ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. 2.1.  Методы определения стоимости строительной продукции

2.1.  Методы определения стоимости строительной          продукции

Под стоимостью строительства понимаются денежные средства на создание строительной продукции. Она включает три части:

* затраты прошлого труда в виде потребляемых средств производства

   (орудий и предметов труда);

* затраты живого труда в виде фонда оплаты труда работников;

* прибавочный продукт в виде прибыли, необходимый для осуществления расширенного воспроизводства.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ (Госстрой России) определил методику определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, которая введена в действие в 2004 году. Положения, приведенные в Методике распространяются на все предприятия строительного комплекса Российской Федерации при определении стоимости строительства новых, реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий, зданий и сооружений, выполнения ремонтных и пусконаладочных работ вне зависимости от источников финансирования, осуществляемых на территории Российской Федерации, а также при формировании цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы.

Сметная стоимость строительства – это денежные средства на создание строительной продукции, сумма которых определяется по данным проектных материалов.

В затраты на реализацию проекта включаются все единовременных капитальные вложения, текущие затраты, которые будут иметь место при реализации конечного продукта.

При оценке проектов, в результате осуществления которых создаются новые средства производства, в затраты включаются все расходы, как сфере производства, так и в сфере эксплуатации.

Методы определения стоимости строительной продукции.

1. Базисно-компенсационный. Метод, основанный на суммировании стоимости исчисленной в базисном уровне сметных цен и определённых расчётами дополнительных затрат, связанных с ростом цен и тарифов на потребляемые в строительстве ресурсы с уточнением этих расчётов в процессе строительства в зависимости от реальных изменений цен и тарифов.

2. Базисно-индексный. При этом методе ширко используются системы текущих и прогнозных индексов стоимости, определённых в базисном уровне цен или текущем уровне предшествующего периода. Приближает стоимость строительства к оптимальному уровню, т. к. стоимость ресурсов в текущем уровне цен определенных по результатам ежемесячного отслеживания и расчёта средних и средневзвешенных цен, проводимых центрами по ценообразованию в строительстве. У заказчика гарантия, что его расходы на строительство не превысят средний уровень региональных цен.

3. Ресурсный метод - калькулирование затрат в текущих ценах и тарифах ресурсов, необходимых для реализации конкретного объекта. Позволяет произвести стоимостные работы наиболее точно, но во много раз возрастает трудоёмкость и объём сметной документации, а также возникает противоречие между обоснованным уровнем затрат и фактически возможными затратами подрядчика. Необходимый  постоянный пересчёт смет.

4. Ресурсно-индексный метод - сочетание ресурсного метода с системой индексов цен на ресурсы. Текущий уровень цен отслеживается только для ограниченных ресурсов, а для остальных через индекс.

В настоящее время в практике оценочной деятельности при расчете затрат на новое строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, восстановительной стоимости, стоимости замещения и других видов затрат используются следующие основные методы:

1 определение затрат по объектам-аналогам;

2 методы укрупненных показателей стоимости;

Метод определения затрат по объектам-аналогам.

Суть метода состоит в том, что отбираются по схожим количественным и качественным характеристикам объекты, являющиеся аналогами к оцениваемому объекту. Затем производится отбор критериев сравнения объекта-аналога и объекта оценки, и производятся соответствующие корректировки величины затрат. Данный метод является одним из наиболее оперативных, если имеется соответствующая информация по объектам-аналогам.

Методы укрупненных показателей стоимости.

Метод сравнительной единицы.

При отсутствии данных по объектам аналогам может применяться метод сравнительной единицы (удельных показателей).

Метод основан на сравнении затрат на единицу потребительских свойств (1 рабочее место в сооружении, 1 стояночное место техники в укрытии, 1 м2 общей площади, 1 м3 строительного объема, 1 единица оборудования и т.п.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного объекта-аналога или соответствующего норматива.

Метод укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и метод укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) аналогичны по своей сути, которая заключается в том, что за основу берется некий базисный показатель стоимости и корректируется в соответствии с уникальными характеристиками объекта оценки.

Метод укрупненных сметных норм (УСН).

Сущность метода заключается в расчете затрат на создание объектов как суммы затрат на их основные конструктивные элементы. Эти затраты определяются по справочникам укрупненных сметных норм (УСН). Объемы конструктивных элементов определяются по имеющейся документации или по данным обмера при техническом обследовании.

Метод укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР).

Сущность метода заключается в расчете затрат на создание объектов как суммы затрат на возведение основных элементов объектов: фундаментов, стен, перекрытий, кровли, инженерного оборудования и т.п. Эти стоимости определяются по справочникам укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР).

Однако указанные методы и соответствующие нормативы разработаны в масштабе 1984г поэтому являются в значительной мере устаревшими даже для применения в оценке объектов.

Более адекватными и применимыми в оценке объектов в настоящее время, на наш взгляд, следует считать «Территориальные укрупненные расценки на конструкции и виды работ жилищно-гражданского строительства» (УР 81-09-(1-40)-2001 СПб).

Согласно общим указаниям, данные укрупненные расценки составлены на основе смет на строительство по современным проектам. Сметные нормы затрат труда, основной заработной платы и времени эксплуатации строительных машин в них определены на основе Территориальных единичных расценок и Государственных элементных сметных норм.

Из сказанного следует, что укрупненные расценки предусматривают менее точное определение величины затрат, чем сборники современных единичных расценок, поскольку в конкретной укрупненной расценке представлен фиксированный перечень работ и материалов, которые, возможно, не совпадут с реально производимыми. Однако, рассматриваемые укрупненные расценки, разработанные в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года, позволяют составлять сметную документацию с большей точностью (до 10%), чем с помощью данных по объектам-аналогам, а также укрупненным нормативам 1969 – 1991 года.

Для составления сметной документации по укрупненным расценкам могут использоваться различные программные продукты, имеющиеся на рынке. Самый простой из них и доступный - Сметный калькулятор. При расчетах на Сметном калькуляторе, использование укрупненных расценок значительно снижает трудозатраты на составление локальных смет. Так, владея только основами технологии строительного производства, можно, использовав соответствующую расценку из сборника укрупненных расценок, учесть необходимые затраты на данные работы.

Так как сметные нормы затрат труда, основной заработной платы и времени эксплуатации строительных машин укрупненных расценок определены на основе Территориальных единичных расценок и Государственных элементных сметных норм, укрупненные расценки можно использовать совместно с единичными расценками, что позволяет существенно их дополнить.

Совершенствование процесса определения капитальных вложений на предпроектных стадиях осуществляется за счет применения банка данных о стоимости ранее запроектированных объектов с возможностью оперативного внесения изменений стоимостных показателей в связи с использованием новых материалов, оборудования, и других факторов, характерных для конкретной стройки. На основании созданного и постоянно пополняемого банка данных стоимостных показателей возможно сравнение экономической эффективности при выборе различных по технологии вариантов проектных решений.

Точный, объективный расчет нужен всем – и государственному и частному заказчику, поэтому необходимо поддерживать и развивать территориальную сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве, систему мониторинга текущих цен на строительные ресурсы и создавать укрупненные показатели сметной стоимости строительства и капитального ремонта.

К укрупненным сметным нормативам, в частности, относятся:

• сметные нормативы, выраженные в процентах (нормативы накладных расходов; нормативы сметной прибыли; сметные нормы дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время; индексы изменения стоимости строительно-монтажных и проектно-изыскательских работ, устанавливаемые к базовому уровню цен)

• укрупненные сметные нормативы и показатели (укрупненные показатели базисной стоимости строительства (УПБС); укрупненные показатели базисной стоимости по видам работ (УПБС ВР); сборники показателей стоимости на виды работ (сборники ПВР); укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС));

• прейскуранты на потребительскую единицу строительной продукции (ППЕ);

• прейскуранты на строительство зданий и сооружений;

• сметные нормы затрат на оборудование и инвентарь общественных и административных зданий (НИАЗ);

• сметные нормы затрат на инструмент и инвентарь производственных зданий (НИПЗ);

• показатели по объектам-аналогам.

С целью достижения повышения точности сметных расчетов при составлении сметной документации на основе укрупненных сметных нормативов возможно применение поправок, учитывающих:

• изменения технического уровня и социального прогресса за период от времени окончания строительства объекта-аналога до времени проектирования и строительства нового объекта;

• нестандартные инженерно-геологические условия, влияющие на проектные решения по основаниям и фундаментам зданий, сооружений;

• региональные колебания цен на материально-технические ресурсы;

• различия в архитектурно-планировочных и конструктивных решениях;

• иные факторы.

Сводный сметный расчет стоимости строительства (сокращенно – ССР) – основной документ, объединяющий все затраты и определяющий сметный лимит средств, необходимых для полного завершения строительства всех объектов, предусмотренных проектом. Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются и утверждаются отдельно на производственное и непроизводственное строительство.

Сводный сметный расчет составляется в базисном, текущем или прогнозном уровнях цен. Сводный сметный расчет стоимости к проекту на строительство зданий, сооружений или его очереди составляются по форме №1 (МДС 81-1.99, приложение3).

В него включаются отдельными строками итоги по всем объектным сметным расчетам (сметам) без сумм на покрытие лимитированных затрат, а также сметным расчетам на отдельные виды затрат

Позиции сводного сметного расчета стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений должны иметь ссылку на номер указанных сметных документов. Сметная стоимость каждого объекта, предусмотренного проектом, распределяется по графам, обозначающим сметную стоимость “строительно-монтажных работ”, “оборудования, мебели и инвентаря”, “прочих работ и затрат” и “общую сметную стоимость”.

Для объектов капитального строительства в сводных сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства средства распределяются по 12 главам:

1. “Подготовка территории строительства”.

2. “Основные объекты строительства”.

3. “Объекты подсобного и обслуживающего назначения”.

4. “Объекты энергетического хозяйства”.

5. “Объекты транспортного хозяйства и связи”.

6. “Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения”.

7. “Благоустройство и озеленение территории”.

8. “Временные здания и сооружения”.

9. “Прочие работы и затраты”.

10. “Содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия”.

11. “Подготовка эксплуатационных кадров”.

12. “Проектные и изыскательские работы, авторский надзор”.

Распределение объектов, работ и затрат внутри глав производится согласно сложившейся для соответствующей отрасли народного хозяйства номенклатуре сводного сметного расчета строительства. При наличии нескольких видов законченных производств или комплексов, каждый из которых имеет по нескольку объектов, внутри главы может быть осуществлена группировка по разделам, наименование которых соответствует названию производств (комплексов).

 

⇐ Предыдущая3456789101112Следующая ⇒

Поделиться: