Источники правового регулирования. Общий обзор законодательства о государственной регистрации в сфере недвижимости

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 8Следующая ⇒

Впервые понятие «недвижимое имущество» появилось в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. Существовало правило: Superficies solo cedit – сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Согласно ему, все, что находилось на земле, принадлежало собственнику вещи независимо от того, кто владел принадлежностями к ней. Под недвижимостью понимались не только земельные участки (praedia, fundi и т. д.) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно считалось естественной или искусственной составной частью поверхности – res soli. К земельному участку относились не только вышеперечисленные объекты, но и воздушное пространство над ним.

В этом заключается характерная особенность деления вещей на движимые и недвижимые вещи в раннем рабовладельческом Риме. Деление вещей на движимые и недвижимые приобрело более явный характер в первый период становления империи в Риме – принципате (27 г. до н. э.~ 193 г. н. э.).

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В Российской империи термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например, шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ст. 21 Гражданского кодекса РСФСР, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

Экономические реформы, связанные с распадом СССР, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

Общеизвестны следующие определения недвижимого имущества:

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» [Губарева, А.В., Латыев А.Н.Недвижимость за рубежом. Правовые вопросы: учебное пособие / А.В. Губарева, А.Н. Латыев. – Москва: Проспект, 2011. – 136 с.].

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» [Кулагин, М. Предпринимательство и право: опыт Запада] [Е.И.Тарасевич «Экономика недвижимостью», 2007].

«Недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхность земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» [Розенберг, Д. Инвестиции: терминологический словарь / университет Рутджерс (США)].

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» [Свод законов Российской империи: свод законов гражданских, 1914 г.].

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и обо всем, что неразрывно с ней связано. В общем случае это справедливо. Хотя здесь обходимо уточнить сущность понятий «недвижимость», «недвижимое имущество» и «объект недвижимости». Понятие «недвижимость» определяет правовые отношения объекта собственности, т. е. совокупность прав на объект собственности. Часто встречающееся деление объектов недвижимости на недвижимое и движимое имущество также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью. При делении по физической сущности объекты следовало бы классифицировать на связанные с землей и не связанные с землей. Таким образом, более корректным будет употребление понятия «объекты недвижимости», а не «недвижимое имущество» или «недвижимость».

Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность. В русском языке до недавнего времени понятие «недвижимость» не применялось, было лишь известно, что «недвижимость – (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты». В XIX веке в Российской империи были широко распространены понятия «имение», «поместье», что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой.

История терминологии английского языка позволяет выявить следующее значения понятий estate, property, real:

- estate – поместье, имение, имущество, состояние;

- property – собственность, право собственности, свойство, качество;

- real – действительный, реальный, настоящий, натуральный, неподдельный, непритворный, (эконом.) реальный, (юрид., эконом.) недвижимый, (философ.) вещественный, материальный, (специальн.) истинный, (юрид.) вещный, (математ.) вещественный, действительный.

В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как физический объект [real estate] и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью [real property].

Вышеприведенные положения позволяют прийти к следующим выводам:

1. Английская интерпретация недвижимости имеет отдаленные по смыслу термины estate и property, каждый из которых вместе с термином real образует отдельные понятия, характеризующие соответственно физический объект и совокупность прав (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность).

2. Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».

Рассмотрим особенности отнесения материальных объектов к недвижимым в Республике Беларусь.

До введения в действие Гражданского кодекса Республики Беларусь в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие «объект недвижимости» отсутствовало, а использовалось понятие «основные фонды». К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.

Основные фонды (без машин и оборудования) – составная часть недвижимого имущества, но это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды» [Шавров, С.А. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В 3т. Т. 3. Земельное администрирование / С.А. Шавров. – Минск: Рифтур, 2008. – 342 с.].

Под недвижимостью в Республике Беларусь понимается определение, данное в статье 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК): « К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, поверхностные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места».

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно статье 130 ГК РБ, «к недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество ».

Правовая сущность государственной регистрации в сфере недвижимого имущества представлено в ГК в виде составной части правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей. Ими, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости [Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, N 6, 1998].

Вопросы государственной регистрации недвижимости, в том числе земельных участков, получили дальнейшее более совершенное регулирование в принятых позднее законодательных актах, а также специальном законодательстве.

Так, в Кодексе о земле в самом определении (дефиниции) земельного участка указываются цели и задачи государственной регистрации: «Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации» [Кодекс Республики Беларусь о земле 23 июля 2008 г. № 425-З ]

В Законе Республики Беларусь от 22.07.2002 г. № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»(далее – Закон) аспекты государственной регистрации недвижимости раскрыты комплексно.

В Законе детально определяется перечень объектов государственной регистрации. К ним, согласно статье 4 Закона, относятся:

а) создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;

б) возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах (далее – права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с настоящим Законом и иными законодательными актами Республики Беларусь;

в) сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.

Следовательно, из вещных прав на земельную недвижимость, подлежащих государственной регистрации, можно назвать следующие: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также иные права.

Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 года №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» регламентируются такие процедуры как:

порядок изъятия и предоставления земельного участка;

порядок предварительного согласования места размещения земельного участка;

порядок изъятия и предоставления земельного участка в случае, когда проводится предварительное согласование места его размещения и когда такое согласование не требуется;

установление границ земельного участка в натуре (на местности);

государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него;

порядок продления срока пользования земельным участком, предоставленным во временное пользование;

порядок оформления и получения документа, удостоверяющего право на земельный участок, находящийся в пользовании гражданина;

порядок изъятия земельного участка для проведения аукциона;

порядок изъятия и предоставления земельного участка для государственных нужд [Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 года №667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» изменения 04.08.2014 г. №387 ].

Принятый Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», который вступил в силу с 7 мая 2003 г., установил правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь.

Указом Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2002 г. №603 «О создании системы государственных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» определено, что Государственный комитет по имуществу является специально уполномоченным органом государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [Щеголева, А. В.Правовой режим недвижимости как объекта гражданских прав: автореф. дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03 / А.В. Щеголева; Волгогр. акад. МВД России. – Волгоград, 2006. – 27 с. ].

Согласно Конституции Республики Беларусь, государство гарантирует права и свободы, закрепленные в ее законах и предусмотренные международными обязательствами государства.

Гражданский кодекс, Кодекс Республики Беларусь о земле и другие акты законодательства последних лет не только расширили состав объектов недвижимости, находящейся в собственности граждан, но и по-новому установили правовой режим таких объектов. Законодательство определяет понятие недвижимости, состав объектов недвижимости, виды прав на недвижимое имущество, порядок и условия их возникновения, изменения и прекращения, круг сделок с недвижимым имуществом. Оно ввело регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сделки с недвижимым имуществом, находящимся в собственности граждан, стали достаточно распространенными, повседневными. Дальнейшее развитие получило и их юридическое сопровождение [ Бохан, В.Ф. Недвижимое имущество: правовое регулирование / В.Ф. Бохан. – Минск: Дикта, 2008. –.стр.7. ]

В законодательстве складывается в целом единый подход к сделкам с недвижимым имуществом. Он основан на нормах Гражданского кодекса Республики Беларусь, содержащего специальные нормы (§ 7 гл. 30), которыми определен порядок осуществления продажи недвижимости. Вместе с тем, каждый из объектов недвижимости имеет свое потребительское назначение, свои особенности. В этой связи выделяются особенности законодательного регулирования сделок с различными объектами недвижимости, находящейся в собственности граждан. В нормативных правовых актах жилищного законодательства, земельного законодательства имеется значительное число норм, которые регулируют сделки с данными объектами. Так, оборот земельных участков осуществляется в той мере, в какой он допускается специальным законодательством – Кодексом Республики Беларусь о земле и иными нормативными правовыми актами.

Итожа вышесказанное, можно прийти к выводу, что основным источником регулирования любых правоотношений является, прежде всего Конституция Республики Беларусь. Многие ее нормы присутствуют в нормативных и подзаконных актах. Это неизменные и обязательные для исполнения всеми участниками правоотношений нормы (конституционные нормы). Например, равенство сторон, право на частную собственность и др.

Если сузить круг источников и охватить лишь сферу недвижимости или отношений связанных с землей, то главнейшим источником будет являться Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». А так же к источникам будет относиться Кодекс Республики Беларусь о земле, Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», (ДОБАВИТЬ НПА) так же есть иные положения, которые либо прямо, либо косвенно касаются вопроса недвижимости, либо земельного коллектива.

1.2.Регистрация в сфере недвижимого имущества на примере европейских стран

Правовые системы европейских стран имеют как общие черты, так и свои отличительные особенности, которые индивидуализируют право каждой страны. Гражданское право занимает центральное место в правовых системах стран Запада. Вплоть до настоящего времени, оно остается наиболее разработанной отраслью права в целом [Кулагин М.И. Предпринимательство и право: опыт Запада. – М.: «Дело», 1992. – С. 7.].

Основные концепции права европейских стран и моделирование систем права строятся с оглядкой на правовые традиции той или иной страны или группы стран и так или иначе рассматриваются через призму представлений о принадлежности к определенной правовой семье. Наиболее полные характеристики гражданского права или частного права в целом достигаются посредством установления сходства с правом стран романо-германской правовой семьи (Франция, Германия и др.). На другом полюсе – страны англо-американского, или общего права, имеющие существенные особенности и традиции моделирования систем права (Великобритания, США и др.). Правовые традиции стран общего права менее выражены и доступны для заимствования, нежели правовые традиции стран романо-германской правовой семьи. Вместе с тем, среди европейских стран есть страны, в праве которых элемент заимствования не столь выражен и нивелирован, благодаря воздействию сугубо национальных правовых традиций (Швеция, Норвегия, Исландия, Дания) [Богоненко, В.А. Регистрационное право: учебно-методический комплекс.Новополоцк: ПГУ, 2007.- 17].

Правовая и терминологическая основа института регистрации в сфере недвижимости европейских стран по сути одна – недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, переход прав на недвижимое имущество, изменения в составе недвижимого имущества и т.д.[Богоненко стр 18].

Во многих европейских странах такая процедура как регистрация в сфере недвижимого имущества многими авторами считается как особая процедура, которая способствует удовлетворять все затронутые участниками гражданских отношений вопросы.

Регистрация в сфере недвижимого имущества в разных странах осуществляется по разному [БОГОНЕНКО, страница от и до].

Рассмотрим общие положения регистрации недвижимого имущества в Германии. Классификация вещей дана в Разделе втором Книги первой Германского Гражданского уложения. К недвижимому имуществу относятся земельный участок с его «существенными составными частями», т.е. вещи, прочно соединенные с землей.К составным частям земельного участка не принадлежат вещи, связанные с землей лишь для временных целей. Аналогичное правило применяется к строению или иному сооружению, возведенному на земельном участке лицом, имеющим ограниченное право на чужой земельный участок [ Германское право. Часть 1. Гражданское уложение: Пер. с нем./ Серия: Современное зарубежное и международное частное право.М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. – С. 30 БОГОНЕНКО].

Рассмотрим общие положения регистрации недвижимого имущества во Франции. Классификация вещей дана в Титуле первом Книги второй Гражданского кодекса. Это более детальная классификация по сравнению с Германским Гражданским уложением и законами других европейских стран. Понятие недвижимости в Гражданском кодексе Франции заметно шире. В соответствии со ст. 517 имущества считаются недвижимыми в силу их природы или их назначения или вследствие предмета, принадлежностью которого они являются. Согласно ст. 518 земельные участки и строения являются недвижимыми в силу их природы. От. 524 говорит о том, что недвижимостью в силу их назначения являются животные, служащие для обработки земли («Les animaux attaches a la culture ») [ Code civil. – Edition Dallos, 1995. – P. 404. ……………………………… БОГОНЕНКО].

Рассмотрим общие положения регистрации недвижимого имущества в Нидерландах. Классификация вещей на движимые и недвижимые дана в Гражданском кодексе. Нормы о недвижимом имуществе содержатся в Титуле 3 Книги 5 «Eigendom van onroerende zaken». Так, в ст. 20 (5.3.1) говорится, что если закон не определяет иное, собственность на земельный участок состоит из: поверхности; верхних слоев земли; подземных вод, приносимых с поверхности; воды, которая находится на земельном участке и не сообщается свободно с водой с другого земельного участка и т.д [ Nieuw nederlands burgerlijk wetboek het vermogensrecht. – Kluwer law and taxation publishers – Deventer Boston, 1990. – P. 162 БОГОНЕНКО].

В Испании классификация вещей на движимые и недвижимые закреплена в Гражданском кодексе, где приводится достаточно подробный перечень недвижимого имущества, в том числе это земельные участки и связанные с землей различные сооружения, дороги, деревья и др.[ Coleccion Codigos Basicos. Codigo civil. 10 edicion. Concordancias y Notas a cargo de Francisco Javier Fernandez Urzainqui, Magistrado.Aranzadi Editorial, Madrid, 1997.

БОГОНЕНКО].

В Италии классификация вещей дана в Книге 3 «О собственности» Гражданского кодекса. Кодекс дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле [Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование\ руководитель авторского коллектива: доктор юрид. наук В.В. Залесский. – М.: Изд-во НОРМА, 1999, – С.223. БОГОНЕНКО].

В Швейцарии классификация вещей на движимые и недвижимые закреплена в Гражданском кодексе. Недвижимость понимается достаточно широко и включает: землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также «четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости» ( ст. 655 ГК) [Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование\ руководитель авторского коллектива: доктор юрид. наук В.В. Залесский. – М.: Изд-во НОРМА, 1999, – С.225. БОГОНЕНКО].

В Швеции отсутствует Гражданский кодекс. Положения о недвижимом имуществе закреплены в различных нормативных правовых актах. Так, в ст. 1 Земельного кодекса (Land Code / jordabalk) сказано о том, что недвижимым имуществом является земля [ Mattsson Hans, Osterberg Tommy. Swedish and Cadastral Legislation. Stockoholm, 1998. Р. 7.]. Регистрация может быть и необязательной. При этом права на недвижимость возникают в момент совершения сделки, а не в момент регистрации. Тем не менее нерегистрация — редчайшее здесь событие [Нестеровский. 11 стр].

Земельный кодекс Швеции устанавливает также обязательность регистрации в кадастре земельных участков. Если земельный участок в кадастре не зарегистрирован, земля считается свободной.

Мной была изучена статья «Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости (на примере Финляндии)» [Богоненко, В.А. Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости (на примере Финляндии)/ В.А. Богоненко // Журнал зарубежного законодательства и сравнительного правоведения. – 2009. - № 1. – С.20 – 24.].

Интересным и, безусловно, заслуживающим внимания можно считать правовой опыт Финляндии, относящийся к регулированию отношений относительно недвижимого имущества: регистрационные процедуры, учет и оценка недвижимости, информация о недвижимости и доступ к такой информации, налогообложение недвижимости, сделки с недвижимостью и т.д.

Финляндия находилась в составе Швеции (1150-1809 г.г.) и все это время на ее территории действовали шведские законы. Одним из важнейших стал Закон Швеции 1734 г. (ПОСМОТРЕТЬ Свод законов королевства Швеции / Lagboken Sveriges rikes lag, прим. Б.В.А. ). С 1809 г. по 1917 г. Финляндия входила в состав России, но на ее территории продолжало действовать шведское законодательство.

Современная регистрационная система Финляндии берег начало с 1633 г. и связана с началом деятельности землеустроительной службы, первым представителем которой был Улоф Каниус.

В современной Финляндии правовое регулирование отношений в сфере недвижимости обеспечивается как кодифицированными, так и некодифицированными актами. Основу их правового регулирования составляют кодекс о недвижимости, Земельный кодекс, Закон «О формировании недвижимости», Закон «О реестре регистрации прав на недвижимое имущество», Закон «Об уездных (районных) судах», Закон «О земельной аренде», Закон «О преимущественном праве покупки», Закон «О землепользовании и планировании», Закон «О защите природных ресурсов». Закон «Об экспроприации», Закон «О национальной земельной информационной системе». Следует отметить, что до вступления в силу кодекса о недвижимости (с 01.01.1997 г.) действовал шведский Акт о недвижимости (1734 г.) и еще 11 других актов Швеции.

Из статьи становится ясно: чтобы создать кодекс недвижимости велась огромная, сложная, продолжительная работа. Кодекс состоит из пяти частей, глав, разделов. Вступил в силу с 1 января 1997. С момента принятия было внесено всего лишь две поправки.

Статья гласит, что законодательство Финляндии было создано на основе трактовки понятия «недвижимость» и говорится, что объект недвижимости должен обладать тремя признаками, которые должны присутствовать:

границы территории недвижимости определены (обозначены знаками границы на местности);

территория недвижимости принадлежит одному владельцу (или же право владения одно на всей территории недвижимости);

недвижимость обозначена в государственном регистре недвижимости.

Недвижимостью считается принадлежащие владельцу строения и стационарные устройства, а также растущая на ней растительность (например, деревья, злаки).

Под парцель-землей подразумевается земельный участок, отделяемый владельцем от его недвижимости для передачи. Парцель-земля становится недвижимостью в результате особой операции замера земли (процедура парцеллирования и замер участка на плане застройки) после того, как право на владение парцель-землей получателем (новым владельцем) зарегистрировано в реестре судебных объявлений о переходе недвижимости к новому владельцу и в залоговом реестре (регистр прав на владение).

Парцель-земля по законодательству Финляндии – это один из промежуточных этапов в цепи событий, касающихся передачи части недвижимости. В новом законодательстве (Земельный кодекс), касающемся передачи и залога недвижимости, парцель-землю по многим параметрам приравнивают к недвижимости.

В статье дается дефиниция системы регистрации записи. Подразумевается, что запись – это правовая регистрация (в суде), регистрация конкретного права, а также залог. Посредством регистрации конкретного (отдельного) права обеспечивается неизменность права в отношении последующих владельцев недвижимости, а также определяется приоритет в отношении других отдельных прав и кредиторов владельца недвижимости. Регистрационной инстанцией является уездный (районный) суд первой инстанции, на территории округа которого находится недвижимое имущество.

Как правило, законодательства разных стран запрещают залог части единицы недвижимости, они различным образом определяют единицы недвижимости. Можно выделить следующие основные общие подходы

Единицами недвижимости считаются имущественные комплексы и земельные участки. Такой подход используется, например, в Дании, России. Единица недвижимости может формироваться из нескольких земельных участков. В этом случае все земельные участки рассматриваются как одна единица недвижимости. Соответственно, регистрация права собственности на такую единицу недвижимости распространяется на все земельные участки одновременно. Если земельный участок входит в состав такой единицы недвижимости, он не может быть продан или заложен самостоятельно. Продажа имущественного комплекса означает продажу всех земельных участков одновременно.

Единицами недвижимости являются и земельные участки, и здания, и иные сооружения, и квартиры. Такой подход характерен для всех стран СНГ и некоторых стран Восточной Европы. Но в кадастре используются разные типологии.

Единицей недвижимости является только земельный участок. Например, в Швеции или Норвегии квартира к недвижимости не относится. Здания считаются недвижимостью, но не единицами национального кадастра. Земельное и регистрационное законодательство считают здания принадлежностями земельного участка. Их кадастровое описание не составляется и в кадастр не вносится. Соответственно, нет такой процедуры, как «техническая инвентаризация», хорошо известной в Республике Беларусь. Нет и организаций, занимающихся технической инвентаризацией. Сведения о зданиях и иных сооружениях интересуют, как правило, только налоговую службу, поскольку налог на недвижимость исчисляется исходя из балла качества здания или иного сооружения. Балл качества устанавливается па основе специальных анкет, напоминающих отечественный технический паспорт. Анкеты один раз в шесть лет заполняются гражданами – обладателями прав на единицы недвижимости. В анкетах практически отсутствуют ошибки, поскольку в противном случае вероятна встреча с налоговым инспектором.

Единицы недвижимости (земельные участки) могут подразделяться на различные типы. Например, в кадастре Швеции применяются единицы «индивидуальной» и «общей» недвижимости. Несколько единиц индивидуальной недвижимости, т. е. несколько земельных участков могут реальной долей участвовать в единице общей недвижимости. Таким образом, долю в общей недвижимости имеют не субъекты, а объекты, и долю не идеальную, а натуральную.

В большинстве европейских стран (Польша, Румыния, Литва, Латвия, Молдавия, Россия и др.) регистрация носит правовой характер, т. е. права возникают в момент регистрационной записи [Шавров С. А., Шуманский А А. Вовлечение прав на землю в гражданский оборот. Мн., 2003.132 с].

В регистрационном праве правовые последствия регистрации связываются с двумя нормами: «уведомление по закону» и «окончательность регистрации».

«Уведомление по закону» означает, если в регистр прав внесена запись, считается, что с момента регистрации все лица знают о сущетвовании права на недвижимое имущество, которое эта запись устанавливает. При судебном разрешении спора все лица считаются «уведомленными по закону». Другими словами, они считаются осведомленными о зарегистрированных правах независимо от того, имеют они или нет фактические знания о существовании зарегистрированного права. Для реализации этой нормы к регистру прав законодательно обеспечивается свободный доступ.

«Окончательность регистрации» — категория, о которой заботятся государства, имея в виду защиту прав добросовестного инвестора (приобретателя). Это лицо, которое приобретает права на имущество возмездно (за деньги, ценные бумаги, в обмен на другое имущество) и на момент совершения сделки не имеет и не должно иметь сведений о том, что сделка в соответствии с законодательством является недействительной [ Нестеровский Е.А. Государственная регистрация недвижимости, Минск УП «ИВЦ Минфина» 2005, 1 9 стр]

⇐ Предыдущая 123 4 5 6 7 8 Следующая ⇒