Арендуемое жилище как архитектурная тема

Рыночная типология форм арендного жилья очень разнообразна и рассчитана на разные категории арендаторов. Анализ планировки квартир в доходных домах показал их большую вариабельность и наличие некоторой гибкости, способности адаптироваться в связи с меняющимися условиями жизни и конъюнктуры рынка.

1.3.1 Дореволюционная Россия

1.3.1.1 История доходного дома в России

Предпосылки возникновения доходного дома. Во второй половине 19 века доходные дома получили широкое распространение. Но только в1890-х гг. наступила эра доходных домов. Начавшийся строительный бум продолжался до начала войны 1914 г. [13]. Новый тип жилья – это «многоэтажный каменный доходный дом, первый тип массового, сравнительно демократичного жилья, учитывавшего запросы всех социальных слоев населения» [16]. Резкий рост населения городов, особенно усилившийся со строительством Транссибирской магистрали, вызвал рост цен на квартиры и острую нехватку жилья в развивающихся городах. Наравне с обычными частными жилыми домами быстро росли доходные дома.

«В целом доходный дом являлся типичным продуктом урбанизации: наемное жилище людей с городским образом жизни — чиновников, интеллигенции, ремесленников, рабочих. Чем крупнее был город, тем больше в нем было доходных домов. Цены на землю в пределах городских центров росли, и желание домовладельцев максимально увеличить выход жилой площади приводило к резкому уплотнению застройки участка» [17].

Строили все: купцы и предприниматели средней руки, крупные промышленники, акционерные общества, товарищества и учебные заведения, даже монастыри и церкви. Конечно, волна строительства доходных домов поднялась не сама по себе. Для этого имелись причины:

1 требовалось жилье для инженеров, научных работников, людей свободных профессий, рабочих, студентов. Они не могли купить жилье, но могли его снимать;

2 появился свободный капитал, который надо было во что-то вкладывать. Конкретных данных по срокам окупаемости и доходности домов найти не удалось. Но о выгодности вложений говорит хотя бы тот факт, что летом 1911 г. было построено около 3000 доходных домов в 5-7 этажей;

3 московские власти взяли на себя подготовку участков, прокладывая электрокабели, водопровод, канализацию. Кроме того, они благоустраивали территорию и приводили в надлежащий порядок улицы. Затраты на все это окупались дальнейшей арендой земли.

4  была заинтересованность властей и в строительстве доходного дома [13]. «Во-первых, удовлетворялся спрос населения в жилье. Во-вторых, городская казна значительно пополнялась за счет налогов с владельцев доходных домов. В 1913 г. из 47,6 млн. рублей городского дохода 7 млн. рублей составили налоги, уплаченные владельцами личного недвижимого имущества, к которым относятся и владельцы доходных домов» [13].

5 Рост применения строительных материалов и конструкций, не поддерживающих горение.

«Каменный многоэтажный жилой дом впервые позволяет собрать под своей крышей доселе невиданное количество жильцов, причем, различных слоев населения» [16]. Поэтому этажность доходных каменных домов, их строительный объем и архитектурно-планировочные решения – регламентировались уровнем развития противопожарной охраны в Российской империи [16].

Технологические предпосылки возникновения этого типа удобного и красивого жилья, до сих пор пользующегося большим успехом у населения, - закладывались в ходе государственных преобразований на протяжении всего 19-го века [16]. «Это первый тип жилья, - становление которого происходило в результате государственных мер не только в экономике и технологическом развитии, но и в результате социальных преобразований сектора домохозяйств» [16].

Хронология развития доходного дома в России. Изучив историю доходного дома в России (Москва и Санкт-Петербург), автором была составлена таблица (рис. 6) на основе литературных источников [4,5,7]. На нее нанесена диаграмма хронологии доходного дома в России.В ней отражены основные этапы становления доходного дома. Выделены основные направления каждого периода. На каждый этап, автором подобраны примеры доходных домов, с их планировочной структурой, характерной для каждого времени (приложения 3).

Становление доходного дома шло постепенно. Можно проследить процессы, которые влияли на планировочную структуру доходного дома того или иного периода. Выявлены архитектурно-планировочные решения квартир в доходных домах, взаимосвязи и зонирование в них помещений.

 

 

Рис. 6 Хронология развития доходных домов в России

 

 

Типология квартир сдаваемых внаем в дореволюционной России. «Россия имеет значительный исторический опыт функционирования рынка арендного жилья» [1]. Анализ показывает широкое разнообразие существовавших форм, особенно на рынках крупных городов – Москвы, Санкт-Петербурга и др. В конце 19 века, произошедшие в обществе изменения породили новые социальные группы владельцев и нанимателей квартир, а это, в свою очередь, повлияло на планировочные и качественные особенности предлагаемого внаем жилья в доходных домах различного уровня. В этот период сдаваемые внаем квартиры по своим характеристикам делились на богатые, «средней руки», дешевые для малообеспеченных слоев населения и бесплатные, содержавшиеся за счет города или меценатов (рис.7) [5, (подробнее см. в приложении 4).

 

Рис.7 Категории арендуемых жилищ в дореволюционной Москве

«Богатые квартиры» появились в конце 19 века. Арендаторами были в основном врачи и адвокаты. Для таких квартир характерна сложная конфигурация плана. Располагались они в центральных районах города, где земля была наиболее дорогой. Главной особенностью стало наличие композиционного центра квартиры (парадный зал). К нему примыкала анфилада, что позволяло использовать эти помещения с большей гибкостью [5]. «Четкое деление на жилую и парадную зоны стало характерной планировочной чертой квартир в доходных домах для состоятельных людей. Богатые квартиры имели переднюю, в которую вел парадный вход. Второй, «черный», находился в районе кухни и соединялся с хозяйственной лестницей, по которой доставляли продукты, дрова и прочее. Обычно этим входом пользовалась только прислуга» [5]. Наличие нескольких входов предполагает гибкость использования этих помещений. Из передней можно попасть в гардеробную, специальное помещение для верхней одежды, в жилую и парадную части квартиры. В парадной части располагались зал, женский кабинет (будуар), столовая и кабинет хозяина, который мог иметь отдельный вход прямо из передней (прием, характерный для квартир, снимаемых адвокатами, врачами, то есть теми, кому нужно было принимать посетителей) [5].

Квартиры «средней руки» снимали чиновники и служащие. От богатых квартир они отличались длиной анфилады, размером комнат, архитектурным убранством интерьеров, т.е. количеством и качеством. Но и существовал и другой тип квартир «средней руки» - это планировка арбатского дома. Одна большая квартира размещалась на каждом этаже [5]. «Жилая зона выходила окнами во двор, а большая гостиная, зал площадью около 50 м2, имел несколько окон, выходящих на улицу. Широкий коридор служил одновременно и передней, и связующим звеном между всеми помещениями квартиры» [5].

Дома «дешевых квартир» появились в Москве в начале ХХ века как особый вид жилья. Предназначались для малообеспеченных слоев населения. Например, для холостяка, девицы-курсистки, одиноких служащих, деловых людей, маленьких семей. Такое жилье могло быть построено крупным ведомством для своих работников. В них был заложен минимум жилого пространства, который требовался человеку, не ведущему хозяйства. За основу были взяты гигиенические нормы проживания с учетом инсоляции и проветривания квартир. Дома могли группироваться по составу квартир: для семейных и для одиноких.

Планировка корпусов для одиноких имела коридорную систему, куда выходили комнаты жильцов. Комнаты были оборудованы столом, табуретом и складной железной кроватью, которая поднималась к стене, чтобы освободить место в дневное время, что говорит о гибкости использования пространства в течение дня [5]. «Плата за комнату с мебелью составляла 5 рублей в месяц или 4 рубля, если она была расположена на первом этаже. Минимальное жилое пространство отчасти компенсировалось наличием в доме общественных помещений. Для жильцов были оборудованы: баня, прачечная, летний душ, амбулатория, библиотека. Дом для одиноких мог вместить 1155 жильцов. В 1913 году в нем жили 1134 человека — 635 мужчин и 499 женщин» [5].

В особом ряду стоит еще один тип московского жилья рубежа 19-20 веков. Это «бесплатные квартиры», которые сдавались бедным вдовам с детьми и девицам, обучающимся в высших учебных заведениях. Квартиры имели одну комнату. Для проживающих в доме располагалось два лазарета, две аптеки, два детских сада, две амбулатории и особое помещение было отведено под ремесленное училище и общежитие для тех, кто в нем учился. Такие дома содержались за счет городского управления [5].

 

1.3.2 Вологодский дореволюционный опыт строительства доходных домов

Существовавшие в Вологде доходные дома были со своей характерной планировочной структурой. Востребованность их была достаточно высока. Предлагались разнообразные квартиры: от тесных и душных «углов», до светлых и уютных комнат с хорошей мебелью и с обедом («столом»). Из путевых записок Л. Александрова можно узнать, что за 10 рублей в месяц можно было найти отличную большую квартиру, в то время как «домашней прислуге не было платы дороже 1-2 рублей в месяц», а «наивысшая плата извозчикам была 20 копеек за любой конец в городе» [18].

Исследование вологодского рынка арендуемого жилья, в частности доходного дома купца Самарина, показывает эксплуатационную гибкость как отличительную особенность этой формы (приложение 5).  Она осуществляется за счёт возможности объединения структурных элементов дома (квартир) между собой и организации входов в каждую часть с уровня земли, что позволяло использовать дом или как одну большую, или как несколько меньших квартир. Этот остроумный приём резко повышает рыночную эффективность недвижимости. Двухэтажный дом купца Малофеева (г. Кадников, Вологодская обл.) даёт другой пример гибкости и рыночной эффективности [19]. В нём, на протяжении долгих десятилетий этажи использовались и как меблированные комнаты, и как обслуживание (чайная), в качестве общественного здания и вновь жилища (приложение 6). Это один из примеров впечатляющей адаптивности грамотно спроектированного доходного дома.

 

 

Рис.8 Формы арендуемого и собственного жилища в Европе

(схема составлена автором по материалам [8])

1.3.3 Современный европейский опыт доходных домов

В мире существует много форм арендуемого жилища (приложение 7). В Европе можно встретить большое разнообразие квартир сдаваемых в аренду: это и меблированные комнаты, и комнаты без мебели; для студентов; пожилых людей, женщин, подвергающихся грубому обращению в семье и т. д. Все они со своими особенностями, рассчитанные на разных арендаторов, с разными доходами, формами обслуживания и т.п. (рис 8).

Выделяют особые типы квартир, преимущественно сдаваемые в аренду. Это квартиры-студии, где одна комната является и гостиной, и столовой, и спальней. Для нее характерна низкая арендная плата. Ее предпочитают снимать студенты и молодые люди – одиночки. Однокомнатные квартиры – со спальней отделённой от кухни. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры могут иметь по два входа, обеспечивая автономность жильцов [20].

Существует деление квартир по классам. Класса люкс. К ним относятся дома не старше 10 лет, с высокой арендной платой, располагаются они в комфортабельных районах. Их предпочитают снимать «белые воротнички» и арендаторы по выбору. Класс B. Дома от 10 до 25 лет, в хорошем состоянии, для среднего класса арендаторов. Снимают такие квартиры «белые воротнички» и рабочие. Арендаторы по выбору и по принуждению. Класс C это дома от 30 до 40 лет, с арендной платой ниже средней рыночной. Арендаторы с низким и средним уровнем доходов, «синие воротнички» и рабочие. Арендаторы «на всю жизнь» и которые только начинают свою деятельность. Класс D. Аренда жилья, субсидируемая государством. [20].

В целом, учитывая российский и современный европейский опыт можно сказать, что планировочные решения арендуемых жилищ, во-первых, очень разнообразны, а во-вторых, обладают определённой гибкостью. Даже сегодня, дома, построенные в XIX веке, продолжают жить и функционировать, адаптируясь к современным условиям. Арендная форма жилья предполагает частую смену обитателя. Это означает изменение сценария проживания и потребность в разных пространствах. Поэтому, способность адаптироваться - это важный фактор, который нужно учитывать при проектировании доходного дома. Гибкость предоставляет владельцу возможность изменения планировки квартиры с учетом меняющихся потребностей существующих арендаторов.

1.3.4  Перспективы развития арендуемого жилища в современной России

В условиях современной России одной из основных должна стать форма обеспечения жильем на условиях его аренды. « Это сделает жилье доступным для той части семей, которая в настоящее время не имеет перспектив улучшения жилищных условий в рамках действующей системы предоставления жилья, и создаст положительный эффект в виде необходимой миграционной подвижности населения, а также снижения арендной платы» [21].

Арендуемое жилье может предоставляться как на условиях социального арендуемого жилья, так и на условиях коммерческого найма.

 В России развитие формы предоставления социального арендуемого жилья предпочтительнее ипотечного кредитования. Поэтому целесообразно осуществить перераспределение средств на поддержку данной формы обеспечения населения жильем [21].

Министерство регионального развития разработало «Программу развития рынка арендного жилья в РФ». Оно планирует, что к 2020 году рынок аренды должен вырасти до 20–30% от общего объема жилого фонда. Арендная ставка типовой квартиры в доходном доме составит примерно 10 тыс. рублей в месяц, что ниже существующих рыночных цен [22].

 «По словам заместителя главы Минрегиона Константина Королевского, с реализацией этой программы, во-первых, существующий рынок аренды будет полностью перестроен, поскольку у российских граждан появится возможность снимать квартиры недорого, причем в комфортных условиях. Во-вторых, строительство доходных домов оживит строительную отрасль, что позволит увеличить экономический рост. В-третьих, с вводом доходных домов будет решена проблема с временным проживанием очередников, малообеспеченных и молодых семей» [22]. Данная схема строительства доходных домов рекомендуема к внедрению ее во всех регионах России. Сегодня пилотные проекты строительства доходных домов развиваются по двум моделям.

