ВОПРОС.Принципы и технологии оценки стоимости недвижимости

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 6Следующая ⇒

Оценка недвижимости - это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Отсюда следует, что оценка недвижимости должна включать оценку самой недвижимости + оценку права собственности или права пользования землей или зданиями. Основные принципы оценки недвижимости: Принцип спроса и предложения: заключается в учете действия закона спроса и предложения на стоимость объекта недвижимости. Закон гласит: цена объекта определяется соотношением спроса и предложения на него. При росте спроса и снижении предложения цена растет, а при снижении спроса и росте предложения цена снижается. Принцип изменения - предполагается учитывать при оценке недвижимости изменения природных и социально-экономических условий, в которых находится объект. Принцип замещения - предполагает наличие у покупателя вариантов покупки недвижимости. Согласно этому принципу, стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты-заменители. Поэтому стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затраты на приобретение на рынке аналогичного объекта. Принцип конкуренции - означает учет деятельности конкурентов при оценке объектов недвижимости. Конкуренты могут играть на повышение и на понижение стоимости недвижимости (сброс большого количества объектов недвижимости единовременно или наоборот, придерживают продажу, создают искусственную ситуацию спроса). Принцип наилучшего и наибольшего интенсивного использования - означает, что необходимо определить все возможные варианты использования объекта недвижимости, выбрать из них наилучший (наиболее доходный) вариант и использовать его для оценки. Наилучшим для оценки считается тот вариант, при котором за объект недвижимости может быть заплачена наибольшая цена. Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы: постановка вопроса об оценке; отбор информации, необходимый для оценки; анализ информации; расчет стоимости объекта недвижимости с помощью различных методов, и ( выбор одной оптимальной величины стоимости; составление отчета об определении стоимости; Постановка вопроса об оценке включает: - определение объекта недвижимости. Объект недвижимости определяется, прежде всего, адресом улицы, размещением на ней. Затем представляется полное описание, указывающее точные границы собственности; - определение прав собственности. При определении права собственности на объект недвижимости главное внимание уделяют оценке самого объекта недвижимости; - определение цели оценки. Оценка стоимости может быть использована для определения: - цены продажи или покупки; - суммы ссуды; - условий аренды; - вклада в УК при совместном предпринимательстве и т. д.

7. ВОПРОС.Методы оценки недвижимости, их практическое использование.

Международная практика выработала три основных подхода к оценке объектов недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Выбор подхода зависит от субъекта оценки, основных целей и задач оценки объекта, определяемого вида стоимости, особенностей объекта, наличия информации для оценки. Идеальным случаем является применение к оценке объекта всех трех подходов. Более того, на совершенном рынке стоимость объекта, полученная методами всех подходов, должна быть одинаковой. Однако в реальности это не так. Иногда бывает невозможно применить один из подходов к оценке, да и полученная при помощи различных подходов оценочная стоимость может существенно различаться.

8 ВОПРОС.Оформление результатов оценки недвижимости.

Отчет об оценке должен включать: 1) дату составления и порядковый номер отчета; 2)основание для проведения оценки объекта; 3) место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; 4) точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки; 5) стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их применения, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а так же принятые при проведении оценки допущения; 6) последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения и пределы применения полученного результата; 7) дату определения стоимости объекта оценки; 8) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

9 ВОПРОС: Риэлтерская и оценочная деятельность на рынке недвижимости. (нед)

Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Совершенно новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости – это риэлтерская фирма.

Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основным источников доходов риэлтерской фирмы является получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам и покупателям недвижимости. Поэтому, чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше клиентов стремится работать с такой риэлтерской фирмой.

В перечень риэлтерской деятельности включаются следующие операции: продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, деятельность по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, заключение договоров купли-продажи жилых помещений, деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена и др.

Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости имущества. Процедура оценки предшествует принятию решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

В России учетом и определением стоимости недвижимости занимались бюро технической инвентаризации БТИ. Оценка БТИ не соответствует рыночным ценам, т.к. не учитывается уровень инфляции.

Потребность в профессиональной оценке необходима при залоге недвижимости, для получения кредита, при инвестировании, страховании и самое главное – при продаже недвижимости. Оценка нужна по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу, по заказу потенциального покупателя во

многих случаях перед заключением сделки, для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах.

Лицензия выдается на осуществление следующих видов работ в области оценочной деятельности:

1. оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств и работ в отношении недвижимого имущества, за исключением п/п-й как имущественных комплексов, а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

2. оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств и работ в отношении движимого имущества, за исключением денег и ценных бумаг, а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов;

3. оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств и работ в отношении результатов интеллектуальной собственности, а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность;

4. оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств и работ в отношении ценных бумаг, паев, долей в уставных капиталах, а также п/п-й как имущественных комплексов;

5. копии документов об образовании работников (для ЮЛ) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам в области оценочной деятельности.

10 ВОПРОС: Рынок недвижимости как интегрированная категория и его организационно-экономическое содержание. Особенности и закономерности рынка недвижимости. (нед)

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.

Купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход.

К особенностям рынка недвижимости относится следующее:

· Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим
местонахождением объекта на территории города, области) и историческими факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживании других мест массового отдыха и т.д.).

· Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом.

· Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

· Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

1. затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);

2. ежегодный налог на владение недвижимостью;

3. налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

· Сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной. Некоторые сделки на рынке могут происходить под влиянием различных слухов, определенных физиологических потребностей, недостаточной информированности отдельных участников

· Низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительстве достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно недолговечны. Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым.

· Рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребностей и возможностей участников сделки.

· Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Сдерживающим фактором развития рынка недвижимости в России является отсутствие ссудно-договорного права, законодательства об ипотеке и поземельных книгах, а также земельного кадастра.

Особенности рынка недвижимости:

1. Локализация рынка (т. к. товары неподвижны, а их ценность во многом зависит от внешней окружающей среды).

2. Открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной.

3. Спрос определяется не только потребительскими качествами, а в основном их местоположением.

4. Низкая эластичность предложения.

5. Товары – объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.).

6. Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка.

7. Товары рынка недвижимости служат не только средство удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;

8. Относительно меньшее число участников рынка и количества совершаемых сделок на нем.

9. Большая изменяемость спроса по регионам, районам.

11 ВОПРОС: Кредитование недвижимости. Виды ипотечных кредитов. Схемы ипотечного кредитования жилой недвижимости. Расчёты, связанные с предоставлением ипотечных кредитов.

Ипот. кр-т – кр-т, предоставляемый на длит. вр для приобрет-я Н., выступающей в кач-ве залога. Разл-ют след. виды ипот-х кр-тов : кр-т с фиксир %-ой ставкой; к-т с шаровым платежом; к-т с фиксир. выплатами осн. суммы долга; кр-т с нарастающими платежами; к-ты с участием кред-ра в приросте ст-ти; добавленный %-нт; ипотека с дисконтом; обратный аннуитет; завершающая ипотека; ипотека с двойным индексом и др.).

Осн. уч-ки ип. кредит-ния: 1. заемщик, приобр-щий к-т на покупку жилья; 2. кредитор, предоставляющий к-т; 3. третье лицо (м. предоставить залог в пользу заемщика при наличии м/у ними соотв-щих эк. отн-ний).

Известны различные схемы ипотечного кредитования жилищ строит-ва.

Схема " Форвард-кредитинвест" рассчитана на коммерчес застройщиков (юр.лиц), кот строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога явл-ся строит-й объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осущ-ся поэтапно, по мере строит-ва объекта. Схема " Ретрокредитинвест" ориентирована на улучш-е жилищ условий граждан. Кредит выдается под залог сущест. квартиры и только в случае, если ее рыночная стоим-ть выше, чем затраты на строит-во новой. Схема " Комбиинвест" реком-ся при обратном соотнош, когда стои-ть строи-ва нового жилья выше, чем рыноч. стоим-ть имеющегося, под кот. выдается ипотеч. кредит. А разница в стоим-ти может покрываться дотациями муниципалитета или (и) п/п, на кот. работают заемщики. Схема " Фьючерсинвест" предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недв-ть. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строи-тва нового жилья. Выручен-е деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строит-во недв-ти, принимая на себя фин. рынок и оплачивая счета генер. инвестора - застройщика, либо переложить на послед. все фин. риски нестабильности окончательной цены строит-ва, поручив ему продажу старого жилья и строит-во нового.Схема " Рентный залог" предлагает оформлен закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизн. ренту, индексируемую с уч. инфляции. Размер ренты устанав-ся 5-20 кратным минимально гарантирован. уровню з/пл в соот-вии со стои-тью недв-ти.

Некоторые банки сегодня практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов.

Расчеты: Коэф-нт ипот. задолж-ти (К_з) показывает долю ипотеч. долга (т.е. заем. сред-в) в общей стои-ти недвижимой собствен-ти. Он рассчит-ся по форм: К_з=И/К*100%,

где И – сумма ипотечного кредита, руб.;

К – общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше знач-е дан. коэф-та, тем выше доля заем. средств и ниже доля собстве-х средств инвестора в финансирование сделки с недв-тью.

Ипотечная постоянная (П_и) предс-ет собой процентное соотн-ние ежегод.-х платежей по обслужив-ю долга к основ. сумме ипотеч кредита:

П_и=Д/И*100%,

где Д – годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И -основная сумма ипотечного кредита, руб.

Чтобы ипотеч кредит был полностью погашен, ипотеч. постоянная долж. быть выше номинальной ставки процента по кредиту.

⇐ Предыдущая 123 4 5 6 Следующая ⇒