Порядок обращения взыскания на заставленное имущество

В силу залога в случае нарушения обязательства должником залогодержатель (в частности, ипотекодержатель) имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовольствие за счет заставленного имущества путем обращения на него взыскания (ч. 1 ст. 589 ГК).

Основание обращения взыскания. Залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога в случае неисполнения должником обязательства в срок (просрочка), если другое основание не будет предвидено в договоре. Следовательно, закон не запрещает сторонам установить в договоре залога другое основание обращения взыскания (например, своевременное, но некачественное выполнение).

Другими словами, по общему правилу, залогодержатель должен ожидать к наступлению срока исполнения договора. В то же время, законодательство устанавливает определенные случаи, когда у залогодержателя есть право свернуть взыскание на заставленное имущество досрочно, независимо от срока исполнения обязательства. Такое право возникает в случае:

― если другое, не залогодержатель, лицо приобрело право взыскания на предмет обременения (п. 1 ч. 3 ст. 23 Закона «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений»);

― ликвидации юридического лица - залогодержателя (ч. 3 ст. 590 ГК);

― нарушение осуществления по делу о возобновлении платежеспособности должника или признания его банкротом (ч. 2 ст. 33 Закона «Об ипотеке»).

Кроме того, залогодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а если его требование не будет удовлетворено, ― свернуть взыскание на предмет залога, в частности, в случае нарушения залогодателем правил о следующем залоге (например, еще одно заставленное имущество залогодателем, если это запрещено договором залога) и в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении предметом залога (ч. 2 в. 592 ГК).

Наконец, правило о досрочном обращении взыскания на предмет залога может быть предвидено в самом договоре залога.[13]

Условие обращения взыскания. По содержанию закона, нарушение обязательства должно быть виновным, то есть наступить в результате действий, за которые залогодатель отвечает. Но следует иметь в виду, что в подавляющем большинстве случаев залогом обеспечиваются денежные обязательства (прежде всего, по договорам кредитования или ссуды), а по правилу ст. 625 ГК ответственность должника за невыполнение денежного обязательства наступает независимо от причин неисполнения (а следовательно, является безвинной).

В случае частичного исполнения должником основного обязательства (например, возвращение половины долга) право обращения на предмет залога хранится в первичном объеме.

В России согласно ч. 2 ст. 348 ГК, даже при наличии виновного нарушения обеспечиваемого обязательства суд может отказать залогодержателю в обращении взыскания на заставленное имущество, если одновременно присутствуют два условия:

а) нарушение обеспеченного залогом обязательства является крайне незначительным;

б) размер требований залогодержателя вследствие этого является явно несоответственным стоимости заставленного имущества.

В Украине соответствующее положение ГК отсутствует, однако представляется, что суды должны руководствоваться общим принципом гражданского права - принципом справедливости, и не допускать злоупотребления правом залога. В то же время, за ст. 39 Закона «Об ипотеке» суд вправе отказать в удовлетворении иска о досрочном обращении взыскания на предмет ипотеки, если допущено ипотекодателем или должником нарушения основного обязательства или ипотечного договора не наносит убытков ипотекодержателю и не изменяет объема его прав.

Процедура обращения взыскания. В соответствии со ст. 35 Закона «Об ипотеке» в случае нарушения основного обязательства и/или условий договора ипотечного договора ипотекодержатель посылает ипотекодателю и должнику письменное требование об устранении нарушения и должен предоставить не менее чем 30 дней для такого устранения. В случае неустранения нарушения в течение предоставленного срока ипотекодержатель имеет право начинать обращение взыскания на имущество.

Обращение взыскания на предмет ипотеки залогодержателем осуществляется в порядке, установленном разделом V Закона «Об ипотеке».

1. Порядок. Действующее законодательство предусматривает несколько порядков удовлетворения требований за счет заставленного имущества: 1) в судебном порядке; 2) в бесспорном порядке; 3) путем заключения договора о досудебном урегулировании.

1) Судебный порядок. В соответствии с ГК и Законом «О залоге», судебный порядок является общим правилом. Залогодержатель имеет подавляющее перед другими кредиторами право на удовлетворение требований за счет имущества должника-залогодателя.

Только на основании решения суда осуществляется обращение взыскания на предмет залога, если залогодателем является государственное (а относительно залога недвижимого имущества - и коммунальное) предприятие или предприятие с государственной частью не менее чем 50% (предприятие государственного (или коммунального) сектора экономики).

Реализация предмета ипотеки происходит по решению суда. Согласно ст. 39 Закона «Об ипотеке», в решении суда об обращении взыскания на предмет ипотеки определяются:

― общий размер требований и все его составляющие, которые подлежат уплате ипотекодержателю из стоимости предмета ипотеки;

― описание недвижимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования ипотекодержателя;

― мероприятия по обеспечению сохранения предмета ипотеки или передачи его в управление на период к его реализации, если это необходимо;

― способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 данного Закона;

― приоритет и размер требований других кредиторов, которые подлежат удовольствию из стоимости предмета ипотеки;

― начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации.

Одновременно с решением об обращении взыскания на предмет ипотеки суд по заявлению ипотекодержателя имеет право вынести решение о выселении жителей, если предметом ипотеки является жилой дом или жилищное помещение.

2) Бесспорный порядок. Обращение взыскания в бесспорном порядке осуществляется на основании исполнительной надписи нотариуса, при условии, что договор залога был нотариально удостоверен (прежде всего, ипотека). Правила совершения исполнительной надписи регулируются Разделом 32 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.

Исполнительная надпись совершается нотариусом независимо от места исполнения требования, нахождения должника или взыскателя.

Для совершения исполнительной надписи залогодатель (взыскатель) подает заявление, где отмечает следующие сведения:

― сведения о наименовании и адресе взыскателя и должника;

― дату и место рождения должника - физического лица, место его работы;

― номера счетов в банках, кредитных учреждениях, код в ЕГРПО для юридического лица;

― срок, за который должно осуществляться взыскание;

― информация относительно суммы, которая подлежит взысканию, или предметов, которые будут подлежать истребованию, включая пеню, штрафы, проценты, и тому подобное.

Совершение исполнительной надписи в случае нарушения основного обязательства и (или) условий ипотечного договора осуществляется нотариусом после окончания 30 дней с момента получения ипотекодателем и должником, если он отличается от ипотекодателя, письменного требования об устранении нарушений.

Совершение исполнительной надписи по заявлению одного из ипотекодержателей осуществляется нотариусом после Окончания десяти дней со дня получения другими ипотекодержателями письменного сообщения об обращении взыскания на предмет ипотеки. В случае получения письменного заявления от предыдущего ипотекодержателя, который имеет высший приоритет, о прекращении обращения взыскания на предмет ипотеки исполнительная надпись нотариусом не совершается.

Исполнительная надпись может быть осуществлена, только если кредитор представляет документы, которые подтверждают бесспорность задолженности, и при условии, что со дня возникновения требования не миновало 3 лет.

При совершении надписи нотариус проверяет по данным Государственного реестра залогов недвижимого имущества наличие или отсутствие залоговой, наличие или отсутствие других ипотекодержателей. При наличии залоговой совершение исполнительной надписи может быть осуществлено лишь на основании заявления (требования) владельца залоговой.

Отказ нотариуса осуществить исполнительную надпись может быть обжалован в суде на основании ст. 50 Закона «О нотариате».

3) Договор об удовлетворении требований ипотекодателя во внесудебном порядке (ст. 36 Закона «Об ипотеке»). Договор может быть заключен в любое время до набирания силы решением суда об обращении взыскания на предмет ипотеки и должен быть нотариально удостоверен. Такой договор может быть заблаговременно сформулирован как предостережение в ипотечном договоре. Вместе с тем, определенный договором способ удовлетворения требований ипотекодержателя не препятствует ипотекодержателю прибегнуть к другим доступным установленным законом способам обращения взыскания на предмет ипотеки.

Управление предметом залога (ипотеки). Согласно Закону «Об ипотеке», после принятия решения об обращении взыскания на предмет ипотеки и с целью получения продукции, плодов и доходов, обеспечения надлежащего хозяйственного использования переданного в ипотеку недвижимого имущества в соответствии с его целевым назначением предмет ипотеки на основании договора между ипотекодателем и ипотекодержателем или по решению суда может быть передан ипотекодержателю или другому лицу в управление на период к его реализации в порядке, установленном Законом.

Управление имуществом осуществляется в соответствии с законодательством и условиями, определенными договором или решением суда. Продукция, плоды и доходы, полученные в результате управления предметом ипотеки, направляются на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя, если другое не установлено договором или решением суда.

Удовлетворение требований ипотекодателя за счет предмета залога осуществляется несколькими путями:

1) Продажа предмета залога из аукциона (публичных торгов). Данный способ является общим правилом и применяется, если другое не установлено договором или законом (ст. 591 ГК). Только через аукционы осуществляется продажа имущества государственных и коммунальных предприятий.

Порядок реализации предмета залога из публичных торгов устанавливается Положением о порядке проведения аукционов (публичных торгов) из реализации заставленного имущества, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 22 декабря в 1997 г.

Начальная цена предмета залога для его продажи из публичных торгов определяется в порядке, установленном договором или законом. Если обращение взыскания осуществляется по решению суда, суд в своем решении может определить начальную цену предмета залога.

Если сумма, полученная от реализации предмета залога, не покрывает требования залогодержателя, он имеет право получить недостаточную сумму из другого имущества должника в порядке очередности в соответствии со ст. 112 ГК, если другое не установлено договором или законом.

2) Передача предмета залога в собственность залогодержателя Этот способ применяется как исключение, при следующих обстоятельствах:

― если публичные торги объявлены такими, которые не состоялись, - предмет залога передается при согласии залогодержателя и залогодателя в собственность залогодержателя по начальной цене, если другое не установлено договором или законом (ч. 3 в. 591 ГК);

― если такой порядок удовлетворения требований ипотекодержателя предвиден договором залога (ипотеки) или договором о внесудебном урегулировании (ст. 37 Закона «О залоге»)

Договор о внесудебном удовлетворении требований ипотекодержателя является основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество. В случае перехода права собственности к ипотекодержателю другие залоги этого имущества остаются в силе. Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к ипотекодержателю может быть обжалована ипотекодателем в суде, если он докажет, что обеспеченное обязательство или условия ипотечного договора не были нарушены.

3) Передача предмета ипотеки ипотекодержателю для продажи третьим лицам (ст. 38 Закона «Об ипотеке»). Данный способ удовлетворения требований ипотекодателя применяется в случае, если он предвиден договором об удовлетворении требований или в решении суда. Закон устанавливает право подавляющей покупки такого предмета залога лиц, которые имеют зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки. Это право реализуется следующим образом: ипотекодержатель за 30 дней до заключения договора покупки-продажи должен в письменном виде предупредить ипотекодателя и всех других лиц, которые имеют зарегистрированные в установленном порядке права или требования на предмет ипотеки, о своем намерении заключить договор, а в случае неисполнения этого правила - нести нанесенные таким несообщениям ущербы.

Цена продажи такого имущества устанавливается по согласованию между ипотекодержателем и ипотекодателем или на основании оценки имущества, но не ниже обычных цен на аналогичное имущество. Вырученные средства распределяются между ипотекодержателем и другими лицами, которые имеют требования на предмет ипотеки, в соответствии с установленным приоритетом. Разница возвращается ипотекодателю.

За счет предмета залога залогодержатель имеет право удовлетворить в полном объеме свои требования, которые существуют на момент фактического удовольствия(ст. 589 ГК).

В случае, если сумма, вырученная от реализации предмета залога, превышает размер обеспеченных залогом требований, разница возвращается залогодателю. Если при реализации заложенного целостного имущественного комплекса государственного предприятия (ОАО, созданного в процессе корпоратизации, все акции которого находятся в государственной собственности) вырученная денежная сумма превышает размер обеспеченных залогом требований, разница засчитывается в соответствующий бюджет.

Имущество, на которое обращается взыскание. Если предметом залога являются две или больше вещей (два или больше прав), взыскание может быть свернуто на все эти вещи (права) или на любую из вещей (прав) на выбор залогодержателя. Если залогодержатель свернет взыскание на одну вещь (одно право), но его требование не будет удовлетворено в полном объеме, он хранит право залоги на другие дела (права), которые являются предметом залога.

Особенный порядок предвиден для обращения взыскания на квартиры. Согласно ст. 40 Закона «Об ипотеке», обращение взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилищное помещение является основанием для выселения всех жителей, за исключением нанимателей и членов их семей. Выселение проводится в порядке, установленном законом.

После принятия решения об обращении взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилищное помещение все жители обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового владельца добровольно освободить жилой дом или обитаемое помещение в течение 1 месяца со дня получения требования. Если жители не освобождают жилой дом или помещение в установленный или другой согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.

Лица, которые проживают в этих помещениях на условиях договора найма (аренды), не подлежат выселению, если имеет место хотя бы одно из двух обстоятельств:

― договор найма (аренды) был заключен к моменту заключения ипотечного договора и о наличии такого договора был поинформирован ипотекодержатель или такой договор был зарегистрирован в установленном законом порядке;

― договор найма (аренды) был заключен после заключения ипотечного договора при согласии ипотекодержателя.

Выселенным лицам предоставляются жилищные помещения из фондов жилья для временного проживания (ст. 1321 Жилищного кодекса), при условии, что для них такое жилье является единственным местожительством и их совокупный доход является недостаточным для приобретения или найма другого жилищного помещения. Первоочередное право на обеспечение временными жилищными помещениями имеют семьи с несовершеннолетними детьми, беременные женщины, неработоспособные лица и лица пенсионного возраста.

Временные жилищные помещения предоставляются сроком до 1 года с возможностью продолжения этого срока в случае несостоятельности жителей приобрести жилье. Основаниями для досрочного прекращения права личности на пользование временным жильем являются:

― предоставление гражданину или приобретение им другого обитаемого помещения;

― повышение доходов гражданина до уровня, что позволяет ему заключить договор найма другого жилищного помещения;

― нарушение гражданином правил пользования обитаемым помещением из фондов жилья для временного обитания;

― приведение жителем обитаемого помещения из фондов жилья для временного проживания в состояние, непригодное для его использования;

― другие основания, установленные законом.

Отсутствие временного жилья для предоставления жителям не является основанием в отказе в обращении взыскания на предмет ипотеки.

Защита прав третьих лиц на предмет залога. В соответствии с Законом «Об ипотеке», после обращения взыскания на переданный в ипотеку земельный участок, на котором расположенные здания (сооружения), которые принадлежат третьему лицу, новый владелец земельного участка обязан обеспечить владельцу указанных зданий (сооружений) те же условия аренды (пользование) земельным участком, что предоставлялись ипотекодателем.

⇐ Предыдущая9101112131415161718Следующая ⇒

Поделиться: