

Еще раз повторим: отсылочная норма ограничена по своему объему применением к рентным договорам соответствующих правил о КП или дарении, но не всех правил, а только правил, опосредующих передачу имущества в собственность и его оплату, либо только передачу, не более.

3. Классификация в зависимости от вида имущества, передаваемого под выплату ренты:

- рентные договоры, по которым под выплату ренты передается недвижимое имущество;

- рентные договоры, по которым под выплату ренты передается движимое имущество.

Классификация отражена в предписаниях ст.586, 587 ГК РФ, состоит она в принципиальной разнице регулирования.

ст.586 ГК РФ, которая посвящена особенностям, характерным для первого блока рентных договоров, по которым под выплату ренты передается недвижимое имущество.

П.1 ст.586 ГК РФ предопределен простой идеей: договор ренты – договор, опосредующий передачу имущества в собственность. После заключения договора собственником соответствующего имущества, переданного под выплату рентных платежей является плательщик. Т.е. имущество передано, договор заключен, ПС на это имущество принадлежит плательщику, в ответ у него возникает только обязанность производить рентные платежи. Раз ПС в момент заключения договора переходит к плательщику, значит он, будучи собственником, обладает полной распорядительной властью в отношении этого объекта, и может произвести его отчуждение любому лицу как собственник. Он сам решает вопрос о юридической судьбе имущества. Следовательно, может возникнуть ситуация, что плательщик, будучи собственником, заключит договор КП с 3-м лицом, и как продавец передаст имущество 3-му лицу – покупателю. Такая ситуация более чем возможна. Но законодатель должен озаботиться об интересе получателя. Потому что для получателя передача этого имущества является неким активом, за счет которого плательщик будет выплачивать рентные платежи. Поэтому, когда плательщик производит отчуждение этого имущества, получатель этой бытовой гарантии лишается. Для случаев, когда под выплату ренты передается имущество недвижимое, п.1 ст.586 ГК РФ устанавливает первую особенность: при отчуждении имущества, переданного под выплату ренты, к приобретателю этого имущества переходят все обязанности по договору ренты. Т.е. эти обязанности следуют за самим недвижимым имуществом.

Теперь уже плательщик произвел отчуждение имущества, ПС на это имущество принадлежит 3-му лицу. Теперь уплачивать рентные платежи обязано 3 лицо. Т.е. защищается бытовая гарантия, что соответствующее имущество является источником для выплаты рентных платежей.

Но сказав А, законодатель не может на этом остановиться, потому что тем самым, если бы он остановился, он бы не защищал интерес 3 лица. Ибо что оказывается? Здесь (у первоначального плательщика ренты) обязанности были у того лица, которого получатель сам себе выбрал, следовательно, если плательщик ничего не отчуждал, выворачивает карманы и говорит: [цитата] «Нету у меня денюжков, не могу я исполнять свои обязанность», это проблемы получателя, он сам заключил договор с этим контрагентом, риск выбора ненадлежащего контрагента всегда лежит на соответствующей стороне. И здесь это можно было бы оправдать. Но в этой ситуации, когда после А. обязанности переходят вслед за недвижимым имуществом, возникает вариант, при котором лицом, обязанным перед получателем, становится совершенно посторонний для него субъект. Субъект, которое он не выбирал, он может о нем и ничего не знать. Следовательно, интерес получателя надо защищать и дальше. Способствуя этой защите интереса, вторую особенность, которую предусматривает ст.586 ГК РФ для договоров, в которых предметом имущества, переданного под выплату ренты, является недвижимое имущество, законодатель говорит: обязанности переходят к 3 лицу, но субсидиарную ответственность по соответствующим обязательствам несет плательщик.

Т.о. вторая особенность договоров ренты, по которым под выплату ренты передается недвижимое имущество, состоит в субсидиарной ответственности плательщика по обязательствам, связанным с оплатой рентных платежей. Субсидиарной по умолчанию, но договором может быть установлена солидарная. Каким договором? Первоначальным договором между получателем и плательщиком ренты Это Б. Это вторая особенность

Третья особенность: Ст.587 ГК РФ в п.1 говорит о законном залоге, который в данном случае возникает, т.е. недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, считается находящимся в залоге в обеспечении исполнения обязательства, связанного с оплатой рентных платежей.

i Итак, 3 особенности договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество:

1. рентные платежи обременяют недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, следуют за этим имуществом;

2. субсидиарная, а если установлена договором – солидарная, ответственность плательщика по отношению к лицу, которому передано имущество, обремененное рентными платежами;

3. законный залог в пользу получателя ренты.

Здесь мы можем сейчас и обнаружить 3 регистрации, которые должны производиться :

1. Первая регистрация, поскольку договор опосредует передачу недвижимого имущества в собственность, - это регистрация перехода ПС.

2. Вторая регистрация – рентные платежи являются обременением рентного имущества и следуют за этим рентным имуществом, т.е. рента как обременение.

3. Третья регистрация – законный залог. Мы знаем, что сегодня правила об ипотеке построены таким образом, что для недвижимого имущества законный залог без дублирования его регистрацией просто не получает своего действия.  

 Вторая группа рентных договоров, по которым под выплату ренты передается имущество движимое.

Все, что выше перечислено, для них не характерно. Там рентные платежи не обременяют имущества, никакого законного залога, никакой субсидиарной и солидарной ответственности. Но точно также интерес получателя ренты нуждается в определенной защите, и она воплощена в особенностях, установленных правилами п.2 и п.3 ст.587 ГК РФ. Здесь появляется дополнительное существенное условие в виде обеспечения, которое должно быть предоставлено получателю. На поверку норма достаточно бессмысленная по своей сути. Ведь существенные условия – это обстоятельства, которые затрудняют вход, условия, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон, и при отсутствии такого соглашения договор не будет считаться заключенным. Какие цели законодатель преследовал, когда писал п.2 ст.587 ГК РФ? Защита получателя, т.е. предоставить ему как слабейшей стороне, а он – слабейшая сторона, потому что он теряет свое имущество уже в момент заключения договора, а, во-вторых, против потери имущества он получает слабейшую договорную позицию, слабой стороной обязательства кто является у нас? Кредитор, потому что от кредитора вообще ничего не зависит, он сидит и ждет: будет ли произведено исполнение или нет? И никаких механизмов, влияющих на это исполнение, у кредитора нет. Получатель против потери имущества, он получает слабейшую позицию в соответствующем обязательстве, которое возникает. Его интерес нуждается в защите. Для недвижимого имущества эта защита за счет тех правил: обременение, субсидиарная ответственность + законный залог, для движимости эти правила не действуют, но защиту тоже надо обеспечить, законодатель не находит ничего лучшего, как сказать: дополнительное существенное условие в виде обеспечения. Идея – защитить получателя – крайне благая, но механизм ее решения крайне неудачен. Чем дополнительное существенное условие защитит? Мы тогда скажем: так не доставайся же ты никому, договор не заключён. Вряд ли в этом будет защита получателя. Куда проще было бы установить, допустим, тот же законный залог. И вопрос защиты интересов получателя был бы адекватно разрешен, другое дело, как его для третьих лиц отразить – это вопрос техники, поэтому норма бессмысленна и беспощадна.

Но к счастью законодателя, он на этом не останавливается. Законодатель продолжает соответствующие идеи в защите интересов получателя в предписаниях п.3 ст. 587 ГК РФ – механизм защиты на тот случай, если соответствующее обеспечение не будет предоставлено или будет утрачено по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает. В этом случае законодатель дает ему возможность реакции на подобные обстоятельства в виде права расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, причиненных этим расторжением.

Здесь опять без ложки дегтя не обошлось. Законодатель говорит: вправе расторгнуть договор. О каком механизме он сказал: о юрисдикционном или внеюрисдикционном? С одной стороны, расторгнуть, расторжение используется для юрисдикционного. С другой стороны, не «вправе потребовать расторжения», а «вправе расторгнуть», т.е. вроде бы намекает на односторонние действия – внеюрисдикционное прекращение. остается гадать, че по-русски было не сказать? Скорее всего, вторая позиция правильная, раз там «вправе расторгнуть», т.е. нет указания на посредство суда, то речь идет о внеюрисдикционном прекращении.

i Две особенности, которые характерны для случаев рентных договоров, где под выплату ренты передается движимое имущество:

→ дополнительное существенное условие - обеспечение, которое должно быть предоставлено получателю

→ право расторжения договора в ситуации, когда обещанное обеспечение не предоставлено или утрачено по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает.

2. Договор постоянной ренты

♦ Стороны.

Стороны договора постоянной ренты, как и всякого иного рентного договора – это получатель и плательщик. В качестве плательщика может выступать любое лицо, с учетом объема и характера, право- и дееспособности. Если плательщиком может быть любое лицо, то в отношении получателя этого сказать нельзя. П.1 ст.589 ГК РФ прямо ограничивает субъектный состав, состав лиц, которые способны выступать в качестве получателя ренты.

Получателем могут быть:

- граждане;

- некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности.

Говоря о субъектном составе, необходимо обратить внимание на 2 вопроса. Во-первых, на принципиальную возможность заключения договора постоянной ренты, как и всякого вообще рентного договора, по модели договора в пользу 3 лица. При этой модели лицо, отчуждающее имущество, и лицо, имеющее право на получение рентных платежей, будут совершенно разными лицами. Условно говоря, есть некий А., который является собственником соответствующего имущества, он это имущество отчуждает в собственность плательщика, а обязанность по уплате рентных платежей установлена в пользу совершенно другого лица Б. Ситуация, при которой лицо, отчуждающее имущество и получатель ренты не совпадают между собой. Такая ситуация принципиально возможна, ст.430 ГК РФ в купе с отсутствием запретов в Главе 33 делает эту ситуацию более чем возможной. Возникает закономерный вопрос: а те ограничения по субъектному составу: гражданин или некоммерческая организация, они в приведённом примере применимы к А., Б. или обоим? К Б., потому что по сути складывающихся отношений, допустим, с некоммерческим организациями, что не должно противоречить целям деятельности? Явно не отчуждение имущества, поэтому явно, что это ограничение для лица, управомоченного на получение рентных платежей, т.е. это ограничение в соответствующей схеме для лица Б. Соответственно, оправдать такие же ограничения для лица А. невозможно. Поэтому очевидно, что при такой схеме в качестве Б. (получателя ренты) может выступать только гражданин или некоммерческая организация, а в качестве лица, отчуждающего имущества может выступать любой субъект.

Может ли договор постоянной ренты быть заключён в отношении будущих вещей? Нет. Реальность соответствующего договора предполагает, что для того чтобы договор заключить, надо имущество передать, только в момент передачи договор будет считаться заключенным. Для того чтобы передать, надо обладать. Поэтому в любом случае лицо, отчуждающее имущество под выплату ренты в простейшей схеме получателя ренты должно быть, очевидно, собственником в момент заключения договора, это вытекает из конструкции договора как реального. Т.е. это не просто гражданин или некоммерческая организация, но этот гражданин или некоммерческая организация должны являться собственниками данного объекта.

Еще одно обстоятельство, связанное с субъектным составом. Поскольку конструкция постоянной ренты уже по своей этимологии не завязана на какой-то ограниченный промежуток времени, в частности, на срок жизни получателя ренты, законодатель устанавливает возможность изменения субъектного состава на стороне получателя ренты (на стороне плательщика – это вообще ограничений не имеет). П.2 ст.589 ГК РФ прямо указывает, что этот субъектный состав может быть изменен в порядке универсального или сингулярного правопреемства. Т.е. универсального, например, наследование или реорганизация. Но это может быть и сингулярное правопреемство, когда соответствующие получатели (гражданин или некоммерческая организация) ренты уступают некому 3-му лицу свое право на получение рентных платежей. 

Допуская это правопреемство, п.2 ст.589 ГК РФ выдвигает единственное условие – правопреемник должен соответствовать требованиям к субъектному составу, установленным законом. Т.е. в качестве правопреемника может выступать только гражданин или некоммерческая организация.

Если это условие не соблюдается, то при универсальном правопреемстве это будет влечь прекращение рентного договора. Например, был получатель ренты – гражданин, и помер, а все свое имущество завещал РФ, или нет у него наследников, как выморочное имущество переходит к публично-правовому субъекту. Поскольку государство не может быть получателем ренты в постоянной ренте, не соответствует это правило п.1 ст.589 ГК РФ, значит, по наследству право на получение рентных платежей не перейдет, а сам рентный договор в результате смерти получателя прекратится, потому что наследник не соответствует требованиям субъектного состава.

При сингулярном правопреемстве будут наступать иные последствия. Там, если правопреемник не соответствует требованиям к субъектному составу, установленным нормативно, то это сингулярное правопреемство будет недействительным. Т.е. если гражданин - получатель ренты заключает с коммерческой организацией договор, по которому уступает право на получение ренты этой коммерческой организации, то поскольку коммерческая организация не способна быть получателем в постоянной ренте, соответствующий договор как противоречащий закону будет недействителен.

Т.е. правопреемство возможно, но с обязательным условием, что правопреемник соответствует требования к субъектному составу, установленным для получателя ренты. Если это так, то правопреемство будет происходить, если это не так, при универсальном - договор прекращается, при сингулярном – акт правопреемства недействителен.

♦ Предмет.

Предметом всякого рентного договора, в т.ч. и договора постоянной ренты является имущество, передаваемое под выплату ренты.

Предметом договора постоянной ренты могут быть вещи, причем, поскольку здесь нет никаких ограничений, речь идет о любых вещах, как движимых, так и недвижимых. Вместе с тем, эта констатация возбуждает целый ряд вопросов.

Вопрос №1. Могут ли предметом договора постоянной ренты быть деньги? Да. Т.е. получатель ренты передает деньги плательщику ренты, если это возможно, а плательщик ренты обязуется выплачивать рентные платежи в денежной форме. Первое, что приходит в голову – в чем смысл передавать деньги, чтобы потом получать деньги? Но вопрос о целесообразности – это отдельный вопрос. Ему можно противопоставить целый ряд аргументов. Во-первых, с т.з. исторической. Мы сказали, что хорошо известный нам термин «рантье» связан с рентными договорами. В чем состоял интерес рантье? Именно с денежных сумм, с их передачи исторически возник рентный договор, потому что рантье – это человек, который передал денежную сумму с тем, чтобы потом периодически их получать. Исторически это было вызвано ограничениями относительно ростовщичества, и отсутствием системы, допустим, банковских вкладов. И рента была способом реализации интереса, который невозможно было удовлетворить иным образом, а в нашем правопорядке сегодня существует множество договорных конструкций, которые сходный интерес могут удовлетворять. Это, например, договор банковского вклада. Мы банку дали соответствующую денежную сумму, потом получаем некий доход в виде %, которые нам выплачиваются. Условия договора банковского вклада могут быть самыми различными, в т.ч. и с выплатой % через определенные промежутки времени. Существует сегодня и конструкция страхования. Возможный вариант личного страхования предполагает ситуацию, при которой страхователь уплачивает страховую премию, а в ответ получает право на соответствующие части страховой суммы, выплачиваемые периодически. Но наличие этих конструкций не закрывает вопрос для договора ренты. Ведь много не мало. Ведь интересы у сторон могут быть самыми разнообразными, наверняка существует интерес, который не покрыть иными договорами. Кроме того, сам принцип свободы договора позволяет именно сторонам выбирать ту конструкцию, которая в наибольшей степени соответствует их интересам. Кроме того, этот вопрос сегодня прямо в законодательстве решен. Если мы на предыдущей части занятия внимательно следили за изложением, мы бы уже этот ответ видели. Ст. 587 ГК РФ, о которой мы уже говорили, п.2. Там прямо русским по белому: «денежные суммы», т.е. как бы не стоял отдельно вопрос о целесообразности подобной конструкции, закон мало того, что не содержит запрета на подобное, он устанавливает и прямое разрешение этой ситуации, прямо упоминая в ст.587 ГК РФ денежную сумму как возможный предмет ренты. А понятное дело, что речь идет о любой денежной сумме, будь то безналичные деньги, будь то наличные деньги. Не случайно используется образное выражение – «денежная сумма».

А может ли предметом договора постоянной ренты выступать имущественное право? К сожалению, вопрос этот не находит разрешения прямого в современной доктрине, ряд авторов настаивают на том, что de lege lata предметом любой ренты, в т.ч. и постоянной, могут выступать только вещи. В частности, Н.Ю. Рассказова в кафедральном учебнике именно подобной позиции придерживается, отвечая на вопрос о том, могут ли имущественные права быть предметом ренты, отрицательно. Основным аргументом ее является ссылка на легальную дефиницию договора ренты, на п.1 ст.583 ГК РФ, в котором написано: «передает в собственность другой стороны». Понятное дело, что передать в собственность можно только вещь. И Н.Ю. говорит, что раз написанно «в собственность», то только вещь. Да, наверное, de lege ferenda можно было бы подумать о расширении, не de lege lata только вещь. Однако аргументы, приводимые в пользу этого суждения, крайне распространенные, они не обладают убийственной силой. В договоре КП у нас в легальной дефиниции тоже было написано «в собственность», это нам не мешало признать предметом договора КП имущественные права. В договоре мены тоже написано «в собственность», но это не мешает всем людям света, которые не склонны согласиться с ограничительным толкованием В.В. Витрянского и аффилированного к нему ВАСа, тоже не мешает нам считать предметом договора мены имущественные права, потому что иначе несуразица возникает, тоже написано «в собственность». А почему здесь, в двух договорах не мешало, а здесь почему-то мешает? Легальная дефиниция рассчитана на наиболее повторяющуюся величину, но сама по себе ограничителем предмета не выступает. Кроме того, если обращаться к легальной дефиниции, там можно найти и слово, которое позволит оправдать включение в число предметов постоянной ренты имущественные права. Как характеризуется предмет в легальной дефиниции? Что там написано? Имущество. Если законодатель хотел ограничить только вещами, почему он не написал «вещь», а он написал «имущество». Кстати, отметим, в КП написано «вещь в собственность», в мене написано «вещь в собственность», а здесь написано «имущество». Откуда же тогда фраза «имущество» если он хотел ограничить только вещами? Он бы тогда и написал «вещь».

Кроме того, возникает вопрос: а в чем смысл ограничения предмета ренты только лишь вещами? Понятно, что сегодняшний оборот в значительной степени перестает быть оборотом вещей. Да, конечно, договор ренты в общебытовом представлении – это договор, рассчитанный на старушек, более того, в общебытовом представлении – это договор, с помощью которого этих старушек мочат потом. Это такой правовое средство, чтобы зазря не убивать старушек, чтобы какой-то смысл был. Но это не так. Любой гражданин, находящийся в любом возрасте, при любом своём физическом состоянии может выступить получателем по договору ренты. А, следовательно, тезис, что это договор для старушек, а для них оборот – это оборот вещей, он не проходит. Сегодняшний оборот – это оборот имущественных прав. Как оправдать ограничение предмета ренты только вещами? А если интерес есть в передаче имущественного права против возникновения соответствующих обязательств по выплате рентных платежей? Что, имущественное право не облает ценностью? Обладает. Есть интерес у плательщика ренты в получении этого имущества против принятия на себя обязанности выплачивать рентные платежи? Есть. У нас имущественные права на порядок большую ликвидность имеют, чем вещи. И оборот их намного более распространен, намного более проще, чем оборот вещей. Поэтому с т.з. политики права тоже не оправдана подобная позиция.

Получается, что есть такая консервативная позиция, флагманом ее Н.Ю. выступает, написано «в собственность», значит, только вещи. А есть позиция более либерального свойства, которая говорит: запрета нет. А слово «в собственность» не содержит в себе никакой смысловой нагрузки, кроме того, вступает в явное противоречие с предшествующим термином «имущество».

Может ли в качестве предмета выступать доля в ПС ?

И тут нет однозначной позиции. И с т.з. догматики, и с т.з. судебно-арбитражной практики есть аргументы в пользу допустимости подобного. Например, еще давнишнее Постановление Пленума ВС, которое было посвящено вопросам ПС на жилой дом, параллельно решает вопрос о сегменте, о границах действия такого феномена как преимущественное право покупки. И ВС прямо указывает: в случаях заключения рентных договоров преимущественное право покупки применению не подлежит. Сейчас вопрос в несправедливости или справедливости этого утверждения, само по себе это утверждение показывает, что ВС не сомневаемся в допустимости выступления в качестве предмета договора ренты, в частности, постоянной ренты, такого объекта как доля в ПС. Потому что, если бы он сомневался, разъяснение такого бы порядка никогда не появилось, тогда вопрос о преимущественном праве просто-напросто не вставал, потому что доля не могла быть предметом соответствующего договора, а раз такое разъяснение появляется, значит, нет никаких сомнений у ВС. Другое дело, что сказанному ВСом не всегда охотно верится, у них все сказанное надо делить на 10, потом пойти перекурить и разделить еще на 100, тогда получится что-то подобное на правду. Так что тоже аргумент, но зыбкий.

Опять же, Н.Ю. в нашем кафедральном учебнике отрицательно относится к возможности передачи под выплату ренты доли в ПС. Вся ее аргументация является аргументацией утилитарной. Она говорит: а как нам законное право залога установить? Как нам обременение, ведь если доля в ПС на недвижимое имущество, к обороту долей в ПС на недвижимое имущество применимы те же правила, что к недвижимому имуществу, т.е. законный залог, т.е. опять обременение, рентные платежи как обременение имущества, предаваемого под выплату ренты. Она говорит, что эти правила сработать не способны, т.е. реализовать из будет невозможно, а раз невозможно реализовать, ни законный залог, ни ренту как обременение, значит, использовать нельзя. То, что у сторон есть интерес в этом, то, что на практике это часто используется, для Н.Ю. не аргумент

А.А. не уверен в справедливости этого аргумента. Честное слово, А.А. не уверен в том, что нельзя реализовать правила о законном залоге и об обременении. Вопрос о том, куда внести соответствующую запись, понятно, доли как объекта с т.з. реестра не существует, конечно, в запись об объектах. Но вот сомневается А.А., что такие непреодолимые сложности в реализации задач будут стоять. А если их нет, то никаких аргументов против этого тоже нет. Если только кто-то считает, что доля – это самостоятельный объект, не являющийся вещью, а тогда он будет имущественным правом, и если мы отвечаем отрицательно про имущественные права, то тогда мы косвенно получим и невозможность отчуждения доли в ПС. Тоже вопрос достаточно дискуссионен, причем, и с т.з. правоприменительной практики.

G В сухом остатке предметом постоянной ренты являются:

Вещи - только существующие и наличествующие, принадлежащие на ПС лицу, отчуждающему имуществу, иначе реальной конструкции рентного договора не может быть.

Денежные средства

Дискуссионность, относительно имущественных прав

Дискуссионность, относительно доли в ПС

♦ Срок.

Сама по себе постоянная рента в противовес пожизненной выделяется по критерию срока. Срок соответствующего договора выражен в самом названии. Раз она постоянная, то соответствующий договор заключается бессрочно. Мы далеки от мысли, что эти отношения превращаются в вечные, и, следовательно, стирается грань между обязательственным отношением и отношением вещным. Нет, не превращаются они в вечные, потому что есть способы прекращения соответствующих обязательств. Просто основанием прекращения не является наступление некого срока. Но такие обстоятельства существуют.

В связи со сроком возникает вопрос о существенности соответствующего условия. Именно посредством срока и выражается существо конструкции. Условно говоря, если лица сразу пишут название или в тексте: «постоянная рента», то вряд ли они отдельно должны где-то согласовывать срок. Ровно и наоборот, если никакого названия у договора нет, но в тексте написано, что это договор ренты, который заключается бессрочно, явно, что речь идет о постоянной ренте.

Вопрос о существенности этого условия вызван следующим обстоятельством. Именно темпоральный параметр и есть главное, концептуальное отличие между постоянной и пожизненной рентой. Именно по критерию срока рентные договоры дифференцируются на постоянные и пожизненные. А дальше вот какая проблема. Если стороны ничего по поводу срока не напишут, и ни прямо, ни косвенно не выразят своего отношения и свою волю, каким договором мы будем это считать? Проблема усложняется тем, что у нас нет восполняющего общего правила. То, что постоянная рента по системе изложения идет раньше пожизненной, не означает, что постоянная рента является общим правилом. Вся аргументация в попытке решения этого вопроса в основном, сводится к детскому саду, типа: первое слово съела корова, поэтому если ничего не предусмотрено, значит, пожизненная, или: первое слово на веки стоит, если ничего не предусмотрено, значит, постоянная. Это все детсадовская аргументация. Сущностных аргументов, которые позволили бы восполнить отсутствующее регулирование, на поверку нет. И отсюда у А.А. есть очень большие сомнения, относительно несущественности подобного условия. Восполнить регулирование оказывается невозможным, значит, это существенное условие. Если стороны никак не обозначили: постоянная это рента или пожизненная, т.е. не определили срок прямо или косвенно, значит, в отсутствии какого-либо правила правопорядок должен сказать: никакая. Потому что адекватно восполнить соответствующее регулирование оказывается принципиально невозможно. Поэтому А.А. кажется, что срок является существенным условием соответствующего договора.

♦ Цена.

С учетом алеаторности договора должна пониматься условно. Цена в любом рентном договоре – это рентные платежи. Это то встречное предоставление, которое причитается получателю ренты.

Стороны свободны в определении размера рентных платежей, с учетом одного важного нюанса. П.2 ст.590 устанавливает минимальный размер рентных платежей. Следовательно, свобода, она свобода только в одну сторону, вверх. А вниз эта свобода ограничивается минимальным размером, обозначенным в п.2 ст. 590 ГК РФ. Минимальный порог состоит в прожиточном минимуме на душу населения в соответствующем субъекте РФ. В СПб это в районе 7 800р. Получается, что размер рентных платежей по договору постоянной ренты не может быть ниже, чем 7 800. А дальше – вверх – стороны свободы.

Является ли условие о рентных платежах в договоре постоянной ренты существенным условием договора? Мудрый ВАС РФ нам в Информационном письме №165 правильно сказал, как должна определяться существенность или несущественность условий: по параметру восполнимости. Если адекватное восполнение соответствующей нормы возможно, значит, это условие не существенно, если адекватного восполнения невозможно, значит, условие существенно. Представим ситуацию, что стороны заключили договор ренты и размер рентных платежей не установили. Есть правило, по которому мы могли бы его восполнить. Напрашивается вроде ст.424 ГК РФ. Будет она адекватным регулятором? Ст.424 ГК РФ не будет адекватным регулятором. Здесь принимается во внимание много обстоятельств. Во-первых, он эти деньги уплачивает не сразу, а по частям, т.е. на какой срок предполагается, что он заключит соответствующий договор, а перед нами постоянная рента, предусмотреть такой срок невозможно. Для некоммерческой организации будет один параметр, для гражданина как получателя ренты – это другой параметр. Во внимание должны приниматься – состояние здоровья, наличие наследников и т. д. и т.п. Это все, что оценивает для себя плательщик ренты, принимая решение о заключении договора, и то, что оценивают стороны. Есть у суда лекало, по которому это все можно рассчитать? Нет. Тут столько субъективных параметров, притом, что перед нами алеаторный договор, что восполнить отсутствующие условия адекватным образом оказывается невозможно. А.А. представляется, что размер рентных платежей – это существенное условие.

Эта позиция достаточно распространена. Многие оправдывают ее иным образом. Например, в учебнике под ред. А.П. Сергеева, последний, являясь автором главы, посвященной ренте, оправдывает вывод о существенности условий рентных платежей за счет исходного тезиса о том, что предметом договора ренты является имущество, переданное под выплату ренты и рентные платежи. А раз предмет – существенное условие, то рентные платежи – существенное условие. Но А.А. не согласен с посылкой, что рентные платежи – предмет договора, тогда просто места для встречного предоставления не остается. Но с выводом о том, что размер рентных платежей – этот вывод А.А. симпатичен.

G Существенные условия договора ренты 3 или 4.

Для недвижимого: предмет, цена и срок.

Для движимого: предмет, цена, срок + обеспечение, которое должно предоставляться получателю ренты в силу ст. 587 ГК РФ.

♦ Прекращение договора.

Что может выступать в качестве основания прекращения договорных обязательств?

Во-первых, это общие основания прекращения, за исключением исполнения. Потому что представить себе, как исполнением прекратится договор постоянной ренты, с учетом того, что он постоянный, с учетом того, что он алеаторный, нельзя. Все остальные способы прекращения здесь могут быть применены.

Помимо общих оснований, в рамках §2 Главы 33 законодатель называет ряд специальных оснований для прекращения договора постоянной ренты. Одно из этих специальных оснований мы уже проговаривали: переход прав получателя ренты к лицу, которое не способно быть получателем в силу указания закона.

Еще одно специальное условие – п.2 ст.595 ГК РФ: риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты. Это основание для прекращения только в том случае, если имущество передано под выплату ренты за плату. Если бесплатно, то РСГ лежит на плательщике, и основанием для прекращения договора это не является. А если оно передано за плату, то при случайной гибели соответствующего имущества договорные обязательства могут прекращаться. Единственное, что по тексту ст. 595 ГК РФ получается, что не сама по себе гибель случайная этого имущества является обстоятельством – основанием прекращения договорных обязательств, а в купе с соответствующим заявлением плательщика, потому что плательщик вправе потребовать либо прекращения, либо изменения соответствующего договора.

Выкуп ренты - плательщик единовременно или в ином порядке выплачивает выкупную цену ренты. Внесение этой выкупной цены и знаменует собой прекращение договора. Причем, в договоре постоянной ренты основанием прекращения может быть, как выкуп, инициированный плательщиком, так и выкуп, инициированный получателем. Т.е. для постоянной ренты, во-первых, у плательщика есть право выкупить ренту, а во-вторых, у получателя есть право потребовать от плательщика выкупа ренты. Что касается первого, т.е. права плательщика выкупить ренту, то оно присутствует в договоре постоянной ренты как некое отражение его постоянного характера. Раз это не вечно, но бессрочно, значит, у плательщика должна быть возможность прекратить соответствующий договор. И для постоянной ренты право плательщика на выкуп является безусловным правом. Единственное, договором можно это право ограничить определенным сроком, но и здесь законодатель заботиться об интересе плательщика, говоря о том, что это ограничение не может превышать срока жизни получателя или иного срока более 30 лет. Но речь только об ограничениях, за пределами этих ограничений у плательщика есть право на выкуп, и лишить его этого права соглашением сторон или посредством одностороннего волеизъявления об отказе от этого права невозможно. Это сущностный элемент конструкции постоянной ренты – право плательщика на выкуп.

Одновременно у получателя есть право потребовать от плательщика выкупа ренты. Ст.593 ГК РФ регламентирует соответствующую ситуацию. Здесь закреплено 4 случая, когда получатель вправе потребовать выкупа ренты плательщика. Эти 4 случая легко логически оправдываются. Потому что в этих 4 случаях либо речь идет о неисполнении плательщиком своей обязанности по договору, либо о потенциальной угрозе надлежащего исполнения со стороны плательщика этой обязанности, например, поступление вещи в общую собственность. Когда много хозяев – это уже практически ничье. Но сам этот перечень ст.593 ГК РФ не является исчерпывающим, потому что он заканчивается «в других случаях, предусмотренных договором». В принципе, стороны могут установить и иные случаи, когда у получателя есть право требовать выкупа ренты плательщиком, причем, эти случаи могут быть и не связаны с нарушениями, допущенными со стороны получателя.

В любой вариации будь то выкуп по инициативе плательщика, будь то выкуп по инициативе получателя, суть выкупа состоит во внесении выкупной цены, собственно, само это внесение выкупной цены прекращает договорные обязательства сторон. Выкупная цена, ее размер, определяется сторонами в договоре, но это условие не является существенным, потому что п.2 и п.3 ст.594 ГК РФ предусматривают восполняющее регулирование. Если размер выкупной цены не определен, то он определяется дифференцировано. Если имущество передано под выплату ренты за плату, то годовой размер рентных платежей, т.е. рентные платежи умножить на 12. Если имущество передается под выплату ренты бесплатно, то + еще стоимость имущества. Вот восполняющая норма определения выкупной цены. Но стороны вправе в своем соглашении установить и иные на сей счет правила.

Пожизненная рента.

§3 Главы 33 регламентирует пожизненную ренту.

♦ Стороны.

С т.з. субъектного состава - получатель и плательщик. Плательщиком может быть любое лицо, а получатель – гражданин.

Сама ст.596 ГК РФ уже подтверждает возможность заключения договора по модели договора в пользу 3-го лица, т.е. принципиальной возможности ситуации, характерной и для постоянной ренты, когда лицо, отчуждающее имущество и лицо, имеющее право на получение рентных платежей выступают разными субъектами. Там описана ситуация договора в пользу 3-го лица, когда А. заключает договор с Б., с плательщиком, передает имущество под выплату ренты, а получателем является В. И договор заключается на период жизни В.

Нужно понимать ст.596 ГК РФ именно как на период жизни иного лица. Иного, в смысле того, который имеет право на получение рентных платежей. Если это прочтение справедливо, то тогда, конечно, без тени сомнения получателем ренты, т.е. лицом, имеющим право на получение ренты, может выступать только гражданин. При конструкции договора в пользу 3-го лица очевидно, что требование к субъектному составу, только к нему. Лицом, отчуждающим имущество, может быть любое лицо.

Поскольку в §3 установлена пожизненная рента + отсутствует специальное разрешение для правопреемства, мы можем сказать, что правопреемство на стороне получателя в договоре пожизненной ренты невозможно, в отличие от ренты постоянной. Потому что наследование здесь не может произойти, договор сам прекратится, а сингулярное правопреемство – мы от противного: в постоянной ренте это разрешение прямо было зафиксировано, здесь никакого указания нет, поэтому это может восприниматься как квалифицированное молчание, запрещающее это правопреемство.

♦ Предмет.

Здесь полностью сохраняются все рассуждения, которые были по отношению к ренте постоянной. Т.е. очевидно, вещи, любые вещи: движимые и недвижимые, с вопросом «зачем?», относительно денежных средств и с вопросами о возможности имущественных прав и долей в ПС на определенные имущество.

♦ Цена.

Размер устанавливается соглашением сторон. Есть ограничения свободы усмотрения сторон, установленное п.2 ст. 597 ГК РФ. Механизм ограничения похож на постоянную ренту, т.е. за базовую величину воспринимается прожиточный минимум, однократная величина прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте. Но есть при всей похожести очевиднейшее различие. В постоянной ренте норма была универсальная, это ограничение действовало для всех случаев, независимо от того, имущество передавалось под выплату ренты за плату или бесплатно. А здесь, в ст.597 ГК РФ, ограничение свободы усмотрения сторон установлено только для случаев передачи имущества на условиях пожизненной ренты под выплату ренты бесплатно. Т.е. опять, буквальное восприятие соответствующей нормы предполагает вывод: если имущество передается на условиях пожизненной ренты под выплату ренты за плату, свобода усмотрения сторон вверх и вниз не ограничена. А.А. не знает, есть ли в этом логика или нет. Т.е. почему столь разительно отличаются ст. 590 и ст.597 ГК РФ. Хотелось бы думать, что она есть, просто А.А. в силу его интеллектуальных пределов она недоступна.

♦ Прекращение договора.

Появляется одно дополнительное основание – смерть получателя ренты.

По сравнению с постоянной рентой, ст.600 ГК РФ про случайную гибель, сравнить со ст. 595 ГК РФ. В постоянной ренте случайная гибель имущества являлась основанием для прекращения рентного договора, если имущество передано под выплату ренты за плату. А в ст.600 ГК РФ РСГ всегда лежит на плательщике, поэтому независимо от того, как передано имущество: за плату или бесплатно, случайная гибель имущества не является основанием прекращения договора.

Есть еще очевиднейшая разница в регулировании такого института как выкуп. В постоянной ренте инициатором выкупа мог быть как плательщик, так и получатель. Причем, для получателя это было средство реакции на неисполнимость плательщика, а для плательщика это было средством выхода из бессрочного договора.

В пожизненной ренте выкуп тоже возможен, но инициатором выкупа может выступать только получатель. У плательщика права выкупить ренту не существует в пожизненной ренте. Это вполне логично, потому что в постоянной это было отголоском бессрочного характера соответствующего договора – возможностью для плательщика хоть как-то освободиться от соответствующих отношений, прекратить договорные обязательства. А здесь такой потребности нет, потому что договор и так конечен – он заключен на срок жизни получателя ренты. Поэтому ни в какой особой защите плательщик ренты здесь не нуждается, и у него права на выкуп ренты не существует.

Обратить также внимание на п.1 ст.599 ГК РФ. При существенном нарушении договора со стороны плательщика у получателя есть альтернативные возможности: потребовать либо выкупа, либо расторжения договора. Т.е. на самом деле с т.з. реакции на нарушение, получатель может использовать не только выкуп, но и требование о расторжении договора.

 

ГК РФ Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты

1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

4. Пожизненное содержание с иждивением.

Легальная дефиниция закреплена в п.1 ст. 601 ГК РФ.

♦ Стороны.

Поскольку ПЖСИ по одной из версий является разновидностью пожизненной ренты, а по другой версии к нему все равно применимы правила о пожизненной ренте, с т.з. субъектного состава здесь будет все также, как и в пожизненной ренте. Т.е. плательщик – любое лицо, получатель – только гражданин.

♦ Предмет.

Предметом может быть только недвижимое имущество. Прямое указание закона на сей счет, а, следовательно, снимаются вопросы о денежных средствах и об имущественных правах - очевидно, нет. А вопрос о доли в ПС на недвижимое имущество здесь сохраняет такую же силу, как и во всех предшествующих рассуждениях.

♦ Цена.

ПЖСИ выделено не случайно, потому что оно обладает очевиднейшей спецификой с т.з. цены – встречного предоставления, к которому обязан плательщик. Если во всех остальных случаях он должен выплачивать именно рентные платежи, т.е. по умолчанию это именные денежные средства, то в ПЖСИ плательщик обязуется предоставлять содержание, не деньги на содержание, а содержание. Допустим, удовлетворять потребности получателя в одежде, обуви, пище, жилище. В ст.602 ГК РФ закон говорит примерным перечнем об удовлетворении потребностей. Здесь речь идет о том, что рента предоставляется в натуральном виде. А, следовательно, вместо такой величины как размер рентных платежей ст. 602 ГК РФ использует категорию: стоимость объема содержания.

Стороны обладают относительной свободой в определении стоимости. П.2 ст. 602 ГК РФ устанавливает ограничение этой свободы: регулирование похоже на пожизненную ренту, тоже это ограничение установлено для случаев, когда имущество передано под выплату ренты бесплатно. А отличие от пожизненной ренты в двух величинах прожиточного минимума, в то время как в общих правилах о пожизненной ренте была однократная соответствующая величина. Т.е. стоимость содержания, если имущество передано под выплату ренты бесплатно, не может быть в расчете на месяц меньше 15,5 тыс. р.

Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах

♦ Прекращение договора.

Здесь более широкий круг обстоятельств, который дает получателю права требовать расторжения или выкупа.

Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением

1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Кроме того, обратить внимание на последние предложение п.2 ст. 605 ГК РФ. Это является частным случаем ситуации, когда неосновательное обогащение не подлежит в силу прямого указания закона возврату, поскольку это соответствующее имущество предоставлено именно как содержание, при расторжении договора они возврату не подлежат и стоимость х не компенсируется.

Первый абзац ст.604 ГК РФ. Такого нет ни в одном больше рентном договоре. В ПЖСИ дальнейшее отчуждение имущества со стороны плательщика, при том, что плательщик – собственник все равно, возможно только с предварительного согласия получателя .

Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

 

ТЕМА 5.

АРЕНДА

План:

Понятие договора аренды.

⇐ Предыдущая32333435363738394041Следующая ⇒

Поделиться: