Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

Задача в задачнике была про аренду ТС, где стороны договорились, что арендная плата будет от пробега исчисляться. В этой связи, возникает вопрос: если пробег 0? Формат банален: стороны предусмотрели, что размер арендной платы будет зависеть от интенсивности использования объекта, в частности, в данном случае при аренде автомобиля от километража пробега соответствующего автомобиля. Если пробег составит 0, такое же возможно? Ведь обязанности пользоваться у арендатора нет, у него только право. Если пробег составит 0? На уровне совместного объяснения двух Пленумов есть похожий сюжет. Речь идет о Постановлении Пленума ВАС РФ и ВС РФ №5-29 «О применении положений части 4 ГК РФ», где рассматривался во многом схожий вопрос – это вопрос, когда заключается лицензионный договор по использованию объекта интеллектуальной собственности, а цена в лицензионном договоре определяется как % от прибыли, от реализации. Например, мы написали курсовую работу, мы заключаем лицензионный договор, А.А. берет исключительные права на это произведение, мы временно передаем разрешение использования произведения А.А., мы договариваемся о том, что 5 рублей с каждой проданной книги будут идти нам. Какова цена по этому лицензионному договору? Сюжет во многом похож. Мы заменяем лицензионный договор арендой, а исключительное право, допустим, на произведение вещью, и вот он: один в один. Цена определяется в зависимости от успешности или интенсивности использования. И там две Высших судебных инстанции задались вопросом: а что будет, если пользование не будет произведено? Потому что обязанности пользоваться не существует, также, как и нет обязанности пользоваться в договоре аренды. Тогда получается, что действиями арендатора договор становится как бы безвозмездным, т.е. арендатор своими действиями нарушает расчет, нарушает интересы арендодателя. И две Высшие судебные инстанции для этой ситуации сказали, что раз делать вывод о безвозмездности договора невозможно в подобной ситуации, потому что воля сторон была направлена на заключение возмездного договора, они сказали так: в этом случае размер платы пользования по лицензионному договору (арендной платы в нашем случае) должен определяться по правилам ст.424 ГК РФ. Эта логика распространима и на вопрос с арендой. Единственное что, здесь надо задаться вопросом: почему мы так защищаем арендодателя? Разве арендодатель, заключая договор на подобных условиях, не должен предполагать подобной возможности? И не принимает ли он, заключая договор на подобных условиях, риск неиспользования этого объекта на себя? Другое дело, что, да, наверное, наши простые граждане обыватели в подавляющем большинстве об этом не задумываются. Они говорят: от пробега? Ух-ты…, и у них как счетчик у таксистов, в глазах пошли, пошли деньги, они не и думают, что он остановится. Простой обыватель, наверное, это не осознает, но, когда речь идет о профессиональных участниках оборота, А.А. не уверен, что мы должны так неуклонно пестовать и добавлять дополнительную защиту арендодателю. Лошков надо учить. Если ты не можешь просчитать соответствующую ситуацию, будучи профессиональным участником оборота, значит, тебе не место в ряду этих профессиональных участников, и отсутствие здесь уплачиваемого вознаграждения и выведет тебя естественным путем из числа профессиональных участников оборота. А если ты это должен был просчитать, тогда просчитывай, ты принял на себя. Этот вопрос, как минимум, надо над ним задуматься, хотя в том разъяснении со схожей проблемой, две Высших судебных инстанций предложили вариант использования ст.424 ГК РФ.

 Стороны свободны в определении формата этой арендной платы, п.2 ст.614 ГК РФ – лишнее тому подтверждение, но при этом мы должны понимать, что свобода не безгранична в том смысле, что избранный сторонами вариант не должен создавать лишь внешней видимости возмездных отношений.

В этом плане достаточно показательным является сюжет, который разбирается ВАСом в п.12 Информационного письма №66. Был заключен договор аренды помещения, и арендная плата в этом договоре была определена как обязанность арендатора возместить расходы по коммунальным платежам. Когда в последующем арендодатель говорит: «нет, так не пойдет, давай мне нормальную арендную плату», арендатор защищался ссылкой на это условие договора. ВАС в п.12, рассматривая соответствующий сюжет, прямо указал, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг само по себе не может рассматриваться как форма арендной платы, что в общем и целом верно. Потому что оплата коммунальных услуг является эквивалентом по отношению к потребленным коммунальным услугам, но не к пользованию помещением. Поэтому здесь эти рассуждения правильны. Другое дело, что мы не должны воспринимать буквально. На самом деле эту функцию притворности условие об оплате коммунальных услуг как арендной платы будет принимать только в том случае, если вся арендная плата исчерпывается только этими коммунальными услугами, тогда, конечно, получается, что эквивалент об оплате коммунальных услуг иной, чем пользование, и тогда мы можем руководствоваться логикой ВАСа.

Но можно себе представить и другую ситуацию, крайне распространённую в сегодняшней практике. Стороны заключают договор аренды помещений, определяют арендную плату через формулу, некоторая величина этой формулы является постоянной, допустим, 5 р. за метр + коммунальные услуги. Экономический интерес в этом понятен. Как иначе арендатору получить эти коммунальные услуги? С т.з. современной структуры организации и договора энергоснабжения, и теплоснабжения арендатор субъектом соответствующих договоров выступать не способен, у него нет энергопринимающего оборудования, чтобы заключить такой договор, а это обязательная предпосылка. Т.е. арендатор может потреблять эти услуги только при посредстве заключения договора со стороны арендодателя, а арендодатель может заключить этот договор, только ему, раз он сам не пользуется, ему это все не особо интересно, т.е. ему нужно возмещение, ведь не он будет эту воду потреблять, свет и прочие энергоресурсы. В этой связи экономически оправдано включение в качестве составной части арендной платы возмещение коммунальных услуг. И А.А. кажется, когда речь идет о том, что оплата коммунальных услуг не исчерпывает всей арендной платы, а является ее частью, такой формат арендной платы возможен, потому что здесь нет той угрозы, которую опасается ВАС. Здесь нет угрозы безвозмездности отношений, потому что эта часть не исчерпывает всей арендной платы, а экономически формат является очевиднейшим решением вопросов, которые между сторонами стоят. А.А. кажется, что надо воспринимать это правило, что «само по себе» не является арендной платой», но не исключаются ситуации, при которой эта оплата коммунальных услуг будет составной частью арендной платы.

♦ Форма.

Законодатель устанавливает особые правила, относительно формы, которые содержатся в п.1 ст.609 ГК РФ. Это специальное правило напоминает общее, т.е. по генеральному правилу Главы 9 ГК РФ форма договора зависит от субъектного состава и цены, в аренде используются схожие критерии: субъектный состав, вместо цены – срок. Законодатель почему-то считает более важным именно соответствующий темпоральный параметр, именно на него завязывает форму договора.

Договор аренды с участием ЮЛ и договор аренды на срок более 1 года должен быть совершен в письменной форме.

Причем, предусматривая специальные правила о форме, ст.609 ГК РФ не предусматривает специальных последствий несоблюдения письменной формы в тех случаях, когда она требуется. Из чего следует, что форма договора аренды не является конститутивным ее элементом, а значит, не влияет на действительность и заключенность договора. И в тех случаях, когда согласно ст.609 ГК РФ требуется письменная форма, последствием ее несоблюдения будет поражение в средствах доказывания – невозможность ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта и условий совершенной сделки.

Одновременно в ст.609 ГК РФ устанавливаются правила относительно государственной регистрации. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Однако при этом очень важное примечание: если иное не установлено законом. Пример иного установленного законом мы можем лицезреть в п.2 ст.651 ГК РФ, применительно к такой разновидности аренды как аренда зданий, сооружений, в котором говорится о том, что договор аренды зданий, сооружений (это одна из разновидностей недвижимости) подлежит государственной регистрации в том случае, если он заключён на срок более 1 года.

Договор аренды недвижимого имущества нуждается в государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом, и это с т.з. современного правопорядка один из тех немногих случаев, когда по-прежнему государственная регистрация договора должна осуществляться.

⇐ Предыдущая35363738394041424344Следующая ⇒

Поделиться: