Интуитивные методы прогнозирования при оценки стоимости имущества.

К интуитивным методам прогнозирования относятся методы экспертных оценок.

Под экспертными оценками понимают комплекс логических и математических процедур, направленных на получение от специалистов инфы, ее анализ и обобщение с целью подготовки и выработки рациональных решений.

Методы экспертных оценок можно разделить на 2 группы: методы коллективной работы экспертной группы и методы получения индивидуального мнения членов экспертной группы.

Методы коллективной работы экспертной группы предполагают получение общего мнения в ходе совместного обсуждения решаемой проблемы. Иногда эти методы называют методами прямого получения коллективного мнения. К данным методам относятся метод «комиссий», метод «Дельфи» и метод «коллективной генерации идей». Основное преимущество этих методов заключается в возможности разностороннего анализа проблем. Недостатками методов является сложность процедуры получения инфы, сложность формирования группового мнения по индивидуальным суждениям экспертов, возможность давления авторитетов в группе.

Методы получения индивидуального мнения членов экспертной группы основаны на предварительном получении информации от экспертов, опрашиваемых независимо друг от друга, с последующей обработкой полученных данных. К этим методам можно отнести методы анкетного опроса, интервью, аналитический метод, метод написания сценариев и метод «дерева целей». Основные преимущества метода индивидуального экспертного оценивания состоят в их оперативности, возможности в полной мере использовать индивидуальные способности эксперта, отсутствии давления со стороны авторитетов и в низких затратах на экспертизу. Главным их недостатком является высокая степень субъективности получаемых оценок из-за ограниченности знаний одного эксперта.

Основные этапы процесса экспертного оценивания: формирование цели и задач экспертного оценивания; формирование группы управления и оформление решения на проведение экспертного оценивания; выбор метода получения экспертной информации и способов ее обработки; подбор экспертной группы и формирование при необходимости анкет опроса; опрос экспертов (экспертиза); обработка и анализ результатов экспертизы; интерпретация полученных результатов; составление отчета.

В оценке нед-ти экспертные методы используют при определении величины корректировок на различия в объектах-аналогах и оцениваемом объекте, а также при установлении весов достоверности подходов при согласовании результатов оценки.

29/4. Оценка стоимости предприятия. Специфика предприятия как имущественного комплекса и как организационной формы ведения дела (бизнеса).

Многие объекты недвижимости представляют собой сложные вещи, т.е. образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению. Примером такой сложной вещи является предприятие. Согласно статье 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности. Это могут быть земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, товарный знак и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - это процесс определения рыночной стоимости его капитала.

При оценке предприятия, как и при оценке любого другого объекта Н различают виды стоимости.

1) Рыночная стоимость – денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга.

2) Стоимость предприятия как действующего – включает в себя оценку функционирующего предприятия и получения из общей стоимости действующего предприятия величин для составных его частей, выражающих их вклад в общую стоимость.

3) Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. Стоимость всего имущественного комплекса функционирующего предприятия как единого целого.

4) Потребительская стоимость (стоимость в использовании) – стоимость, которую конкретная собственность имеет для конкретного пользователя при конкретном использовании.

5) Эффективная стоимость – стоимость имущества точки зрения его настоящего владельца, равная большей из двух величин – потребительной стоимости имущества для данного владельца и стоимости реализации имущества.

6) Чистая стоимость реализации – расчетная величина выручки от продажи актива за вычетом затрат по продаже.

Наиболее характерные особенности концепции оценки предприятия как формы бизнеса

1) Стоимость предприятия как бизнеса – отдельный вид стоимости, который определяет стоимость предприятия для конкретного пользователя, что отражает ее нерыночный характер.

2) Оценка стоимости предприятия как действующего бизнеса предполагает оценку продолжающего действовать предприятия, имеющего благоприятные перспективы развития с сохранением существующего соотношения активов.

3) Концепция оценки стоимости предприятия как действующего бизнеса предполагает определение стоимости предприятия как действующего путем капитализации его дохода, будущих доходов (через дисконтирование будущ доходов или путем прямой капитал-ции); общий показатель стоимости при этом можно распределить о составным частям в соответствии с их вкладом в целое (примен. удельные веса).

Содержание сравнительного подхода оценки недвижимости, последовательность и условия применения.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах: замещения; сбалансированности; спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1) Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2) Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3) Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4) Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: 1) сроке экспозиции (время, которое объект находится на рынке); 2) независимости субъектов сделки.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1) Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием/

2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3) Условия продажи и время продажи.

4) Местоположение.

5) Физические характеристики.

⇐ Предыдущая 6 7 8 9 10 11 12 13 1415