|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
|
|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО ПОМЕЩЕНИЯ
СОДЕРЖАНИЕ
Введение Оценочная деятельность является крайне важным элементом в сфере имущественных отношений рыночной экономики. Рыночная оценка необходима для принятия практически любых хозяйственных управленческих решений и способствует равенству прав граждан. Оценочная деятельность играет огромную роль практически во всех сферах современной экономики. В сфере оценочной деятельности очень важно иметь доступ к свежей информации в различных секторах экономики и следить за тенденциями на локальном и глобальном рынках. В данной работе, например, использовалась информация с таких сайтов, как: broker.ru, variant и другие. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Поэтому нужно: - Исследовать рынок недвижимости - Выявить пагубные условия рынка - Наметить пути решения проблем на конкретном примере. Цель дипломной работы – определение рыночной стоимости помещения принадлежащего ФГУП «Сибирский Водоканалпроект». Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: - изучить теоретические основы производственно-промышленных помещений; - дать общую характеристику предприятию; - провести анализ финансово - хозяйственной деятельности; -определить рыночную стоимость объекта ФГУП «Сибирский Водоканалпроект». Объектом для изучения и написания дипломной работы являются теоретические основы оценки производственно – промышленной недвижимости. Предметом исследования является ремонтная база, принадлежащая ФГУП «Сибирский Водоканалпроект».
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ПРОИЗВОДСТВЕННОГО ПОМЕЩЕНИЯ Принципы оценки стоимости предприятия Будущие доходы от недвижимости наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты недвижимости, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности недвижимого имущества. В основе оценки недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке. Принципы оценки недвижимости представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиции субъектов рынка недвижимости. В результате многолетней практики экспертов-оценщиков, а также теоретических исследований в данной области принципы оценки недвижимости сформировались в три группы. Первая из них связана с представлениями собственника об имуществе; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой. Первая группа - принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями собственника об имуществе: - принцип полезности; - принцип замещения; - принцип ожидания; Вторая группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные эксплуатацией недвижимости и связанные с представлениями производителей о недвижимом имуществе: - принцип вклада - принцип остаточной продуктивности земельного участка - принцип равновесия - принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности) Третья группа - принципы оценки недвижимости, обусловленные рыночной средой: - принцип спроса и предложения; - принцип соответствия; - принцип конкуренции; - принцип изменения; - принцип взаимозависимости [7, с. 34].
АНАЛИЗ ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ФГУП «СИБИРСКИЙ ВОДОКАНАЛПРОЕКТ» Выводы по второй главе После проведения анализа финансово - хозяйственной деятельности ФГУП «Сибирский Водоканалпроект» за период 2009 – 2011 гг. можно дать следующие рекомендации по повышению выручки и сокращению дебиторской задолженности: Для повышения эффективности работы предприятия первостепенное значение имеет выявление резервов увеличения объемов производства и реализации, снижения себестоимости работ, услуг и роста прибыли. Из анализа стало ясно, что последний год предприятие функционировало эффективно, были выявлены резервы роста за счет нескольких факторов: - за счет увеличения объема работ и услуг; - за счет снижения себестоимости; - за счет повышения среднереализационных цен. Для сокращения дебиторской задолженности необходимо прогнозировать, оценивать и сокращать риски, связанные с выбором контрагентов. Причина возникновения дебиторской задолженности: несвоевременная оплата за предоставленные услуги населением, первоочередные расчеты с поставщиками тепла и газа (расчеты за услуги по водоснабжению и водоотведению производятся управляющими компаниями по остаточному принципу), отсутствие рычагов воздействии на недобросовестных плательщиков. Необходимо ограничение водоснабжения, направление уведомлений дебиторам. Меры для повышения рентабельности общества. Приоритетными направлениями деятельности предприятия на 2011 г. определены повышение качества предоставляемых услуг и снижение затрат на производство. Для решения задачи снижения затрат можно применить следующие направления: - энергосбережение; -водосбережение и рациональное водопользование; -внедрение современных технологий; -рациональное использование трудовых ресурсов; -повышение энергоэффективности оборудования. Определены важнейшие задачи, реализация которых позволит вывести системы водоснабжения и водоотведения на качественно высокий уровень. Основные направления развития предприятия включают в себя следующий комплекс мер: -снижение непроизводительных потерь воды; -повышение надежности системы водоснабжения; -увеличение суточного объема подачи воды; -реконструкция существующих и строительство новых водопроводных и канализационных сетей; -обеспечение комплекса стандартов качества питьевой воды; -повышение качества и экологической безопасности систем очистки сточных вод. -совершенствование договорных отношений по предоставлению услуг -совершенствование системы менеджмента В рамках вышеперечисленных ключевых направлений политики предприятия формируются следующие программы: Комплексная программа по сокращению затрат и по увеличению доходов, включающая в себя: 1) мероприятия по сокращению затрат; 2) мероприятия по увеличению поступления доходов за услуги водоснабжения и водоотведения. Основным направлением сокращения производственных затрат является ресурсосбережение. Дальнейшее развитие общества в повышении конкурентоспособности выпускаемой продукции за счет улучшения ее качества и снижения себестоимости путем технического перевооружения, привлечения молодых кадров и совершенствования системы менеджмента.
Доходный подход Для оценки рыночной арендной платы проведен анализ договоров аренды для оцениваемого объекта, а также сопоставимых с ним объектов. Источниками для поиска аналогов являлись данные анализа цен на аренду, полученные от участников рынка; информация по объявлениям, опубликованным в прессе и на интернет-сайтах (http: //variant.ru/), аренда 1м² складских помещений составляет от 200 руб./м².
Таблица 3.4 - Объекты – аналоги для расчета арендной платы на производственные помещения в г. Новокузнецк на декабрь 2012г.
Таблица 3.5 - Расчет ставки аренды для помещения по адресу: г. Новокузнецк, Технический проезд, 10.
Величина ставки аренды объекта составила: 200, 00 руб./ м2 без учета НДС Согласование скорректированных значений единиц сравнения со скорректированных цен объектов – аналогов принимаем метод среднеарифметической величины учитывая, правило, согласно которому сумма скорректированных значений делится на количество аналогов [13, с.350].
х = ∑ аi / i (16)
Данное правило, сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам. При этом среднеарифметическое значение, принимаемое за истинное значение измеряемой величины, является наиболее вероятным значением. Среди значений аi могут оказаться значения, которые в действительности ближе к истинному значению. Сделки по всем объектам представляют собой передачу пакета вещных прав, включающего в себя право собственности на объект недвижимости. Таким образом, с точки зрения переданных прав, сделки равны, и корректировку вводить не требуется. Сделки с сопоставимыми объектами проводились на типичных условиях, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи; между покупателями и продавцами не было ни каких особых отношений. Т.е. условия продажи соответствуют рыночным условиям, и корректировки не требуют. Корректировка на снижение цены в процессе торгов. Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного используются цены предложения на сравниваемые объекты. Применение цен предложения является общераспространенной практикой в Российской Федерации. При сдаче в аренду объектов недвижимости размер ставки аренды считается расчетным для арендодателя, поэтому процесса торгов при подписании договоров аренды помещений – нет, корректировки не требуется. Поправка на состояние и дополнительные улучшения аналогов по отношению к объекту оценки не требуется. Поправка на местоположение 200/ (100, 7+150) / 2 =200/125, 35=1, 59 применяется 1 и 2 аналогу Прочие корректировки не требуются. Расчет операционных расходов. Расчет операционных расходов составлен на основе получения дохода от объекта в виде арендной платы. В состав операционных расходов для расчета ЧОД включено: - Фонд оплаты труда и налоги с фонда оплаты труда по действующим ставкам приняты в размере 500 000 рублей. - Амортизационные отчисления были взяты следующим способом. Уровень капитальности у нас III(50 лет), износ равен 48% значит 50*0, 52=26 лет его остаточный срок жизни. Если предположить что инвентаризационная стоимость объекта была принята за 300 000 рублей, то остаточная стоимость будет составлять 300 000*0, 52= 156 000. А если учесть тот факт что амортизация начисляется по остаточной стоимости объекта, то 156 000/26=6000 руб. ежегодные амортизационные отчисления-платежи за содержание и эксплуатацию – 10-30% от ПВД руб. (на основании рыночных данных, типичных для данных объектов – средняя величина расходов составляет, как правило, 10-30% от ПВД). Ставка капитализациипредставляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Определение ставки капитализации может основываться на той информации, которая имеется относительно поведения инвесторов и финансовых институтов в определенных экономических и политических ситуациях. В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются безрисковыми по сравнению с альтернативными инвестициями. В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются безрисковыми по сравнению с альтернативными инвестициями. Коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (далее перечисленные) составляющие. Безрисковую ставку дохода принимаем на уровне ставки по Эффективной доходности ОФЗ к погашению, а именно – 7, 24 % (www.cbr.ru декабрь 2012 г.). Премия за риск используется для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала. Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные. Систематический риск связан с экономическими и институциональными условиями на рынке. Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Статичный риск – это риск, который можно переложить на страховые компании. Размер поправки определяется как размер страховых отчислений за полную страховку в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 30 % за риск невыплат страховки. Динамичный риск связан с изменением в системе землепользования и внешних связей объекта. Для данного объекта недвижимости на дату оценки риски вложения составили: Таблица 3.7 - Риски вложения.
Таким образом, поправка на риск вложения в объект недвижимости составила 4, 5%. Премия за низкую ликвидность используется для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат. Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная премия вычисляется по формуле:
Rб *L П = Q (17)
где: П – премия за низкую ликвидность; Rб - безрисковая ставка; L- период экспозиции (в месяцах); Q- общее количество месяцев в году.
П = На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3, 62%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта. Срок экспонирования объекта оценки на рынке рассчитывается по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Для определения срока экспонировани прежде всего анализируем ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, а также интервью с Заказчиком и на основании интервьюирования профессиональных участников рынка недвижимости и на этой основе приходим к выводу, что срок экспонирования объекта оценки на рынке равен максимально шести месяцам. Премия за инвестиционный менеджмент используется для учета необходимости осуществления компетентного управления инвестициями со стороны инвестора. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. В западной теории оценки определен перечень основных факторов, в том числе фактор риска – ключевая фигура в руководстве и качество руководства.
Су = Сду * d /(1-d), (18)
где: Сду = Сдб +Св +Сл – безрисковая ставка дохода с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности; d – рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента). Рыночная скидка по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка.
Таблица3.8 -Расчет надбавки за менеджмент.
Премия за инвестиционный менеджмент принята оценщиком в размере 1, 7%. Результаты расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения представлены в таблице 3.9. Таблица3.9 -Расчёт коэффициента капитализации.
Таким образом, коэффициент капитализации равен 17, 06 %.
Таблица 3.10 - Реконструированный отчет о доходах.
Стоимость доходным подходом составляет: 4 550 135 рублей. Согласование результатов Использование трех подходов в реальной практике приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. Завершающим этапом оценки является согласование результата полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет обоснованное суждение о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом зафиксированной в задании на оценку. В отчете об оценке итоговая величина стоимости может быть представлена в виде одного числа, диапазона стоимостей или вобоих вариантах. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки. Это является наилучшим вариантом проведенного оценщиком расчета стоимости недвижимости. Точечная величина итоговой стоимости недвижимости обычно округляется с учетом необходимой степени точности, связываемой с конкретным заданием на оценку. Итоговая стоимость может быть выражена диапазоном возможных величин стоимости, который определяется полученными различными подходами результатами. Диапазон стоимостей указывает, что величина стоимости лежит где-то в границах этого диапазона. Слишком широкий диапазон бесполезен для заказчика, слишком узкий может подразумевать маловероятную точность. Вместе с тем окончательное мнение о стоимости не обязательно должно находиться в пределах полученного диапазона, так как итоговая стоимость находится вне его предела, определенного несколькими подходами, но отражает рыночную стоимость объекта. Заказчик, информированный о диапазоне стоимости, рассматривает как объективную стоимость ту величину, которая соответствует его целям. Кроме диапазона стоимости, возможно заявление диапазона вероятности. Диапазон вероятности дает представление оценщика о степени пессимистичности и оптимистичности развития событий, относительно полученных результатов стоимости, основанных на доказательствах каждого подхода. Оценка объекта недвижимости не ограничивается одним подходом, а различные подходы, как правило, дают величины стоимости, существенно различающиеся между собой. Это расхождение в полученных результатах является следствием как объективных, так и субъективных причин. К объективным причинам, обусловливающим различие в полученных величинах стоимости, можно отнести: - состав используемой информации; - экономическая среда, генерирующая используемые в расчетах и обоснованиях данные; - инструментарий методов доходного, сравнительного и затратного подходов; - принципы оценки, лежащие в основе различных подходов; - доказательная база и логика обоснований и пр. К субъективным причинамсущественного расхождения полученных результатов стоимости можно отнести: - качество используемой информации; - противоречия в выводах и обоснованиях, содержащихся в методах доходного, сравнительного и затратного подходов; - уровень информационного обеспечения оценки объектов недвижимости конкретного назначения в данном экономическом регионе; - арифметические ошибки и пр. Методика ранжированной оценки критериев стоимости. Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования по таким критериям, как: - способность учитывать цель оценки; - способность учитывать конъюнктуру рынка; - и способность учитывать физические и экономические параметры объекта; - качество информации. Этапы расчета удельного веса: 1) каждому использованному методу по рассматриваемым критериям 2) проставляются баллы, соответственно низкий — 0, средний — 1, высокий — 2; 3) по каждому методу рассчитывается суммарный набранный балл и определяется общая сумма баллов, полученных оцениваемым объектом, по совокупности всех задействованных методов и подходов; рассчитывается удельный вес каждого метода как отношение итоговой суммы балов соответствующего метода к общей сумме баллов [10, с. 215]. Рассмотрим определение удельного веса в таблице 3.12.
Таблица 3.12 - Определение удельного веса.
Для определения окончательной величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент (удельный вес). Оценка по затратам. Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценке всех форм износа, особенно на данном сегменте рынка, который находится в процессе трансформации и не позволяет достоверно определить внешний износ. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты, поэтому присваиваем весовой коэффициент 0, 1. Оценка по доходности. Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации. Рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока, предполагаемого владения, поэтому присваиваем весовой коэффициент 0, 4. Оценка сравнением продаж. Этот подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравниваемых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Сравнительный подход отражает ту стоимость объекта, которая может возникнуть на рынке с учетом всех его тенденций и позволяет присвоить данному подходу удельный вес равный 0, 5.
Таблица 3.13 – Согласование результатов оценки.
Рыночная стоимость объекта недвижимости: 5 587 967 рублей.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ Анализ финансово-хозяйственной деятельности ФГУП «Сибирский Водоканалпроект», показал, что предприятие рентабельно. Для повышения эффективности работы предприятия первостепенное значение имеет выявление резервов увеличения объемов производства и реализации, снижения себестоимости работ, услуг и роста прибыли. Из анализа стало ясно, что последний год предприятие функционировало эффективно, были выявлены резервы роста за счет нескольких факторов: - за счет увеличения объема работ и услуг; - за счет снижения себестоимости; - за счет повышения среднереализационных цен. Анализ ликвидности на 2011 год говорит о том, что предприятие обеспечено средствами для своевременного погашения наиболее срочных обязательств за счет наиболее ликвидных активов. Определение рыночной стоимости производственного помещения, принадлежащего ФГУП «Сибирский Водоканалпроект» производилось тремя подходами: - затратным; - доходным; - сравнительным. Стоимость затратным подходом составляет 14 436 415 рублей. Доходным подходом получено 4 550 135 рублей. Сравнительный подход показал, что стоимость объекта составляет 4 438 669 рублей. После согласования результатов рыночная оценка помещения составила 5 587 967 рублей.
Список литературы 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (от 30.11.1994 № 51-ФЗ ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.01.2013). Популярное:
|
Последнее изменение этой страницы: 2016-08-31; Просмотров: 897; Нарушение авторского права страницы
= 3, 62%