В результате разграничения публичной собственности на землю

2) возникновения публичной собственности в силу федерального закона

По основаниям, допускаемым гражданским законодательством

Разграничение

Какие проблемы? В законе указано, что теми земельными участками, собственность на которые разграничена, собственник вправе распоряжаться только после регистрации. Но ФЗ о введении ЗК в ст. 3 говорит, что распоряжение ЗУ, собственность на которые не разграничена, осуществляется без регистрации прав на них. То есть по сути, ОМСУ распоряжается тем, что не является имуществом. По существу, ЗУ как объекта недвижимости нет. Он появится только после регистрации ЗУ или сделки (договора аренды) (подробнее – см.выше)

Возникновение в силу ФЗ

Законы субъекта РФ по общему правилу не могут являться основанием возникновения права муниципальной собственности, таким основанием может быть только федеральный закон! Исключения: Москва и СПб- тут наоборот. Только закон субъекта может образовать на их территории муниципальную собственность. Где это написано? А в ч.2 ст. 5 ФЗ о разграничении государственной собственности на землю: «Основание передачи земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт - Петербурга, в муниципальную собственность устанавливается законами указанных субъектов Российской Федерации».

Пример: мы подаём заявление о предоставлении ЗУ в тот орган, который уполномочен на распоряжение. Например, кто-то обратился к муниципалам, они предоставили ЗУ, а потом оказывается, что ЗУ принадлежит федерации и по иску РФ сделка признаётся недействительной.

Бывает так, что договор с муниципалами и трололо, а земля-то в неразграниченной собственности.

Поэтому возникает проблема со вторым основанием (в силу ФЗ).

ВС и ВАС не сошлись вновь во мнении. ВАС указал, что одного указания в ФЗ недостаточно для того, чтобы РФ могла распоряжаться ЗУ. Пусть РФ тогда зарегистрирует (там речь шла о землях ЖД транспорта, которые ФЗ отнесены к федеральным землям). ВАС сказал, что надо зарегистрировать. Но ведь чтобы зарегистрировать, надо сформировать ЗУ и т.д. Но мы понимаем, что зарегистрировать земли ЖДТ сложно - нужно межевание и прочее ололо.

Чтобы можно было распоряжаться землями обороны, им распоряжаются Минобороны. Практика разнится, кто-то отсылает в минобороны, а кто-то, когда не зарегистрировано, к муниципалам.

ВС в 2010 году подлил масла в огонь и сказал типа «да нахуй регистрацию вообще», ибо указал, что раз есть прямое указание в ФЗ, регистрация не нужна.

Но ведь, если права не зарегистрированы, то и объекта недвижимости нет. ВАС логичнее, но практически трудноосуществима идея регистрации всех земельных участков в федеральной собственности.

Жарковой больше нравится позиция ВАС.

Постоянное бессрочное пользование (ПБП) и пожизненное наследуемое владение (ПНВ)

Самый распространённый вид прав на землю ещё в советские времена. Называлось это бессрочное постоянное пользование. В ГК это было названо постоянное бессрочное пользование. В ст. 270 ГК было указано, что такой участок можно сдавать в аренду, то есть за носителем этого титула было закреплено в определенном объеме право распоряжения таким участком.

Потом появился ЗК и именовал этот вид как в ГК, но, по сути, сводил к режиму, который был в СССР, запретив сдавать ЗУ в аренду. ЗК в 20 ст. ч. 4 указал, что распоряжаться ЗУ на праве постоянного бессрочного пользования запрещается. В 2007 году право аренды из ст. 270 было исключено (ГК привели в соответствие с ЗК). ВАС специально указал, что если на земельном участке на праве ПБП, находится строение, то это строение можно сдавать в аренду и это не будет нарушением ч. 4 ст. 20 ЗК, так как по ГК у арендатора прав на землю не возникает!

Право пожизненного наследуемого владения - оно может возникнуть на основании наследования или решения суда. В остальном, его регулирование совпадает с ПБП.

Субъекты

По ГК такой ЗУ на ПБП мог предоставляться и ФЛ, и ЮЛ. ЗК сказал, что ФЛ это невозможно, а в п. 1 ст. 20 ЗК указал перечень ЮЛ, для которых это возможно (в основном это государственные и муниципальные ЮЛ).

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются 1) государственным и муниципальным учреждениям, 2) казенным предприятиям, 3) центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также 4) органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Опять же ВАС разъяснил, что надо руководствоваться нормами ЗК. В 2007 г. соответствующие нормы ГК тоже были исправлены.

Есть там категории, кому можно предоставить ЗУ на ПБП.

Там снова противостояние ГК и ЗК. Все лица, не указанные в ч.1 ст.20 идут нахуй. А ГК привели в соответствие.

Переоформление

В законе о введении в действие ЗК указано, что все остальные ЮЛ (кроме ч.1 ст.20) должны переоформить ПБП на собственность или аренду. Последний срок – до 1.01.2012. Но это уже много лет продлевается срок.

А что делать с теми, кто не переоформил? Очевидно, что ЮЛ не особо стремятся переоформить, ибо это невыгодно им.

Возникла пагубная тенденция: ОИВ стали такие ЗУ сдавать в аренду третьим лицам. Ну пиздец, не? А ОИВ говорит «так надо было переоформить». По этому поводу было много судебных споров.

ВАС был вынужден отдельно констатировать, что установлении сроков на переоформление не означает прекращение права ПБП после истечения срока.

В то же самое время, в ч.3 ст.20 ЗК указано, что право ПБП, возникшее у граждан/ЮЛ до введения в действие ЗК сохраняется. Короче, с одной стороны сохраняется, с другой – должны переоформить.

!!! Опираясь на эти противоречия, КС и ВАС указали, что переоформление права ПБП – не обязанность, а право лица и непереоформление ни в коем случае не является основанием для прекращения.

Тем не менее, в КоАП была внесена статья 7.34 «Нарушение сроков переоформления ПБП», которая вводится в действие с 1.1.2013. Сумма штрафа - от 20 000 до 100 000. То есть законодатель все-таки стоит на том, что это обязанность. Странно, не правда ли?

В общем, если ЮЛ его не переоформит, то изъять его невозможно и ПБП не прекратится, но можно будет взять штраф (20000-100000). Долго и упорно, пока не переоформят на нужный титул.

Когда принимался ЗК, единственное упоминание о линейных объектах в законе о введении в действие ЗК сказано, что владельцы могут переоформить ПБП на аренду или собственность до 1 января 2015 года, при этом так же у них льготная выкупная цена, но штрафовать их, если что, не будут.

Льготная выкупная цена

До 1 января 2012 года, в случае переоформления на ПС действует льготная выкупная цена. В СПб это 19, 5% кадастровой стоимости. Это статья 2 ФЗ «О введении в действие ЗК». В соответствии с ней, в случае переоформления на ПС действует льготная выкупная цена. Размер льготной выкупной цены определяется ст. 2 ФЗ о ведении ЗК. Такой выкупной цены 2 вида:

1. Для тех, кто переоформляет ПБП на собственность, если на участке находится приватизированное здание, строение или сооружение (уже приобретенное у государства). Для Москве и СПб – до 20% кадастровой стоимости (в СПб – определена в 13, 5%); в остальных регионах – до 2, 5% кадастровой стоимости.

2. Если нет приватизированного объекта, то цена устанавливается в зависимости от численности населения кратно ставке земельного налога. Для земель с\х назначения действует иной принцип: сельскохозяйственные угодья выкупаются за 20% кадастровой стоимости, а все остальное – по рыночной стоимости.

Переоформление гражданами

Что касается граждан, то им на праве ПБП ЗУ не предоставляются и переоформлять они не должны.

Ситуация с пожизненно наследуемым владением (ПНВ) аналогична ситуации с правом ПБП для граждан. Единственное, что ПНВ может возникнуть по наследству или в силу закона.

В 91 года был Указ Президента, в соответствии с которым граждане получили возможность переоформить ПБП на собственность, при этом бесплатно в собственность они могли получить ЗУ только в пределах нормы предоставления, действующий на момент переоформления. Оставшуюся часть он мог выкупить, арендовать или переоформить на пожизненно наследуемое владение.

Экономически выгоден последний вариант, ибо он бесплатен. То есть ситуация, когда ЗУ частично находится на праве собственности, а частично на праве пожизненного наследуемого владения, возникала вполне правомерно. А вот ситуации часть ПБП, часть ПНВ быть не может, нужно идти в суд. Законодательство такой ситуации не предусматривало никогда.

Вернемся. Что сделать-то с куском ПНВ? По наследству можно его передать. Правда, если завещан ЮЛ, то тоже непонятно что делать.

ЗК 2001 года говорит, что граждане могут однократно бесплатно приобрести ЗУ, находящийся на ограниченных вещных правах в собственность. Это значит, что столько, сколько у них в правоустанавливающих документах, столько они могут бесплатно получить на ПС, для этого нужно обратиться в ОМСУ (ОИВ, уполномоченный на распоряжение данным ЗУ).

ВС: однократно – за период после введения в действия ЗК, а не в течении всей жизни. Получается, если раньше уже переоформлял по Указу Президента, теперь все равно можешь переоформлять.

1 сентября 2006 года т.н. «закон о дачной амнистии» (№93-ФЗ). С этого момента граждане для переоформления ограниченных вещных прав должны обращаться не в орган, распоряжающийся ЗУ (КУГИ в СПб) и получать там решение, а в регистрирующий орган (Росреестр) с заявлением о перерегистрации на ПС.

То есть получается, что земельные участки на ограниченных вещных правах уже «как бы» находятся на праве собственности и гражданам нужно только зарегистрировать это право собственности. Ограниченное вещное право прекращает свое существование с момента регистрации права собственности.

Так же исчез термин «бесплатно», а вместе с ним и «однократно».

Термин «Бесплатно» исчез потому, что ЗУ не отдают бесплатно, а регистрируют. А за это пошлина аж целых 200 (! ) рублей.

«Однократно» исчез потому, что теперь можно перерегистрировать столько ЗУ, сколько у тебя есть (значит, можно оформить ПС на все ЗУ, которые есть).

С принятием ФЗ№93 вопросы, касающиеся переоформления регулируются не ЗК, а ст.25.3 «О государственной регистрации».

Условия переоформления:

1) Правоустанавливающий документ должен был быть предоставлен до 30 октября 2001 года (вступление в силу ЗК), ибо после этого ПБП или ПНВ возникнуть уже не может.

Что за документ:

· акт о предоставлении земельного участка, соответствующий законодательству на момент выдачи;

· свидетельство о праве, соответствующее законодательству на момент выдачи;

· выписка из похозяйственной книги, выдаваемая органом местного самоуправления, о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

· иные документы. Законодатель не расшифровывает что это за документы, но ВС от 23.03.09 имеет мнение, что это списки налогоплательщиков.

2) Зарегистрировать можно только ПС, для этого у гражданина должен быть документ о вещных правах на землю. Наличие договора аренды не является основанием для регистрации ПС.

3) Если земельный участок отнесен к землям, ограниченным в обороте, то граждане не могут зарегистрировать право собственности.

4) Земельный участок гражданину должен был быть предоставлен не для предпринимательской цели.

В обзоре практики ВС за 3 квартал 2004 года было указано: если прежний собственник строения имел ЗУ (на котором строение находится) на праве ПБП (или другом вещном праве? ), то к покупателю строения или наследнику строения переходит и право на бесплатную приватизацию ЗУ без какого-либо ограничения.

Приватизации, ибо тогда действовал ЗК, а закона 93-ФЗ не было, т.е. раньше был механизм изменения формы собственности.

23 ноября 2007 года были внесены изменения в ст.25.2 ФЗ «О государственной регистрации» и ФЗ «О введении в действие ЗК», где указано, что граждане, которым перешло в порядке наследования или по иным основаниям здание, строение вправе зарегистрировать ПС на ЗУ, на которых они находятся.

В Росреестр они должны предоставить (на практике шлют нахуй)

· свидетельство о праве на наследство, либо иной документ, удостоверяющий права на здания и

· правоустанавливающий документ на землю прежнего собственника строения, достаточно даже акта о предоставлении (любое вещное право, т.е. не аренда и этот документ должен был появиться до 31.10.01).

При этом, нужно искать первого собственника и доказать всю эту цепочку, которую можно заказать в архиве. А если оригинала нет, то нужно заказывать копию, а не дубликат.

Проблема межевания

К сожалению, было введено еще одно положение.

Процесс, предусмотренный ФЗ № 93 забуксовал, так как чтобы зарегистрировать ПС всё- таки надо его отмежевать.

В ноябре 2007 года были изменения в 25.2 ФЗ «О гос регистрации», и

(1) граждане могут зарегистрировать ПС на ЗУ при наличии указания в кадастровом паспорте о том, что границы не определены, а точная площадь будет уточнена при проведении межевых работ. Это впервые предоставило право регистрации ПС без индивидуализации земли, - это то, что назвали временный кадастровый учет. С 2007 года

(2) граждане так же получили возможность регистрации ПС на ЗУ не по правоустанавливающим документам, а по кадастровому паспорту (плану тогда – до 1.03.08), при этом там могла быть указана площадь, которую гражданин занимал не по правоустанавливающим документам, а которая находилась у него в фактическом пользовании.

В статье 25.2 появилась следующая норма: в случае расхождения по площади в правоустанавливающих документах и кадастровом плане, запрещается рассматривать такие расхождения как повод для отказа в регистрации. При этом нужно было:

Представить в Росреестр (тогда Роснедвижимость) акты согласования местоположения границ всех соседей, интересы которых затронуты

Приращиваемая часть не могла быть больше минимальной нормы предоставления для данного вида землепользования, т.е. ЗУ предоставлен для ИЖС, норма предоставление на 6, документ на 6 соток, но фактически пользуется 10. Заказывает кадастровый паспорт на 10 и их регистрирует, ибо 4 меньше 6 (нормы предоставления).

Пример: гражданину предоставили ЗУ для ИЖС. Ему предоставили ЗУ по норме предоставления на 6 соток. А он фактически пользуется 10 сотками. Он пошёл, согласовал границы с соседями и зарегистрировал. Он может это сделать, так как10-6=4. 4 меньше нормы предоставления (6 соток для ИЖС). И регистрирующий орган не может ему отказать.

Действующая ситуация

1 марта 2010 года, в закон о кадастре и о гос регистрации вступили в силу изменения, внесенные ФЗ №334.

- И с 1 марта 2010 года из статьи 25.2 «О государственной регистрации», все вопросы, касающиеся кадастрового учета, были исключены и включены в статью 45 закона о кадастре.

- Норма, по которой граждане могли зарегистрировать право собственности не по правоустанавливающим документам, а по фактическому землепользованию была исключена из закона о гос регистрации. Эта норма предусматривала исключительное право для граждан с ноября 2007 по 1 марта 2010 года. Теперь так делать нельзя. Граждане могут зарегистрировать ПС, указанную на ту площадь, которая написана в правоустанавливающем документе.

Вместо нее, в ч.5 ст. 27 закона о кадастре появилась другая норма взамен: орган кадастрового учета отказывает в учете в связи с уточнением границ земельного участка, если в результате этого уточнения площадь земельного участка будет больше на величину более чем предельный минимальный размер или если сведения о таком размере (таких нормах) отсутствуют, то на величину более чем 10% площади, сведения о которой имеются в ГКН.

Уточнение границ происходит, когда ЗУ поставлен на кадастр, но его границы не определены или определены неточно. Допустим, есть ЗУ и правоустанавливающий документ на 6 соток. Может устроить межевание и все в кадастровый план запишут. Но он может зарегистрировать ПС и без межевых работ (по правоустанавливающим документам) и там будут приблизительные данные. Далее он может потом заказать межевание и в результате межевания он площадь эту может увеличить. То есть, если гражданин регистрирует ПС на ЗУ, границы которого определены, то повода для уточнения границ у него не будет. Если гражданин регистрирует ПС на ЗУ без определения границ на местности (без межевания), то в дальнейшем он может провести процедуру уточнения местоположения границ и тогда площадь ЗУ может быть увеличена в соответствии с ч.5 ст.27 «о кадастре».

Уточнять можно сколько угодно. Говорят: вы одну точку уточнили не так. Потом уточняем, приращая себе огромный (как огромный – в установленных пределах) кусман. Потом снова «а вы проебались и снова не так определили», уточняем и приращаем себе еще J

В ч.5 ст.27 говорит либо о минимальном размере, либо о 10%. Допустим п/у документ у нас на 6 соток, минимальная норма предоставления 6. Можем зарегистрировать по минимальному размеру 12 соток. А если 10%, то лишь 6, 6.

Размер ЗУ может быть определен либо в соответствии с земельным законодательством (ст. 33 ЗК), либо градостроительным.

Статья 33 ЗК говорит о минимальных нормах предоставления участка в собственность, а в соответствии с градостроительным законодательством, минимальные размеры ЗУ устанавливаются градрегламентом в соответствии с ПЗЗ (т.е. который утвержден ПЗЗ). Поэтому по тем регионам, где ПЗЗ приняты, ЗУ можно будет увеличить на площадь, установленную градрегламентом в качестве минимального размера для данной территориальной зоны. А если ПЗЗ не приняты, то до 2009 года при увеличении площади ориентировались на ст.33 ЗК, а после – решили, что там, где ПЗЗ не приняты, 33 статья не применяется, поэтому увеличить можно только на 10%. 10% определяются по сведениям, которые имеются в кадастре.

ВОПРОС: согласно ст. 33 предельные размеры для дачного строительства устанавливает закон субъекта. Если ПЗЗ, устанавливающие предельный размер не приняты (а они не должны быть приняты, так как закон прямо говорит о том, что соответствующие правила устанавливаются законом субъекта), на каком основании суды не применяют ст. 33?!

По мнению Минэкономразвития положения закона о кадастре допускают уменьшение площади ЗУ в результате уточнения границ на любую (кто бы сомневался-то, блять) площадь.

Наследование

Тезис №1: существует ли общее пожизненное наследуемое владение?

В отличие от права общей собственности, права общего владения не предусмотрено в законодательстве, значит, ПНВ не может переходить нескольким наследникам. Хотя если вспомнить наследственное, то ПС возникает с момента открытия, а делимость/неделимость не имеет значения.

ГК ничего не говорит по поводу общего ПНВ. В ст.8 ГК в то же время нет ничего, что бы мешало такой возможности.

Регистрирующие органы отказываются обычно зарегистрировать долю в праве ПНВ, а суды их обязывают.

Делимость или неделимость наследуемой массы не имеет значения. Если ЗУ на праве ПНВ переходит по наследству к нескольким наследникам, то каждому из них нотариус выдает свидетельство о праве на наследство на долю в праве ПНВ. Впоследствии, они уже (владельцы ЗУ) сами решают переоформлять это на общую долевую собственность и делить/не делить ЗУ (если он делимый, разумеется).

Тезис №2. ЗУ на праве ПБП не наследуется (т.е. завещан и передан по наследству быть не может).

Наследоваться может только строение, расположенное на нем (участке на праве ПБП) на ПС. ( ВНИМАНИЕ! Строение как объект недвижимости не может быть поставлено на кадастровый учет, а как объект недвижимости могут быть зарегистрировано здание. Строение в данном случае просто устоявшийся термин). ЗУ же перейдет наследникам в порядке ст.35 ЗК.

Таким образом, наследоваться может только строение, расположенное на участке. При этом применяются правила ст. 35 ЗК и 552 ГК, т.е. переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости: к наследнику по наследству переходит здание, а вместе с переходом здания в силу закона к нему переходит право ПБП землей, как если бы она была продана.

Ст. 35: 1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса

То есть: предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Если на таком ЗУ находится разрушенное строение, то тогда, если не произошла регистрация прекращения ПС на это строение (т.е. еще числится в ЕГРП), то оно в таком виде и переходит к наследникам (нотариус так и пишет: «два кирпича»). В течение 3 лет с момента вступления в наследство (ст.39 ЗК), наследник должен приступить к восстановлению разрушенного строения.

Аналогичная ситуация с объектом незавершенного строительства, только срок на «достройку» не устанавливается.

Тезис №3. До принятия ЛК была старая редакция ст. 130 ГК и древесные насаждения рассматривались как объекты недвижимости. После принятия ЛК, лесной участок стал рассматриваться как ЗУ, осложненный насаждениями, но это уже не недвижимость. Тем не менее, пока не изменили ст.130 ГК, в южных регионах регистрировали ПС на виноградники, например, а потом по ЗК уже выкупали по льготной цене огромные площади под ней. Из ГК исключили 130, приняли ЛК, вопрос сам собой заглох.

И тут наш законодатель в конце 2010 года решил дополнить ЗК. В законе о введении в действии ЗК, в п.20 ст.3 указано, что граждане, успевшие зарегистрировать права на древесную растительность в соответствии с законом о государственной регистрации до введения в действия ЛК, оформляют права на землю в порядке статьи 36 ЗК (то есть как те, на которых расположены здания строения и сооружения).

А наследникам переходит ПС на земельную растительность и ПБП в силу закона. То есть наследование тут возможно.

Тезис №4. В праве ПНВ, как и в праве ПБП, в прочем, супружеская доля не выделяется.

Один из супругов скончался, обычно если это общее имущество, то выделяется супружеская доля. Если наследодатель дедушка, то должно переходить ко всем наследникам в долях, а если наследником был супруг, то супружеская доля не выделяется, а если есть строение, то выделяется только в строении и вступают в наследство этим домом, но пропорционально в долях ЗУ перейти не может (потому что ПНВ? ). Максимум может перейти право на регистрацию долевой собственности на ЗУ. ПНВ выдается на дом, а на землю в таких долях выдано быть не может.

Если ЗУ без строения, то супружеская доля не выделяется и они наследуют в общем порядке.

Антон: Нотариус им выдаёт свидетельство о праве на дом. При этом свидетельство о таких долях на ППНВ он выдать не может. Наследникам переходит не ППНВ, а право на регистрацию права собственности на ЗУ.

Право пожизненного наследуемого владения. Оно может возникнуть на основании наследования или решения суда. В остальном, его регулирование совпадает с ПБП.

Прошлый год:

Возможность применения принципа единства судьбы к наследованию здания и земельного участка. Ст. 35 ЗК и 552 ГК содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат на праве собственности одному лицу. В связи с этим возникают вопросы: можно ли завещать здание одному, а землю – другому?! Или, что чаще бывает: завещание только в отношении здания, земля же переходит по закону другому лицу?! Может ли нотариус выдать отдельное свидетельства на здание и земельный участок?! Литература предлагает считать такое завещание противоречащим закону, но суды идут по другому пути. Второй вариант трактуют как волю наследодателя на общий переход, но как-то это противоестественно: трактовать волю умершего. Суды говорят, что в соответствии со ст. 130 ГК здание и земельный участок фигурируют в качестве самостоятельных объектов гр прав, а п. 5 ст. 1 ЗК, где закреплен принцип единства, содержит формулировку о том, что он применяется за исключением случаев, прямо предусмотренных ФЗ. Таким случаем является раздел ГК про наследственное право, нормы которого не содержат каких-либо ограничений по распоряжению гражданином на случай смерти земельным участком и строением => нотариусы выдают самостоятельные свидетельства на здание и земельный участок. Если у правообладателей возникают споры, они могут обратиться в суд и тот определяет порядок пользования земельным участком.

Нормы ЗК в отношении наследования не применяется, наследование регулируется только ГК!

⇐ Предыдущая 2 3 4 5 678 9 10 11 Следующая ⇒