Методы сравнительного подхода

Расчет и внесение поправок. Для расчета и внесения поправок применяется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

· методы, основанные на анализе парных продаж ;

· экспертные методы расчета и внесения поправок;

· статистические методы.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объек­тов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключе­нием одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный ме­тод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характе­ристику и применить его для корректировки цены продажи сопос­тавимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и прора­боткой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Пример. Обозначим стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0.

При этом рассуждения сводятся к следующему.

1. Объект лучше аналога на 15 %, тогда цена аналога должна увеличитьсяна те же 15 %:

X = 1,0 + 15 % × 1,0 = 1,0 × (1 + 0,15) = 1,15.

2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15 %, цена аналога уменьшится:

X = 1,0 – 15 % × 1,0 = 1,0 × (1,0 – 0,15) = 0,85.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15 %. Цена аналога должна уменьшиться:

1,0 = X + 15 % × X = Х(1 + 0,15), X = 1 : 0,87.

4. Аналог на 15 % хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1,0 = Х– 15 % × X = X × (1,0 – 0,15), X = 1 : 0,85 = 1,18.

 

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные дол­ларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок. При оценке недвижимости методом сравни­тельного анализа продаж в процессе внесения поправок на разли­чия между оцениваемым объектом и аналогом не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не ис­пользовать такие методы расчета поправок, как корреляционно-регрес­сион­ный анализ, следует вводить как можно меньше кор­ректировок на различия в характеристиках сравниваемых объек­тов. В первую очередь это касается поправок на физические раз­личия (в частности, поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, так как предполагает ана­лиз большого количества репрезентативных выборок из базы дан­ных.

Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи.
В этом случае в качестве единиц сравнения выступают валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализаций (ОКК).

1. Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены или к по­тенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога;

в) умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывает­ся по формуле

 

, (8)

 

где Ц_об – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; – рентный доход от оцениваемого объекта; ВРМ – валовой рентный мультипликатор; Ц_а – цена продажи сопоставимого аналога; ПВД – потенциальный валовой доход.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия меж­ду объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и про­дажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

– может применяться только в условиях развитого и активно­го рынка недвижимости;

– в полной мере не учитывает разницу в рисках и нор­мы возврата капитала между объектом оценки и его сопостави­мым аналогом;

– совершенно не учитывает также вероятную разницу в чистых операционных доходах.

2. Общий коэффициент капитализации. При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объ­екта может быть представлен в виде следующих этапов:

1) подбора сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) определения общего коэффициента капитализации отношением чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене:

 

, (9)

 

где К_кап – коэффициент капитализации; ЧОД_а – чистый операционный доход аналога; Ц_а – продажная цена аналога.

3. Вероятная цена продажи объекта оценки опре­деляется по формуле

 

, (10)

 

где Ц_об – вероятная цена объекта оценки; ЧОД_об – чистый операционный доход объекта оценки; К_кап – коэффициент капитализации, рассчитанный из ры­ночных данных по сопоставимым аналогам.

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недви­жимости

Заключительным этапом сравнительного подхода в оценке не­дви­жи­мости является анализ произведенных расчетов с целью по­лучения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо [11]:

1) тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины;

2) провести согласование скорректированных величин сопос­тавимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкрет­ном случае.

 

Вопросы для самоконтроля

1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?

2. Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе.

3. Возможна ли корректировка элементов (характеристик) оценивае­мого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помо­щью сравнительного подхода?

4. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода? В ка­ких случаях возможно использование лишь качественных методов кор­ректировок?

5. Какое количество сопоставимых объектов недвижимости необхо­димо и достаточно для реализации метода анализа парных данных в срав­нительном подходе?

6. Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора.

7. Какие основные статистические характеристики используются в срав­нительном подходе при подготовке исходных рыночных данных и анали­зе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов недвижимос­ти на предмет оценки достоверности моделируемой стоимости оценивае­мого объекта недвижимости?

 

 

⇐ Предыдущая6789101112131415

Поделиться: