|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
|
|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
ОЦЕНКА ПРОИЗВОДСТВЕННОГО ПОМЕЩЕНИЯ ФГУП «СИБИРСКИЙ ВОДОКАНАЛПРОЕКТ»
Определение рыночной стоимости ремонтной базы ФГУП «Сибирский Водоканалпроект» Таблица 3.1 – Характеристика объекта оценки.
Затратный подход. Оценка стоимости восстановления За базу расчетов полной восстановительной стоимости принимаются укрупненные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в текущий уровень цен. Стоимость воспроизводства объектов, аналогичных объектам оценки, определяем согласно методике пользования Сборником УПВС, приведенной в технической части Сборника УПВС для 2-го территориального пояса 1-го климатического района. В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления. Для оценки стоимости строительства использовался базисно-индексный метод. В работе использованы индексы цен в строительстве по Кемеровской области, Центра по ценообразованию в строительстве, индексы цен в строительстве КО-Инвест, показатели восстановительной стоимости КО-Инвест и прочие нормативные документы, в том числе справочники оценщика. Таблица 3.2 – Расчет восстановительной стоимости объекта оценки.
Полная восстановительная стоимость здания помещения на дату оценки 10.12.2012 г. Составляет: 27 762 337 (двадцать семь миллионов семьсот шестьдесят две тысячи триста тридцать семь) рублей. Оценка износа. Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Расчет физического износа. Физический износ отражает утрату первоначальных технических и конструктивных свойств объекта в процессе эксплуатации вследствие ухудшения технического состояния. Расчет износа здания приводится в таблице 3.3. Таблица 3.3 – Расчет износа здания.
Физический износ = 48% Расчет функционального износа. В рассматриваемом случае отсутствуют признаки функционального износа. Внешнее экономическое устаревание. В рассматриваемом случае отсутствуют признаки экономического износа. Заключение по затратному подходу: На основании проведенного анализа сделаем выводы: Остаточная стоимость на дату оценки 10.12.2012г.:
Сост = ПВС *(1– Ифиз. /100) (15)
Сост = 27 762 337 руб. *(1– 48 /100) = 14 436 415 руб. Стоимость затратным подходом составляет: 14 436 415 рублей.
Доходный подход Для оценки рыночной арендной платы проведен анализ договоров аренды для оцениваемого объекта, а также сопоставимых с ним объектов. Источниками для поиска аналогов являлись данные анализа цен на аренду, полученные от участников рынка; информация по объявлениям, опубликованным в прессе и на интернет-сайтах (http: //variant.ru/), аренда 1м² складских помещений составляет от 200 руб./м².
Таблица 3.4 - Объекты – аналоги для расчета арендной платы на производственные помещения в г. Новокузнецк на декабрь 2012г.
Таблица 3.5 - Расчет ставки аренды для помещения по адресу: г. Новокузнецк, Технический проезд, 10.
Величина ставки аренды объекта составила: 200, 00 руб./ м2 без учета НДС Согласование скорректированных значений единиц сравнения со скорректированных цен объектов – аналогов принимаем метод среднеарифметической величины учитывая, правило, согласно которому сумма скорректированных значений делится на количество аналогов [13, с.350].
х = ∑ аi / i (16)
Данное правило, сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам. При этом среднеарифметическое значение, принимаемое за истинное значение измеряемой величины, является наиболее вероятным значением. Среди значений аi могут оказаться значения, которые в действительности ближе к истинному значению. Сделки по всем объектам представляют собой передачу пакета вещных прав, включающего в себя право собственности на объект недвижимости. Таким образом, с точки зрения переданных прав, сделки равны, и корректировку вводить не требуется. Сделки с сопоставимыми объектами проводились на типичных условиях, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи; между покупателями и продавцами не было ни каких особых отношений. Т.е. условия продажи соответствуют рыночным условиям, и корректировки не требуют. Корректировка на снижение цены в процессе торгов. Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного используются цены предложения на сравниваемые объекты. Применение цен предложения является общераспространенной практикой в Российской Федерации. При сдаче в аренду объектов недвижимости размер ставки аренды считается расчетным для арендодателя, поэтому процесса торгов при подписании договоров аренды помещений – нет, корректировки не требуется. Поправка на состояние и дополнительные улучшения аналогов по отношению к объекту оценки не требуется. Поправка на местоположение 200/ (100, 7+150) / 2 =200/125, 35=1, 59 применяется 1 и 2 аналогу Прочие корректировки не требуются. Расчет операционных расходов. Расчет операционных расходов составлен на основе получения дохода от объекта в виде арендной платы. В состав операционных расходов для расчета ЧОД включено: - Фонд оплаты труда и налоги с фонда оплаты труда по действующим ставкам приняты в размере 500 000 рублей. - Амортизационные отчисления были взяты следующим способом. Уровень капитальности у нас III(50 лет), износ равен 48% значит 50*0, 52=26 лет его остаточный срок жизни. Если предположить что инвентаризационная стоимость объекта была принята за 300 000 рублей, то остаточная стоимость будет составлять 300 000*0, 52= 156 000. А если учесть тот факт что амортизация начисляется по остаточной стоимости объекта, то 156 000/26=6000 руб. ежегодные амортизационные отчисления-платежи за содержание и эксплуатацию – 10-30% от ПВД руб. (на основании рыночных данных, типичных для данных объектов – средняя величина расходов составляет, как правило, 10-30% от ПВД). Ставка капитализациипредставляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Определение ставки капитализации может основываться на той информации, которая имеется относительно поведения инвесторов и финансовых институтов в определенных экономических и политических ситуациях. В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются безрисковыми по сравнению с альтернативными инвестициями. В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются безрисковыми по сравнению с альтернативными инвестициями. Коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (далее перечисленные) составляющие. Безрисковую ставку дохода принимаем на уровне ставки по Эффективной доходности ОФЗ к погашению, а именно – 7, 24 % (www.cbr.ru декабрь 2012 г.). Премия за риск используется для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала. Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные. Систематический риск связан с экономическими и институциональными условиями на рынке. Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Статичный риск – это риск, который можно переложить на страховые компании. Размер поправки определяется как размер страховых отчислений за полную страховку в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 30 % за риск невыплат страховки. Динамичный риск связан с изменением в системе землепользования и внешних связей объекта. Для данного объекта недвижимости на дату оценки риски вложения составили: Таблица 3.7 - Риски вложения.
Таким образом, поправка на риск вложения в объект недвижимости составила 4, 5%. Премия за низкую ликвидность используется для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых для этого временных затрат. Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная премия вычисляется по формуле:
Rб *L П = Q (17)
где: П – премия за низкую ликвидность; Rб - безрисковая ставка; L- период экспозиции (в месяцах); Q- общее количество месяцев в году.
П = На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3, 62%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта. Срок экспонирования объекта оценки на рынке рассчитывается по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Для определения срока экспонировани прежде всего анализируем ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, а также интервью с Заказчиком и на основании интервьюирования профессиональных участников рынка недвижимости и на этой основе приходим к выводу, что срок экспонирования объекта оценки на рынке равен максимально шести месяцам. Премия за инвестиционный менеджмент используется для учета необходимости осуществления компетентного управления инвестициями со стороны инвестора. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. В западной теории оценки определен перечень основных факторов, в том числе фактор риска – ключевая фигура в руководстве и качество руководства.
Су = Сду * d /(1-d), (18)
где: Сду = Сдб +Св +Сл – безрисковая ставка дохода с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности; d – рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента). Рыночная скидка по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка.
Таблица3.8 -Расчет надбавки за менеджмент.
Премия за инвестиционный менеджмент принята оценщиком в размере 1, 7%. Результаты расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения представлены в таблице 3.9. Таблица3.9 -Расчёт коэффициента капитализации.
Таким образом, коэффициент капитализации равен 17, 06 %.
Таблица 3.10 - Реконструированный отчет о доходах.
Стоимость доходным подходом составляет: 4 550 135 рублей. Популярное:
|
Последнее изменение этой страницы: 2016-08-31; Просмотров: 654; Нарушение авторского права страницы
= 3, 62%