IV. Государственная политика в области управления и развития рынка недвижимости

 

Общую ситуацию в сфере недвижимости определяют не столько местные, сколько федеральные власти, поэтому целесообразно рассмотреть основные положения двух документов, затрагивающих фундаментальные позиции системы управления недвижимостью: первый – Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации и второй – Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 – 2002 годы». Очевидно, именно в этих рамках в ближайшем будущем будут формироваться имущественно - земельные отношения.

Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации одобрено постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999г. № 1024.

В федеральной собственности находятся объекты нежилого фонда общей площадью 337 млн. кв. м., от аренды которых получено: в 1995г. – 95, 5 млн. руб., в 1996г. – 223 млн. руб., в 1997г. – 305 млн. руб. и в 1998г. – 466, 6 млн. руб. (в ценах 1998г.). Таким образом, наблюдается устойчивая тенденция повышения доходности недвижимости.

Предоставленные рядом законов льготы по перечислению арендной платы в федеральный бюджет оценивались в 1998г. в 1150 млн. руб., в том числе предоставленные Министерству путей сообщения РФ – 600 млн. руб., Министерству образования РФ – 200 млн. руб., Министерству науки и технологий РФ – 85 млн. руб., Российской академии наук, Российской академии медицинских наук и Российской академии сельскохозяйственных наук - 150 млн. руб., Министерству культуры – 90 млн. руб.

Вместе с тем существующая система управления недвижимостью в Российской Федерации нуждается в совершенствовании, что объясняется рядом причин:

1) Не сформирован полный реестр государственной недвижимости; это не позволяет провести четкое разграничение собственности и осуществить контроль реальных денежных потоков провести достоверный анализ эффективности использования недвижимости, составить прогноз поступления средств в федеральный бюджет

2) Отсутствует система рыночной оценки объектов, а также четкое определение прав пользования недвижимостью, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, порождает коррупцию, так как государство, являясь самым крупным собственником недвижимости сдает имущество в аренду по ставкам значительно ниже рыночных

3) Полномочия государства как собственника недвижимости осуществляются разными федеральными органами государственной власти деятельность которых часто далека от взаимной увязки

4) Права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке что затрудняет распоряжение ими

5) Слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости

6) Большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в оборот, поэтому утрачивает инвестиционную привлекательность

7) Распоряжение федеральными землями осуществляют органы местного самоуправления; пользователю федеральной недвижимости приходится заключать два не связанных между собой договора, что противоречит мировой практики

8) Развитие земельного законодательства отстает то развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования.

Совершенствование системы управления недвижимостью должно быть направлено на достижение следующих целей:

· Максимально возможное повышение доходности объектов федеральной недвижимости

· Наиболее эффективное выполнение государством своих социальных функций в процессе использования федеральной недвижимости

· Стимулирование за счет использования недвижимости развития реального сектора экономики

· Обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости

· Исключение возможности коррупции в процессе управления недвижимостью

· Вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства

Достижения целей управления объектами недвижимости возможно при сосре6доточении функций распоряжения этими объектами в одном ведомстве. Основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий, сооружений (или их частей).

Первым шагом в достижении намеченных целей должна стать сплошная инвентаризация объектов недвижимости.

Вторым шагом должна стать выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости.

О достижении целей управления могут свидетельствовать следующие показатели:

1) Увеличение доходов бюджета от использования государственного имущества

2) Сближение ставок за аренду государственного имущества и рыночных ставок арендной платы

Эти показатели должны находиться под постоянным контролем. Кроме того, важно установить контроль за своевременной разработкой и принятием соответствующей нормативной правовой базы, а также за обеспечением полноты реестра объектов недвижимого имущества.

 

V. Налоги, начисляемые в пользу муниципальных властей

Муниципальные налоги – это местные налоги, взимаемые с юридических и физических лиц и обязательные на территории соответствующих муниципальных образований. В действующем законодательстве не установлены четкие границы отнесения налогов к местным, их отличие от федеральных и региональных налогов.

Предусмотренные НК РФ муниципальные налоги устанавливаются и вводятся в действие нормативными правовыми актами, принятыми представительными органами местного самоуправления. При их установлении и их введении указанные органы определяют отдельные элементы налога, в том числе налоговую ставку в пределах, установленных НК РФ, налоговые льготы.

Налог на недвижимость, уплачиваемый в пользу местных органов власти, включает земельный налог, налог на имущество предприятий и налог на имущество физических лиц.

Налоговая база определяется на основе стоимости земли и иного недвижимого имущества, зафиксированной на определенную дату, с последующей целевой индексацией.

 

VI. Планирование и программирование использования муниципальной собственности

 

Взаимоотношения собственника недвижимости и управляющей компанией строятся по следующей схеме. Управляющая компания реализует цели, которые определены собственником и изложены в контракте или плане управления конкретным объектом недвижимости и которые постоянно обсуждаются и с течением времени могут быть откорректированы. Информация о ходе работ передается собственнику в отчетах. Содержание и периодичность отчетов оговаривается в контракте на управление. Собственник или его представитель имеет право посещать объект недвижимости, чтобы сравнивать реальное положение вещей с планом управления; он оценивает степень достижения целей, что является критерием эффективности деятельности управляющей компании, и в случае необходимости их корректирует.

 

 

 

За рубежом управляющая компания обычно ежемесячно представляет собственнику:

1) Отчет о прибылях и убытках

2) Об источниках и использовании средств

3) О счетах, подлежащих оплате

4) По дебиторской задолженности клиентов

5) О наличии незанятых помещений

6) Ежемесячный реестр счетов

В конце года собственнику представляется:

1) Отчет о доходах и расходах на конец года в сравнении с плановыми данными

2) О прибылях и убытках (отчет о хозяйственной деятельности)

3) Балансовая ведомость на конец года

 

В системе управления муниципальной недвижимостью функции собственник выполняет местная администрация (комитет по управлению муниципальным имуществом). В Москве реализация описанной схемы наиболее реальна на уровне районной, поэтому эти функции должна выполнять районная управа, даже не будучи собственником. Наиболее реальный объект, который может быть передан в частное управление, - муниципальный жилищный фонд, причем речь идет об оперативном управлении отдельными объектами муниципальной недвижимости.

 

 

 

 

 

Целевая структура управляющей компании на объекте недвижимости строиться в соответствии со стандартами профессиональной практики управления недвижимостью. Создание механизма эффективного функционирования объекта недвижимости предполагает достижение 6 целей первого уровня и 27 - второго уровня.

1. Обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости

1) своевременное проведение технического обслуживания и ремонта, надлежащая эксплуатация объекта

2) своевременное восстановление износа путем капитального ремонта, модернизации, реконструкции, реставрации

3) поддержание внешнего вида здания на высоком уровне

4) поиск альтернативных подрядчиков

2. Организация обслуживания клиентов

5) заключение и ведение договоров с клиентами

6) организация работы с жалобами клиентов

7) участие в формировании программ социальной защиты клиентов

8) создание сервисных программ для клиентов (программ дополнительных услуг)

3. Обеспечение стабильного и безопасного функционирования объекта недвижимости

9) соблюдение действующего законодательства, технических, санитарных и других норм и правил

10) обеспечение сохранности клиентов и собственника

11) обеспечение экономической безопасности

12) обеспечение безопасности клиентов и персонала

13) страхование имущества

14) обеспечение надежного функционирования инженерно-технических систем

15) создание системы слежения за состоянием объекта и его функционирования

4. Максимизация доходов от недвижимости

16) разработка программ повышения доходности объекта

17) сбор квартирной платы, арендной платы и других платежей от клиентов

18) обеспечение сохранности денег

19) фиксирование всех задолженностей и организация работы с должниками

5. Минимизация издержек по эксплуатации и управлению объектом недвижимости

20) разработка стратегии минимизации издержек, связанных с эксплуатацией объекта и его управлением

21) внедрение новых технологий, в том числе информационных

22) исследование рынка строительных материалов, трудовых ресурсов, услуг, недвижимости

23) оптимизация запасов

6. Повышение престижа владельца объекта недвижимости (заказчика)

24) участие в конкуренции

25) разработка и реализация маркетинговых программ

26) подбор квалифицированного персонала

27) создание сервисных программ (дополнительных услуг) для заказчика.

 

Отдел по работе с подрядчиками выполняет координацию действий сотрудников, отвечающих за техническое обслуживание объекта, и контролирует своевременное заключение и перезаключение договоров со сторонними организациями, если нет возможности выполнить работу своими силами

Отдел по работе с клиентами осуществляет непосредственные контакты с клиентами, ведет переговоры по всем возникающим вопросам, в том числе по качеству обслуживания, жалобам, руководствуясь при этом этическими нормами поведения

Отдел мониторинга занимается разработкой, внедрением системы мониторинга, что по отношению к системе по управлению недвижимостью подразумевает создание системы слежения за состоянием и функционированием объекта недвижимости, а также за состоянием окружающей среды (рынка, общества, экологии).

Служба безопасности организует функционирование систем контроля, всех систем безопасности объекта недвижимости, включая обучение и инструктаж клиентов и персонала.

Решение экономических и финансовых задач возлагается на финансового директора (на стратегическом и тактическом уровнях), в подчинении которого находится бухгалтерия. Непосредственно финансовый директор разрабатывает программы повышения доходности и минимизации издержек по управлению объектом. При разработке таких программ необходимо знание рыночной стоимости управляемого объекта, его потенциальной доходности и специфических особенностей конкретного объекта недвижимости.

Ведет операции учета, составляет сметы и бюджет бухгалтерия.

Отдел маркетинга разрабатывает и внедряет программы исследования рынка недвижимости, строительных материалов, трудовых ресурсов, услуг ремонтно-строительных организаций независимо от их форм собственности, контролирует выполнение программ, информирует заказчика о состоянии рынка и результатах маркетинга. Этот отдел в процессе осуществления маркетинговых программ сотрудничает с другими подразделениями в зависимости от цели исследования рынка.

Отдел снабжения организует и обеспечивает снабжение: заключает и контролирует исполнение договор на предоставление коммунальных услуг; составляет графики замены и закупок оборудования, материалов, маркетинговой информации, нормативной документации; контролирует состояние запасов.

Отдел кадров выполняет общее руководство подбором и обучением служащих. Он ведет личные дела, оформляет необходимые документы (контракты), в случае необходимости или регулярно дает письменную оценку рабочих и служащих.

Юрист управляющей компании готовит документы, участвует в создании и ведении баз данных по законодательству в области управления недвижимостью, гражданского, трудового, уголовного права, по техническим и другим нормам и правилам, а также базу данных со стандартизированными формами документов, участвует в организации документооборота предприятия.

Рассмотренная структура управления объектом недвижимости применима для управления жилым домом, группы домов или объектом недвижимости административно-офисного назначения. В зависимости от количества управляемых объектов объем выполнения той или иной функции будет различным, поэтому вместо создания в общей структуре собственных отделов маркетинга, мониторинга, службы безопасности можно использовать услуги сторонних организаций, заключив с ними договора.

При изменении внешней среды, прогнозов и планов предприятия, видов деятельности, при корректировке целей оргструктура может изменяться.

Все вышесказанное относится к процессу управления отдельными объектами недвижимости. Поскольку из всей недвижимости в муниципальной собственности находится преимущественно жилищный фонд, то и реальные усилия муниципалитетов, очевидно, направлены на решение проблем, связанных с эксплуатацией в условиях инфляционного долга перед подрядчиками. Сохранность жилищного фонда, минимизация затрат на эксплуатацию при соблюдении стандартов качества по-прежнему остаются приоритетными задачами для местных администраций.

Однако тенденция к децентрализации управления позволяет сделать предположение, что акценты будут смещаться в сторону управления нежилыми помещениями, так как именно они обеспечивают доходность местных бюджетов.

 

Тема 4.

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. I. Психологическая сущность управления.
2. I. С учетом условия развития, особенности инфицирования и состояния иммунитета
3. II. Виды мышления, стадии его развития.
4. III этап. Психологическая диагностика уровня развития ребенка. Коррекционно-развивающие занятия, способствующие успешной социализации ребенка.
5. III. Оценка физического развития
6. IV. Коммуникационная политика
7. V. Финансовая и экономическая политика
8. VI. Педагогические технологии на основе эффективности управления и организации учебного процесса
9. А третья мамочка может воспользоваться этой ситуацией для развития творческих способностей девочки. Она воспримет это, как хорошую идею, и предложит разрисовать фломастерами джинсовые брючки.
10. А. Ценовая, ассортиментная и маркетинговая политика предприятия. Методы прогнозирования спроса
11. Аварии на химико-технологических объектах: характеристика разрушительного воздействия, типовая модель развития аварии, поражающие факторы.