Ипотека как вид залога. Понятие и применение залоговой

В соответствии с Законом «Об ипотеке»,

ипотека - это вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, в соответствии с которым ипотекодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами должника.

Основания возникновения. Ипотека возникает на основании 1) ипотечного договора; 2) закона; 3) решения суда (на практике случается пока что чрезвычайно редко).

Предмет ипотеки. Предметом ипотеки является недвижимое имущество, а именно: земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неразрывно связаные с ним, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.

Правовой режим недвижимого имущества распространяется на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. За предыдущей редакцией Закона «О залоге» (какой до 2004 г. регулировал отношения относительно ипотеки) правила об ипотеке также распространялись на транспортные средства, но Закон «Об ипотеке» к предмету ипотеки их больше не относит.

В то же время, относительно отдельных видов недвижимого имущества действуют специальные правила:

¾ земельные участки: условие - сохранение целевого назначения;

¾ государственное или коммунальное имущество: передача в ипотеку этого имущества осуществляется по получении в установленном законом порядке согласия органа государственной власти (ФГИ) или органа местного самоуправления, к сфере хозяйственного ведения которого принадлежит соответствующее государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация.

¾ объекты незавершенного строительства (обременения такого объекта ипотекой осуществляется независимо от того, кто в данный момент является владельцем имущества (напр., подрядчик);

¾ часть объекта недвижимости, которая выделяется: ипотека возможна только после выделения части в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

Законодательство выдвигает определенные условия обременения недвижимого имущества ипотекой:

1) недвижимое имущество должно принадлежать ипотекодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация), или же ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем (для незавершенного строительства). Если имущество находится в общей собственности нескольких субъектов, необходимое согласие всех совладельцев имущества (если такие есть); вместе с тем, возможная ипотека части имущества, которое находится на праве общей частичной собственности, без согласия других совладельцев - путем выделения части в общем имуществе с ее дальнейшей передачей в залог;

2) недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание. В частности, запрещается передача в ипотеку дома или квартиры, полученных ипотекодателем по договору пожизненного содержания (ухода), если отчуждал имущества еще не умер;

3) недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если другое не установлено данным Законом.

Ипотека объекта недвижимости автоматически распространяется на:

1) часть объекта недвижимого имущества, которой не может быть выделенной в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости;

2) принадлежности заложенного имущества (например, хозяйственные сооружения, приусадебный участок), если другое не установлено ипотечным договором;

3) в случае передачи в ипотеку земельного участка - расположенные на участке здания (сооружения) и объекты незавершенного строительства, которые принадлежат ипотекодателю на праве собственности.

Риск случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи предмета ипотеки несет ипотекодатель, если другое не установлено ипотечным договором.

Ипотекодатель обязан застраховать предмет ипотеки на его полную стоимость в пользу ипотекодержателя, если другое не установлено договором (ст. 8 Закона «Об ипотеке»).

Оценка предмета ипотеки. Стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором. Это противоречит ст. 7 Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», которая однозначно требует привлечения для оценки профессионального оценщика.

⇐ Предыдущая6789101112131415Следующая ⇒

Поделиться: