Расчет чистого операционного дохода

Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:

1. определяется годовой потенциальный валовой доход;

2. определяются годовые потери арендной платы;

3. определяется годовой действительный валовой доход;

4. определяются годовые операционные расходы;

5. определяется годовой чистый операционный доход;

6. определяется коэффициент операционных расходов и коэффициент чистого операционного дохода.

Расчет годового чистого операционного дохода производится в виде реконструированного отчета о доходах. Реконструированный отчет о доходах составляется по показателям базового года. В качестве показателей базового года могут приниматься показатели: года, предшествующего дате оценки; средние за три предыдущих года (ретроспективные показатели); текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год; расчетные рыночные; прогнозируемые на основании информации по объектам-аналогам.

По объекту оценки на дату оценки не заключен договор аренды.

Таблица 10.2. Расчет арендной платы объекта оценки на дату оценки 01.03.2012

№ п/п	Наименование объекта оценки	Размер арендной платы за 1кв.м., EUR	м2	м2		м2	Размер арендной платы в год (ПВД), EUR
	административное здание ООО «Перспектива плюс»	8.3	292, 7	230, 6	1, 269	292, 7	29 146

 

 

Определение годового потенциального валового дохода и годового действительного дохода

Потенциальный валовой доход - максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Потенциальный валовой доход включает договорную арендную плату по занятой арендаторами площади, рыночную арендную плату по незанятой арендаторами площади, скользящий доход и прочие доходы от объекта недвижимости.

Потери арендной платы - потери потенциального дохода за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости, неуплаты арендной платы недобросовест­ными арендаторами.

Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле:

EG1 = PC1-V& L

где EGI – годовой действительный (эффективный) валовой доход, EUR.;

PGI – потенциальный валовой доход по объекту оценки, EUR;

V& L – сумма потерь за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижи­мости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами в течение базово­го года, EUR.

Результаты расчета годового потенциального валового дохода и годового действи­тельного (эффективного) валового дохода представлены в таблице 10.3.

Таблица 10.3. Реконструированный отчёт о доходах по зданию

№	Наименование статей доходов и расходов	Сумма, EUR	Расчет
1.	Потенциальный валовый доход (ПВД)	29 146	Sо= 292, 7м2 Sн= 230, 6м2 Sо/ Sн=292, 7/230, 6=1, 269 ПВД=Sн*Аст*к1*12=230, 6*8.3*1, 269*12= 29 146
2.	Потери арендной платы	1 457	Пот=5% от ПВД=0, 05*29 146=1 457
3.	Действительный валовый доход (ДВД)	344 952 197	ДВД=ПВД-Пот=29 146-1 457= = 27 689
Таблица 10.4 - Результаты расчета годового действительного (эффективного) валового дохода
Наименование объекта	Годовой потенциальный доход, EUR	Потери арендной платы	Годовой действительный валовой (эффективный) доход, EUR
%	EUR
административное здание ООО «Перспектива плюс»	29 146			27 689

 

Таким образом, ПВД составляет 29 146 EUR = 318 274 320 бел.руб

 

Определение годовых операционных расходов

Годовые операционные расходы определяются как сумма постоянных, переменных расходов и расходов на замещение.

Определение постоянных расходов

К постоянным расходом отнесем налог на недвижимость, налог на землю.

На основании данных, предоставленных бухгалтерией Заказчика, уплачиваемые налоги на землю и на недвижимость составляет 1% (повышающий коэффициент 1, 889) от остаточной стоимости и 13 660 142 белорусских рублей соответственно. Рассчитаем налог на землю для условного земельного участка:

6502 м²–13 660 142 бел.руб

740 м²–х %, откуда х=740*13 660 142/6502= 1 554 676 бел.руб

Результаты определения постоянных расходов приведены в таблице 10.4

Таблица 10.5 - Результаты расчета постоянных расходов

№п/п	Наименование постоянных расходов	Расчёт	Сумма в бел.руб
1.	Налог на недвижимость	(СЗ-И)*1%=(1 154 830 505- 114 326 670)*0.01*1.889	19 655 117
2.	Налог на землю		1 554 676
ИТОГО	57 887 356

Переведя сумму данных налогов в EUR в соответствии с курсом НБ РБ на 01.03.2012 г., получим налоги на землю и на недвижимость равные 151 EUR и 1910 EUR соответственно, что в сумме составляет 2061 EUR.

 

⇐ Предыдущая123456

Поделиться:

Популярное:

1. Анализ влияния дохода и цен на спрос
2. Бэкон против чистого техницизма
3. Е) Все точки на кривой безразличия означают одинаковый уровень денежного дохода
4. Зависимость дохода от предельного дохода и количества работников
5. Задача предоперационного периода.
6. На рисунке изображены кривые предельных издержек (МС), предельного дохода (MR) и среднего дохода (AR) фирмы – монопольного производителя.
7. Обеззараживание рук медицинского персонала, операционного и инъекционного поля пациентов
8. Основные отличия заработной платы от трудового дохода, получаемого по гражданско-правовым договорам
9. Оценка операционного потенциала.
10. Претензии налоговых органов по перечню доходов, относимых к внереализационным доходам
11. Различение чистого сложения и сложно-суффиксального способов.
12. Размеры потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода в Республике Татарстан по патенту