Определение стоимости замещения

Стоимость замещения представляет собой первоначальную стоимость объекта оценки (объекта-аналога) в текущем уровне цен.

Первоначальная стоимость объекта оценки определяется на основании документов по объекту (объекту-аналогу). Стоимость замещения рассчитывается по формуле:

С_в(з) = C_п х К₁₉₉₁ x К_СМР x К_н x К_НТП =

где С_в(з) – стоимость восстановления (замещения) на дату оценки, тыс. руб.;

С_п = 29 048 руб. – первоначальная стоимость объекта оценки, определённая с использованием информации по объекту оценки;

К₁₉₉₁ = К₁₉₈₄*К¹₁₉₉₁ = 1, 2*2 = 2, 4 – индекс пересчета стоимости объекта оценки в базисный уровень цен 1991 г,

где К₁₉₈₄ = 1, 2 – коэффициент пересчета из цен 1969 года в цены 1984 года;

К¹₁₉₉₁ = 2 – коэффициент пересчета из цен 1984 года в цены 1991 года;

К_СМР = 6435.499 – коэффициент СМР,

К_н = 1, 1 – коэффициент, учитывающий налоги и отчисления в целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с законодательством, рассчитанный без налога на добавленную стоимость;

K_НТП - коэффициент НТП, который рассчитывается как:

K_НТП = (1+Dс)ⁿ =(1+0.02)⁴³ =2.34,

где Dс – рост стоимости, учитывающий влияние научно-технического прогресса, принимаемый равным 1-3 % доля. Так как на оцениваемом объекте недвижимости регулярно проводятся ремонтные работы, оконные проёмы заменены на стеклопакеты, сантехническое оборудование заменено на современное, то принимаем Dс =2%.=0.02;

n= 2012-1969 = 43 года – количество лет от базисного уровня цен до даты оценки.

Результаты расчёта стоимости замещения представлены в таблице 8.3.

Таблица 8.3 - Результаты расчёта стоимости замещения по состоянию на 01.03.2012 г. в ценах 01.03.2012 г.

Наименование объекта оценки	Стоимость замещения объекта оценки, руб. (USD)
административное здание ООО «Перспектива плюс»	1 154 830 505(142 396)

Таким образом, стоимость замещения объекта оценки на дату оценки 01.03.2012 г. в ценах 01.03.2012 г. составляет:

USD

Определение прибыли предпринимателя и косвенных затрат

Прибыль предпринимателя (инвестора) - это величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала и риски, связанные с инвестированием.

Прибыль предпринимателя определялась методом экспертных оценок. Этот метод позволяет определить норму прибыли на основании экспертной оценки ее величины специалистами рынка недвижимости, инвесторами, финансистами. Оценки экспертов представлены в таблице 7.4

Таблица 8.4 - Результаты оценки экспертов

Эксперт №1	Эксперт №2	Эксперт №3
17%	20%	22%

При этом проводится анализ цен на рынке недвижимости, тенденции их изменения, оценивается влияние микро-, макроэкономических показателей и других внешних факторов на привлекаемые инвестиции в сопоставимые по риску инвестиционные проекты или бизнес-планы.

В ходе опроса выявили, что эксперты определили прибыль предпринимателя в 17%, 20% и 22% от стоимости замещения. В среднем это значение составило 19, 67%. Таким образом, найдем прибыль предпринимателя:

0, 1967* = 227 155 160 бел. руб.

Косвенные затраты являются дополнительными затратами сверх стоимости строительства по объекту оценки, необходимыми для его нормального функционирования за срок экспозиции.

К косвенным затратам отнесем услуги риэлтерского агентства – 2% от стоимости замещения:

0, 02* = 23 096 610 бел.руб.

Также к косвенным затратам отнесем расходы на рекламу:

–на телевидении (4600 бел. руб. слово в одном временном интервале) – 20 рекламных роликов по 20 слов в каждом

–в газете «Из рук в руки. Брест» базовым модуле на внутренней полосе (42 300 руб.) – в течение 6 месяцев:

4600*20*20=1 840 000 руб.

42 300*4*6=1 015 200 руб.

В сумме затраты на рекламу составят:

1 840 000 +1 015 200 =2 855 200 руб.

В сумме косвенные затраты составят:

23 096 610 +2 855 200 = 25 951 810 бел. руб.

Таблица 7.5 - Результаты расчета прибыли предпринимателя и косвенных затрат по состоянию на 01.03.2011

№ п/п	Инвентарный номер объекта оценки по реестру	Наименование объекта оценки	Прибыль предпринимателя	Косвенные затраты на услуги риэлтерского агентства
%	бел.руб.	%	бел.руб.
	100/С-48570	административное здание ООО «Перспектива плюс»	19, 67	227 155 160	2, 0	23 096 610

Таким образом, прибыль предпринимателя по объекту оценки на дату оценки 01.03.2012 составляет 227 155 160 бел.руб. ( 28 009 USD) , косвенные затраты по объекту оценки на дату оценки 01.03.2012 составляют 25 951 810 бел.руб. ( 3 200 USD).

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. III.ОПРЕДЕЛЕНИЕ УЩЕРБА И ВЫПЛАТА СТРАХОВОГО ВОЗМЕЩЕНИЯ.
2. VI. Определение девиации по сличению показаний двух компасов
3. А. Деньги – это всеобщий эквивалент стоимости товаров и услуг.
4. А. Определение марки цемента
5. Адаптация детей к началу обучения в школе, понятие адаптации, факторы, влияющие на ее успешность. Определение готовности детей к школе.
6. Анализ объема продаж в отрасли и определение доли рынка компании.
7. Вертикальная интеграция — это процесс замещения трансакций на рынках ресурсов и продуктов внутрифирменными трансакциями.
8. Виды медицинской помощи – определение, место оказания, оптимальные сроки оказания различных видов, привлекаемые силы и средства
9. Вопрос 1. Определение финансовых результатов деятельности страховой организации
10. ВОПРОС 19. Производительность труда: определение, показатели. Выработка и трудоемкость, их характеристика
11. Вопрос 26. Экспрессивный синтаксис. Определение понятия «стилистическая фигура». Стилистические фигуры в художественной литературе и современном публицистическом дискурсе.
12. Вопрос бизнес и предпринимательство понятие сущность и определение.