Общий коэффициент капитализации.

1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости.

2)общий усредненный коэфф-т капитализации (ОКК) определяется соотношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

ЧОДiа – чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога.

3) определяется вероятная цена продажи объекта оценки:

Цоб = ЧОД о*К кап

ЧОДо – чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

25 ВОПРОС: Экономическое содержание, область применения и алгоритм доходного подхода к оценке недвижимости.

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. Другими причинами являются покупка для непосредственного проживания и удовлетворения личных потребностей владельца.

Недвижимость может принести владельцу следующие виды дохода:

· Текущие денежные поступления;

· Экономию на налогах;

· Будущие доходы от арендной платы;

· Доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже;

· Экономию на налогах при перепродаже.

Задача оценщика состоит в том, чтобы определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости.

Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить 3 основных:

1. Метод валовой ренты.

2. Метод прямой капитализации.

Этапы:

- ПВД (потенциальный валовый доход)=S*С_а, где S-площадь, сдаваемая в аренду, м2; С_а-арендная ставка за 1 м2.

- ДВД (действительный валовый доход)=ПВД -Потери от недоиспользования площадей(%) +Прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости(%).

- ЧОД (чистый операционный доход)=ДВД-ОР(операционные расходы за год, за минусом амортизационных отчислений).

- Коэффициент капитализации состоит из двух частей: ставка доходности капитала и нормы возврата капитала, т. е. погашение суммы первоначальных вложений.

Ставка дохода на капитал=безрисковая ставка дохода+Премии за риск+Вложения в недвижимость+Премии за низкую ликвидность недвижимости+Премии за инвестиционный

3. Метод капитализации дохода.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП:

C – денежный поток периода t; PV - текущая стоимость; М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Стоимость объекта недвижимости:

Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как сумму текущих стоимостей будущих денежных потоков. При этом учитывается все виды дохода, которые объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; а также риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Алгоритм включает в себя следующие этапы:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи, даже если в действительности продажа не планируется.

3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

26 ВОПРОС: Понятие и способы расчёта ставки капитализации. (нед)

Капитализация – пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости.

Ставка доходности инвестиции (капитала) – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и др. факторов, связанных с конкретными инвестициями. Коэффициент капитализации – множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости.

Способы расчета:

1. Кумулятивный: безрисковая ставка % + надбавка за риск отраслевой, финансовый, операционной деятельности, за низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент, за возможное снижение стоимости участка – ежегодный рост стоимости участка.

2. Рыночного анализа: Ко = Доход / Стоимость

3. Ипотечно-инвестиционный: Доля ЗК*Ставка на ЗК + Доля собственных средств * Ставку на собственные средства.

Ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) – это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды. Она состоит из 2-х частей: ставки % и коэффициента фонда погашения. Ставка капитализации на СК определяется отношений денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств и сочетает в себе норму прибыли и возраст вложенных средств. Ставка доходности инвестиции (капитала) – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и др. факторов, связанных с конкретными инвестициями.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Ставка дохода на капитал=безрисковая ставка дохода+Премии за риск+Вложения в недвижимость+Премии за низкую ликвидность недвижимости+Премии за инвестиционный менеджмент

Безриск. ставка доход-ти –это ставка, кот отражает фактич. рыноч возможности вложения ден средств фирм и частных лиц без какого – то бы ни было риска не возврата. Сейчас в кач-ве безриск. ставки все чаще берется доходность по гос. облигациям. При пересчете

номиналь безриск ставки в реальную и наоборот целесообразно исполь-ть формулу Фишера: R_Н= R_Р+ J_ИНФЛ.+ R_Р* J_ИНФЛ;

Ставка капитализации R=NOI/V Став капитал, определ-я т. способом, наз-ся общ. став-й капи-и.

⇐ Предыдущая 1 2 345 6 Следующая ⇒