ВОПРОС: Метод прямой капитализации для оценки недвижимости.

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 6Следующая ⇒

При использовании этого метода стоимость недвижимости определяется доходом за один временной период. Поэтому метод капитализации доходов используется для оценки объектов недвижимости в том случае, если ожидается, что будущие доходы будут приблизительно равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Предполагается также, что доходы являются значительными и положительными по величине и стабильны на длительный период времени.

Доход от использования объекта недвижимости при этом капитализируется в текущую стоимость, которая представляет собой рыночную стоимость всего объекта, т.е. состоит из стоимости зданий, сооружений, и из стоимости земельного участка. Рыночная стоимость объекта при этом определяется по следующей формуле:

С=ЧОД/R,

где С - стоимость объекта недвижимости, руб.;

ЧОД - чистый операционный доход, руб.;

R - ставка капитализации, доли единицы (%).

ЧОД – это разница между действительным валовым доходом и всеми эксплуатационными расходами (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого дохода начинается с определения валового дохода от использования имущества.

Потенциальный валовый доход (ПВД) представляет собой ожидаемую величину выручки, которую можно получить от 100-процентного использования недвижимости без учета всех потерь и расходов за первый

Основные этапы метода:

1. определение ожидаемого годового дохода при наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости;

2. расчет ставки капитализации;

3. определение стоимости объекта недвижимости (С) на основе чистого операционного дохода (ЧОД) и коэффициента капитализации.

Расчет безрисковых ставок номинальных (если денежные потоки - номинальные) и реальных (если потоки – реальные): R_Н= R_Р+ J_ИНФЛ.+ R_Р* J_ИНФЛ;

ф. Фишера

Метод Ринга. Используют, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. R_K=R_Y+1/n, R_K – норма возврата; n – оставшийся срок экономической жизни; R_Y – ставка доходности инвестиций.

Метод Инвуда. Используют, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. R_K= R_Y+SFF(n, Y), SFF – фактор фонда возмещения; Y =R (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда. Используется, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. R_K= R_Y+SFF(n, Y_б), Y_б – безрисковая ставка процента.

28 ВОПРОС: Понятие и способы расчёта ставки дисконтирования. (нед)

Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск – доход».

Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами:

R_Н= R_Р+ J_ИНФЛ.+ R_Р* J_ИНФЛ;

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислении одинаковы.

Методы расчета ставки дисконтирования:

1) Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

2) Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

3) Расчет ставки дисконтирования – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков.

4) Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки.

Ставка дисконтирования является по существу стоимостью капитала, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с инвестициями в рассматриваемый объект недвижимости.

Наиболее часто ставка дисконтирования определяется методом кумулятивного построения:

СД=СДбр+УПР+УПЛ+УПИМ,

Где СДбр – безрисковая ставка доходности, %;

УПР - уровень премии за риск, %;

УПЛ – уровень премии за низкую ликвидность недвижимости, %;

УПИМ – уровень премии за инвестиционный менеджмент, %.

Метод связанных инвестиций используется в случае, когда объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала.

При этом ставка дисконтирования для всего капитала определяется как средневзвешенное значение ставки дисконтирования собственного и заемного капитала:

R = УВ зк * СД зк + (1-УВ зк)*СД ск,

Где СД зк и СД ск – ставка дисконтирования для заемного и собственного капитала, %;

УВ зк – удельный вес заемного капитала в общем объеме инвестируемого в недвижимость капитала.

Безрисковая ставка доходности – это ставка процента на безрисковые
вложения средств в высоколиквидные активы. Эта ставка используется в
качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие -
поправки на различные виды риска, связанные с особенностями
рассматриваемой недвижимости. В качестве

безрисковой ставки чаще всего
используется доходность но ОФЗ..

Премия за риск; Премия за низкую ликвидность; Премия за инвестиционный менеджмент(учитывает квалификацию менеджеров, управляющих инвестициями в недвижимость).; Норма возврата капитала

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 Следующая ⇒