Элементы договора аренды. ♦ Стороны

♦ Стороны

Стороны в договоре аренды именуются арендатор и арендодатель. По общему правилу в качестве сторон договора могут выступать любые субъекты ГП. Понятное дело, что речь идет только лишь об общем правиле, которое может претерпевать изменения, относительно отдельных разновидностей договора аренды. Например, если мы возьмем такую разновидность как прокат, то там, субъектный состав, участвующий в данном договоре на стороне арендодателя прямо ограничен только лишь лицами, осуществляющими ПД.

Существуют ли какие-то дополнительные условия для участия в качестве арендодателя того или иного субъекта? Длительное время доктрина и судебная практика в этом вопросе ориентировалась на предписания ст.608 ГК РФ: «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду». Длительное время и доктрина, и судебная практика воспринимали соответствующую норму буквально и делали вывод, что для того чтобы выступать в качестве арендодателя, лицо должно быть либо собственником, либо относиться к числу субъектов, управомоченных законом или собственником на сдачу имущества в аренду. Т.е. именно предпосылкой для заключения договора являлось наличие титула у арендодателя. Это было общепринятое толкование, его придерживалась и догматика, его в таком восприятии придерживалась и судебно-арбитражная практика.

Такое истолкование порождало целую чреду несуразиц. Если А.А. не является собственником автомобиля В.В. Байбака, заключить договор КП А.А. автомобиля может? Да, тут никаких сомнений нет, для всех сомневающихся ст.455 ГК РФ прямо разрешает заключение договора по поводу имущества, которое не принадлежит продавцу. А заключить договора аренды этого автомобиля по тому толкованию, которые исповедовали длительное время доктрина и судебная практика оказывалось невозможно. Ситуация достаточно абсурдна, ибо с т.з. серьезности возникающих последствий КП явно много важнее и серьёзнее, чем аренда. Кроме того, такое истолкование противоречило исходной посылке. Мы выводили тезис о том, что договор КП может быть заключён любым лицом, вне зависимости от того, является ли оно собственником в момент заключения или нет, из консенсуальности договора. Потому что модель консенсуального договора являет собой договор обещание, заключение договора порождает лишь обязательственно-правовые последствия, т.е. обещание, для того чтобы взять на себя обязательственно-правовые последствия наличие титула не является необходимым, оно ничего не прибавляет, ничего не убавляет. Оказывалось странно: договор аренды – консенсуальный договор. Почему тогда для этого консенсуального договора закон требует наличие титула как предпосылки для его заключения? Тоже объяснить это с помощью экономических, политико-правовых или каких-либо еще причин было невозможно.

Постепенно на основании этой несуразицы и догматика стала указывать на некорректность буквального восприятия текста ст.608 ГК РФ, а потом да этого дошла и правоприменительная практика. И ВАС, сначала 15 января в прецедентном деле, т.н. деле Елена М., а потом 25 января в Постановлении Пленума №73 констатировал принципиальную допустимость заключения договора аренды лицом, которое не является в момент заключения договора собственником соответствующего имущества. Собственно, сегодня это разъяснение прямо содержится в п.10 Постановления Пленума №73, это Постановление Пленума ВАС от 17.11.11 (в ред. 25.12.2013г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»:

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

По сути дела, было продемонстрировано разъяснение, которое может быть отклоняется от буквального текста ст.608 ГК РФ, но логически и стратегически выглядит абсолютно верно. Раз договор аренды – консенсуальный договор, значит, принять на себя обещание может любое лицо, наличие титула для этого обещания не является необходимым. Поэтому сейчас никаких особых дополнительных предпосылок на выступление в качестве арендодателя с т.з. господствующих воззрений доктрины и судебной практики не требуется.

♦ Предмет.

Предметом договора аренды с т.з. сегодняшнего законодательства выступают только вещи. Природа складывающихся отношений предопределяет возможность использования в качестве предмета аренды только индивидуально-определенных и по общему правилу непотребляемых вещей.

Почему потребляемые вещи не могут быть предметом аренды? Потому что в процессе использования они юридически или фактически погибают, т.е. они утрачивают свои полезные свойства, или устраиваются вообще, как вещь, следовательно, невозможно исполнение дальнейшего механизма: возврат той же самой вещи. Но этот вывод мы делаем, потому что использование соответствующей вещи принципиально исключает ее последующий возврат. Но использование потребляемой вещи исключает ее возврат, если речь будет идти об использовании соответствующей вещи по ее исходному прямому назначению. А если мы возьмем следующую ситуацию. Например, летом мы успешно сдали сессию, и нам 2 месяца нечего делать. Таланты наши требуют выхода, мы решаем себя реализовать у родителей на даче, решили вырастить тыкву. Талантливый человек талантлив во всем, поэтому тыква получилась на загляденье всем соседям. Журнал Садовод-огородник заинтересовался нашими агроуспехами. И желает, чтобы не только наши соседи могли через забор заглядывая завидовать, и не только американские спутники шпионы тоже могли облизываться и часто пролетать над соответствующей дачей, а, чтобы все человечество имело возможность доступа к этим произведениям агроискусства. Поэтому говорит: «А дайте нам ее на агровыставку». Понятно, что мы из нового меркантильного поколения, поэтому за деньги мы отдаем на выставку. Какова квалификация заключенного договора? Аренда, потому что мы передаем вещь именно во временное владение и пользование, мы не собираемся передавать титул, мы хотим потом сами дома отдельную комнату завести под тыкву, поэтому только лишь во владение и пользование, причем временное. Поскольку за плату – все квалифицирующие признаки сошлись - договор аренды. Тыква – потребляемая вещь? Да. Но по условиям договора характер этого пользования таков, что он не исключает возврата самой тыквы. Люди походят, посмотрят, соответствующие бабки сторожихи поорут на них. Цель всех этих бабок, которые в музеях находятся… Во-первых, их отбирают только по признаку явной ненависти к человечеству и к посетителям. Это обязательный психологический тест они проходят, если у них степень ненависти не зашкаливает, их не берут. А смотрительницы должны просто люто ненавидеть всех. Бабульки на всех поорут, скажут не приближаться, не дышать, а потом нам эту тыкву вернут.

Почему мы сказали, что по общему правилу непотребляемые вещи? Потому что в общем правиле мы анализируем использование вещи по ее прямому назначению, но поскольку использование вещи может быть предметом соглашения, характер этого пользования может быть таков, что абсолютно не препятствует возврату вещи, следовательно, в подобном случае использование в качестве предмета договора потребляемой вещи ничему принципиально не противоречит. Поэтому если уж и говорить о том, что только непотребляемая, то лишь в качестве общего правила, сразу держа в голове возможную иную ситуацию.

Равно как, допустим, с денежными знаками. Денежные знаки – потребляемый предмет. Но если какой-то нумизмат заинтересовался нашим экземпляром, у нас его принимает. Допустим, даже это купюры, которые сегодня являются законным средством платежа и имеют хождение в обороте. Тоже потребляемая вещь, но характер пользования - они повесят под стекло: «смотрите какие криворукие на Гознаке работают ребята». Характер этого пользования не исключает возврата соответствующего объекта, а, следовательно, этот объект может в таких экстраординарных целях быть предметом договора аренды.

Могут быть предметом договора аренды будущие вещи? Да. Раз наличие титула не является обязательной предпосылкой к заключению договора, то будущие вещи – вполне возможный предмет договора аренды.

В этом аспекте тоже раньше была некая несуразица. Одной из разновидностей договора аренды является с т.з. сегодняшнего законодательства лизинг. Он прямо в подобном качестве поименован в Главе 34, §6 посвящен лизингу. Лизинг принципиально заточен на вариант, при котором в момент заключения договора вещи либо еще вообще не существует, либо она лизингодателю не принадлежит. Только в целях реализации этого договора лизингодатель должен ее закупить и передать для пользования лизингополучателю. Возникала нестыковка: в аренде вообще арендодателем может быть только собственник, будущая вещь предметом быть не могла, а в лизинге как в частном случае аренды только будущая вещь могла быть предметом соответствующего договора. А при том, что они соотносятся как род и вид, получалось, что вид имеет характеристику, противоречащую ключевой характеристике рода. Сегодня за счет общей допустимости заключения договора аренды по поводу будущих вещей эта несуразица устранена и не только в лизинге, а в любом договоре аренды, предметом этого договора может быть в т.ч. и будущая вещь.

Обратить внимание на разъяснение, которое содержится в п.11 Постановления Пленума №73, там интересные сюжеты обыгрываются, связанные, например, с передачей в аренду объектов капитального строительства. Т.е. зданий и сооружений, которые еще не введены в эксплуатацию, который с т.з. реестра не существует. Также параллельно обыгрывается вопрос относительно заключения договора аренды по поводу самовольной постройки, т.е. того, что физически есть, но объектом не является по причинам юридического порядка.

Исчерпывается ли предмет договора аренды только вещами, и не могут ли предметом договора аренды быть имущественные права? С т.з. исторической и сравнительно-правовой существуют примеры, когда в аренду передается имущественное право. Например, в дореволюционной цивилистике, в качестве подобного примера приводилось право охоты. Кстати, с т.з. сравнительно-правовой мы можем достаточно интересную идею почерпнуть в ГК Казахстана. ГК Казахстана чрезвычайно родственная нам модель. В основе их обеих, и нашего ГК, и ГК Казахстана лежит модельный кодекс стран СНГ, т.е. по абсолютно одной и той же матрице построены соответствующие системы, и ГК Казахстана прямо допускает возможность передачи в аренду имущественных прав. Поэтому вопрос не столь несуразен как может показаться на первый взгляд. Но если уйти от примеров исторических и сравнительно-правовых, то с т.з. современного отечественного правопорядка ответить на этот вопрос стоит отрицательно. Ст.607 ГК РФ в п.1 не оставляет никаких сомнений, что действующих российский ГК полагает в качестве возможных предметов договора аренды только вещи.

Перечень п.1 ст.607 ГК РФ не исчерпывающий, но чем он заканчивается? «И другие вещи», а дальше отбивка: «непотребляемые вещи». Поэтому все эти примеры достаточно интересны иностранного и прежнего отечественного законодательства, но с т.з. сегодняшнего правопорядка предмет аренды ограничивается только лишь вещами, вполне возможно, что в этом есть свой смысл. Все те элементы, которые существовали до этого, на сегодня могут закрываться с помощью иных конструкций, кстати, не обязательно частного права. С тем же самым правом охоты вопрос сегодня лежит в области в большей степени административного, чем частноправового регулирования, следовательно, никакой частноправовой проблематики там нет.

Условие о предмете является существенным условием договора аренды. По общему правилу единственным существенным условием. Несмотря на то, что в легальном определении упоминаются такие категории как срок и цена (арендная плата), ни первое, ни второе по общему правилу к числу существенных условий договора аренды не относится. Это аргумент для тех, кто ищет круг существенных условий, опираясь на легальную дефиницию соответствующего договора. Этот пример показывает бесплодность подобных исканий.

♦ Срок.

Срок в договоре аренды определяется соглашением сторон. При этом по общему правилу стороны свободны в определении этого условия, т.е. они могут по общему правилу заключить договор аренды на любой срок. Однако в некоторых случаях закон может устанавливать предельные сроки. Например, для договора проката предельный срок, установленный законом, составляет 1 год. Для аренды водных объектов предельный срок, установленный законом – 50 лет.

В отличие от многих зарубежных правопорядков, в отличие от прежнего регулирования национального законодательства, нынешнее ГЗ общего предельного срока не знает, т.е. есть предельные сроки для конкретных частных случаев, но общего предельного срока аренды не существует. А примеры такого были в нашем законодательстве. Например, проект Гражданского Уложения РИ предусматривал предельный срок – 36 лет для договора аренды, Основы законодательства СССР и Республик об аренде, которые действовали до принятия ГК, предусматривали предельный срок – 49 лет для аренды. И сейчас в быту крайне распространено убеждение, что у аренды в общем и целом есть предельный срок: 49, 99 и 25 лет. Почему эти 3 варианта, А.А. не понимает. И почему вообще эта идея о предельных сроках договора аренды возникает – не понятно. Видимо экстраполяция общего впечатления быта о том, что договор аренды – это временный договор. На самом деле, с позиций сегодняшнего российского правопорядка никакого общего предельного срока договора аренды нет. Следовательно, договора аренды, если он не подпадает под соответствующие изъятия, может быть заключен и на 5, и на 55, и на 155, и на 555555 лет. Какую цифру самую большую знаем - google, так и можно. Там, правда, возникнет вопрос о дееспособности соответствующих субъекта и о притворности. Это два очевиднейших вопроса, но если мы на эти вопросы нормально ответим, то ничего страшного в самом по себе заключение договора аренды на такой срок с позиций нынешнего правопорядка не существует. Для тех случаев, когда законодатель считает это страшным, он устанавливает предельные сроки, потому что они начинают вступать в противоречие с теми или иными величинами.

Эти предельные сроки в тех случаях, когда они установлены, являются ограничителями общего принципа свободы договора, свободы соглашения, усмотрения сторон в решении вопроса о сроке.

Если мы столкнемся с договором, который будет заключен в отношении объекта, применительно к которому установлен предельный срок, и этот договор будет заключен на срок, превышающий предельный? Для тех случаев, когда закон устанавливает предельный срок, договор, заключенный на срок, свыше предельного, считается договором, заключенным на срок, равным предельному. Само по себе истечение предельного срока является самостоятельны основанием для прекращения договора.

За пределами случаев с предельными сроками, а это всегда с позиций современного законодательства частные ситуации, за пределами частных ситуаций с предельными сроками, стороны свободны в своем усмотрении в решении вопроса относительно сроков. Они и только они определяют срок соответствующего договора.

Является ли условие о сроке существенным условием договора? Нет. п.2 ст.610 ГК РФ: не является существенным условием, потому что есть восполняющая норма. Если срок в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

При этом для того чтобы соответствующие отношения, оставаясь обязательственными отношениями, не превратились в вечные, законодатель ниже в следующем абзаце указывает особенность, характерную для договора, заключенного на неопределенный срок. Особенность, которая позволяет сторонам прекратить подобный договор. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора с предупреждением другой стороны не менее, чем за 1 месяц, а при аренде недвижимости – не менее, чем за 3 месяца. Вот эта возможность одностороннего отказа, безмотивного, является отбивкой идеи о временном характере договора аренды, отбивкой того, что договор при этом заключен на неопределённый срок. За пределами этой особенности: возможность одностороннего отказа безмотивного любой из сторон, никакими другими особенностями договор аренды, заключенный на неопределенный срок, по сравнению со срочным договором аренды, на самом деле не обладает.

При этом в судебной практике возник интересный вопрос. Нам известен такой феномен как условие, например, отменительное условие. И мы, взрощенны на понимании, что отменительное условие и отменительный срок – это разные величины. Может ли договор аренды быть заключен под отменительным условием? Да, вполне возможно. Действительно, никаких видимых препятствий к такому нет. В этой связи возникает вопрос: с т.з. своего формата договор аренды, заключенный под отменительным условием, должен относиться к срочным или к договорам на неопределенный срок? Вопрос именно о модели, потому что, если он относится к договорам на неопределенный срок, тогда у договоров под отменительным условием, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора с предупреждением другой стороны. Если же они должны относиться к срочным, то тогда никакого подобного права в одностороннем порядке отказаться от договора, если это не предпринимательский договор, если это не зафиксировано в самом тексте, у сторон нет. Цена вопроса только в этом: есть ли у сторон право отказаться от договора?

ВАС, рассматривая соответствующий вопрос в Информационном письме № 66 от 11.02.2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в п.4 разбирается казус, когда договор аренды был заключен под отменительным условием: до начала реконструкции. А потом одна из сторон отказалась в одностороннем порядке от исполнения соответствующего договора, возник вопрос: законен ли был такой отказ? Если он законен, то никаких негативных последствий он за собой не влечет, а он законен только в том случае, если на договор аренды, заключенный под отменительным условием распространяются правила абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ. С т.з. именно оснований прекращения договор аренды под отменительным условием должен приравниваться к срочным или бессрочным?

Получается, что и при неопределенном сроке, и при неопределенном условии мы не можем сказать, сколько продлится соответствующий договор, т.е. эти отношения имеют видимость – бесконечность. Потому что, когда, и прекратятся ли они вообще, не понятно. Именно для исключения этой видимости бесконечности, вхождения договора аренды на неопределенный срок или под отменительным условием в прокрустово ложе временных договоров, временного владения и пользования, стороны должны иметь возможность выхода из соответствующих отношений. Поэтому ВАС солидарен с нами, он абсолютно правильно именно в этом аспекте применения абз.2 п.2 ст. 610 ГК РФ приравнял договор под отменительным условием к договорам на неопределенный срок, сказав, что здесь у каждой из сторон есть право на односторонний безмотивный отказ от договора с предупреждением другой стороны за 1 или за 3 месяца.

♦ Цена.

Цена в договоре аренды именуется арендной платой. Цена в договоре аренды (арендная плата) определяется по соглашению сторон, стороны свободны в определении соответствующего условия.

Является ли условие об арендной плате существенным условием договора аренды? Нет. В ст.614 ГК РФ на сей счет нет вообще ничего. Но это значимая информация. Общее правило: ст.423 ГК РФ, которая устанавливает нам общее правило, согласно которому, во всяком возмездном договоре цена не является существенным условием, если иное не установлено законом. Отсутствие в Главе 34 каких-либо позитивных правил на сей счет, отсутствие какого-либо регулирования на сей счет в ст.614 ГК РФ позволяет нам использовать общее правило. Поскольку аренда - возмездный договор, значит, применительно к аренде, цена не является существенным условием, а если соответствующее соглашение отсутствует, то договор заключен, а размер арендной платы будет определяться по правилам ст.424 ГК РФ, исходя из аналогичных показателей.

Эта констатация: «условие об аренной плате не является существенным условием договора аренды» является лишь общим правилом, применительно к отдельным разновидностям это общее правило может законодателем изменяться. Например, в рамках регулирования такой разновидности аренды как аренда зданий и сооружений, законодатель прямо указывает, что арендная плата – существенное условие.

Говоря об арендной плате, стороны свободны в установлении не только ее размера, но и стороны свободны в определении вопросов, связанных с формой арендной платы и порядком ее внесения. В этой связи обратить внимание на п.2 ст. 614 ГК РФ, который предусматривает 6 возможных вариантов арендной платы. Там не только деньги, там и встречная передача имущества в собственность, в пользование, возможность присвоения плодов и ряд иных форматов. Почему 6? Потому что перечень из 5 заканчивается тем, что договором может быть предусмотрено сочетание указанных высших форм. На самом деле, с т.з. чистой математики, это больше, чем 6, там в некую бесконечность уходит, может быть объединено несколько, даже семейное положение А.А. и теща – учительница математики – не позволяет А.А. посчитать. Оставим 6, 5 и сочетания.

В этой связи нам достаточно важно понять, что встречное предоставление по договору аренды не обязательно должно быть денежным. Это обстоятельство чрезвычайно важно для многих частных вопросов.

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

⇐ Предыдущая34353637383940414243Следующая ⇒

Поделиться: