Права и обязанности сторон по договору аренды.

♦ Обязанности арендодателя.

1. Арендодатель должен предоставить имущество арендатору .

Сам формат этого предоставления во многом зависит от условий договора. Мы помним, что арендой у нас охватывается ситуация, при которой имущество предоставляется только в пользование, равно как к аренде относимы ситуации, при которых имущество предоставляется во владение и пользование. Понятно, что в первом случае предоставить – это значит допустить, а во втором случае предоставить – это передать.

1. К исполнению этой обязанности, закон предъявляет ряд требований. Такое предоставление должно быть осуществлено в установленный срок. Никакого специального регулирования на сей счет в Главе 34 нет. Если срок предоставления в договоре не обозначен, соответствующее имущество должно быть предоставлено в разумный срок, т.е. действует общая восполняющая норма ст.314 ГК РФ.

Каковы последствия нарушения данной обязанности?

Во-первых, мы должны понимать, что даже в тех случаях, когда договор аренды охватывает передачу имущества во владение и пользование, статус титульного владельца и возможность предъявления вещно-правовых требований, если у арендатора в арендодателя, даже если она существует, этот статус приобретается только с момента передачи имущества, поэтому до передачи никаких вещно-правовых исков арендатору не доступны. Значит иск исключительно обязательственно-правовой, и это, как говорит ст.611 ГК РФ, требование, основанное на предписаниях ст.398 ГК РФ. Ст.398 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения обязанности передать индивидуально-определенную вещь в возмездное пользование. В аренде у нас только индивидуально-определенные вещи, возмездное пользование тоже налицо. Поэтому возможен иск из ст.398 ГК РФ со всеми теми условиями, со всеми теми обязательными обстоятельствами, которые в этой статье названы. Т.е. этот иск обязательственно-правовой по своей сути, и он может быть эффективно реализован только до тех пор, пока вещь находится у арендодателя, и третьи лица не приобрели на эту вещь никаких прав.

Кроме того, в качестве последствия непредставления вещи закон наделяет арендатора возможностью потребовать расторжения договора.

П.1 ст.620 ГК РФ про это нам указывает. Когда мы рассматривали конструкцию договора КП, и те требования, которые предъявлялись к исполнению своих обязанностей покупателем и продавцом, мы обращали внимание, что в общем и целом, соответствуя общеевропейским современным подходам, в качестве способа защиты для КП законодатель использует конструкцию внеюрисдикционного прекращения, т.е. там везде был односторонний отказ. Например, при том или ином нарушении покупатель или продавец в числе прочего в качестве одной из возможных альтернатив имели право на односторонний отказ. Вот стратегически для аренды характерно, что, когда речь идет о возможном прекращении договора, как неком последствии нарушения договора другой стороной, законодатель почему-то использует конструкцию именно юрисдикционного прекращения. Обратить внимание. Ст.620 говорит: в случае непредоставления имущества не право отказаться от договора, а право потребовать расторжения договора, равно сама ст.620 ГК РФ говорит именно о досрочном расторжении по требованию. Т.е. судебный порядок прекращения предусмотрен для аренды. Логика здесь бессильна. По своей видимости законодатель то ли стратегически понимает задачу аренды как обеспечения длительности использования, поэтому столь сложная процедура выхода из соответствующих отношений, а может быть вполне это отголосок советских времен. На самом деле почему в КП односторонний отказ? Потому что мы ратифицировали Венскую Конвенцию и переписали наш ГК из Венской Конвенции, а по аренде никакой Венской Конвенции нет. А раньше у нас формой прекращения главной и основной, кстати, у нас и до сих пор с т.з. ст.450 ГК РФ главной и основной формой выступает именно расторжение судебное. Вполне возможно, это некий рудимент старой советской эпохи. Понять, что является более правдивым объяснением, невозможно. Да и голову себе не стоит забивать, надо просто осознать, что стратегически как для КП характерен внеюрисдикционный порядок прекращения, так для аренды стратегически характерен именно юрисдикционный порядок прекращения договора. Если мы не можем объяснить, надо просто с этим смириться и жить дальше.

С т.з. последствий неисполнения обязанности предоставить вещь в установленный срок интересным является сюжет, который описан в п.10 Информационного письма № 66. Стороны заключают договор аренды и договариваются, что арендная плата в сумме 5 рублей должна вноситься каждое 15 число каждого месяца. При этом в оговоренный срок со своей стороны арендодатель имущество не предоставляет. Наступает 15 число, арендодатель топает за арендной платы, говорит: «Сейчас видишь какое число? 15. Ничего? Тогда напоминаю: 15 числа время платить арендную плату». Должен ли уплачивать арендатор в данном случае арендную плату? Следовательно, если он не уплатит, будет ли он находящимся в просрочке со всеми вытекающими последствиями, с возможностью взыскания штрафных санкций и т.д.? Регулирования на уровне позитивного права в данном вопросе нет, но ответ на него достаточно очевиден, если мы вспомним знаковую характеристику договора аренды. Синаллагматичность договора, потому что арендная плата вносится не только потому что наступает 15 число, а за предоставление возможности использования соответствующего объекта. И обязанность предоставить имущество, и встречная обязанность уплачивать арендную плату находятся в неразрывной связи, они встречные, взаимонаправленные, взаимообусловленные. Если нет «А», значит, нет «Б». Нет ручек, нет и яблочка. Поэтому если право пользования не предоставлено, значит, никакой обязанности платить арендную плату не возникает. Подобным образом в п.10 ИП №66 эту ситуацию разрешил ВАС РФ. Правда, без использования матерных слова типа «синаллагматичность», а общей концепт был воспринят верно.

2. Одновременно с передачей имуществом должны быть переданы все принадлежности и документы.

П.2 ст.611 ГК РФ прямо об этом говорит. Во втором абзаце п.2 ст. 611 ГК РФ закон указывает на последствия. Тоже все вполне понятно, ибо не сами эти принадлежности и документы являются жупелом, а они необходимы для полноценного использования соответствующего объекта аренды. И если отсутствие этих принадлежностей и документов исключает такое использование или в значительной степени снижает ценность этого использования, только тогда закон предоставляет арендатору возможность использования тех или иных способов защиты.

Данные нормы хорошо и ярко иллюстрируются разъяснениями, которые содержатся в п.8 ИП №66. Там один из любимых сюжетов сотрудников ВАС – вертолеты. Вертолеты переданы в аренду без регистрации и сертификатов летной годности. Причем, по ВК РФ эксплуатация этих вертолетов без данных документов оказывается принципиально невозможной. Вертолеты переданы, акт приема-передачи подписан, 15 число наступает, арендодатель говорит: «деньги, арендную плату». А арендатор чего-то не хочет платить, и говорит: «мне не были переданы документы, поэтому я не могу использовать по назначению. Да, конечно, все сотрудники моей компании посидели на этом вертолете, селфи сделали (хотя в 2002 году этого не было еще, но для красного словца, чтобы и не приврать), но использовать по назначению, ради которого эти вертолеты в аренду брались, я был не способен». И опять без использования термина «синаллагматичность», но верно ВАС рассматривает соответствующую ситуацию: поскольку отсутствие соответствующих документов исключало возможность использования по назначению, а именно пользование, возможность пользования и подлежит оплате за счет арендной платы, т.е. никакой арендной платы за соответствующий промежуток времени, несмотря на то, что этот объект находился у арендатора, арендатор платить не должен.

3. Имущество должно быть передано в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Это требование, к сожалению, в литературе иногда не очень корректно воспринимается. Из этого тезиса некоторые исследователи делают вывод о том, что в аренду может быть передано только имущество надлежащего качества. На самом деле это не так. Если стороны не предусмотрели особого порядка использования и особых целей использования, тогда предаваемая вещь должна быть пригодной для ее использования по обычному назначению, и она должна быть работоспособной, должна быть качественной, обладать теми характеристиками, ради которых на в обороте существует. Но у сторон существует возможность определить самостоятельно цели и формат использования имущества. В этой связи эти цели и формат могут быть такими, что качественность и работоспособность этого имущества для них не является самоцелью. Например, если мы договариваемся об аренде автомобиля, ничего не говорим про формат использования, должен ли автомобиль ездить? Да, должен, он должен соответствовать иным требованиям, предъявляемым к использованию соответствующих объектов. А если мы договариваемся, что этот автомобиль передается для съемок художественного фильма, автомобиль должен был быть припаркован у места явки встречи агента и руководителя, должен он ездить? Нет, потому что цель использования – внешний облик, оболочка, при этом его потребительские качества вообще никакого значения для соответствующего использования не имеют. Или в этом автомобиле нас интересует не сама по себе возможность его эксплуатации по непосредственному назначению, а выставить, чтобы дети посидели, мама их сфотографировала. «О, мой то смотри на каком за рулем сидел!». Должен ли он ездить? Нет.

Цель использования может быть такова, что этот предмет будет некачественным с т.з. обычных представлений, но в общем и целом он будет соответствовать установленному требованию. И исполнение обязанности в виде передачи некачественного предмета будет рассматриваться как надлежащее исполнение со всеми вытекающими отсюда последствиями. Эту величину надо держать в уме.

4. Итак, качественные характеристики соответствующего объекта должны соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. В том случае же, если это требование нарушается, арендодатель несёт ответственность за недостатки. Т.е. если наличествуют недостатки, которые препятствуют использованию имущества по обычному назначению, если ничего не оговорено, или по тому назначению, которое оговорено, арендодатель несет за это ответственность.

Ст.612 ГК РФ регламентирует вопрос об ответственности арендодателя за недостатки. За какие недостатки арендодатель несет ответственность? За все. Единственное изъятие – это п.2 ст.612 ГК РФ, который говорит о том, что не отвечает за недостатки оговоренные, а также за недостатки, известные арендодателю, либо те, которые являются явными в том смысле, что должны были быть обнаружены при условии нормальной приемки. Только за эти недостатки арендодатель ответственности не несет, все остальные недостатки полностью находятся на его риске, и он должен нести за них ответственность.

В этой связи мы констатировали, что ст.611 ГК РФ построена по той же матрице, что и ст.475, 476 ГК РФ в КП, т.е. в основе решения вопроса об ответственности арендодателя лежит т.н. система гарантии. Не важно, знает арендодатель об этих недостатках или нет, умышленно их оговаривает или не умышленно, он несет ответственность за эти недостатки.

Точно также как мы оценивали эти правила к КП, такая же оценка будет и в аренде. А.А. кажется, что стратегически это абсолютно верное решение. Потому что вопрос о распределении соответствующих рисков может быть решен только двумя возможными вариантами: либо возложить ответственность за недостатки на арендодателя, либо сказать, что арендодатель не несет ответственности за те недостатки, которые ему неизвестны, а, следовательно, возложить риск этих недостатков на арендатора. Но при любом решении вопроса о распределении рисков должна использоваться следующая посылка: справедливым будет такое распределение рисков, при котором риск возлагается на сторону, которая ближе к его возникновению и имеет возможность минимизировать соответствующие риски. По обоим параметрам в выборе из «арендодателя» или «арендатор» надо выбирать первое. Т.е. возложить эти риски на арендодателя справедливее, чем на арендатора. Почему?

В конце концов арендодатель собственник. По крайней мере, в момент передачи имущества он должен быть собственником, следовательно, руководствуясь общей логикой: раз ты собственник, значит, независимо от того, знаешь ты об этом или нет, все эти последствия – это твои последствия, ибо собственность обязывает. В то время как арендатор – субъект абсолютно чужой по отношению к этому имуществу, возложение на него соответствующих рисков было бы неоправданным и несправедливым.

Поэтому А.А. полностью удовлетворён тем решением, которое воплощено в ст.612 ГК РФ. Еще бы суды его правильно воспринимали, а не примешивали сюда концепцию вины, решение суть которого сводится к тому, что арендодатель несет ответственность за все недостатки, за исключением тех, которые описаны в п.2, т.е. тех, которые он оговорил, которые известны арендатору или должны были быть известны арендатору. За все остальные, независимо от причин их возникновения, знания или незнания арендодателя последний должен нести эту самую ответственность.

5. Передаваемый объект аренды должен не иметь не только физических, но и юридических недостатков. В этой связи ст.613 ГК РФ рассматривает вопрос о юридических недостатках, т.е. о тех правах третьих лиц, которые существуют в арендуемом имуществе. К сожалению, в отличие от ст. 612 ГК РФ, ст.613 ГК РФ не может похвастаться очевидностью регулирования. Потому что в ст.613 ГК РФ однозначно не указывается, если, например, арендодатель не знает о правах 3-х лиц на сдаваемое имущество, в этом случае риск возникновения этих прав должен арендодатель нести или нет? Ст.613 ГК РФ в буквальном ее тексте говорит о том, что арендодатель должен предупредить обо всех правах. Понятно, что предупредить он может только о том, что знает. А если он е знает об этих правах, несет он эти риски или не несет? Можно ли ему противопоставить наличие этих прав или нет?

С т.з. справедливости и здравого смысла решения вопроса два: либо арендодатель несет эти риски наличия прав 3-х лиц, либо эти риски арендодатель не несет, тогда эти риски несет арендатор. Получается, что, допустим, в аренду передана некая вещь, а тут приходит залогодержатель и говорит: «не, я на нее взыскание начну обращать, отвянь отсюдова, не мешай мне, ща я буду обращать взыскание». Если мы скажем, что эти риски будут лежать на арендаторе, то получится, что арендатор должен по-прежнему платить арендную плату. За все время, пока на вещь обращается взыскание, и когда он не может использовать эту вещь, но он должен платить арендную плату, потому что решение было, эти риски не несет арендодатель. Приведенное решение просто вопиет от своей несправедливости, опять, кто должен нести риски? Тот, кто ближе к источнику их возникновения. Поскольку арендодатель – это собственник, он и только он должен быть ответственным за соответствующие юридические недостатки. Кроме того, с т.з. системности иное решение выглядело бы абсурдным. Получалось бы, что за физические недостатки ответственность бы строилась по системе гарантий, т.е. отвечаешь даже за то, чего не знаешь, а за юридические прямо противоположным образом. Поскольку системность взывает к прямо противоположному решению, А.А, думает, что законодатель просто неудачно выразил мысль. В конце концов, тут нет ответа никакого.

Можно так сказать, что по смыслу соответствующего регулирования, по здравому смыслу и по справедливости ответственность за юридические недостатки у арендодателя должна строиться по той же системе гарантии. Поскольку здравый смысл простирается до тех пор, пока начинается недобросовестность другого субъекта, то ограничением в возложении соответствующих рисков на арендодателя будет известность соответствующих прав 3-х лиц или долженствование такой известности арендатора. Если он знает, но принимает эту вещь, то вряд ли он может рассчитывать на то, что будет освобожден от возложения на него рисков, связанных с вмешательством третьих лиц, препятствованием полным или частичным возможности использования соответствующего объекта.

⇐ Предыдущая36373839404142434445Следующая ⇒

Поделиться: