Элементы договора аренды. Права и обязанности сторон по договору аренды.

Права и обязанности сторон по договору аренды.

Прекращение договора.

Отдельные разновидности договора аренды.

 

Понятие договора аренды.

Легальное определение абз.1 ст. 606 ГК РФ: договором аренды признается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Отечественное законодательство рассматривает термины «аренда» и «имущественный найм» как синонимы. Это означает, что действующий российский правопорядок не знает различия между арендой и имущественным наймом, не воспринимает позицию, которая была характерна для дореволюционного законодательства, позицию, которая характерна для многих современных ПС. Например, в Германии «аренда» и «имущественный наем» являются родственными, но различными правовыми категориями. У нас это абсолютные синонимы, мы говорим «аренда», подразумевая имущественный наем, и говорим «имущественный наем», подразумевая аренду. Следовательно, любой договор, вне зависимости от того, удовлетворяется ли за счет использования соответствующего имущества собственные нужды получателя этого имущества, либо производственные нужды соответствующего получателя, будет квалифицирован одним и тем же образом.

Легальная дефиниция договора аренды позволяет выделить его очевидные и характерные черты. Если раньше все договорные конструкции, которые нам встречались, опосредовали переход имущества в собственность, это и КП, и мена, и дарение, и рента, то договор аренды относится к другой родовой группе. Родовой группе договоров, опосредующих передачу имущества во временное пользование.

Для нашего правопорядка равновеликими и не влияющими на квалификацию договора являются ситуации, при которой договор опосредует передачу имущества во временное владение и пользование, а равно договор, опосредующий передачу имущества только во временное пользование. Т.е. независимо от того, передается владение соответствующим объектом или нет, само предоставление пользования выступает квалифицирующим обстоятельством, и сама по себе квалификация договора будет абсолютно однотипной. Т.е. если передача только в пользование, при этом сам предмет у арендодателя – это аренда, передача имущества во временное владение и пользование, т.е. передается имущество арендатору – эта аренда, на квалификацию это обстоятельство никакого влияния не оказывает.

Однако не оказывая влияния на квалификацию, это обстоятельство может оказывать и оказывает влияние на способы защиты, которые существуют против 3-х лиц у арендатора. Ибо если перед нами договор аренды, по которому имущество передается во временное владение и пользование, то после передачи соответствующего имущества во владение арендатору, последний становится титульным владельцем, а, следовательно, в силу ст.305 ГК РФ имеет право на защиту своего владения против всех 3-х лиц. Если же имущество по условиям договора во владение арендатору не предоставляется, то титульным владельцем он не способен стать, следовательно, вещно-правовых исков против третьих лиц у него не существует.

Вторая характерная черта данного договора состоит в том, что владение и пользование или только пользование соответствующим имуществом со стороны арендатора является временным. Эта черта часто воспринимается догматикой как критерий, позволяющий отграничить аренду от такого феномена как сервитут, при котором соответствующее использование носит постоянный характер.

Третья черта, заключается в том, что предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенное и по общему правилу непотребляемое имущество. Имущество передается арендатору не в собственность, а лишь во владение и пользование, либо только пользование, причем, это пользование или владение и пользование носит временный характер, т.е. по прекращении договора арендатор должен соответствующее имущество возвратить, причем, он должен возвратить то же самое имущество. А раз он должен его возвратить, и должен возвратить то же самое имущество, то речь может идти только об индивидуально-определенном имуществе, потому что ему надо вернуть не такое же, а то же самое. Кроме того, раз основная экономическая цель аренды, ради которой заключается договор, состоит в том, что арендатор будет пользоваться имуществом, т.е. извлекать из него полезные свойства, соответствующее имущество должно допускать извлечение полезных свойств без потери качеств самой вещи. А у нас есть деление вещей на потребляемые и непотребляемые. В чем разница? Потребляемые вещи уничтожаются при их использовании полностью или в значительной степени, а непотребляемые, их использование к подлобным вариантам не приводит. Очевидно, что в отношении потребляемых вещей в подавляющем большинстве случаев невозможно извлечение полезных свойств этой вещи с тем, чтобы имелась возможность эту вещь вернуть, потому что потребляемая вещь в процессе ее использования будет уничтожена, вернуть ее окажется невозможно. Поэтому сам механизм договора аренды основан на принципиальном допущении того, что предметом договора будет индивидуально-определённая и в подавляющем большинстве случаев – непотребляемая вещь.

Еще одна характерная черт аренды, позволяющая отграничить ее от смежных правовых конструкций - возмездность соответствующего владения и пользованием имущества со стороны арендатора или только пользования. По этому критерию договор аренды отличается от иного договора данной родовой группы, от договора безвозмездного пользования – ссуды.

Характеристика договора.

Консенсуальный, потому что «обязуется», нет никаких правил специальных, опровергающих общее, возмездный (встречное предоставление в виде арендной платы) и двусторонний (синаллагматический), обязанности у обеих сторон, причем, эти обязанности носят встречный, взаимонаправленый и взаимообусловленый характер.

Структура Главы 34. Параграф 1 посвящен общим положениям, параграфы со 2 по 6 посвящены отдельным разновидностям договора аренды.

В числе этих разновидностей ГК называет:

→ прокат;

→ аренда транспортных средств;

→ аренда зданий и сооружений;

→ аренда предприятий;

→ финансовая аренду (лизинг).

Выделение 5 видов не является классификацией, потому что для выделения использован разный критерий. В частности, прокат по субъектному составу и предмету, в то время как аренда ТС, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий явно по предмету, финансовая аренда - по особенностям взаимоотношениям сторон по соответствующему договору. Кроме того, это не исчерпывающий перечень. Например, в ЗК РФ регулируется аренда земельных участков. Это 5 разновидностей, которые законодатель посчитал возможным для регулирования на уровне кодификации.

⇐ Предыдущая33343536373839404142Следующая ⇒

Поделиться: