ТЕМА: ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК.

План:

Общая характеристика приобретения частной собственности на земельный участок. Способы приобретения.
Переоформление гражданами прав на земельные участки.
Предоставление земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для целей не связанных со строительством.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРИОБРЕТЕНИЯ ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК. СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ.

Приобретение частной собственности в административном порядке для двух различных целей.

Основания приобретения прав на земельные участки:

· Гражданско-правовое основание – сделки (договор купли-продажи, договор дарения, договор ренты, договор аренды, договор доверительного управления, наследование);

· Административно-правовое основание – акты государственных органов, органов МСУ.

Судебное решение сюда не относится, потому что оно лишь признаёт уже существующее право, а у нас здесь речь о приобретении нового права.

Предоставление земли в административно-правовом порядке осуществляется в двух целях:

· Для строительства:

o С предварительным согласованием мест размещения объектов;

o Без предварительного согласования мест размещения объектов;

· Для целей, не связанных со строительством.

Термин «возникновение» к праву собственности употребляется лишь в отношении публичной собственности, а частная собственность всегда приобретается или переоформляется.

Переоформление относится к тем, у кого уже было право на земельный участок, но оно носило ограниченный характер. Переоформление – перевод земельного участка из ограниченного вещного права в право собственности.

ПЕРЕОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93 ФЗ “О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”

В учебниках пишут, что термин «переоформление» тождественен термину «приватизация», но на деле это не всегда так. Переоформление подразумевает приватизацию, но приватизация – более широкое понятие. При переоформлении какое-то право на земельный участок у получающего право собственности уже было.

Что касается приватизации, основа здесь – ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Есть земли, не подлежащие приватизации. Ещё ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сюда относится.

Право частной собственности на землю всегда требует государственной регистрации. Там содержится перечень предоставляемых на регистрацию документов. Ещё ФЗ от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» ( это его прозвали законом о дачной амнистии ). Этот закон исключает для определённых категорий граждан, владеющих земельными участками, требования о землеустройстве и кадастровом учёте. Этот упрощённый порядок распространяется на граждан, получивших земельные участки на ограниченных вещных правах до 30 октября 2001 года (до вступления в силу Земельного Кодекса).

Для таких граждан и сама процедура переоформления бесплатна и осуществляется в добровольном порядке, тогда как для юридических лиц это обязанность (они, кстати, могут выбирать, переоформлять ли на право собственности или на право аренды, а от уже выбранного права собственности они всегда могут отказаться в пользу права аренды). Но органы МСУ зачастую чинят препятствия для юридических лиц при попытке переоформить земельные участки в собственность и подталкивают их к переоформлению участков в аренду. Впрочем, не все юр лица и хотят земельные участки в собственность – арендная плата, как правило, ниже налога.

Кроме того, проблема в том, что в законе не прописано, за чей счёт должен проводиться дорогостоящий кадастровый учёт при переоформлении – обычно эта обязанность возложена на юр лица, которые этим, естественно, недовольны. Потому и затягивается так это обязательное переоформление, о котором многие юр лица до сих пор и не знают, а ведь его к 2012-му году нужно завершить.

Для переоформления земельного участка гражданину необходимо обратиться в Федеральную службу гос регистрации, кадастра и картографии (ФСГРКК). Документы, которые должен принести гражданин:

1. Акт о предоставлении гражданину земельного участка – правоустанавливающий документ (с ним у граждан самые первые проблемы – ведь в советское время до 1990-го года земли часто передавались не конкретным лицам, а всяким садоводческим товариществам без указания членов. Но в последнее время эта проблема решена – службой установлено, что гражданину достаточно предоставить документ о передаче земельного участка товариществу и доказательство своей причастности к этому участку);

2. Свидетельство или акт гражданина на земельный участок – правоподтверждающий документ.

3. Выписка из похозяйственной книги или копия домовой книги;

4. Техническая карточка на жилой дом или декларация объекта недвижимости для садовых и дачных домиков;

5. Кадастровый паспорт (? ) на земельный участок;

6. Квитанция об оплате гос пошлины или её копия (квитанции, а не пошлины).

В течение месяца право на этот участок оформляется в соответствии с земельным законодательством и выдаётся свидетельство действующего образца (тоже правоподтверждающий документ).

Одна из проблем – максимальные размеры земельных участков, предоставляемых или переоформляемых в собственность. По закону Волгоградской области «О предоставлении зем участков для ведения садоводства и дачного хозяйства» предельный размер земельного участка для садоводства – 25 соток, минимальный – 6. Изучить дело гражданки Близинской, которая выиграла в Конституционном Суде. Постановление Конституционного Суда признало неконституционным кое-что из московских норм.

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ С ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫМ СОГЛАСОВАНИЕМ МЕСТ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ.

Для предоставления земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объектов юр лицо должно подать заявление в орган МСУ о выборе земельного участка. В заявлении обязательно должны быть указаны:

1. Назначение объекта (чтобы правильно была подобрана территориальная зона, общественно-деловая, там, или рекреационная);

2. Что-то там по зонированию и связанное с пожеланиями по выбору места;

3. Обоснование примерного размера земельного участка (проектом постройки обосновывается);

4. Вид права, на котором необходимо предоставить земельный участок.

Отдельными нормативными актами этот порядок ещё дополняется, например, при строительстве гидротехнических объектов, по Водному Кодексу, должны учитываться нормативы воздействия, или как это там называется. При строительстве в жилой зоне процесс может сопровождаться публичными слушаниями. По закону о недрах может потребоваться разрешение федерального агентства по недропользованию.

Ст. 31 ЗК РФ

Статья 31. Выбор земельных участков для строительства

1. Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

2. Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

3. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

(в ред. Федерального закона от 03.10.2004 N 123-ФЗ)

При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

4. Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

5. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

В случаях, предусмотренных федеральным законом, допускается утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

(абзац введен Федеральным законом от 27.12.2009 N 343-ФЗ)

В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков.

(в ред. Федеральных законов от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

6. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

7. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории либо об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.

(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

8. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

В случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства на земельном участке или иного его улучшения после информирования о возможном изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на земельном участке или с иным его улучшением. В случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства или осуществления иных улучшений земельного участка, расположенного в границах зарезервированных земель, после информирования указанных лиц о резервировании земель собственник такого земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор такого земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на таком земельном участке или с иным его улучшением.

(в ред. Федерального закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ)

В случае, если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса и принявших такое решение, понесенных убытков.

(в ред. Федерального закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ)

9. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса и принявшие такое решение, возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

10. В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено законами этих субъектов Российской Федерации.

Ст. 31 ЗК РФ: после того, как заявление подано, органы МСУ должны проинформировать жителей, чьи интересы могут быть затронуты, о планируемом месте постройки. Решение о предварительном согласовании места является основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка. Решение о выборе земельного участка (то самое, о предварительном согласовании места) действует в течение 3-х лет. Это означает, что в этот срок юр лицо уже обязано хотя бы начать активную застройку и выполнить какие-то работы по плану. Если даже не начали ничего делать – то не будет и возмещения убытков юр лицу, если земля вдруг потребуется государству и её отнимут. При изъятии участка с производством юр лицо вправе требовать не только возмещения убытков, но и предоставление аналогичного зем участка в другом месте.

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ БЕЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО СОГЛАСОВАНИЯ МЕСТ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ.

Предоставление земельных участков в рамках этой процедуры осуществляется только в форме торгов.

Правовая основа – ст. 447 ГК РФ и постановление правительства №? 88 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в гос и мун собственности зем участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

Статья 447. Заключение договора на торгах

1. Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

2. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

3. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

4. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

5. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

6. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

Внимательно ознакомиться с этим постановлением, по нему будет тестирование!!!

Продажу гос земель осуществляет Российский фонд гос имущества. При поступлении заявления от юр лица принимается решение о проведении торгов в форме конкурса или аукциона. Решение о начальном размере арендной платы или выкупной цены. Аукцион выигрывает предложивший лучшую цену, конкурс выигрывает предложивший лучшие условия. Аукцион, в котором участвовал только один человек – признаётся недействительным.

Особым случаем предоставления земельных участков – предоставление участка в пределах застроенной территории. Начинается с принятия решения о развитии застроенной территории. Инициируется собственником (? ). Заключение договора о развитии застроенной территории без конкурса или аукциона (? ). Потенциальный застройщик тут уже есть. Кадастровый учёт осуществляет застройщик.

Для жилищной застройки многоквартирных домов по ст. 38 ЗК РФ – только аукцион.

⇐ Предыдущая 1 234 Следующая ⇒