Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 6Следующая ⇒

Институт использования преимущественного права принципиально ничем не отличается от установленного и давно используемого в гражданском законодательстве института. Ниже приведены отдельные выдержки из Закона № 159-ФЗ, касающиеся порядка реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества:

1) в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества предусматривается преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества;

2) в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства копии вышеуказанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение), а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге;

3) государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет вышеуказанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества и проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге;

4) в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения вышеуказанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге;

5) при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства. Форма такого заявления не установлена. По всей видимости, арендатор в заявлении должен будет указать (и приложить) документы, подтверждающие его соответствие условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства согласно Закону № 209-ФЗ и соблюдение условий, установленных данным Законом;

6) в любой день до истечения срока (тридцать дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге) субъекты малого и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

7) уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается;

8) субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С 1 января 2009 года Законом № 159-ФЗ установилась возможность инициирования процесса реализации преимущественного права самим субъектом малого и среднего предпринимательства.

Так, при получении заявления от субъекта малого или среднего предпринимательства, соответствующего установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Если заявитель не соответствует установленным Законом № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с комментируемым Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества. Отказ может быть обжалован заявителем.

В ст. 2 Закона № 159-ФЗ установлены еще некоторые особенности отчуждения арендуемого имущества, которые связаны с обязанностью уведомления координационных или совещательных органов в области развития малого и среднего предпринимательства (в случае, если такие органы созданы при соответствующих органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органе местного самоуправления), за тридцать дней до принятия решения о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества. В Костромской области данный орган создан согласно Постановлению администрации Костромской области от 16.09.2008 года № 317-а «О Совете по развитию малого и среднего предпринимательства в Костромской области» [1.24.].

Согласно Письму Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 декабря 2008 № Д05-5771 «О порядке предоставления субъектам малого предпринимательства помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности» на защиту прав субъектов малого и среднего предпринимательства при реализации Закона № 159-ФЗ направлены положения, обязывающие органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления направлять в созданные координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства уведомления о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества не позже чем за тридцать дней до принятия соответствующего решения [1.29.].

Орган государственной власти или местного самоуправления вправе принять решение о включении помещений в Перечень имущества, предназначенного для аренды субъектами малого и среднего предпринимательства. В соответствии с требованиями ч. 5 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» предоставление помещений из указанного Перечня осуществляется с участием этих координационных или совещательных органов.

В 2007 г. Федеральные законы «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» закрепили за органами государственной власти и местного самоуправления возможность создания имущественных фондов для сдачи в аренду субъектам малого предпринимательства.

Основные преимущества данного предложения:

- формирование имущественных комплексов для целей малого бизнеса на постоянной основе;

- стимулирование развития необходимых для субъектов Российской Федерации и муниципальных образований видов предпринимательской деятельности (бытовые услуги, социально ориентированные предприятия и пр.);

- обеспечение доступности имущества для малого бизнеса.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15.05.2008 № 797 имущество, включенное в такие перечни, должно предоставляться субъектам малого и среднего предпринимательства в рамках долгосрочных договоров.

Согласие собственника арендуемого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на совершение унитарным предприятием сделки, направленной на возмездное отчуждение такого имущества, дается не ранее чем через тридцать дней после направления собственником уведомления координационным или совещательным органам в области развития малого и среднего предпринимательства и арендатору или арендаторам такого имущества.

При этом, необходимо обратить внимание на то, что Законом № 159-ФЗ внесены изменения и дополнения в ст. 3 Закона № 178-ФЗ, ст. ст. 9, 13, 18 Закона № 209-ФЗ.

Таким образом, формальная, на первый взгляд, идеальная, сторона Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрена.

Нормативно-правовая база Костромской области по реализации Федерального закона № 159-ФЗ

В целях реализации Федерального закона № 159-ФЗ 07 ноября 2008 года был принят Закон Костромской области «Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Костромской области и муниципальной собственности» [1.21.]. Данным законом определяется предельное значение площади арендуемого имущества в размере 2000 квадратных метров и срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества, находящегося в собственности Костромской области или муниципальной собственности при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, который составляет 3 года.

При этом отметим: проект указанного закона предполагал, что предельное значение площади арендуемого имущества должен быть равен 200 кв. м. при возмездном отчуждении такого имущества из государственной собственности Костромской области или муниципальной собственности при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на его приобретение.

Срок рассрочки оплаты согласно Пояснительной записке к проекту закона Костромской области «Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Костромской области и муниципальной собственности» должен быть составлять не более трех лет. Данное условие перешло в ранг положения закона.

Установленные законопроектом критерии были основаны на предложениях муниципальных образований Костромской области.

До 200 кв.м. – 54 %;

До 500 кв.м. – 26 %;

1200 кв.м. – 1 %;

Не устанавливать предельное значение площади – 16 %.

Срок рассрочки до 3-х лет – 87 %;

Не предоставлять рассрочку – 7%.

Также критерии основывались на анализе заключенных договор аренды объектов недвижимого имущества Костромской области, 85 % - субъектов МСБ арендуют площади до 200 кв.м.

Исходя из рыночной стоимости имущества, наиболее оптимальным сроком рассрочки для его оплаты является 3 года.

Для реализации данных законов необходимо принятие закона Костромской области, устанавливающего предельные значения площади арендуемого имущества и сроки рассрочки оплаты арендуемого имущества. В настоящее время такой нормативный акт не принят. В случае если указанные критерии не будут определены субъектом Российской Федерации до 01 января 2009 года, то будут применяться предельные значения и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, установленные Правительством Российской Федерации.

На текущий момент департаментом имущественных и земельных отношений проводится анализ договоров аренды объектов недвижимого имущества Костромской области, определяется круг арендаторов, подпадающих под критерии субъектов, в названных выше федеральных законах.

1. Департаментом был проведён мониторинг практики реализации Федеральных законов от 22.07.2008 №159-ФЗ, от 21.12.2001 №178-ФЗ в четырёх субъектах Центрального федерального округа Российской Федерации - Владимирской, Воронежской, Ивановской, Ярославской областях.

В ходе проведенной работы получена следующая информация:

• Владимирская область - на текущий момент планируется внести изменения в закон области «Об управлении и распоряжении государственным имуществом», в части предельных значений площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности при возмездном отчуждении арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение. В целях подготовки указанных изменений в закон субъекта РФ, направлены запросы в адреса муниципальных образований о предоставлении предложений по предельным значениям площади арендуемого имущества при возмездном отчуждении. Кроме того, обращались за консультацией по данному вопросу в органы исполнительной власти городов Санкт-Петербурга и Москвы, где уже разработаны соответствующие законопроекты и проводятся их активные обсуждения. Приняты к сведению рассматривающиеся в названных субъектах предельные значения площади - 500 кв.м. и 50 кв.м. соответственно. В отношении предельных сроков рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества - ждут установление критерий Правительством РФ.

Воронежская область — в настоящее время в Думе субъекта РФ проведён круглый стол с привлечением предпринимателей, администрации г.Воронежа, где поступили предложения.

По итогам обсуждений принято решение о внесении в законопроект предельного значения площади - 500 кв.м., предельного срока рассрочки — 5 лет. Проект закона планируется в виде внесения изменений в Прогнозный план приватизации государственного имущества Воронежской области на 2007-2009г.г., где будет добавлен ещё один способ приватизации государственного имущества и муниципального имущества. Вместе с тем, рассматривается возможность подготовки законопроекта по примеру Челябинской области.

Ивановская область - на текущий момент проводят мониторинг среди муниципальных образований по вопросам о предельных значениях площади арендуемого имущества и о предельных сроках рассрочки оплаты. Далее работа не проводилась.

Ярославская область - в настоящее время правительство области готовит предложения по реализации положений настоящего закона. На заседании президиума координационного Совета по малому и среднему предпринимательству, состоявшемуся 8 июля, поддержаны предложения об установлении законом области максимального срока рассрочки по приобретению арендованной недвижимости 3 года и максимальной площади арендованного имущества 500 квадратных метров.

2. В целях подготовки соответствующего закона Костромской области, Департаментом имущественных и земельных отношений в адреса муниципальных образований Костромской области направлено письмо от 15.08.2008 №3034 «О предоставлении предложений по реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества».

На основании указанных критериев можно сделать вывод, что в сравнении с другими субъектами Российской Федерации в Костромской области условия для реализации Закона № 159-ФЗ наиболее благоприятны.

В целях реализации названного Федерального закона также было принято Постановление администрации Костромской области от 11.12.2008 года № 436-а «О порядке формирования, ведения и обязательного опубликования перечня государственного имущества Костромской области, подлежащего передаче во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» [1.23.].

Положение о порядке формирования и ведения перечня государственного имущества, подлежащего передаче в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства в Костромской области предусматривает, что в Перечень могут быть включены объекты, если они:

· используются субъектами малого и среднего предпринимательства для осуществления деятельности в приоритетных для Костромской области направлениях развития малого и среднего предпринимательства, определенных региональной программой;

· используются организациями, составляющими инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;

· свободные от прав третьих лиц объекты, необходимые для реализации проводимых исполнительными органами государственной власти области и органами местного самоуправления мероприятий по обеспечению населения Костромской области продовольственными товарами и бытовыми услугами первой необходимости.

Аналогичное Постановление о порядке формирования перечня имущества муниципальной собственности принято главой города Костромы от 23.12.2008 года № 2422.

Также на согласовании находится проект постановления администрации области, которым будет утверждено Положение «О порядке и условиях предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства государственного имущества Костромской области, включенного в перечень государственного имущества Костромской области, подлежащего передаче во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства». Данное Положение предусматривает, что предоставление государственного имущества, включенного в перечень, будет осуществляться на конкурсной основе посредством проведения торгов в форме конкурса или аукциона.

Данные реализации Федерального закона № 159-ФЗ в Костромской области

Предоставление государственного и муниципального имущества в аренду направлено на достижение следующих целей:

· обеспечение доходной части соответствующих бюджетов за счет вовлечения в гражданский оборот неиспользуемых объектов;

· создание условий для развития малого и среднего бизнеса, некоммерческих организаций культуры, образования, спорта и иных общественно- значимых направлений.

В настоящее время на территории области заключено 160 договоров аренды по использованию объектов собственности области и 1350 договоров аренды на использование муниципального имущества.

С субъектами малого предпринимательства по областному имуществу заключено 105 договоров (или 66 % от общего числа), по муниципальному имуществу - 537 договоров (или 36% от общего числа договоров), т.е. всего по области - 642 договора.

Площади нежилых помещений, предоставленных в аренду для коммерческого использования в текущем году составляют:

· по областному имуществу - 17, 0 тыс. кв.метров, в том числе субъектам малого предпринимательства предоставлено 11, 8 тыс. кв. метров;

· по муниципальному имуществу - 92, 4 тыс. кв. метров, в том числе субъектам малого предпринимательства предоставлено 47, 6 тыс. кв. метров.

Анализируя динамику арендного фонда за последние 3 года, можно отметить, что количество нежилых помещений, предоставленных в пользование третьих лиц значительно снизилось.

По муниципальному имуществу в целом: в 2006 году в аренду было предоставлено - 129, 9 тыс.кв. метров, к 2009 году произошло снижение данного показателя до 92, 4 тыс. кв. метров. Это связано с реализацией норм Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», который предусматривает, что субъекты Российской Федерации и муниципальные образования до 01.01.2009 года должны были передать (перераспределить, реализовать) в установленном порядке излишнее имущество, а также имущество, не требуемое для обеспечения осуществления их полномочий.

По областному имуществу также можно отметить уменьшение арендуемых площадей нежилого фонда с 57, 1 тыс. кв. метров до 17, 0 тыс. кв. метров. Причиной послужило то, что с 01.01.2008 года государственные и муниципальные предприятия самостоятельно заключают договоры аренды при согласовании уполномоченных органов по управлению имуществом, соответственно доходы от аренды не поступают в соответствующие бюджеты, а направляются непосредственно на счета предприятий. Таковы нормы Бюджетного кодекса, которые определены Федеральным законом № 63-ФЗ «О внесении изменений в Бюджетный кодекс РФ в части регулирования бюджетного процесса». Сокращение арендного фонда по областному имуществу в 2009 году связано также с признанием в судебном порядке. В результате чего 180 охранно-арендных договоров на помещения площадью 38, 0 тыс. кв. метров подлежат исключению из реестра. Сокращение арендного фонда соответственно приведет к снижению уровня доходов от аренды, направляемых в соответствующие бюджеты.

Доходы от аренды областного имущества за 3 года выросли с 46, 2 до 100, 7 млн.руб. за 2008 год. Плановое задание на 2009 год - 150, 0 млн.руб., на 1-ый квартал 2009 года-6, 4 млн. руб., фактические доходы составили - 10, 8 млн. руб, т.е. на 169% (дополнительно получено 4, 4 млн.руб.). За аренду помещений, используемых субъектами малого предпринимательства за 1 квартал 2009 года, получено 8, 0 млн. рублей.

Доходы от аренды муниципального имущества также имеют тенденцию роста с 2006 года с 62, 4 до 97, 3 млн.руб. в 2008 году. За 1 квартал 2009 года в бюджеты муниципальных образований поступило 25, 1 млн.руб., что на 1, 2 млн.руб. больше, чем в соответствующем периоде 2008 года. Доходы от аренды муниципальных помещений, предоставленных субъектам малого и среднего предпринимательства за 1-ый квартал 2009 года, составили 16, 4 млн. рублей.

Ежегодное изменение арендной платы (пересмотр ставок) по действующим договорам аренды имущества производится по Методике, утвержденной постановлением администрации Костромской области от 27.02.2007 года № 29А (в редакции постановления от 19.05.2008 г., № П8-а). По вновь заключаемым договорам аренды размер арендной платы формируется на основе отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы, подготовленных оценщиками. Муниципальные образования в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» самостоятельно определяют механизмы расчета арендной платы за использование муниципального имущества. Порядок определения арендной платы принимается решением представительного органа городского округа (муниципального района). В 2008 году практически во всех муниципальных образованиях завершена работа по утверждению Методик расчета арендной платы, аналогичных Методике по областному имуществу.

При определении арендной платы по Методике применяется формула, по которой базовая величина перемножается на ряд коэффициентов, характеризующих конструктивные элементы объекта, его техническое состояние, территориальную зону расположения, историческую ценность и цель использования.

Динамика средней ставки арендной платы (1 кв. м. в месяц) по государственному и муниципальному имуществу с 2006 года имеет тенденцию к увеличению.

По государственному имуществу в 2007 году увеличение ставок произошло в среднем на 40 %, в 2008 году - почти в 2 раза. По муниципальному имуществу - в 2007, 2008 г.г. ставки увеличились в среднем на 50%.

Средние ставки арендной платы за государственное имущество по видам целевого использования помещений, рассчитанные по методике и по оценке, проведенной оценщиками, приведены в таблице № 4.

В таблице приведены средние ставки, но если смотреть по конкретным объектам, разброс ставок достаточно велик. Например офис в административном здании по ул. Маршала Новикова, 37 - 1044 руб., по ул. Депутатская, 49 - 400 руб., ул. Профсоюзная, 38 - 230 руб.; для торговли в здании по ул. Льняной, 15-20 руб., Московская застава - 340 руб., Зеленые ряды (Калашная лавка) - 540 руб., в п. Никольское — 460 руб. (торги), для предоставления услуг: в здании по пр. Мира, 114 - 300 руб., по ул. Островского, 48 - 600 руб., м/р Давыдовский, 44 - 200 руб. Во многих случаях рыночные ставки находится на уровне расчетных, иногда - рыночные ставки меньше ставок, рассчитанных по Методике.

Повышение ставок арендной платы за государственное имущество в 2008 году было произведено на основе анализа действующих договоров аренды; информации о размере ставок на объекты нежилого фонда федеральной собственности; информации о размере рыночных ставок на здания частной собственности, представленной оценочными фирмами.

При рассмотрении вопроса об увеличении арендных ставок департаментом принималось во внимание, что использование государственного и муниципального имущества одновременно преследует две, на первый взгляд, конкурирующие цели: с одной стороны - это увеличение поступлений в бюджеты, а с другой стороны - оказание поддержки и создание условий для развития малого предпринимательства, некоммерческих организаций образования, культуры спорта и т.д. Предоставление имущества субъектам малого предпринимательства по более низким, льготным арендным ставкам также приводит к пополнению бюджетов, но уже за счет другого доходного источника - налогов от осуществляемой арендаторами деятельности.

В торговых центрах и на рынках города с предпринимателями заключены договоры на предоставление торговых мест, размер оплаты за «местовые» значительно превышает ставки арендной платы за имущество. Это нормальная ситуация. Проанализировав стоимость торговых мест (куда входят: стоимость коммунальных услуг, аренда помещений, охрана, транспортные расходы, обработка помещений, уборка территории, услуги связи, и др.) можно отметить, что доля арендной платы за помещение, которая заложена в стоимости «местовых», составляет в среднем около 20%, и равна по величине ставке аренды торговых площадей.

В связи со снижением платежеспособности предпринимателей в 2009 году отдельные арендаторы государственного имущества обратились с просьбами о расторжении договоров аренды (справочно: с 20 арендаторами расторгнуты договоры, при этом высвободилось 2, 1 тыс. кв. метров площадей, сумма недополученных доходов составляет 0, 5 млн. рублей в месяц. В тоже время не все высвобождаемые площади в дальнейшем будут предоставлены в аренду. Часть из них (около 700 кв. метров или 35% ) будут предоставлены для нужд государственных учреждений и органов государственной власти.

В соседних регионах Центрального Федерального округа величина арендных ставок от использования имущества незначительно отличается от ' нашей арендной платы, за исключением города Москвы, где ставки выше в 3 и более раз.

Последнее изменение ставок арендной платы в анализируемых регионах ЦФО было произведено в 2008 году, в 2009 году ставки арендной платы планируется оставить на уровне прошлого года. Меры по снижению арендной платы на период кризиса в большинстве регионов не предусмотрены, за исключением города Москвы (ставка независимо от целевого использования для субъектов малого предпринимательства установлена в размере 1000 руб. в год, или 83 руб. в месяц) и в Ярославской области, где для субъектов малого предпринимательства предусмотрено снижение арендной платы до 30%. В Ивановской, Владимирской областях для определения ставки арендной платы применяется рыночная оценка, а в Москве, Ярославской и Вологодской областях используется Методика расчета арендной платы.

В Костромской области в настоящее время для субъектов малого предпринимательства предусмотрены льготы по арендной плате.

По областному имуществу льготы предоставляются арендаторам:

- размещающимся в Бизнес-инкубаторе (в первый год аренды они оплачивают 40% от суммы арендной платы, во 2-ой год - 60%, в 3-ий - 80%) в соответствии с постановлением администрации Костромской области от 27.08.2007 г. № 202-а;

- которым будет предоставлено имущество, включенное в Перечень имущества, подлежащего предоставлению субъектам малого и среднего предпринимательства, в соответствии с постановлением администрации области от 16.03.2009 г. № 118-а «О порядке и условиях предоставления в аренду государственного имущества Костромской области, включенного в перечень государственного имущества Костромской области, подлежащего передаче во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» (льгота по арендной плате субъектам малого предпринимательства будет предоставляться в виде снижения на 30% в течение первой половины срока действия договора аренды).

В муниципальных образованиях формирование данных Перечней имущества еще не закончено (перечни сформированы и утверждены только в г. Буе и 3-х муниципальных районах: Павинском, Судиславском и Сусанинском, а Положения о порядке формирования Перечня утверждены в 6-ти муниципальных образованиях: г. Волгореченск, г. Кострома, Кологривский, Павинский, Судиславский, Сусанинский районы). Предложен срок для завершения данной работы в апреле текущего года с последующим определением Порядка и условий предоставления имущества, входящего в названный Перечень. Льготы для субъектов малого предпринимательства в отдельных муниципальных образованиях предусмотрены.

22 июля 2008 года Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в приобретения арендуемого имущества субъектами малого и среднего бизнеса, действуют до 1 июля 2010 года.

В настоящее время на территории Костромской области в собственности муниципальных районов и городских округов 537 объектов недвижимого имущества находится в пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства, из них:

· 46 объектов общей площадью 3153, 45 кв.м., удовлетворяют всем условиям статьи 3 указанного Федерального закона;

· 172 объекта общей площадью 19065, 2 кв.м удовлетворяют условиям по сроку аренды (3 и более лет), не имеют задолженности по арендной плате (или погасившими ее), но допустившие незначительные нарушения сроков и уплатившие пени за просрочку платежей;

· 23 объекта общей площадью 2287, 6 кв.м удовлетворяют условиям по сроку аренды (3 и более лет), при этом в период аренды включается владение этим имуществом, как индивидуальным предпринимателем, так и юридическим лицом, единственным учредителем которого является данный предприниматель.

С момента введения в действия указанного закона (05.08.2008 года) на 1 апреля 2009 года в органы местного самоуправления поступило 70 обращений от субъектов малого и среднего предпринимательства по вопросу реализации преимущественного права, из них:

· по 13 субъектам принято положительное решение о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого ими муниципального имущества;

· 36 субъектов не удовлетворяют требованиям статьи 3 Федерального закона. Им были разъяснены условия предоставления такого права, установленные действующим федеральным и областным законодательством;

· арендуемое имущество 4 субъектов включено в Перечень муниципального имущества, подлежащего передаче во владение и (или) пользование субъектам малого предпринимательства;

· 9 субъектам отказано (г. Кострома) в связи с отсутствием на дату обращения нормативно-правового акта, устанавливающего предельные значения площади и срока рассрочки. Повторно обращений не поступало;

· 4 субъектам отказано (Сусанинский муниципальный район - 3, городской округ город Буй - 1) в связи с тем, что объекты арендуемого ими недвижимого имущества включены в Перечень муниципального имущества, подлежащего передаче во владение и (или) пользование субъектам малого предпринимательства;

· 1 субъекту предложено обратиться непосредственно в муниципальное предприятие, т.к. арендуемое им имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения указанному предприятию;

· по 3 субъектам вопрос находится в стадии рассмотрения. В программы приватизации муниципального имущества по состоянию на 1 апреля 2009 года всего включено 27 объектов общей площадью (2386, 5 кв.м.), арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства, из них 18 объектов муниципального имущества - с применением преимущественного права покупки арендаторов. Органы местного самоуправления уведомили о принятых решениях координационные органы в области развития малого и среднего предпринимательства.

В настоящее время всего заключено 4 договора купли - продажи такого имущества (Поназыревский муниципальный район — 3; г. Кострома - 1), в адрес арендаторов направлено 5 проектов договоров купли-продажи (Поназыревский район).

Предварительный анализ позволяет сделать выводы, что, к сожалению, не все арендаторы, являющиеся субъектами малого и среднего бизнеса и арендующие помещения три и более года, смогут воспользоваться правом преимущественного приобретения арендуемого помещения, так как с их стороны имело место нарушение сроков внесения арендной платы, что является безусловным основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

В процессе реализации 159-ФЗ возникли ряд серьезных проблем, которые в некоторых муниципальных образованиях стали причиной судебныхразбирательств (Нерета и Нерехтский район, город Кострома). В настоящее время в арбитражном суде Костромской области рассматривается 4 исковых заявления от субъектов малого и среднего предпринимательства о признании отказа органами местного самоуправления городского округа город Кострома, муниципального района город Нерехта и Нерехтский район в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений. Кроме того, в Федеральную антимонопольную службу поступило 2 аналогичных обращения от предпринимателей, арендующих муниципальное недвижимое имущество в г. Костроме и г. Галиче.

В числе ключевых проблем следует отметить:

1. Установление соответствия арендаторов предусмотренным законом критериям:

- не всегда подтверждается срок использования муниципального имущества в связи с отсутствием или несвоевременной государственной регистрацией долгосрочных договоров аренды муниципального имущества либо в период использования имущества.имело место изменение организационно-правовой формы деятельности субъекта предпринимательства (ИП в целях приведения в соответствие с изменения в законодательстве вынуждено было переводить деятельность на юридическое лицо - торговля алкогольной продукцией, оказание медицинских услуг);

- большинство арендаторов, соответствующих требованиям по срокам аренды, допустили нарушение сроков внесения арендной платы за использование муниципального имущества. Так по состоянию на 1 апреля текущего года в муниципальных образованиях области под действие 159-ФЗ теоретически подпадают 218 предпринимателей. Если тракт

⇐ Предыдущая 1 2 345 6 Следующая ⇒