ВОПРОС: Метод дисконтированных денежных потоков для оценки недвижимости.

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 6

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Для расчета ДДП необходимы данные: длительность прогнозного периода, прогнозные величины денежных потоков, ставка дисконтирования. Алгоритм расчета ДДП:

1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период 3-5 лет.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

- тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

- изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

- прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

a) потенциальный валовый доход (ПВД);

b) действительный валовый доход (ДВД);

c) чистый операционный доход (ЧОД);

d) денежный поток до уплаты налогов;

e) денежный поток после уплаты налогов.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП:

1. Налог на имущество, слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата % и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода.

Таким образом:

Денежный поток до уплаты налогов=ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости

Следующий важный этап: расчет стоимости реверсии. Ее можно спрогнозировать с помощью:

1) Назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов.

2) Принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП:

C – ден. поток периода t; PV - текущая стоимость; М – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости:

Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

В методе дисконтированных денежных потоков определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка дисконтирования за один год. На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки дисконтирования их также могут быть различные. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток.

30 ВОПРОС: Этапы оценки объектов недвижимости и оформление результатов.

1. Определение проблемы (цель оценки): - идентификация (краткие сведения об оцениваемом объекте); - предмет оценки (вид имущественных прав, кот. оцениваются ); - определение даты оценки; - определение целей оценки, т. е. вида стоимости.

2. Предварительный осмотр и заключение договора на оценку объекта

3. Сбор и анализ информации: - сбор и систематизация общих данных, - сбор и систематизация спец-х данных, - анализ наилучшего и наиболее эф-го использования

4. Анализ конъюнктуры рынка (данные о промышленном пр-ве, динамика кап. вложен., показатели по труду, пок-ли внешней торговли)

5. Выбор метода оценки и его применение для рассматриваемого объекта

6. Согласование рез-тов, получ-х с помощью разных подходов

7. Подготовка отчета

8. Доклад об оценке

В отчете указ-ся: дата составления и порядковый номер отчета, основание для проведения оценки объекта, юр. адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как надлежащего профессионала, точное описание объекта оценки, стандарты и правила проведения оценки для определения соотв-го вида ст-ти объекта оценки, обоснование их исп-ния при проведении оценки, последовательность определения рыночной или иной ст-ти объекта и ее итоговая величина, ограничения и пределы полученного результата, перечень док-тов, исп-х оценщиком и устанавлив-х количеств. и качеств. характеристики объекта оценки.

Полученная величина рыночной или иной ст-ти объекта оценки указанная в отчете предполагается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки с объекта оценки.

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 56