Определение внешнего удорожания

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 6Следующая ⇒

Внешнее удорожание (внешний износ) определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости. К таким факторам относятся экономические и градообразующие факторы, благоприятное изменение экологической ситуации, законодательства, непосредственная близость к природным или искусственным объектам, зонам отдыха и туризма, историко-культурным, спортивным и оздоровительным объектам, развитая инфраструктура (наличие торговых объектов, промышленных предприятий, транспортных магистралей, инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства и др.), ограничения в использовании окружающих объектов недвижимости и прочее.

Внешнее удорожание в случае оцениваемого объекта недвижимости отсутствует так же, как и удешевление. Обосновываем это тем, что объект оценки расположен на территории с недостаточно развитой сеткой общественного транспорта, с плохо развитой инфраструктурой, значительно удалён от зон отдыха и туризма, историко-культурных, спортивных и оздоровительных объектов, отсутствует непосредственная близость к природным объектам. В данной работе внешнее удорожание не определялось, т.к. оценщиком не было найдено внешних факторов, которые могли бы влиять на стоимость объекта.

Оценка величины накопленного износа

Накопленный износ объекта оценки определяется как совокупность физического, функционального и внешнего износов.

Определение физического износа

Физический износ определяется как износ конструкций, элементов, инженерного оборудования и объекта оценки в целом вследствие утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надёжности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ объекта оценки определяем методом средневзвешенного износа. Данный метод основан на определении физического износа по техническому состоянию конструктивных элементов на дату осмотра с учётом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом.

Техническое состояние конструктивных элементов объекта оценки на дату осмотра устанавливается по результатам обследования и отражается в акте осмотра.

Расчет физического износа объекта оценки методом средневзвешенного износа производится в соответствии с ТКП 45-1.04-119-2008.

Определение физического износа представлено в таблице 8.5.

Таблица 8.5 - Оценка физического износа объекта оценки

№ п/п	Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов, состояния	Вес, %	Износ, %	Средневзвешенный износ, %

	Фундамент	Бетонный; трещины в цокольной части здания			0, 4
	Стены	Отдельные трещины и выбоины			3.5
	Перекрытия(покрытия)	ж/б плиты; трещины в швах между плитами			3.6
Окончание таблицы 8.5
	Кровля	Рулонная; одиночные мелкие повреждения и пробоины в кровле и местах примыкания рулонного покрытия к вертикальным поверхностям, прогиб настенных желобов			0.2
	Полы	Ламинат, плитка, линолеум; мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок			0.6
	Проемы	Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость оконных блоков			0.35
	Отделочные работы	Волосяные трещины и сколы в отдельных местах			0.4
	Внутренние сан.-техн. и электротехн. устройства	Ослабление прокладок и набивки запорной арматуры, нарушение окраски отопительных приборов и стояков			0.55
	Прочие работы	–			0.3
	Итого				9.9

По результатам оценки получили, что физический износ составил 9.9 %.

Расчет физического износа от стоимости замещения представлены в таблице 8.6.

Таблица 8.6 – Результаты расчёта физического износа по состоянию на 01.03.2012 г. в ценах 01.03.2012 г.

Инвентарный номер объекта оценки по реестру	Наименование объекта оценки	Физический износ
%	USD
100/С-48570	административное здание ООО «Перспектива плюс»	9.9	14 097

Таким образом, физический износ объекта оценки на дату оценки 01.03.2012 г. в ценах на 01.03.2012 г. составляет:

14 097 USD=114326670 бел.руб

Определение функционального износа

Функциональный износ определяется как износ, вызванный несоответствием характеристик объекта оценки современным требованиям рынка недвижимости.

Функциональный износ для оцениваемого объекта недвижимости отсутствует, так как при осмотре объекта оценки не было выявлено недостающих элементов, все элементы находятся в удовлетворительном состоянии, что не требует их замены или модернизации, отсутствуют какие-либо сверхулучшения.

Определение внешнего износа

Внешний износ представляет собой износ, вызванный негативным влиянием внешних факторов на стоимость объекта оценки.

Внешний износ определяется как уменьшение стоимости объекта недвижимости, вызванное негативным влиянием внешних факторов на объект оценки.

Отсутствуют какие-либо ограничения в использовании объекта недвижимости, изменения законодательства или градостроительной ситуации в регионе. Также не наблюдается изменение климатических условий и экологической обстановки. Всё вышеуказанное позволяет говорить об отсутствии внешнего износа для данного объекта оценки.

Результаты расчёта накопленного износа

Накопленный износ объекта оценки методом разбивки в соответствии с ТКП 52.3.01-2011 определяется по формуле:

И_нак = И_физ +И_функц + И_вн,

где И_нак – накопленный износ объекта оценки, USD;

И_физ = 14 097 USD– физический износ улучшений;

И_функц = 0 USD - функциональный износ улучшений;

И_вн= 0 USD - внешний износ объекта оценки.

Результаты расчёта накопленного износа представлены в таблице 8.7.

Таблица 8.7 – Результаты расчёта накопленного износа по состоянию на 01.03.2012 г. в ценах 01.03.2012 г.

Наименование объекта оценки	Накопленный износ, USD
Физический	Функциональный	Внешний	ИТОГО
административное здание ООО «Перспектива плюс»	14 097			14 097

Таким образом, накопленный износ объекта оценки на дату оценки 01.03.2012 г. в ценах на 01.03.2012 г. составляет:

USD

Определение рыночной стоимости затратным методом

Расчёт стоимости объекта оценки затратным методом производим по формуле:

V = 110 031+142 396+28 009+3 200 – 14 097=269 539 USD.

Результаты расчёта представлены в таблице 8.8.

Таблица 8.8 – Результаты расчёта стоимости объекта оценки затратным методом по состоянию на 01.03.2012 г. в ценах 01.03.2012 г.

Инвентарный номер объекта оценки по реестру	Наименование объекта оценки	Стоимость
USD	USD /кв. м
100/С-48570	административное здание ООО «Перспектива плюс»	269 539

Таким образом, стоимость объекта оценки, определяемая затратным методом, на дату оценки 01.03.2012 г. в ценах на 01.03.2012 г. составляет:

USD

Что равно 2 185 961 290 бел. руб.

9. Определение рыночной стоимости методом

Сравнительных продаж

Общие положения

Сравнительный метод (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения.

Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.

Порядок оценки сравнительным методом

Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж может производиться в следующей последовательности:

- исследование рынка;

- анализ и отбор информации по объектам аналогам;

- определение единиц сравнения;

- сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

- выбор элементов сравнения;

- расчет корректировок по элементам сравнения;

- корректировка цен объектов-аналогов;

- приведение стоимости объектов-аналогов к одной стоимости или к диапазону стоимости объекта оценки.

Исследование рынка

По результатам анализа рынка недвижимости, проведенном в главе 4 настоящего отчета об оценке получена информация о том, что ситуация на рынке позволяет произвести оценку административного корпуса ЧУПТП «Константа-Брест» методом сравнительного анализа продаж.

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 Следующая ⇒