Распределение ремонтов между сторонами по общему правилу производится следующим образом:

Капитальный ремонт по общему правилу возлагается на арендодателя, здесь законодатель учитывает то обстоятельство, что арендодатель продолжает, несмотря на передачу вещи в пользование или во владение и пользование, оставаться собственником соответствующего объекта, а, следовательно, на него вполне логично возложить расходы, связанные с этим объектом.

Текущий ремонт по общему правилу возлагается на арендатора.

Еще раз повторимся, что соответствующие правила, посвященные ремонту, правила, которые содержатся в ст.616 ГК РФ, являются правилами диспозитивными. Это распределение ремонтов между сторонами может быть переформатировано сторонами иным образом по их собственному усмотрению. Начиная с того, что оба ремонта могут возлагаться на арендодателя, напротив, возможен другой пограничный вариант, когда оба ремонта возлагаются на арендатора, а возможна и иная ситуация, иной формат регулирования. Например, на практике часто с тем же капитальным ремонтом стороны договариваются о различном распределении расходов, связанных с этим ремонтом, в зависимости либо от существа этого ремонта, либо от расходов, которые необходимы на его проведение. Например, капитальный ремонт стоимостью до 500 000 р. возлагается на арендатора, свыше 500 000 р. на арендодателя. Здесь правила диспозитивные и могут распределяться самым разным образом.

Капитальный ремонт представляет собой восстановление целостности вещи, т.е. замену ее конструкций или основных частей в связи с существенным износом или разрушением.

Исходя из самой сущности капитального ремонта, видно, что это величины достаточно существенные, значимые для существования самого объекта аренды, видимо, именно по этой причине, раз арендодатель – собственник, общее правило возлагает капитальный ремонт именно на арендодателя. Соответствующая обязанность арендодателем должна исполняться в срок, указанный в договоре. Если такой срок не указан, или возникает необходимость в проведении капитального ремонта, такой ремонт должен быть осуществлен арендодателем в разумный срок.

Второе правило, оно логически вытесняет первое. Условно говоря, если здание передано в аренду на 40 лет и договором установлена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт каждые 10 лет. Прошли 10 лет, он только выполнил обязанность по капитальному ремонту, и вдруг ветры злые с восточной стороны налетают и разрушают конструкцию самого здания, например, стена треснула или крышу снесло. В данном случае нет никакой необходимости дожидаться истечения 10-летнего срока, и только тогда арендодателю предъявлять требования, связанные с выполнением капитального ремонта. Поскольку перед нами ситуация, когда возникает необходимость в его проведении, то очевидно, что второе правило вытесняет первое, те сроки проведения капитального ремонта, которые были согласованы сторонами.

Последствия нарушения данной обязанности - абз.3 и далее п.1 ст.616 ГК РФ. Стандартные варианты защиты: либо исполнение обязательства за счет обязанной стороны самостоятельно или с привлечением третьих лиц, со взысканием с неисправной стороны расходов, либо соответствующее уменьшение арендной платы, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

♦ Обязанности арендатора.

1. Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества.

Первая из обязанностей, которая выделяется обычно в юридической литературе, состоит в том, что арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества.

Здесь мы должны понимать, что логическое ударение в соответствующей фразе должно начинаться со слов «в соответствии», т.е. никакой обязанности пользоваться на арендаторе не лежит, у арендатора есть право пользоваться, которое составляет экономический смысл отношений аренды, и является той целью, ради которой арендатор заключает договор. В отношении одних и тех субъектов в одном и том же отношении право не может быть одновременное обязанностью. Поэтому в данном случае речь идет о тех пределах, в которых соответствующее право должно реализовываться, поэтому если следовать общей методологической установке рассмотрения этой величины именно как обязанности арендатора, то понимать, что смысл установления этой как-бы обязанности в том, что он не должен пользоваться, а если будет пользоваться, то должен пользоваться в соответствии с условиями договора и назначением соответствующего имущества.

При этом если соответствующие пределы будут арендатором нарушены, то у арендодателя возникает право потребовать расторжения договора. В ст.619 ГК РФ речь идет о юрисдикционном прекращении соответствующих правоотношений, т.е. именно требование, которое предъявляется суду о расторжении соответствующего договора, и моментом такого прекращения будет момент вступления решения в законную силу.

2. Арендатор должен поддерживать имущество в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт данного имущества, а также нести расходы по его содержанию.

Получается отбивка. Мы сказали, что все ремонты делятся на 2 вида: капитальный и текущий, по общему правилу капитальный ремонт возлагался на арендодателя, что касается текущего ремонта, то здесь общее правило, зафиксированное в п.2 ст.616 ГК РФ, говорит о том, что текущий ремонт по общему правилу лежит на обязанности арендатора.

В отличие от капитального ремонта, который связан с восстановлением существа вещи, ее конструкций или основных частей, текущий ремонт направлен на устранение мелких недостатков и имеет своей целью предотвращение преждевременного износа.

Понятно, что если капитальный ремонт уже по своей этимологии предполагает некие серьезные финансовые вложения, то текущий ремонт – это повседневное, которое не требует финансовых вложений по своей сути. И опять вполне логично, вполне понятно, почему текущий ремонт возлагается именно на арендатора, потому что, несмотря на сохранение титула в отношении соответствующего объекта за арендодателем, у арендатора есть интерес использования соответствующего имущества. Кроме того, если бы законодатель снимал бы с арендатора соответствующие обязанности, то это могло бы приводить к нарушению интересов арендодателя. Предусматривая некое справедливое распределение, по общему правилу законодатель возлагает обязанность по проведению текущего ремонта именно на арендатора.

В том случае, если соответствующая обязанность арендатором нарушается, и это нарушение может быть расценено как существенное, например, по правилам ст.450 ГК РФ, т.е. соответствует той легальной дефиниции существенного нарушения, которая зафиксирована в ст.450 ГК РФ, то в данном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

3. Арендатор должен вносить арендную плату за пользование имуществом.

Условие о размере арендной платы устанавливается соглашением сторон, но не является существенным условием, поскольку нет на уровне §1 Главы 34 никакого особого регулирования, применяются общие восполняющие нормы ст.424 ГК РФ.

Что касается порядка и сроков внесения, то они также устанавливаются соглашением сторон, также не являются существенным условием, потому что в ст.614 ГК РФ устанавливается восполняющая норма.

Абз.2 п.1: В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах .

Обязанность по внесению арендной платы является встречной по отношению предоставляемой арендатору возможности использования соответствующего объекта. Если по причинам, риск возникновения которых не лежит на арендаторе, последний не имеет возможности использовать соответствующее имущество, к внесению арендной платы он не обязан. Мы уже иллюстрировали соответствующую встречность воспроизведением ряда примеров, которые содержатся в ИП №66. Собственно, это лишь были частные случаи, нам главное понять общее правило: если возникает невозможность использования по обстоятельствам, риск, который на арендаторе не лежит, этот риск не лежит изначально и не принят соглашением сторон, то арендатор к внесению арендной платы не обязан.

При этом обратной стороной соответствующего умозаключения является тезис о том, что если арендатор не пользуется соответствующим имуществом в отсутствии обстоятельств, препятствующих такому пользованию, то само по себе это обстоятельство не освобождает арендатора от внесения арендной платы.

Яркой иллюстрации данного тезиса, являются казус, который разбирается в п.13 ИП №66. Между сторонами был заключен договор аренды помещений, до истечения срока договора в отсутствие каких-либо препятствий к использованию, арендатор счел экономически нецелесообразным продолжение соответствующего использования, и прекратил использование этого объекта, вывез оттуда все свое оборудование и вещи. Дальше возник вопрос: должен ли он за оставшийся срок договора, при том, что договор не был прекращен: не было ни соглашения сторон о прекращении, ни одностороннего отказ, не предусматривалась возможность одностороннего отказа ни законом, ни договором для данной ситуации. Просто он посчитал нецелесообразным дальнейшее использование и освободил помещение. Возник вопрос: должен ли он продолжить платить арендную плату? Арендатор настаивал на том, что не должен, поскольку использование объекта им не производится. В то время как арендодатель настаивал на том, что никаких от него (арендодателя) зависящих обстоятельств, препятствующих возможности пользования, не возникало, прекращение использования было произведено арендатором по собственной инициативе, следовательно, это обстоятельство не должно освободить арендатора от внесения арендной платы. ВАС в данном казусе поддержал позицию арендодателя, на взгляд А.А. поддержал ее верно. Тот же казус мог бы быть иначе решен, если бы при тех же самых исходных обстоятельствах: договор заключен на год, через 9 месяцев арендатор выезжает из объекта, а, условно говоря, еще спустя месяц арендодатель нашел нового субъекта на соответствующий договор, и заключает с новым субъектом соответствующий договор, и предоставляет ему это помещение в пользование. При такой канве, т.е. когда это помещение не просто не используется арендатором, но еще и арендодатель начинает использование объекта, при такой канве мы могли бы говорить о том, что у нас конклюдентными действиями произошло расторжение договора, и после заселения туда нового арендатора, прежний не должен платить уже арендную плату, потому что иначе было бы крайне замечательно: арендодатель и с прежнего арендатора получает арендную плату, и заново соответствующий объект предоставляет, получая арендную плату с нового арендатора. Но в том казусе, который разбирался ВАСом, использование соответствующего объекта арендодателем не производилось, что позволило сформулировать верный тезис: досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора о внесении арендной платы.

Что касается просрочки исполнения данной обязанности, нарушение со стороны арендатора обязанности по внесению арендной платы, то ответственность за данное нарушение может быть предусмотрена договором, а по умолчанию – форма ответственности — это возмещение убытков. Нам надо помнить, что арендная плата не замыкается только на соответствующей денежной сумме, арендная плата может иметь самые различные формы и самые различные варианты воплощения. С учетом этого говорить о том, что при невнесении арендной платы по умолчанию действует такая форма ответственности как % по ст.395 ГК РФ было бы некорректно, потому что % по ст.395 ГК РФ являются формой ответственности за нарушение денежного обязательства. Если арендная плата у нас была в деньгах, то тогда при нарушении по умолчанию % по ст.395 ГК РФ, но поскольку такого условия не вводили, а пытались генеральным образом сформулировать общую идею, то по общему правилу форма ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной платы будут именно убытки. А когда она в деньгах, тогда %, и в части, не покрытой этими %, убытки.

Что касается иных последствий нарушения, то достаточно интересный казус рассматривается в том же ИП №66, в п.14. Казус не только интересный, но и в бытовом смысле крайне распространенный. Было здание, которые было передано в аренду – склад. Начав использование соответствующего склада, арендатор помещает свои товары, собственно, использует. А потом так происходит, что арендатор перестает платить арендную плату и скрывается в неизвестном направлении, как это зачастую у нас и бывает. Итак, есть задолженность по арендной плате, арендатор скрылся, достаточно важный нюанс: при этом срок договора истек. Т.е. он перестал платить и скрылся, пока еще договор действовал, а после этого договор истекает. Потом появляется на белом коне арендатор и говорит: «Арендодатель, отдай мне мои вещи, которые в арендуемом имуществе расположены». Руководствуясь бытовой логикой, арендодатель говорит: «Не отдам, буду удерживать эти вещи до тех пор, пока ты не погасишь имеющуюся задолженность по арендной плате». Рассматривая эту ситуацию, ВАС поддержал позицию арендодателя, признав, что его удержание, удержание со стороны арендодателя вещей арендатора является правомерным, и отказ в выдаче этих вещей до погашения задолженности по арендной плате полностью соответствует действующему законодательству. А теперь вопрос: прав ли ВАС? А такие ситуации сплошь и рядом в быту, в реальном экономическом обороте возникают, действительно ли мог арендодатель удерживать находящееся в ранее арендуемом помещении имущество арендатора? Тут вопрос не в том: в отношении этой вещи задолженность или не в отношении, это условие мы можем считать выполненным для случаев, когда, например, обязательство связано с осуществлением ПД. Для удержания закон выдвигает ряд условий, поскольку у нас в аренде никакого специфического удержания нет, никакого специфического регулирования нет, значит, мы должны применять общие правила ст. 359, 360 ГК РФ. Одно из этих условий: 1.удерживать ту вещь, в отношении которой существует задолженность, но если это связано с осуществлением ПД, можно удерживать и иной объект. Но это лишь одно, но не единственное из условий. Еще одно условие состоит в том, что 2.удерживается вещь чужая. Это условие здесь выполняется. Наконец, самое главное условие – чем удержание отличается от самоуправства? Ретентор (лицо, удерживающее соответствующий объект) должно 3.получить владение им на законном основании, т.е. вещь должна оказаться у ретентора на законном основании. Этого обстоятельства в данном казусе нет, т.е. владение соответствующими товарами арендатор арендодателю не передавал. ВАС попытался обойти это обстоятельство следующим образом, он говорит: раз срок договора истек, а арендатор не вывез эти вещи и не определил их судьбу, значит, тем самым он как будто бы передал владение, т.е. это условие налицо. Поэтому А.А. не случайно в исходном казусе обратил внимание, что к моменту, когда арендатор предъявляет требование о возврате, срок этого договора уже истек. Но это обыгрывание ситуаций не приводит к появлению искомого признака. Незабирание вещи – отсутствие воли, отсутствие волеизъявления, а нам необходима положительная воля на передачу имущества во владение от арендатора арендодателю. Ведь непроявление воли в отношении объекта – это не есть еще передача на законном основании.

Мы приехали в Университет, среда, вроде бы хороший день: «среда пришла – неделя прошла», среда это уже weekend, все вроде складывается нормально, и тут ГП 2 пары. Понятно, что после этих 2 пар настроения никакого, работоспособность нулевая, с учетом того, что в течение 4 часов осуществлялось повышенное шумовое воздействие, наше состояние физическое крайне негативно. Поэтому мы забыли ноутбук, вышли, смотрим, что наша машина, и понимаем, что в таком состоянии после 2 пар ГП, водить автомобиль не безопасно, вызвали такси и уехали. Утром думаем: четверг, ГП лекций нет, счастье. Потом вспоминаем: я же вчера забыл ноутбук, и у меня там остался автомобиль. Приходим, а за рулем нашего автомобиля сидит Н.М. Кропачев. Мы говорим: «Н.М., че ж вы делаете то, это ж мой автомобиль!». А он нам скажет: «Дорогой друг, у тебя есть задолженность по оплате за обучение. До тех пор, пока ты не снесешь, я буду удерживать». Ну ладно, Н.М. уважаемый человек, спорить с ним накладно, себе дороже, пусть порулит. Заходим, чтобы ноутбук забрать. Четверг – счастливый день, можно на занятиях открыть страницу ВК, подредактировать ее, лайки поставить или твиты и прочее. Приходим, а тут Н.А. Шевелева и говорит: «Вы оставили ноутбук здесь, значит, вы передали владение этого ноутбука, ваша воля была направлена на передачу владения ноутбука, и поскольку у Вас задолженность, о чем Вам уже внизу сказали, мы будем и этот ноутбук тоже удерживать до тех пор, пока вы не погасите соответствующую задолженность».

На самом деле в этом примере используется такая же логика, которую пытался исповедовать ВАС РФ, формулируя собственно решение казуса, изложенного в п.14. Но и в приведенном примере, и в п.14 удержание не может быть осуществлено, отсутствует ключевой признак для этого удержания со стороны кредитора. Пусть у нас задолженность по оплате за обучение, но законного владения соответствующим объектом мы Университету не передавали, наша воля не была на это направлена.

Также и в примере, когда арендатор оставляет соответствующее имущество и убывает в неизвестном направлении. Да, он там оставил, но была ли его воля направлена на то, чтобы передать владение? Нет, не было. Мы не видим по условиям ни где этой воли. То, что он его не забрал и истек срок договора мало что изменяет. Потому что истечение срока как объективное обстоятельство не может подменять субъективной направленности воли. Таковой если не было изначально, то с истечением срока она не появляется никак дополнительно.

Поэтому здесь решение, предложенное ВАСом абсолютно неверно, хотя экономическому и бытовому смыслу может быть и соответствует. Более того, оно соответствует нашему российскому менталитету. Потому что это самый хороший вариант, т.е. арендодатель имеет права требования взыскания задолженности по арендной плате, но он не идет в суд: зачем? Это же надо тратить время, силы, вообще, суд – это для лохов. Легче всего захватить объект и сказать: я буду на печи 30 лет лежать, и до тех пор, пока ты мне не оплатишь, я тебе вообще его не отдам, этот товар. Это легче всего. Более того, в нашем российском менталитете надо защищать тех, кто лежит на печке. Зачем поощрять активное поведение, активные действия? Зачем вынуждать участников оборота к своевременной защите своих прав? Нет, пусть, вот он лежит на печке, у него есть этот объект, он знает, он его не отдаст до тех пор, пока не будет уплачена соответствующая задолженность. Пусть теперь арендатор прыгает, бегает, обращается в суд с истребованием соответствующего объекта, ничего не получает в ответ, и вынужден будет заплатить арендную плату, и принести, и передать арендодателю. Поведение арендодателя, конечно, заслуживает всяческой защиты (ирония). Хотя когда начинаешь общаться с участниками нашего бизнес-сообщества, поскольку это наше бизнес-сообщество, у них такой же менталитет: Да, зачем в суд? У меня есть объект, я его не отдам. Все правильно, так и надо. Конечно, а чей-то он задолженность по арендной плате имеет, он сам первый, он виноват. Пусть погасит, тогда вернем все объекты. Но это абсолютно не соответствует закону. Если уж так необходимо было именно такое решение, надо было тогда для аренды создавать свое собственное удержание со своим специальным регулированием, мы были бы избавлены от необходимости обращения к ст.359 ГК РФ, к поиску всех условий удержания, которые в ст. 359 ГК РФ зафиксированы, все было бы нормально. Но до тех пор, пока этого нет, решение, предложенное ВАСом пусть кому-то кажется справедливым, пусть кому-то кажется соответствующим общеэкономической логике взаимоотношений субъектов, но с т.з. закона абсолютно неправильно.

Еще один момент: в случае нарушения соответствующей обязанности по внесению арендной платы, если это нарушение является неоднократным или существенным, арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

4. Арендатор обязан без согласия арендодателя не сдавать имущество в субаренду, перенаем, залог, безвозмездное пользование и т.п. 3-м лицам.

Ст. 615 ГК РФ данное обстоятельство регламентирует. Из регулирования ст.615 ГК РФ мы видим, что современный российский правопорядок в отличие от зарубежных аналогов, например, от большинства законодательств романской ПС, наш законодатель исходит из узкого, ограниченного понимания права пользования, которое предоставляется арендатору. Это право пользования не охватывает собой возможность передачи вещи 3-му лицу. Для такой возможности всегда необходимым условием является получение согласия арендодателя. Правда, обращаясь к ст.615 ГК РФ, нельзя не заметить, что соответствующее регулирование в своем смыслом контексте является диспозитивным. При самом заключении договора арендодатель может это согласие предъявить, разрешив тот или иной формат ограниченного распоряжения в виде передачи 3-м лицам. Но если это не сделано, то таковое согласие является обязательным. Нарушение же соответствующих требований, может служить основанием для предъявления арендодателем требования о расторжении договора.

5. Арендатор обязан возвратить арендуемое имущество арендодателю.

Поскольку договор аренды не предполагает переноса титула на арендуемое имущество, арендатор должен возвратить ту же самую вещь, должен возвратить ее в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Стимулируя арендатора к скорейшему исполнению данной обязанности, т.е. к возврату соответствующего имущества в случае прекращения договора, в т.ч. и истечения срока, ст.622 ГК РФ указывает на следующие последствия просрочки со стороны арендатором в исполнении данной обязанности. Если, несмотря на прекращение договора, арендатор арендуемое имущество не возвращает, ст.622 ГК РФ:

⇐ Предыдущая37383940414243444546Следующая ⇒

Поделиться: