Подходы к оценке недвижимости

В данной дипломной работе к оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости применяются следующие подходы:

- затратный;

- доходный;

- сравнительный

Окончательная оценка стоимости проводится посредством согласования полученных результатов.

Затратный подход.

В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления. Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту оцениваемый объект.

За базу расчетов полной восстановительной стоимости принимаются укрупненные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен.

Стоимость воспроизводства объектов, аналогичных объектам оценки, определяем согласно методике пользования Сборником УПВС, приведенной в технической части Сборника УПВС для 2-го территориального пояса 1-го климатического района.

Для оценки стоимости строительства используется базисно-индексный метод.

Метод основывается на использовании системы текущих и прогнозных индексов цен по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне или в текущем уровне предшествующего периода.

В работе использованы индексы цен в строительстве, составленные Региональным центром по ценообразованию в строительстве по Кемеровской области, индексы цен в строительстве КО-Инвест, показатели восстановительной стоимости КО-Инвест и прочие нормативные документы, в том числе справочники оценщика.

Полная восстановительная стоимость объекта оценки рассчитывается по следующей формуле:

ПВС = V * С_ед * К^{кл *} К^{1 *} К² * К^{3 *} К _НДС* К _пред* К _затрат (1)

где:

V - строительный объем объекта недвижимости, м³;

С_ед - стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 года, определяется по соответствующему сборнику УПВС (Утвержденный Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г) с учетом предусмотренных корректирующих коэффициентов и поправок;

К^кл - поправочный коэффициент для 1-го климатического района, в котором расположена Кемеровская область (Справочник оценщика «Промышленные здания» Т.2. М.: КО-Инвест, 1997);

К¹ - коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к сметным ценам 1984 г. (Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.1983г);

К²- коэффициент перехода от сметных цен 1984 г. к сметным ценам 1991 г. (Письмо Госстроя СССР №14А от 06.09.1990г);

К³- коэффициент перехода от сметных цен 1991 г. к сметным ценам 16.07.2012г.

К _ндс – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

К _пред – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя. Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объктам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15 % от затрат на строительство[21, с.45].

Стоимость строительства + Предпринимательский доход = полная стоимость строительства.

Прибыль предпринимателя может варьироваться в значительных пределах. Как правило, она имеет два компонента: доход и мотивационное вознаграждение. Смысл поощрительного вознаграждения состоит в том, чтобы мотивировать девелопера принять на себя риски и выполнить огромную работу, необходимую для реализации проекта. По сути, это вознаграждение за усилия девелопера по сведению воедино разнородных элементов, обеспечивающих создание объекта недвижимости.

В расчетах использовалась норма прибыли в 30% как наиболее типичная в настоящих условиях (К пред – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя).

К _затрат - коэффициент, учитывающий косвенные затраты. К полученной стоимости добавляются дополнительные косвенные издержки, которые состоят из затрат на страховку, рекламу, оформление разрешающих документов, подключение к внешним сетям, регистрация прав, изготовление технического паспорта. По данным сайта http: //www.appraiser.ru/ данные издержки составляют 5-20%. (К затрат - коэффициент, учитывающий косвенные издержки равен 20%) [25].

Доходный подход. Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

- прямой капитализации доходов;

- дисконтированных денежных потоков.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтирования – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет.

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Чистый операционный доход (ЧОД)– это действительный валовой доход за минусом операционный расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – Операционные расходы (2)

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

К ним относят:

- постоянные расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (налог на имущество, заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее, страховые взносы, амортизационные отчисления и т. д.):

- переменные расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта (налог на добавленную стоимость, сбор на уборку территории, расходы на управление и т. д.)

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы (3)

Обычно потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и составляют от 5 до 10 %.

Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

ПВД = S * Са, (4)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са – арендная ставка за 1 м2.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т. е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой формуле:

С = ЧОД / Коэффициент капитализации, (5)

где С – стоимость объекта недвижимости, рублей;

ЧОД – чистый операционный доход, рублей;

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации[10, с.144].

Определение ставки капитализации может основываться на той информации, которая имеется относительно поведения инвесторов и финансовых институтов в определенных экономических и политических ситуациях.

В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются безрисковыми по сравнению с альтернативными инвестициями.

Коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

- Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости;

- рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, то есть стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется;

- выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке;

Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость потока дохода + Текущая стоимость реверсии.

Сравнительный подход. Сравнительный подход заключается в том, что величиной стоимости оцениваемого объекта, может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли – продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть уточнено при анализе. В связи с этим, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Существует следующая классификация поправок:

- стоимостные (денежные), вводимые как к цене аналога в целом, так и к цене единицы сравнения аналога.

- процентные (коэффициентные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта – аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта - аналога и оцениваемого объекта.

Основу экспертного метода расчета и внесения поправок составляет субъективное мнение о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога [21, с.91].

Метод сравнения продаж. Сравнительный подход заключается в том, что величиной стоимости оцениваемого объекта, может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Источниками для поиска аналогов являлись данные о ценах за аналогичные объекты недвижимости, полученные от участников рынка; информация по объявлениям, опубликованным в прессе и на интернет – сайтах.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

- определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

- сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен или исключения из списка сравниваемых;

- приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Описание вносимых корректировок стоимости.

1) На имущественные права: оцениваемое здание и объекты-аналоги находятся в собственности владельцев и размещены на участках, используемых на основе права собственности. Стоимостной корректировки не требуется.

2) На условия финансирования: проверка информации по объектам аналогам показала, что условия финансирования по сделкам не имеют существенных отличий от рыночных, поэтому поправки не требуется.

3) На условия продаж: информация, полученная оценщиком, свидетельствует, что условия продажи объектов-аналогов и предполагаемые условия сделки по объекту оценки примерно идентичные: сделки осуществляются с 50% авансированием и окончательными расчетами в течение от одного до трех месяцев. Стоимостной корректировки не требуется.

4) На дату продаж: анализ приводимых в отчете данных, а также другой доступной информации о ценах на подобные объекты недвижимости в г. Новокузнецке и в других городах Кемеровской области, выявили рост цен на рынке за последние два года. Поэтому в данном случае целесообразно принять размер корректировок на дату продажи в соответствии с индексом удорожания стоимости строительно – монтажных работ (СМР).

5) На местоположение: корректировки оценены исходя из экономической теории, учитывающей уровни инженерного обеспечения и благоустройства, транспортной доступности, эстетической, исторической, ландшафтной, и рекреационной ценности территории, состояния окружающей среды, санитарных, микроклиматических и инженерно – геологических условий, а также учитываются различные стоимости одного квадратного метра общей площади производственных зданий в центре деловой активности и на окраине г. Новокузнецка [6].

123 4 5 6