Понятие и особенности земельных сделок. Форма совершения и государственная регистрация земельных сделок.

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 17Следующая ⇒

Статья 8 Гражданского кодекса РФ одним из первых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей называет сделки. Это не случайно, так как именно сделки опосредуют гражданско-правовой оборот имущества.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними, для совершения которых необходимо волеизъявление только одной стороны (завещание, акт принятия наследства), двусторонними и многосторонними (договоры).

Особенности земельных сделок:

1. не допускается изменение целевого назначения земельного участка.

2. не допускается образование маломерных участков.

3. не должны приводить к ухудшению состояния земель.

4. не допускается изменение разрешенного использования, санитарного режима.

5. необходимо индивидуализировать предмет. Поэтому в договор вносятся сведения из кадастрового паспорта.

Сделки с недвижимостью, как правило, совершаются в письменной форме путем составления одного документа.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или соглашением сторон. В отношении земельных участков к таким сделкам относятся, например, договор ренты.

Согласно ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации. Сделки же с земельными участками подлежат государственной регистрации только в случаях, установленных законом.

Так, в случае дарения земельного участка государственной регистрации подлежит как сам договор дарения (ст. 574 Гражданского кодекса РФ), так и переход права собственности на основании договора (ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Несоблюдение письменной формы, игнорирование нотариального удостоверения или регистрации земельной сделки влечет ее недействительность.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации, регистрация производится на основании решения суда.

Права на земельные участки возникают с момента государственной регистрации.

16. Договор купли-продажи. Ипотека(залог) земельных участков

Договор купли-продажи.

Договор купли-продажи земельных участков является разновидностью гражданско-правового договора купли- продажи. согласно которому одна сторона(продавец) обязуется передать вещь(товар) в собственность другой стороне (покупателю).а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму(цену).

1)В соответствии с ЗК не могут быть объектами купли продажи земельные участки из земель, которые изъяты из оборота. Купля-продажа земельных участков, ограниченных в обороте.

2)Объектом купли-продажи может быть только земельный участок прошедший государственный кадастровый учет и получивший в результате этого такие характеристики, которые позволяют выделить его из других земельных участков.

3)Являются недействительными условия договора купли-продажи земельного участка, если он:

Устанавливают право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию

Ограничивают дальнейшее распоряжение земельным участком в том числе, передачу земельного участка в аренду, совершение иных земельных сделок

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; о качественных свойствах земли; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Продавцами в договоре купли- продажи земельных участков в зависимости от того, в чьей собственности находятся продаваемые земельные участки, могут быть:

Государство и муниципалитеты в лице гос. органа исп. власти и ОМС, когда продаваемый участок находится в гос. или муниципальной собственности.

Граждане и ЮЛ, когда зем участок явл объектом частной собственности.

Покупателями м.б. государство и муниципалитеты в случ.когда земельн участки находятся в собственности граждан и ЮЛ.

Ипотека(залог) земельных участков.

Согласно п.1 ст1.фЗ «об ипотеке» одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой. или лицо.не участвующее в этом обязательстве(третье лицо)

Ипотека может быть установлена в обеспечение широкого круга обязательств и в частности: по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК.

В нем должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и сроки исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации предмета описанием.

В договоре об ипотеке должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество. зарегистрировавшего это право залогодателя.

К договору об ипотеке земельного участка обязательно должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим земельным комитетом.

Договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.(момент вступления в силу)

В случае неисполнения ил ненадлежащего исполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Имущество, на которое обращено взыскание по решению суда, реализуется путем продажи с публичных торгов в порядке установленном процессуальным законодательством.

Согласно ФЗ «об ипотеке» По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Предметом ипотеки могут быть только земельные участки, находящиеся в соственности граждан, их объединений и юридических лиц и предоставленные им лишь для определенных целей.

Ипотека земель не допускается:

земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования

Особенность- право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания, сооружения, в том числе на жилые строения.

Оценка предмета ипотеки определяется соглашением залогодателя и залогодержателя. Что касается земельного участка, то по договору об ипотеке его оценка не может быть ниже кадастровой стоимости земельного участка.

В отношении земельного участка, на которое обращено взыскание путем продажи на публичных торгах, сохраняется установленный для этого участка режим разрешенного использования.

⇐ Предыдущая 1 2 345 6 7 8 9 10 Следующая ⇒