ВОПРОС: Виды стоимостей, цена и принципы оценки объектов недвижимости

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 6Следующая ⇒

В завис от целей и ф-ций оценки выбирается тот или иной вид ст-ти. В соврем. эк-ке наибольш. распростр-ние получили след. виды ст-тей:

Рын. ст-ть - это наиболее вероятная цена, по кот данный объект м/б отчужден на открытом рынке, в усл-ях конк-ции среди продавцов и пок-лей при соблюдении след. усл-й: -Обе стороны имеют типичную мотивацию.-Стороны хорошо проинформир, проконсультир и действуют с учетом своих интересов.-Им-во было выставлено на продажу на рынке достаточ. вр.-Цена с-ки не затронута специф-ким усл-ем финанс-ния и пр-жи.

Ст-ть в исподьз-и – ст-ть, кот отражает цен-ть Н. для собств-ка, кот не соб-ся выставлять об-т для пр-жи на РН.

Оц-ка потреб-ской ст-ти об-та произв-ся исходя из сущ-щего профиля его исп-вания и техн-ких, фин-эконких пар-ров, к-ые наблюдались в предистории функц-вания об-та и прогнозир-ся в буд-м.

Инвестиц. ст- ст ОН для конкр-го инв-ра, к-ый собир-ся купить оцениваемый об-т или вложить в него фин. ср-ва.

Восстан-ная ст опр-ся в тек. ценах на стр-во точной копии оценив-го об-та с использ-ем тех же арх-ых решений, стр-х констр-ций и мат-лов, а т-же с тем же кач-вом смр.

Ст замещения – опр-ся рас-ми в тек. ценах на стр-во об-та, имеющего эквив-ную ст, но построенного в новом архит-ом стиле с использ-ем соврем. проектных нормативов и прогрессивных м-лов и констр-ций.

Страх. ст – рассч-ся на основе либо восстанов-ной ст-ти либо ст-ти замещ-ия об-та, к-ый подв-жен риску разрушения.

Ликвидац-ная ст – чистая ден. сумма, к-ую собств-ник об-та м. получить в усл-ях принудительной или срочной пр-жи ликвид-мого ОН.

Залоговая стоимость – оценка объекта по рыночной стоимости для целей ипотечного кредитования.

Балансовая стоимость: первоначальная, восстановительная и остаточная

Цена – фактическая сумма купи-продажи земельных участков в уже совершенных сделках. Кроме рыночной цены в РФ широко применяется нормативная цена земли. Продажная цена и стоимость равны м/д собой только в условиях совершенного рынка..

Сущ-ет 4 группы пр-пов оц-ки недв-сти:

-Пр-пы пользов-ля недвижимого имущества (к ним, основанных на представлениях польз-ля относ-ся пр-пы полез-сти, замещения и ожидания).

-Пр-пы, связанные с треб-ями к зем. уч-ку и зд-ям, соор-ям, к-ые на нем нах-ся (пр-пы остаточ. продукт-сти земли, пред. прод-сти, сбаланс-сти, оптим. вел-ны, оптим. разделения имущ-ных прав)

-Пр-пы, связанные с рын. средой. (Отн-ся след. пр-пы: зав-сти от внеш. среды, соотв-вия, спроса и предл-ния, конк-ции, изменения.)

-Пр-п наилучшего и наиб-ее эф. использ-ния ОН зем. уч-ка.

Этапы оценки ОН.

-Опред-ние проб-мы.

-Предварит. осмотр об-та и заключ-ие д-ра на оц-ку.

-Сбор и ан-з данных.

-Оценка зем. уч-ка.

-Применение 3-х под-дов к оценке ОН.

-Согласование рез-тов, полученных с помощью разл. подходов.

-Подготовка отчета и заключ-ия об оц-ке.

22 ВОПРОС: Экономическое содержание, область применения и алгоритм затратного подхода к оценке недвижимости.

Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Применение затратного метода необходимо при:

· Анализе нового строительства;

· Определении варианта использования земли;

· Реконструкции зданий;

· Оценке для целей налогообложения;

· Для выявления сверх доходов при оценке недвижимости;

· Оценке для целей страхования;

· Оценке последствий стихийных бедствий;

· Оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, т.к. для применения других методов требуется обширная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует.

Стоимость недвижимости по затратному методу – это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Стоимость полного воспроизводства – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ.

Существуют серьезные ограничения, связанные с применением метода:

· Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход.

· Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно если зданию более 10 лет.

· Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

Алгоритм затратного метода оценки недвижимости включает в себя следующие этапы:

1. Рассчитываем стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.

2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

3. Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний.

4. Вычитается полный износ из полной стоимости воспроизводства с целью получения стоимости зданий и сооружений.

5. Производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.

23 ВОПРОС: Расчёт восстановительной стоимости объектов недвижимости. Методы оценки их износа.(нед)

Восст-ая стои-ть (ВС) строит-ва оцениваемого объекта недвиж. рассчит-ся в тек. ценах как нового износа и соотнесения к дате оценки.Она м. б. рассчит-а на базе ст-ти воспроизводства или ст-ти замещения. Ст-ть воспроизводства – затраты на строит-во в текущих ценах на дату оценки точной копии оценив-го зд, используя так же строит. мат-лы, стандарты и проект. Ст-ть замещения – затраты на строит-во в текущ ценах на действит дату оценки объекта одинаковой полезности с использ-ем соврем. матер-в, стандартов, проектов, и архитек-х решений.

Полная восстановит-я ст-ть (ПВС) – восст-ная ст-ть ОФ с уч сопутствующих затрат, необх-х для начала эксплуатации активов, и отраж. в балансовой ст-ти.

Способы опред. восстановит-й ст-ти: Метод сравнительной единицы; Метод разбивки по компонентам; Метод количественного исследования. Индксный метод

1). Метод сравнит ед предпол-т расчет сто-ти строит-тва сравнит ед аналогич зд. Со=См²*So*Kп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс, Со-стоимость оцениваемого объекта; См2-стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату; Sо-площадь оцениваемого объекта; Кп-коэфф-т учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных БТИ, и строительной площади (Кп=1, 1-1, 2); Кн-коэфф-т, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кп=1); Км-коэфф-т, учитывающий местоположение объекта; Кв-коэфф-т времени, учит-й изменение стоимости СМР в период м/у базовой датой и датой на момент оценки; Кз-коэфф-т, учитывающий прибыль застройщика (%); Кндс-коэфф-т, учит-й НДС (%).

2) Метод разбив по компон отлич-ся от предыдущ. тем, что ст-ть всего зд. рассч-ся как сумма стоим-ей его отдель-х строит компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т. п. Сзд = ∑ (Vi * Сj) * Кн, Сзд-стоимость строительства здания в целом; Vi-объем j-го компонента; Cj-стоимость единицы объема; n-количество выделенных компонентов здания; Кн-коэфф-т, учит-й имеющееся несоответствие м/у

оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта =1).

3) На основе сметной стоимости строительства основан на детальных колич. и стоим. расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудов и стр-ва зд в целом.

4) Индексный метод основан на корректировке балансовой стоимости, на соответсвующий индекс.на основе документа «положение о порядке переоценки основных фондов(средств) предприятий и организаций»

Методы оценки износа. Износ харак-ся уменьшением полезности объекта недв-и, его потребит-кой привлекательности с т зре потенц-го инвестора и выр-ся в снижении со временем ст-ти.

Износ: физ (устраним, неустран), функциональный (моральный) (устраним, неустраним), внешний или эконом (неустраним).

Физ. из-с отражает изменение физ-их св-в ОН со временем.

Функц. устаревание – заключ-ся в том, что об-т не соотв-ет соврем-ым стан-там с (.) зрения функц-ной полез-сти. Для приближенного р-та функц-го из-са м. опр-ить поправочный коэф-т к восстан-ной ст-ти зд-я. Внеш. износ – сниж-ие ст-ти зд-я всл-вие негатив. возд-ия внеш. среды, обусл-го либо экон-ми, либо полит-ми ф-рами, либо др. внеш. факт-ми.

Методы расчета физич износа: 1)нормативный; 2)стоимостной; 3)метод срока жизни.

Нормативный: F = (∑ Fi*Li)*100%, Fф- физич износ зд, %; Fi-физ износ i-го конструктивного элемента (%); Li- коэфф-т, соответствующий доле восс-ной ст-ти i-го конструктивного элемента в общей восст-ной сто-ти зд; n-количество конструктивных элементов в здании.

В основе стоимостного методалежит физ износ, выраженный на момент его оценки соотн-ем стоимости объективно необх-х ремонтных меропр-й, устраняющих повреж-я конструкций, элемента, сис-мы или зд в целом, и их восст-ной сто-ти.

Метод срока жизни. И = (ЭФ/ФЖ) = (ЭФ/(ЭФ+ОСФЖ))*100%, И- износ, %; ЭВ-эффект возраст, опреде экспертом; ФЖ- типичный срок физич жизни; ОСФЖ- оставшийся срок физич жизни.

Функцион.И -несоотв-е объемно – планировочного и конструктивного реш-я соврем. стандартам. Устранимый – опред-ся затратами на необход-ю реконстр-ию. Неустранимый – призн-м явл-ся эк. нецелесообразность осущ-я затрат на устранение этих недостатков. 2 способа опред-ия стои-ти неустран. функц. и: 1)капитализация потерь в арендной плате; 2)капитализация избыточ эксплуатац-ых затрат, необх-х для содерж-я зд в надлежащем виде.

24 ВОПРОС: Рыночный подход к оценке объектов недвижимости. Общий алгоритм и информационное обеспечение расчётов. Выбор единиц и элементов сравнения. Способ и техника корректировок. Приведение цен аналогов к оцениваемому объекту недвижимости. (нед)

Рыночный(сравнительный) подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Этапы: Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости, особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.Собирается и проверяется информация по объектам – аналогам и каждый объект – аналог сравнивается с оцениваемым объектом.На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.Согласовываются скорректированные цены объектов – аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта на основе сравнительного подхода.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов:

1) права собственности на недвижимость; 2) условия финансирования; 3) условия и время продажи; 4) местоположение; 5) физические характеристики.

Единицы сравнения.

Так как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (цена за 1 м2), либо экономическая (исп-ся

рентный мультипоикатор или общий коэффициент капитализации).

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта – аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта – аналога и оцениваемого объекта ( если объект лучше аналога вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий).

Стоимостные поправки:

a) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта – аналога на определенную сумму, в кот. оценивается различие м/у объектами.

b) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта – аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объектов.

Методы расчета и внесения поправок:

ü метод парных продаж; экспертные методы; статистические.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Тогда можно рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта – аналога.

Экспертные методы. Статистические методы. Последовательность внесения поправок. Процентные поправки всегда вносятся первыми – к каждой предыдущей скорректированной величине цены сопоставимой продажи. Затем вносятся денежные поправки (последовательность их внесения не имеет значения).

Валовой внутренний мультипликатор – отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Вероятная цена продажи оцениваемого объекта:

ПВДо – валовой доход от оцениваемого объекта; ВРМа – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам; Цiа – цена продажи i-го сопоставимого аналога; ПВДiа – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; m – количество отобранных аналогов.

⇐ Предыдущая 1 234 5 6 Следующая ⇒