ВОПРОС: Сущность, признаки, характеристики и классификация недвижимого имущества.

ВОПРОС: Сущность, признаки, характеристики и классификация недвижимого имущества.

Недвижимое имущество- это земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.и все то, что сними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Признаки недвижимости:

1. Степень подвижности – абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.

2. Связь с землей – прочная физическая и юридическая связь.

3. Форма функционирования – натурально-вещественная и стоимостная форма.

4. Состояние потребительской формы в процессе использования – не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.

5. Длительность кругооборота – многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании.

6. Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств – постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.

7. Общественное значение – пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством.

8. Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) – определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением.

Объекты недвижимости классифицируются по следующим признакам:

По функциональному назначению:

· производственные - прямо или косвенно участвующие в создании товара;

· непроизводственные – не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения;

По воспроизводимости: - невоспроизводимые – земельные участки, недра, природные комплексы; - воспроизводимые (искусственные) – здания, сооружения, многолетние насаждения;

По степени готовности к эксплуатации: 1.введенные в эксплуатацию; 3.незавершенное строительство;

По форме собственности: 1.частные; 2.государственные; 3.коллективные совместные; 4.коллективно-долевые; 5. общественных организаций;

По отраслевой принадлежности: 1.промышленные; 2.строительные; 3. сельскохозяйственные; 4. жилищно – коммунальные;

По возможности приватизации: 1.запрещенные; 2. по разрешению правительства; 3.свободно приватизируемые

3 ВОПРОС: Субъекты рынка недвижимости и их взаимоотношения. Функции субъектов рынка недвижимости .

Участниками субъектно–объектных отношений в сфере недв-ти явл-ся РФ, субъекты РФ, муниц-ные образов-я, юрид. и физич. лица Рф и иностр-х гос-в, вступающие в эконом. связи в процессе владения, польз-я и распоряж-я недвижимым имущ-ом.

В завис от позиции на РН всех его уч-ков м. условно объед-ть в 3 группы:

-Продавцы – собств-ки им-ва, в.т.ч. иностр. фонды им-ва; органы, уполном-ые местной властью.

-Пок-ли-инвесторы (вклад собств, заем или привлеч ср-ва в форме к-ла и обеспеч их целевое использ-е) – юр. или физ. лица РФ, инвесторы, иностр. гос-ва и лица.

-Проф-ные уч-ки (обеспеч функционир-е РН) – агентство оценщиков, пр-ли и фирмы – риэлторы, юр. фирмы, реклам. аген-ва, биржа недв-ти, страх. комп, дилеры, уполномоч. лица,

-Рос. гильдия риэлтеров (создана с целью формир-я проф РН и самокоординации д-ти его участников на современной правовой основе и деловой этике) и др. неком-кие орг-ции (осущ брокерскую и строит д-ть, оценку н-ти и ипотечное кредитование, страх-е и юр консультации).

-Гос. органы (выполняют регулирующие ф-ции )– бюро технич. инвент-ции, Комитеты по упр-ю им-вом, арбитраж. суд, нотар. конторы, нал. инспекция, Учр-ния Минюста РФ, органы суб-тов РФ, муниц. органы.

ВОПРОС.Риски при осуществлении операций с объектами недвижимости.

Риск – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности – как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности. Общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:

– рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

– производственные (хозяйственные, несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

– финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

Любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами.

Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременении объекта и пр.);

экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д. Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;

архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта.

административные риски, которые в российских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.).

экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации.