ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ВОЗМОЖНОСТИ ОТЧУЖДЕНИЯ ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУБЪЕКТОМ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 6Следующая ⇒

2.1 Основные особенности и содержание арендных отношений, возникающих у субъектов малого и среднего предпринимательства в части имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности

Довольно редко встречаются случаи, когда предпринимательские структуры обходятся без аренды либо зданий, офисов, либо каких-либо помещении в зданиях или сооружениях, либо построек. А при аренде зданий, помещений, офисов и другого недвижимого имущества возникают многочисленные ситуации, касающиеся правильности оформления договора отношений между арендодателем и арендатором, государственной регистрации договоров аренды, а так же арендных платежей.

Помимо затрат по найму помещений у арендаторов зачастую возникают многочисленные другие расходы. Нередко арендатор выполняет ремонт или реконструкцию арендованных помещений. У арендатора возникают вопросы так же бухгалтерского учета и налогообложения.

Здания, постройки неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены, поэтому при аренде зданий возникают вопросы, касающиеся и пользования землей.

Рассмотрим ряд специфических вопросов, связанных с арендой офиса, здания, помещений.

Вопросы аренды регулируются в первую очередь Гражданским Кодексом РФ (глава 34), при этом общие положения об аренде предусмотрены ст. ст. 606 - 625 ГК РФ, а особенности аренды зданий, сооружений, ст. ст. 650 - 655 ГК. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

При передаче имущества в пользование право собственности на него сохраняется за передающей стороной. Правда, помимо собственника в качестве арендодателя могут выступать лица, уполномоченные на то законом или собственником. Наиболее часто функции арендодателя передаются от собственника к другим уполномоченным органам при аренде государственного или муниципального имущества.

Так, по общему правилу договоры аренды федерального имущества заключает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) и его территориальные органы. Законодательством РФ определены и другие органы и организации, которым предоставлено право выступать в качестве арендодателей. Аналогичный порядок установлен в отношении госсобственности субъектов Федерации и муниципальной собственности. Так, администрация города вправе передать объект недвижимости, находящийся в муниципальной собственности, в аренду коммерческим структурам.

В то же время унитарные предприятия сдают в аренду недвижимое имущество, а это, в частности здания, сооружения и некоторые транспортные средства (ст. 130 ГК РФ), но с согласия соответственно федерального или субъекта РФ уполномоченного органа исполнительной власти (ст. 295 ГК РФ).

Государственные и муниципальные учреждения вправе сдавать в аренду госимущество, включая помещения, с учетом обеспечения эффективной организации своей основной деятельности, для которой они созданы, рационального его использования, но, как правило, с согласия собственника, т.е. уполномоченного законом органа. А вот Законом " об образовании" (ст. 39) образовательным учреждениям предоставлено самостоятельно сдавать закрепленное за ними недвижимое имущество.

Организации, подведомственные государственным академиям, согласно Закону " О науке и научно- технической политики", имеют право сдавать в аренду временно неиспользуемое ими федеральное имущество, в том числе недвижимое, на основании решения соответствующей академии, согласованного с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Такую практику поддерживает и Высший арбитражный суд (Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 г. № 21, в редакции от 19.04.2007 г. № 23). При этом следует иметь ввиду, что если учреждение приобрело имущество за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то оно сдается без ограничений, самостоятельно.

Договор аренды зданий и сооружений (помещений в них), офиса должен обязательно составляться в письменной форме, причем в виде единого документа (договора), подписываемого сторонами: арендодателем и арендатором (ст. 434 и 651 ТК РФ). Поэтому, например, заключение договора аренды здания, сооружения путем обмена письмами, т.е. несоблюдение формы договора аренды, влечет за собой его недействительность.

Существенным условием договора аренды является его предмет, т.е. договоренность о том, какое конкретное имущество подлежит передачи арендатору в качестве объекта аренды. Причем, если соглашение о предмете аренды не достигнуто и не предусмотрено в самом тексте договора (возможно и в приложении к нему), то такой даже подписанный сторонами договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Следовательно, в договоре аренды необходимо указывать конкретные данные о здании или его помещении, чтобы не было сомнений, какое именно здание (помещение), сдается в аренду. В договоре необходимо указывать:

• Адрес местонахождения здания,

• Литера здания в соответствии со свидетельством о праве собственности на здание,

При аренде помещений в здании, указывается этаж, на котором находится сдаваемое в аренду помещение, площадь нежилого помещения, номер помещения и комнаты. Кроме того, границы передаваемые нежилого помещения в здании следует выделить в плане, а сам объект в нем заштриховывается.

В целях исключения споров об объекте аренды нежилого помещения, сторонами целесообразно согласовать объект аренды и нежилого помещения документами БТИ. Графически помещение может быть согласовано на планах БТИ путем указания границ передаваемого помещения. Не исключено, что границы передаваемого объекта по согласованию сторон могут пересекать части помещений, указанных в документах БТИ. При согласовании объекта аренды не по планам БТИ, целесообразно проводить обмеры площади сдаваемого в аренду помещения и фиксировать проведенные обмеры актом, подписании уполномоченными представителями сторон.

В целях исключения конфликта об объекте аренды нежилого помещения все же рекомендуется согласовывать объект аренды с учетом документов БТИ. Вместе с тем при необходимости и в интересах сторон, как правило, в краткосрочном договоре аренды, согласование объекта аренды может быть упрощенным, тем более, что согласование объекта аренды на планах БТИ вообще не является обязательным.

Договор аренды является возмездным, поэтому арендодатель вправе требовать получения арендной платы и соответственно основной обязанностью арендатора является своевременная ее оплата. Размер арендной платы по аренде зданий, помещений является существенным условием договора. Поэтому без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ). Размер арендной платы должен фиксироваться в денежной сумме и указан в едином документе, подписанным сторонами (это возможно не только в договоре, но и в приложении к нему).

Если в договоре предусматривают натуральную оплату в виде вещи, доли продукции, доходов или услуг, то все равно этот размер подлежит конкретной фиксации. Если конкретный вид арендной платы договором не предусмотрен, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости от срока договора аренды и предусмотренных в нем сороков оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено в договоре аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Договор аренды может содержать правила о том, что любая из сторон может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы без каких-либо условий и при отказе другой стороны от ее изменения досрочно расторгнуть договор.

Но это может быть при условии, что подобные правила включены в договор. Если таких правил нет в договоре, арендная плата, как уже указывалась, может быть изменена по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Отказ одной стороны от пересмотра арендной платы (даже после наступившего срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ), не предоставляет другой стороне права на принуждение к такому пересмотру в судебном порядке, и досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку это не предусмотрено ГК РФ.

Таким образом, установленные законом сроки пересмотра размера арендной платы, имеют практическое значение лишь в тех случаях, когда сама возможность пересмотра закреплена в договоре сторон и даже предусмотрена санкция на случай отказа какой-либо стороны от такого пересмотра. Следует заметить, что арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств условия пользования, предусмотренные договором, или состояние арендованного имущества существенно ухудшились. Таким ухудшением являются практически те обстоятельства, при которых арендатор лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ) [2.1. – С. 68-71].

Однако, если условия пользования ухудшились по вине арендатора, то указанное выше требование отпадает.

Порядок и условия, а также сроки внесения арендной платы определяются непосредственно в договоре, а согласно положений п.1 ст. 614 ГК РФ, если они не определены в договоре, считается, что они установлены на условиях, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. И еще одна важная деталь. В тех случаях, когда плата за аренду здания, его части установлена в договоре за единицу площади здания или иного показателя его размера, то аренная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания, или его части. Это предусмотрено п. 3 ст. 654 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 4.33, ст. 609 и 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества (здания, и отдельных помещений в нем, сооружений), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.

В аналогичном порядке регистрируются изменения, вносимые в такой зарегистрированный договор, а также регистрируются прекращение или расторжение договора. Это же касается и договоров, заключенных ровно на год или, например на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года или, например, с 10 сентября 2007 по 9 сентября 2008 г. и т.д.

Такие договоры подлежат госрегистрации. Согласно п.1 ст. 333.33 НК за государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, а другими словами, за регистрацию договора аренды помещений, строений, зданий заключенного на срок не менее года, должна быть оплачена госпошлина в сумме 7500 руб. За государственную регистрацию каждого дополнительного соглашения к ранее зарегистрированному договору аренды требуется оплатить госпошлину в размере 300 руб. Причем при госрегистрации договора аренды делается запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), также вносятся изменения в этот реестр при регистрации дополнительных соглашений к договору аренды.

А вот, договор аренды на срок менее года, исходя из положений ст. ст. 433 и 651 ГК РФ, регистрировать не требуется и он вступает в силу с момента его подписания, если в самом договоре не предусмотрено иное. Следует заметить, что на местах, в субъектах федерации не могут устанавливаться свои правила госрегистрации, отличные от порядка установленного вышеуказанными статьями ГК РФ и Федеральным Законом " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Если договор, заключенный на срок менее года, продлевается на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, то он также не подлежит регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС от 16.12.2001 № 59). Однако, если по окончании срока первоначальный договор будет продлен на срок более года, новое соглашение подлежит госрегистрации.

И еще случай когда, не требуется регистрация договора аренды

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды недвижимости в договоре не установлен, он считается заключенным на неопределенный срок. А так как в таком договоре срок его действия не оговорен, то нельзя утверждать, что его срок составляет не менее одного года, и поэтому регистрировать его не требуется. Как правило в таком договоре срок действия не указывают, так же как и не делается оговорка о том, что договор заключен на неопределенный срок. Так же не требует регистрации договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок. Об этом указывается в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, а также, в частности, в письме Управления ФНС по г. Москве от 22.03.2006 № 20-12/22181.

К договорам аренды недвижимости, заключенным на неопределенный срок, и не требующие регистрации, приравнивают договоры, заключенные на период до наступления какого-либо не предопределенного по времени (по календарной дате) события. Например, в договоре аренды указано, что он действует до начала капитального ремонта, сданного в аренду здания.

Земельный участок при аренде здания

Согласно ст. 652 ГК РФ при передаче в аренду здания (сооружения) предполагается, что одновременно с ним арендатор приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием. Это так называемый принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Указанное право на землю переходит арендатору автоматически, без заключения дополнительного договора и даже без упоминания о нем, если иное прямо не предусмотрено законом. Необходимо отметить, что это не только участок, на котором расположено здание (сооружение), но и прилегающая территория. Причем установленная арендная плата за здание включает плату за землю. Если арендатору передается только помещение в здании, то в отношении права на земельный участок в этом случае законодательство ничего об этом не предусматривает. Поэтому в таких случаях право на земельный участок арендатору переходить не должно. Правда, согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ с собственниками нескольких помещений в здании (а не с арендаторами помещений) может быть заключен договор аренды недвижимого земельного участка с множественностью лиц со стороны собственников помещений в здании, которые становятся в этом случае арендаторами земли.

Следует обратить внимание, что, в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором здания (сооружения) сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием и необходимым для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГТ РФ). Более того, арендатору здания предоставляются право, преимущественной покупки земельного участка при его продаже (ст. 22 Земельного кодекса) [2.1. – С. 165-171].

В соответствии с общими правилами собственником здания, сооружения, имущества, сдаваемого в аренду, остается арендодатель. Поэтому арендатор обязан его возвратить арендодателю в установленном порядке по окончании договора аренды.

Однако, если стороны в договоре аренды предусматривают, что арендуемое имущество, например, здание, помещение и др. переходит в собственность арендатору по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной суммы, то такой договор будет являться договором аренды с правом выкупа (п. 1 ст. 624 ГК РФ). По прекращении такого договора арендатор становится собственником здания, сооружения или другого имущества и, не возвращая его арендодателю, учитывает его у себя на балансе (естественно, при условии уплаты определенной договором всей выкупной цены).

Если условие о выкупе не было предусмотрено в договоре аренде, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться даже о зачете ранее выплаченной арендной платы, в выкупную цену. Однако в этом случае какая-то часть арендной платы все же должна быть остановлена в качестве арендной платы. В противном случае существующие между сторонами отношения не будут считаться арендными. Выкуп при аренде должен происходить за отдельную плату, отличную от арендной платы.

Поэтому платежи по договору аренды с правом выкупа должны состоять из двух составляющих:

1) оплата за аренду,

2) выкупной платеж.

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных договоров, так как соединяет в себя черты договоров аренды и купли-продажи. Вместе с тем в отношении купли-продажи при аренде с выкупом, право собственности на арендованное имущество не переходит к арендатору в момент заключения договора или дополнительного соглашения к договору о выкупе здания или другого имущества. Возникает право собственности, как уже указывалось, только по окончанию договора и оплаты выкупа. Потребовать от арендатора выкупить имущество без оформления соответствующих документов о выкупе и согласия арендатора, арендодатель не вправе. Необходимо заметить, что законодательство в ряде случаях вообще запрещает выкупать арендованное имущество, в частности, взятые в аренду объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена или, например, выкупленного фонда и др.

У арендодателя получаемые платежи по аренде включаются в налогооблагаемый оборот по НДС. С суммы оплаты за пользование имуществом арендодатель исчисляет такой налогооблагаемый оборот на основании подп.1 п. 1 ст. 146 НК РФ [1.4.], а с выкупных платежей при аренде с выкупом согласно п. 1 ст. 154 НК РФ. По объекту аренды амортизацию начисляет арендодатель (п. 1 ст.256, подп. 1 п.1 ст. 265 НК РФ).

Прибыль у арендодателя при сдачи имущества в аренду рассчитывается в общеустановленном порядке, как разница между получаемыми платежами и затратами, связанными с получением этих платежей (амортизация и т.п.). А вот, платежи по выкупу при расчете налога на прибыль не учитываются (подп. 1 п. 1 ст. 251 HK РФ). У арендатора в налоговом учете в течение срока договора платежи по выкупу не учитываются (п. 14 ст. 270 НК РФ). Арендатор при использовании арендованного имущества в целях получения дохода, арендную плату учитывает при налогообложении по налогу на прибыль согласно подп.10 п. 1 ст.264 НК РФ, а соответствующий НДС принимает к вычету в общеустановленном порядке (ст. 169, 171, 172 НК РФ).

А по выкупным платежам арендатор получает право на вычет НДС только при переходе права собственности на арендованное имущество и при условии получения от арендодателя соответствующего счета- фактуры.

И еще одна ситуация налогообложения при сдаче в аренду недвижимости (зданий, помещений). Это, когда договор заключен на срок не менее года (подписан сторонами) и передан на госрегистрацию, а фактически арендатор до регистрации уже занял помещение или здание и перечисляет арендную плату. Согласно письму Минфина РФ от 17.02.2006 № 03-03-04/3/3 уплаченные арендатором до регистрации договора арендные платежи могут уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль в случае, если он подписан сторонами и в нем (или соглашении к нему) содержится оговорка о распространении его действия на период с момента фактической передачи объекта аренды арендатору и договор направлен на государственную регистрацию.

Заключив договор аренды, стороны обязаны еще оформить акт приемки-передачи арендованного имущества. При отсутствии такого акта факт передачи имущества и фактической аренды считается неподтвержденными и тем самым расходы по арендной платы на основании ст. 259 НК РФ могут быть признаны документально не подтвержденными.

Кстати, при прекращении договора аренды по любым основаниям арендатор обязан возвратить арендованное имущество не позднее чем в последний день действия договора. В противном случае оно считается возвращенным несвоевременно и арендатор обязан оплатить арендную плату за все время просрочки, а если она не покрывает убытки арендодателя, то последний вправе потребовать возмещения убытков, в части не покрытой арендной платой. Арендованное имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором оно получено арендатором, но с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). По факту возврата арендованного имущества также составляют акт приемки-передачи.

Согласно ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт, как правило, должен производить арендодатель, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и проводить его текущий ремонт. В тоже время в договоре аренды можно предусмотреть иной порядок, а именно; арендатор обязан за свой счет проводить текущий и капитальный ремонт. В таком случае при расчете налога на прибыль арендатор может учесть все " ремонтные" затраты. Независимо от суммы расходов их списать можно единовременно, включив в состав прочих расходов, и в том периоде, когда они возникли. При этом не имеет значения и способ его проведения как ремонта (собственными силами или подрядчиком). Такое разрешение дано в письме Минфина РФ от 03.11.2006 № 03-03-04/1/718. В тех случаях, когда арендатор произвел капитальный ремонт, хотя этого не было закреплено первоначально в договоре аренды, то следует внести изменения в договор, оформив это дополнительным соглашением, указав в нем, что действие соглашения распространяется на период проведения капитального ремонта. Иначе расходы арендатора не будут считаться экономически обоснованными и поэтому нельзя будет уменьшить налогооблагаемую прибыль на стоимость капитального ремонта.

Арендатор по общему правилу не обязан улучшать арендованное имущество. Но если он эти улучшения произвел, то отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Такие улучшения могут быть переданы арендодателю с возмещением их стоимости либо безвозмездно согласно соглашению сторон. Иначе, если улучшения не будут отделимы, то по окончанию договора, они окажутся во владении и пользовании арендодателя.

А суть не отделимых улучшений арендованного имущества заключается в том, что их отделение ухудшает состояние вещи и она приобретает недостатки. Неотделимые улучшения здания, помещения признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончанию срока аренды вместе с арендованным имуществом. В акте о приеме- передачи объекта после окончания срока аренды следует указать балансовую стоимость не отделимых улучшений. С этого момента они принимаются на баланс арендодателя.

В налоговом учете обязанности начислять амортизацию неотделимых улучшений перейдет арендодателю только при условии, что он выплатит арендатору компенсацию за улучшение. А вот арендатор вправе амортизировать стоимость неотделимых улучшений в течении срока действия договора аренды. Если же договор будет продлен, но не будет заключен новый договор, то арендатор сможет начислять амортизацию и далее (письмо Минфина РФ 02.03.2007 № 03-03-06/1/143). И еще Арендатор может заключить договор субаренды, но с письменного согласия собственника на это. При отсутствии такого согласия договор субаренды может быть признан ничтожным.

Характеристика полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности

22 июля 2008 г. Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон № 159-ФЗ " Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который вступил в силу 5 августа 2008 года.

Указанным Федеральным законом предусмотрено преимущественное право приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства добросовестно арендуемого более трех лет недвижимого имущества при принятии уполномоченными органами власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления решения о приватизации данного имущества.

В соответствии со ст. ст. 3 и 5 Федерального закона органы власти субъектов Российской Федерации вправе самостоятельно установить предельные значения площади помещений, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства, и срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом 159-ФЗ.

В случае если до 1 января 2009 г. законом субъекта Российской Федерации не установлены предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, применяются предельные значения и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, установленные Правительством Российской Федерации. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.12.2008 N 961 Правительство Российской Федерации установило указанные предельные значения и срок рассрочки в размере 1000 кв. м и 3-х лет соответственно.

Необходимо отметить, что на защиту прав субъектов малого и среднего предпринимательства при реализации указанного Федерального закона направлены положения Закона, обязывающие органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления направлять в созданные координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства уведомления о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества не позже чем за тридцать дней до принятия соответствующего решения.

Также можно отметить, что орган государственной власти или местного самоуправления вправе принять решение о включении помещений в Перечень имущества, предназначенного для аренды субъектами малого и среднего предпринимательства. В соответствии с требованиями ч. 5 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ " О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" предоставление помещений из указанного Перечня осуществляется с участием этих координационных или совещательных органов.

В 2007 г. в Федеральные законы «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» закрепили за органами государственной власти и местного самоуправления возможность создания имущественных фондов для сдачи в аренду субъектам малого предпринимательства [1.10., 1.11.].

Основные преимущества данного предложения:

- формирование имущественных комплексов для целей малого бизнеса на постоянной основе;

- стимулирование развития необходимых для субъектов Российской Федерации и муниципальных образований видов предпринимательской деятельности (бытовые услуги, социально-ориентированные предприятия и пр.);

- обеспечение доступности имущества для малого бизнеса.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15.05.2008 № 797 имущество, включенное в такие перечни, должно предоставляться субъектам малого и среднего предпринимательства в рамках долгосрочных договоров [3.3.].

Согласно закону закон «Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества» преимущественное внеаукционное право выкупа объектов недвижимости, площадью 300 кв.м. в первую очередь должно быть предоставлено малым предприятиям, арендующим их у государства более трех лет. По мнению парламентариев, данный закон предоставляет реальные шансы малым предприятиям выкупить арендованные помещения по не слишком высокой цене.

Члены Правительства высказали категорическое возражение против принятия, данного законопроекта. Так, например, по мнению экс-министра экономического развития и торговли Германа Грефа, цена выкупа арендуемых помещений должна быть аукционной. Но как показывает практика, аукционные цены на аренду помещений оказываются более чем завышенными.

По данным исследования, предоставленным Лигой арендаторов госимуществ, до недавнего времени преимущественного права выкупа представителями малого бизнеса арендуемых помещений не было. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации» № 178 - ФЗ, пренебрегший положениями и ГК РФ о преимуществах арендатора, и статьей Конституции РФ о неприкосновенности частной собственности (в данном случае – собственности арендатора), провозгласил как самую важную идею " равенство прав всех покупателей при приватизации госимущества".

Однако, на практике, ни о каком " равенстве" речи вообще идти не могло. Так, например, по предоставленным в редакцию ИА DAILYSTROY данным, в декабре 2006 – феврале 2007 гг. в Санкт-Петербурге был совершен ряд " неравноправных" сделок. Например, подвал на Лиговском проспекте, 31 площадью 225 кв.м и помещение на первом/втором этаже на Невском проспекте площадью в 896 кв.м. были проданы за одну и ту же цену. Первое помещение было продано представителю малого бизнеса, который вел ожесточенные бои за покупку помещения, в результате чего цена превысила рыночную на 20%, второе – крупной компании, которая без особых усилий купила помещение за цену в 5 раз ниже рыночной. Примерно та же картина наблюдалась при продаже помещения площадью в 35 кв.м. на первом этаже дома в Столярном переулке и помещения в 635 кв.м. в Кировском районе Санкт-Петербурга. При стартовой цене в $1341 и $658 за кв.м. соответственно, первое помещение было выкуплено по цене $2120 за кв.м представителем малого бизнеса в ожесточенной борьбе (+ 14 шагов), а второе по цене $718 за кв.м " особо важным покупателем" бизнес-клубом " Юнона" (цена поднялась всего на 2 шага). И это далеко не единичные случаи [3.4.].

По не менее невысокой цене были проданы помещения Сбербанку, Промстройбанку, Росгосстраху, российско-швейцарскому холдингу «Невская оптика», компании «Вижин Сервис» и т.д., тогда как малым компаниям арендуемые помещения доставались с кровью за цену порой в 2 раза превышающую рыночную.

В сентябре 2007 года на встрече с представителями малого бизнеса экс-министр Герман Греф отказался ознакомиться с материалами о результатах продаж на торгах арендованных помещений Санкт-Петербурга, заявив о том, что цена должна быть аукционной.

Парламентарии к мнению Правительства не прислушались, в результате этого появилась надежда, что малый бизнес без «крыши над головой» не останется. Поскольку, Закон № 159-ФЗ, по мнению парламентариев, должен не допустить вопиющего неравенства на выкуп арендуемых помещений малым и крупным бизнесом.

⇐ Предыдущая 123 4 5 6 Следующая ⇒