Первая схема – «ее лоббируют федеральные и региональные чиновники – основана на предоставлении девелоперам арендного жилья льготного инвестиционного режима (его обеспечивают региональные власти, давая застройщикам бесплатно землю, инфраструктуру), а также рефинансирование кредита на строительство через ипотеку в рамках программ федерального АИЖК» - пишет журнал «Эксперт» от 2 мая 2011 года . Алгоритм выглядит следующим образом (рис. 9). Муниципалитет бесплатно выделяет застройщику обеспеченный инфраструктурой участок под строительство доходного дома. Застройщик берет кредит в коммерческом банке под 10-11% годовых под гарантии региональных властей сроком на два года и строит дом. Затем квартиры в новостройке выкупает управляющая компания (УК), учрежденная местными властями в партнерстве с частным капиталом. Сделку финансирует АИЖК – под залог доходного дома агентство предоставляет УК кредит сроком на 20 лет под 10-11% годовых [23].

 

 

Рис.9 Схема 1. Пилотный проект строительства доходных домов [23].

Для реализации этой схемы АИЖК должен будет разработать ипотечный продукт «Ипотека с наймом», который в дальнейшем может стать одним из основных инструментов поддержки федеральных и региональных арендных инициатив [23]. Арендные ставки в построенных по такой схеме будут ниже среднерыночных, при условии, что «около трети цены покроют работодатели (предприятия, расположенные на территории технопарка) либо местный бюджет (если жилье арендуют очередники, малообеспеченные и молодые семьи)» [23]. Главная мотивация для инвесторов – бесплатная земля и инфраструктура.

Вторая схема – «строительства арендных домов, идеологами которой выступают инвестиционные компании, предполагает «упаковку» арендного проекта в закрытый паевой фонд недвижимости (ЗПИФ). Он может быть сформирован с привлечением как государственных ресурсов – например, власти могут войти в проект бюджетным кредитом, субсидией, гарантиями, имуществом, землей, - так и частного капитала. Построенные ЗПИФом доходные дома перейдут в общедолевую собственность пайщиков. Сдавать жилье в аренду будет управляющая компания фонда, а размер ее вознаграждения будет зависеть от доходности рентного проекта» [23].

Как сообщает журнал «Эксперт» ЗПИФ не является юридическим лицом, поэтому не платит налог на прибыль, а активы, переданные в фонд, не облагаются налогом на имущество. Кроме того, раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выделение из него доли в натуре не допускается. На переданное в фонд имущество не может быть обращено взыскание. То есть в отличие от долевого участия в проекте, инвестор не несет рисков банкротства управляющей компании [23]. Главная мотивация для инвесторов – налоговые преференции. 

Выводы по первой части

1. Россия имеет положительный исторический опыт функционирования рынка арендного жилья.

2. На рынке жилья в зарубежных странах присутствует значительная доля арендного жилья.

3. Основной контингент арендаторов – это студенты, иногородние и иностранные сотрудники организаций, внутренние и внешние мигранты, семьи с доходом, не позволяющим приобрести жилье в собственность.

4. Наибольшим спросом на рынке аренды жилья в зарубежных странах пользуются квартиры эконом класса, как своеобразная отправная точка, позволяющая получить приемлемый уровень удобства и комфорта отдельного жилья за сравнительно небольшие деньги

5. Анализ планировки квартир в доходных домах показал их большую вариабельность

6. Типология жилищ по форме собственности и предоставления Вологды не развита в сегменте арендуемого жилища, в то время как социально-демографическая ситуация требует изменений в этой сфере

7. Арендное жилье нового типа способно формировать новые стандарты качества жилья, качества жизни, качества человеческого капитала

8. Данные результаты доказывают, что спрос арендуемого жилья на вологодском рынке существует.

9. Был выявлен контингент, нуждающийся в аренде, и требования, которые он предъявляет к жилью.

10. Министерство регионального развития разработало «Программу развития рынка арендного жилья в РФ», что должно способствовать развитию строительства доходных домов

11. Реализация развития арендного жилья позволит обеспечить:

· создание легального рынка качественного арендного жилья;

· снижение социальной напряженности;

· формирование жилой среды, отвечающей потребностям постиндустриального общества;

· внедрение новых стандартов качества жизни;

· повышение территориальной мобильности активного населения;

· повышение эффективности экономики России за счёт роста производительности труда и производства в сфере ЖКХ;

· возникновению нового бизнеса на строительстве и эксплуатации арендного жилья;

· увеличатся налоговые поступления;

· улучшится качество услуг и эффективность ЖКХ

 

⇐ Предыдущая12345678Следующая ⇒

Поделиться: