Метод прямого сравнения с аналогом

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 6Следующая ⇒

Если идентичный объект в сравнении с оцениваемым объектом имеет чисто ценовые отличия, которые, как было показано выше, устраняют «коммерческими» корректировками, то объект-аналог в сравнении с оцениваемым объектом наряду с «ценовыми» отличиями имеет также некоторые отличия в значениях основных эксплуатационных параметров. Поэтому при этом методе, кроме «коммерческих» корректировок, вносят в цену аналога еще также корректировки на параметрические различия. Можно подобрать один близкий аналог или несколько аналогов, для которых известны цены. Центральное место в данном методе занимает анализ цен, на основе которого получают значения корректировок к ценам аналогов. Корректировки на параметрическое различие подразделяются на два вида: поправочные корректировки и коэффициентные корректировки.

Поправочная корректировка выполняется внесением абсолютной поправка к цене следующим образом:

Ц_кор = Ц + П = Ц + b * (Х - Х_ан), (4.1.6),

где Ц_кор - цена, скорректированная внесением поправки; Ц - исходная цена; П - абсолютная поправка к цене аналога; b - “цена” единицы параметра, т.е. величина, показывающая, на сколько денежных единиц изменится цена при изменении параметра на единицу его измерения; X, Х_ан - значения параметра у оцениваемого объекта и у аналога соответственно.

“Цена” единицы параметра может быть определена одним из двух способов: 1) способом “двух точек”, 2) путем построения корреляционного уравнения линейного вида.

Способ “двух точек” заключается в том, что находят два аналогичных объекта, различающихся только значением данного параметра, все остальные параметры у этих объектов должны быть одинаковыми.

“Цена” единицы параметра находится по формуле:

(3.1.7)

где и - цены первого и второго объектов соответственно; и - значения параметра у первого ивторого объектов соответственно.

Например, имеются два вертикально-сверлильных станка, различающихся только вылетом шпинделя. Цена первого станка 21 000 руб., вылет шпинделя 180 мм. Цена второго станка 24 500 руб., вылет шпинделя 250 мм. “Цена” единицы данного параметра:

Если не удается найти два объекта, различающихся значением только данного параметра, то применяют способ построения корреляционного уравнения. Составляют выборку аналогичных объектов и по ней строят корреляционное уравнение линейного вида Ц = а + bХ. Параметр b в этом уравнении - интересующая нас “цена” единицы параметра.

Поправочная корректировка применяется для таких параметров, изменение которых не вызывает существенного изменения других параметров, а также при небольших изменениях параметра.

Коэффициентная корректировка выполняется умножением исходной цены на корректирующий коэффициент:

Ц_кор = Ц * К_кор, (3.1.8)

где К_кор - корректирующий коэффициент, который определяется по формуле:

где b - показатель степени, учитывающий силу влияния параметра X на цену Ц, называемый также коэффициентом торможения; I_Х - индекс изменения параметра X.

Коэффициент торможения параметра может быть определен одним из двух способов: 1) способом “двух точек”, 2) путем построения корреляционного уравнения степенного вида.

Способ “двух точек” заключается в том, что находят два аналогичных объекта, различающихся только значением данного параметра, все остальные параметры у этих объектов одинаковы.

Коэффициент торможения параметра находится по формуле:

(3.1.10).

Например, имеются два вертикально-сверлильных станка, различающихся только одним параметром - максимальным диаметром сверления. Цена первого станка 59 000 руб., максимальный диаметр сверления 32 мм. Цена второго станка 74 400 руб., максимальный диаметр сверления 50 мм. Коэффициент торможения для данного параметра:

Если не удается найти два объекта, различающихся значением только данного параметра, то применяют способ построения корреляционного уравнения. Составляют выборку аналогичных объектов и по ней строят корреляционное уравнение степенного вида . Параметр b в этом уравнении - интересующий нас коэффициент торможения.

Коэффициентные корректировки применяются для учета различий по главным параметрам, изменение которых сопровождается изменением многих других параметров.

Так как при прямом сравнении вносятся как поправочные, так и коэффициентные корректировки, то конечный результат зависит от последовательности их внесения. Поэтому существует единый порядок внесения корректировок при методе прямого сравнения, он может быть описан как последовательность следующих этапов.

Вначале вносят “коммерческие” корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости. Правила их внесения были описаны выше в методе сравнения с идентичным объектом.

Если у аналога есть дополнительные устройства, которых нет у оцениваемого объекта, то вносится корректировка вычитанием стоимости дополнительных устройств.

Если у аналога есть нестандартное значение какого-либо
вспомогательного параметра, то вносится поправочная корректировка цены аналога.

Если у аналога и оцениваемого объекта есть различия по одному-двум главным параметрам, то вносится коэффициентная
корректировка.

Если у оцениваемого объекта есть нестандартное значение какого-либо параметра, то вносится поправочная корректировка.

Если у оцениваемого объекта есть дополнительные устройства, которых нет у аналога, то вносится корректировка прибавлением стоимости дополнительных устройств.

⇐ Предыдущая 123 4 5 6 Следующая ⇒