Отдельные разновидности договора аренды.

Понятие договора аренды.

Легальное определение абз.1 ст. 606 ГК РФ: договором аренды признается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Отечественное законодательство рассматривает термины «аренда» и «имущественный найм» как синонимы. Это означает, что действующий российский правопорядок не знает различия между арендой и имущественным наймом, не воспринимает позицию, которая была характерна для дореволюционного законодательства, позицию, которая характерна для многих современных ПС. Например, в Германии «аренда» и «имущественный наем» являются родственными, но различными правовыми категориями. У нас это абсолютные синонимы, мы говорим «аренда», подразумевая имущественный наем, и говорим «имущественный наем», подразумевая аренду. Следовательно, любой договор, вне зависимости от того, удовлетворяется ли за счет использования соответствующего имущества собственные нужды получателя этого имущества, либо производственные нужды соответствующего получателя, будет квалифицирован одним и тем же образом.

Легальная дефиниция договора аренды позволяет выделить его очевидные и характерные черты. Если раньше все договорные конструкции, которые нам встречались, опосредовали переход имущества в собственность, это и КП, и мена, и дарение, и рента, то договор аренды относится к другой родовой группе. Родовой группе договоров, опосредующих передачу имущества во временное пользование.

Для нашего правопорядка равновеликими и не влияющими на квалификацию договора являются ситуации, при которой договор опосредует передачу имущества во временное владение и пользование, а равно договор, опосредующий передачу имущества только во временное пользование. Т.е. независимо от того, передается владение соответствующим объектом или нет, само предоставление пользования выступает квалифицирующим обстоятельством, и сама по себе квалификация договора будет абсолютно однотипной. Т.е. если передача только в пользование, при этом сам предмет у арендодателя – это аренда, передача имущества во временное владение и пользование, т.е. передается имущество арендатору – эта аренда, на квалификацию это обстоятельство никакого влияния не оказывает.

Однако не оказывая влияния на квалификацию, это обстоятельство может оказывать и оказывает влияние на способы защиты, которые существуют против 3-х лиц у арендатора. Ибо если перед нами договор аренды, по которому имущество передается во временное владение и пользование, то после передачи соответствующего имущества во владение арендатору, последний становится титульным владельцем, а следовательно, в силу ст.305 ГК РФ имеет право на защиту своего владения против всех 3-х лиц. Если же имущество по условиям договора во владение арендатору не предоставляется, то титульным владельцем он не способен стать, следовательно, вещно-правовых исков против третьих лиц у него не существует.

Вторая характерная черта данного договора состоит в том, что владение и пользование или только пользование соответствующим имуществом со стороны арендатора является временным. Эта черта часто воспринимается догматикой как критерий, позволяющий отграничить аренду от такого феномена как сервитут, при котором соответствующее использование носит постоянный характер.

Третья черта, заключается в том, что предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенное и по общему правилу непотребляемое имущество. Имущество передается арендатору не в собственность, а лишь во владение и пользование, либо только пользование, причем, это пользование или владение и пользование носит временный характер, т.е. по прекращении договора арендатор должен соответствующее имущество возвратить, причем, он должен возвратить то же самое имущество. А раз он должен его возвратить, и должен возвратить то же самое имущество, то речь может идти только об индивидуально-определенном имуществе, потому что ему надо вернуть не такое же, а то же самое. Кроме того, раз основная экономическая цель аренды, ради которой заключается договор, состоит в том, что арендатор будет пользоваться имуществом, т.е. извлекать из него полезные свойства, соответствующее имущество должно допускать извлечение полезных свойств без потери качеств самой вещи. А у нас есть деление вещей на потребляемые и непотребляемые. В чем разница? Потребляемые вещи уничтожаются при их использовании полностью или в значительной степени, а непотребляемые, их использование к подлобным вариантам не приводит. Очевидно, что в отношении потребляемых вещей в подавляющем большинстве случаев невозможно извлечение полезных свойств этой вещи с тем, чтобы имелась возможность эту вещь вернуть, потому что потребляемая вещь в процессе ее использования будет уничтожена, вернуть ее окажется невозможно. Поэтому сам механизм договора аренды основан на принципиальном допущении того, что предметом договора будет индивидуально-определённая и в подавляющем большинстве случаев – непотребляемая вещь.

Еще одна характерная черт аренды, позволяющая отграничить ее от смежных правовых конструкций - возмездность соответствующего владения и пользованием имущества со стороны арендатора или только пользования. По этому критерию договор аренды отличается от иного договора данной родовой группы, от договора безвозмездного пользования – ссуды.

Характеристика договора.

Консенсуальный, потому что «обязуется», нет никаких правил специальных, опровергающих общее, возмездный (встречное предоставление в виде арендной платы) и двусторонний (синаллагматический ), обязанности у обеих сторон, причем, эти обязанности носят встречный, взаимонаправленый и взаимообусловленый характер.

Структура Главы 34. Параграф 1 посвящен общим положениям, параграфы со 2 по 6 посвящены отдельным разновидностям договора аренды.

В числе этих разновидностей ГК называет:

→ прокат;

→ аренда транспортных средств;

→ аренда зданий и сооружений;

→ аренда предприятий;

→ финансовая аренду (лизинг).

Выделение 5 видов не является классификацией, потому что для выделения использован разный критерий. В частности, прокат по субъектному составу и предмету, в то время как аренда ТС, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий явно по предмету, финансовая аренда - по особенностям взаимоотношениям сторон по соответствующему договору. Кроме того, это не исчерпывающий перечень. Например, в ЗК РФ регулируется аренда земельных участков. Это 5 разновидностей, которые законодатель посчитал возможным для регулирования на уровне кодификации.

Элементы договора аренды.

♦ Стороны

Стороны в договоре аренды именуются арендатор и арендодатель. По общему правилу в качестве сторон договора могут выступать любые субъекты ГП. Понятное дело, что речь идет только лишь об общем правиле, которое может претерпевать изменения, относительно отдельных разновидностей договора аренды. Например, если мы возьмем такую разновидность как прокат, то там, субъектный состав, участвующий в данном договоре на стороне арендодателя прямо ограничен только лишь лицами, осуществляющими ПД.

Существуют ли какие-то дополнительные условия для участия в качестве арендодателя того или иного субъекта? Длительное время доктрина и судебная практика в этом вопросе ориентировалась на предписания ст.608 ГК РФ: «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду». Длительное время и доктрина, и судебная практика воспринимали соответствующую норму буквально и делали вывод, что для того чтобы выступать в качестве арендодателя, лицо должно быть либо собственником, либо относиться к числу субъектов, управомоченных законом или собственником на сдачу имущества в аренду. Т.е. именно предпосылкой для заключения договора являлось наличие титула у арендодателя. Это было общепринятое толкование, его придерживалась и догматика, его в таком восприятии придерживалась и судебно-арбитражная практика.

Такое истолкование порождало целую чреду несуразиц. Если А.А. не является собственником автомобиля В.В. Байбака, заключить договор КП А.А. автомобиля может? Да, тут никаких сомнений нет, для всех сомневающихся ст.455 ГК РФ прямо разрешает заключение договора по поводу имущества, которое не принадлежит продавцу. А заключить договора аренды этого автомобиля по тому толкованию, которые исповедовали длительное время доктрина и судебная практика оказывалось невозможно. Ситуация достаточно абсурдна, ибо с т.з. серьезности возникающих последствий КП явно много важнее и серьёзнее, чем аренда. Кроме того, такое истолкование противоречило исходной посылке. Мы выводили тезис о том, что договор КП может быть заключён любым лицом, вне зависимости от того, является ли оно собственником в момент заключения или нет, из консенсуальности договора. Потому что модель консенсуального договора являет собой договор обещание, заключение договора порождает лишь обязательственно-правовые последствия, т.е. обещание, для того чтобы взять на себя обязательственно-правовые последствия наличие титула не является необходимым, оно ничего не прибавляет, ничего не убавляет. Оказывалось странно: договор аренды – консенсуальный договор. Почему тогда для этого консенсуального договора закон требует наличие титула как предпосылки для его заключения? Тоже объяснить это с помощью экономических, политико-правовых или каких-либо еще причин было невозможно.

Постепенно на основании этой несуразицы и догматика стала указывать на некорректность буквального восприятия текста ст.608 ГК РФ, а потом да этого дошла и правоприменительная практика. И ВАС, сначала 15 января в прецедентном деле, т.н. деле Елена М., а потом 25 января в Постановлении Пленума №73 констатировал принципиальную допустимость заключения договора аренды лицом, которое не является в момент заключения договора собственником соответствующего имущества. Собственно, сегодня это разъяснение прямо содержится в п.10 Постановления Пленума №73, это Постановление Пленума ВАС от 17.11.11 (в ред. 25.12.2013г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды»:

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

По сути дела было продемонстрировано разъяснение, которое может быть отклоняется от буквального текста ст.608 ГК РФ, но логически и стратегически выглядит абсолютно верно. Раз договор аренды – консенсуальный договор, значит, принять на себя обещание может любое лицо, наличие титула для этого обещания не является необходимым. Поэтому сейчас никаких особых дополнительных предпосылок на выступление в качестве арендодателя с т.з. господствующих воззрений доктрины и судебной практики не требуется.

♦ Предмет.

Предметом договора аренды с т.з. сегодняшнего законодательства выступают только вещи. Природа складывающихся отношений предопределяет возможность использования в качестве предмета аренды только индивидуально-определенных и по общему правилу непотребляемых вещей.

Почему потребляемые вещи не могут быть предметом аренды? Потому что в процессе использования они юридически или фактически погибают, т.е. они утрачивают свои полезные свойства, или устраиваются вообще как вещь, следовательно, невозможно исполнение дальнейшего механизма: возврат той же самой вещи. Но этот вывод мы делаем, потому что использование соответствующей вещи принципиально исключает ее последующий возврат. Но использование потребляемой вещи исключает ее возврат, если речь будет идти об использовании соответствующей вещи по ее исходному прямому назначению. А если мы возьмем следующую ситуацию. Например, летом мы успешно сдали сессию, и нам 2 месяца нечего делать. Таланты наши требуют выхода, мы решаем себя реализовать у родителей на даче, решили вырастить тыкву. Талантливый человек талантлив во всем, поэтому тыква получилась на загляденье всем соседям. Журнал Садовод-огородник заинтересовался нашими агроуспехами. И желает, чтобы не только наши соседи могли через забор заглядывая завидовать, и не только американские спутники шпионы тоже могли облизываться и часто пролетать над соответствующей дачей, а чтобы все человечество имело возможность доступа к этим произведениям агроискусства. Поэтому говорит: «А дайте нам ее на агровыставку». Понятно, что мы из нового меркантильного поколения, поэтому за деньги мы отдаем на выставку. Какова квалификация заключенного договора? Аренда, потому что мы передаем вещь именно во временное владение и пользование, мы не собираемся передавать титул, мы хотим потом сами дома отдельную комнату завести под тыкву, поэтому только лишь во владение и пользование, причем временное. Поскольку за плату – все квалифицирующие признаки сошлись - договор аренды. Тыква – потребляемая вещь? Да. Но по условиям договора характер этого пользования таков, что он не исключает возврата самой тыквы. Люди походят, посмотрят, соответствующие бабки сторожихи поорут на них. Цель всех этих бабок, которые в музеях находятся… Во-первых, их отбирают только по признаку явной ненависти к человечеству и к посетителям. Это обязательный психологический тест они проходят, если у них степень ненависти не зашкаливает, их не берут. А смотрительницы должны просто люто ненавидеть всех. Бабульки на всех поорут, скажут не приближаться, не дышать, а потом нам эту тыкву вернут.

Почему мы сказали, что по общему правилу непотребляемые вещи? Потому что в общем правиле мы анализируем использование вещи по ее прямому назначению, но поскольку использование вещи может быть предметом соглашения, характер этого пользования может быть таков, что абсолютно не препятствует возврату вещи, следовательно, в подобном случае использование в качестве предмета договора потребляемой вещи ничему принципиально не противоречит. Поэтому если уж и говорить о том, что только непотребляемая, то лишь в качестве общего правила, сразу держа в голове возможную иную ситуацию.

Равно как, допустим, с денежными знаками. Денежные знаки – потребляемый предмет. Но если какой-то нумизмат заинтересовался нашим экземпляром, у нас его принимает. Допустим, даже это купюры, которые сегодня являются законным средством платежа и имеют хождение в обороте. Тоже потребляемая вещь, но характер пользования - они повесят под стекло: «смотрите какие криворукие на Гознаке работают ребята». Характер этого пользования не исключает возврата соответствующего объекта, а следовательно, этот объект может в таких экстраординарных целях быть предметом договора аренды.

Могут быть предметом договора аренды будущие вещи? Да. Раз наличие титула не является обязательной предпосылкой к заключению договора, то будущие вещи – вполне возможный предмет договора аренды.

В этом аспекте тоже раньше была некая несуразица. Одной из разновидностей договора аренды является с т.з. сегодняшнего законодательства лизинг. Он прямо в подобном качестве поименован в Главе 34, §6 посвящен лизингу. Лизинг принципиально заточен на вариант, при котором в момент заключения договора вещи либо еще вообще не существует, либо она лизингодателю не принадлежит. Только в целях реализации этого договора лизингодатель должен ее закупить и передать для пользования лизингополучателю. Возникала нестыковка: в аренде вообще арендодателем может быть только собственник, будущая вещь предметом быть не могла, а в лизинге как в частном случае аренды только будущая вещь могла быть предметом соответствующего договора. А при том, что они соотносятся как род и вид, получалось, что вид имеет характеристику, противоречащую ключевой характеристике рода. Сегодня за счет общей допустимости заключения договора аренды по поводу будущих вещей эта несуразица устранена и не только в лизинге, а в любом договоре аренды, предметом этого договора может быть в т.ч. и будущая вещь.

Обратить внимание на разъяснение, которое содержится в п.11 Постановления Пленума №73, там интересные сюжеты обыгрываются, связанные, например, с передачей в аренду объектов капитального строительства. Т.е. зданий и сооружений, которые еще не введены в эксплуатацию, который с т.з. реестра не существует. Также параллельно обыгрывается вопрос относительно заключения договора аренды по поводу самовольной постройки, т.е. того, что физически есть, но объектом не является по причинам юридического порядка.

Исчерпывается ли предмет договора аренды только вещами, и не могут ли предметом договора аренды быть имущественные права? С т.з. исторической и сравнительно-правовой существуют примеры, когда в аренду передается имущественное право. Например, в дореволюционной цивилистике, в качестве подобного примера приводилось право охоты. Кстати, с т.з. сравнительно-правовой мы можем достаточно интересную идею почерпнуть в ГК Казахстана. ГК Казахстана чрезвычайно родственная нам модель. В основе их обеих, и нашего ГК, и ГК Казахстана лежит модельный кодекс стран СНГ, т.е. по абсолютно одной и той же матрице построены соответствующие системы, и ГК Казахстана прямо допускает возможность передачи в аренду имущественных прав. Поэтому вопрос не столь несуразен как может показаться на первый взгляд. Но если уйти от примеров исторических и сравнительно-правовых, то с т.з. современного отечественного правопорядка ответить на этот вопрос стоит отрицательно. Ст.607 ГК РФ в п.1 не оставляет никаких сомнений, что действующих российский ГК полагает в качестве возможных предметов договора аренды только вещи.

Перечень п.1 ст.607 ГК РФ не исчерпывающий, но чем он заканчивается? «И другие вещи», а дальше отбивка: «непотребляемые вещи». Поэтому все эти примеры достаточно интересны иностранного и прежнего отечественного законодательства, но с т.з. сегодняшнего правопорядка предмет аренды ограничивается только лишь вещами, вполне возможно, что в этом есть свой смысл. Все те элементы, которые существовали до этого, на сегодня могут закрываться с помощью иных конструкций, кстати, не обязательно частного права. С тем же самым правом охоты вопрос сегодня лежит в области в большей степени административного, чем частноправового регулирования, следовательно, никакой частноправовой проблематики там нет.

Условие о предмете является существенным условием договора аренды. По общему правилу единственным существенным условием. Несмотря на то, что в легальном определении упоминаются такие категории как срок и цена (арендная плата), ни первое, ни второе по общему правилу к числу существенных условий договора аренды не относится. Это аргумент для тех, кто ищет круг существенных условий, опираясь на легальную дефиницию соответствующего договора. Этот пример показывает бесплодность подобных исканий.

♦ Срок.

Срок в договоре аренды определяется соглашением сторон. При этом по общему правилу стороны свободны в определении этого условия, т.е. они могут по общему правилу заключить договор аренды на любой срок. Однако в некоторых случаях закон может устанавливать предельные сроки. Например, для договора проката предельный срок, установленный законом, составляет 1 год. Для аренды водных объектов предельный срок, установленный законом – 50 лет.

В отличие от многих зарубежных правопорядков, в отличие от прежнего регулирования национального законодательства, нынешнее ГЗ общего предельного срока не знает, т.е. есть предельные сроки для конкретных частных случаев, но общего предельного срока аренды не существует. А примеры такого были в нашем законодательстве. Например, проект Гражданского Уложения РИ предусматривал предельный срок – 36 лет для договора аренды, Основы законодательства СССР и Республик об аренде, которые действовали до принятия ГК, предусматривали предельный срок – 49 лет для аренды. И сейчас в быту крайне распространено убеждение, что у аренды в общем и целом есть предельный срок: 49, 99 и 25 лет. Почему эти 3 варианта, А.А. не понимает. И почему вообще эта идея о предельных сроках договора аренды возникает – не понятно. Видимо экстраполяция общего впечатления быта о том, что договор аренды – это временный договор. На самом деле, с позиций сегодняшнего российского правопорядка никакого общего предельного срока договора аренды нет. Следовательно, договора аренды, если он не подпадает под соответствующие изъятия, может быть заключен и на 5, и на 55, и на 155, и на 555555 лет. Какую цифру самую большую знаем - google, так и можно. Там, правда, возникнет вопрос о дееспособности соответствующих субъекта и о притворности. Это два очевиднейших вопроса, но если мы на эти вопросы нормально ответим, то ничего страшного в самом по себе заключение договора аренды на такой срок с позиций нынешнего правопорядка не существует. Для тех случаев, когда законодатель считает это страшным, он устанавливает предельные сроки, потому что они начинают вступать в противоречие с теми или иными величинами.

Эти предельные сроки в тех случаях, когда они установлены, являются ограничителями общего принципа свободы договора, свободы соглашения, усмотрения сторон в решении вопроса о сроке.

Если мы столкнемся с договором, который будет заключен в отношении объекта, применительно к которому установлен предельный срок, и этот договор будет заключен на срок, превышающий предельный? Для тех случаев, когда закон устанавливает предельный срок, договор, заключенный на срок, свыше предельного, считается договором, заключенным на срок, равным предельному. Само по себе истечение предельного срока является самостоятельны основанием для прекращения договора.

За пределами случаев с предельными сроками, а это всегда с позиций современного законодательства частные ситуации, за пределами частных ситуаций с предельными сроками, стороны свободны в своем усмотрении в решении вопроса относительно сроков. Они и только они определяют срок соответствующего договора.

Является ли условие о сроке существенным условием договора? Нет. п.2 ст.610 ГК РФ: не является существенным условием, потому что есть восполняющая норма. Если срок в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

При этом для того чтобы соответствующие отношения, оставаясь обязательственными отношениями, не превратились в вечные, законодатель ниже в следующем абзаце указывает особенность, характерную для договора, заключенного на неопределенный срок. Особенность, которая позволяет сторонам прекратить подобный договор. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора с предупреждением другой стороны не менее, чем за 1 месяц, а при аренде недвижимости – не менее, чем за 3 месяца. Вот эта возможность одностороннего отказа, безмотивного, является отбивкой идеи о временном характере договора аренды, отбивкой того, что договор при этом заключен на неопределённый срок. За пределами этой особенности: возможность одностороннего отказа безмотивного любой из сторон, никакими другими особенностями договор аренды, заключенный на неопределенный срок, по сравнению со срочным договором аренды, на самом деле не обладает.

При этом в судебной практике возник интересный вопрос. Нам известен такой феномен как условие, например, отменительное условие. И мы, взрощенны на понимании, что отменительное условие и отменительный срок – это разные величины. Может ли договор аренды быть заключен под отменительным условием? Да, вполне возможно. Действительно, никаких видимых препятствий к такому нет. В этой связи возникает вопрос: с т.з. своего формата договор аренды, заключенный под отменительным условием, должен относиться к срочным или к договорам на неопределенный срок? Вопрос именно о модели, потому что если он относится к договорам на неопределенный срок, тогда у договоров под отменительным условием, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора с предупреждением другой стороны. Если же они должны относиться к срочным, то тогда никакого подобного права в одностороннем порядке отказаться от договора, если это не предпринимательский договор, если это не зафиксировано в самом тексте, у сторон нет. Цена вопроса только в этом: есть ли у сторон право отказаться от договора?

ВАС, рассматривая соответствующий вопрос в Информационном письме № 66 от 11.02.2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в п.4 разбирается казус, когда договор аренды был заключен под отменительным условием: до начала реконструкции. А потом одна из сторон отказалась в одностороннем порядке от исполнения соответствующего договора, возник вопрос: законен ли был такой отказ? Если он законен, то никаких негативных последствий он за собой не влечет, а он законен только в том случае, если на договор аренды, заключенный под отменительным условием распространяются правила абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ. С т.з. именно оснований прекращения договор аренды под отменительным условием должен приравниваться к срочным или бессрочным?

Получается, что и при неопределенном сроке и при неопределенном условии мы не можем сказать, сколько продлится соответствующий договор, т.е. эти отношения имеют видимость – бесконечность. Потому что когда, и прекратятся ли они вообще, не понятно. Именно для исключения этой видимости бесконечности, вхождения договора аренды на неопределенный срок или под отменительным условием в прокрустово ложе временных договоров, временного владения и пользования, стороны должны иметь возможность выхода из соответствующих отношений. Поэтому ВАС солидарен с нами, он абсолютно правильно именно в этом аспекте применения абз.2 п.2 ст. 610 ГК РФ приравнял договор под отменительным условием к договором на неопределенный срок, сказав, что здесь у каждой из сторон есть право на односторонний безмотивный отказ от договора с предупреждением другой стороны за 1 или за 3 месяца.

♦ Цена.

Цена в договоре аренды именуется арендной платой. Цена в договоре аренды (арендная плата) определяется по соглашению сторон, стороны свободны в определении соответствующего условия.

Является ли условие об арендной плате существенным условием договора аренды? Нет. В ст.614 ГК РФ на сей счет нет вообще ничего. Но это значимая информация. Общее правило: ст.423 ГК РФ, которая устанавливает нам общее правило, согласно которому, во всяком возмездном договоре цена не является существенным условием, если иное не установлено законом. Отсутствие в Главе 34 каких либо позитивных правил на сей счет, отсутствие какого-либо регулирования на сей счет в ст.614 ГК РФ позволяет нам использовать общее правило. Поскольку аренда - возмездный договор, значит, применительно к аренде, цена не является существенным условием, а если соответствующее соглашение отсутствует, то договор заключен, а размер арендной платы будет определяться по правилам ст.424 ГК РФ, исходя из аналогичных показателей.

Эта констатация: «условие об аренной плате не является существенным условием договора аренды» является лишь общим правилом, применительно к отдельным разновидностям это общее правило может законодателем изменяться. Например, в рамках регулирования такой разновидности аренды как аренда зданий и сооружений, законодатель прямо указывает, что арендная плата – существенное условие.

Говоря об арендной плате, стороны свободны в установлении не только ее размера, но и стороны свободны в определении вопросов, связанных с формой арендной платы и порядком ее внесения. В этой связи обратить внимание на п.2 ст. 614 ГК РФ, который предусматривает 6 возможных вариантов арендной платы. Там не только деньги, там и встречная передача имущества в собственность, в пользование, возможность присвоения плодов и ряд иных форматов. Почему 6? Потому что перечень из 5 заканчивается тем, что договором может быть предусмотрено сочетание указанных высших форм. На самом деле, с т.з. чистой математики, это больше, чем 6, там в некую бесконечность уходит, может быть объединено несколько, даже семейное положение А.А. и теща – учительница математики – не позволяет А.А. посчитать. Оставим 6, 5 и сочетания.

В этой связи нам достаточно важно понять, что встречное предоставление по договору аренды не обязательно должно быть денежным. Это обстоятельство чрезвычайно важно для многих частных вопросов.

Задача в задачнике была про аренду ТС, где стороны договорились, что арендная плата будет от пробега исчисляться. В этой связи, возникает вопрос: если пробег 0? Формат банален: стороны предусмотрели, что размер арендной платы будет зависеть от интенсивности использования объекта, в частности, в данном случае при аренде автомобиля от километража пробега соответствующего автомобиля. Если пробег составит 0, такое же возможно? Ведь обязанности пользоваться у арендатора нет, у него только право. Если пробег составит 0? На уровне совместного объяснения двух Пленумов есть похожий сюжет. Речь идет о Постановлении Пленума ВАС РФ и ВС РФ №5-29 «О применении положений части 4 ГК РФ», где рассматривался во многом схожий вопрос – это вопрос, когда заключается лицензионный договор по использованию объекта интеллектуальной собственности, а цена в лицензионном договоре определяется как % от прибыли, от реализации. Например, мы написали курсовую работу, мы заключаем лицензионный договор, А.А. берет исключительные права на это произведение, мы временно передаем разрешение использования произведения А.А., мы договариваемся о том, что 5 рублей с каждой проданной книги будут идти нам. Какова цена по этому лицензионному договору? Сюжет во многом похож. Мы заменяем лицензионный договор арендой, а исключительное право, допустим, на произведение вещью, и вот он: один в один. Цена определяется в зависимости от успешности или интенсивности использования. И там две Высших судебных инстанции задались вопросом: а что будет, если пользование не будет произведено? Потому что обязанности пользоваться не существует, также как и нет обязанности пользоваться в договоре аренды. Тогда получается, что действиями арендатора договор становится как бы безвозмездным, т.е. арендатор своими действиями нарушает расчет, нарушает интересы арендодателя. И две Высшие судебные инстанции для этой ситуации сказали, что раз делать вывод о безвозмездности договора невозможно в подобной ситуации, потому что воля сторон была направлена на заключение возмездного договора, они сказали так: в этом случае размер платы пользования по лицензионному договору (арендной платы в нашем случае) должен определяться по правилам ст.424 ГК РФ. Эта логика распространима и на вопрос с арендой. Единственное что, здесь надо задаться вопросом: почему мы так защищаем арендодателя? Разве арендодатель, заключая договор на подобных условиях, не должен предполагать подобной возможности? И не принимает ли он, заключая договор на подобных условиях, риск неиспользования этого объекта на себя? Другое дело, что, да, наверное наши простые граждане обыватели в подавляющем большинстве об этом не задумываются. Они говорят: от пробега? Ух-ты…, и у них как счетчик у таксистов, в глазах пошли, пошли деньги, они не и думают, что он остановится. Простой обыватель, наверное, это не осознает, но когда речь идет о профессиональных участниках оборота, А.А. не уверен, что мы должны так неуклонно пестовать и добавлять дополнительную защиту арендодателю. Лошков надо учить. Если ты не моешь просчитать соответствующую ситуацию, будучи профессиональным участником оборота, значит, тебе не место в ряду этих профессиональных участников, и отсутствие здесь уплачиваемого вознаграждения и выведет тебя естественным путем из числа профессиональных участников оборота. А если ты это должен был просчитать, тогда просчитывай, ты принял на себя. Этот вопрос, как минимум, надо над ним задуматься, хотя в том разъяснении со схожей проблемой, две Высших судебных инстанций предложили вариант использования ст.424 ГК РФ.

Стороны свободны в определении формата этой арендной платы, п.2 ст.614 ГК РФ – лишнее тому подтверждение, но при этом мы должны понимать, что свобода не безгранична в том смысле, что избранный сторонами вариант не должен создавать лишь внешней видимости возмездных отношений.

В этом плане достаточно показательным является сюжет, который разбирается ВАСом в п.12 Информационного письма №66. Был заключен договор аренды помещения, и арендная плата в этом договоре была определена как обязанность арендатора возместить расходы по коммунальным платежам. Когда в последующем арендодатель говорит: «нет, так не пойдет, давай мне нормальную арендную плату», арендатор защищался ссылкой на это условие договора. ВАС в п.12, рассматривая соответствующий сюжет, прямо указал, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг само по себе не может рассматриваться как форма арендной платы, что в общем и целом верно. Потому что оплата коммунальных услуг является эквивалентом по отношению к потребленным коммунальным услугам, но не к пользованию помещением. Поэтому здесь эти рассуждения правильны. Другое дело, что мы не должны воспринимать буквально. На самом деле эту функцию притворности условие об оплате коммунальных услуг как арендной платы будет принимать только в том случае, если вся арендная плата исчерпывается только этими коммунальными услугами, тогда, конечно, получается, что эквивалент об оплате коммунальных услуг иной, чем пользование, и тогда мы можем руководствоваться логикой ВАСа.

12 3 4 5 6 7 8 9 10 Следующая ⇒