Ст.620- досрочное расторжение договора по инициативе арендатора.

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 11Следующая ⇒

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Это исчерпывающий перечень? Нет, то же самое + ст.450 ГК РФ + основания для досрочного расторжения договора могут быть установлены и договором.

Основания, установленные договором, могут быть любого порядка, это не обязательно основания, связанные с нарушением противоположной стороной тех или иных положений договора. Это могут быть самые разные обстоятельства, принцип свободы договора, и сама ст.619 ГК РФ, и ст. 620 ГК РФ не говорит, что эти основания должны быть сопряжены в нарушениями, допущенными противоположной стороной. Кстати, судебно-арбитражная практика в п.25 ИП №66 прямо это говорит, что требования, установленные договором, могут быть и не связны с нарушением.

Не исчерпывающий перечень, 4 прямо обозначенных + ст.450 ГК РФ + основания для досрочного расторжения договора могут быть установлены и договором, мы будем избавлены от формализма правил ст.620 ГК РФ.

С т.з. механизма. Есть ли там аналог последнего абзаца ст.619 ГК РФ? Т.е. никакого предупреждения здесь не требуется. То ли это сделано как пестование интересов арендатора, то ли забыли дописать, как бы то ни было, этого механизма в процедуре нет, но отсутствие необходимости предупреждения не делает сам механизм намного более гибким. Почему? Потому что ст.452 ГК РФ мы черпали из общих правил. При всяком требовании о досрочном расторжении договора, предъявляемом в суд, обязательный претензионный порядок регулирования споров. Не предусматривая предупреждения, ст.620 ГК РФ не отменяет претензию, поэтому предупреждения не надо, а претензия по ст.452 ГК РФ нужна. И только соблюдение претензионного порядка урегулирования споров является обстоятельством, дающим возможность предъявить требование в суд с тем, чтобы рассчитывать на эффективное его удовлетворение.

Вопрос - Если во время этой сложной процедуры, в последний момент перед вынесением судом решения, нарушение устранено, исключает это возможность удовлетворения иска?

Нет. Правило сформулировано в п.23 только для одного случая и только для расторжения по инициативе арендодателя, но сущностно в нем закреплена позиция: устранение нарушения не препятствует удовлетворению требования о расторжении договора в связи с ранее допущенным нарушением. Тот же формат непротиворечивого поведения, добросовестности использования инструментария расторжения договора, здесь применим.

Т.е. здесь схема более облегчена, но более не намного, в лучшем случае мы сокращаем на 2 месяца. И опять, единственное действенное решение вопроса – защита интересов арендатора через ст. 310 ГК РФ. Т.е. предусматривать именно односторонний отказ, и тогда возможность реакции на допущенные нарушения будет намного более оперативной, и договорные отношения будут прекращены в момент восприятия соответствующего волеизъявления противоположной стороной.

Что на практике и происходит. Даже в подавляющем большинстве случаев стороны, заботясь о своих будущих интересах, они просто предусматривают односторонний отказ, а дальше либо переписывают ст. 619 ГК РФ или ст.620 ГК РФ: более 2 раз подряд не вносит арендную плату, пользуется имуществом не в соответствии с назначением и т.д. Просто переводят эти основания от оснований к расторжению в основания одностороннего отказа. Либо даже, что может и справедливее, не утруждают себя этим переписыванием, а просто пишут, что в случае всякого существенного нарушения, допущенного противоположной стороной, возможен односторонний отказ от договора.

Кстати, длительное время в догматике и судебной практике был вопрос: а можно ли это сделать? Можно ли односторонний отказ предусмотреть?

Существовали позиции, согласно которым таковое невозможно, и принцип свободы договора здесь не бьет указанный тезис, потому что законодатель сознательно для аренды предусмотрел именно юрисдикционное прекращение, и менять этот формат стороны своим соглашением не способны. Но в Информационном письме № 66 в п.26 и 27 ВАС РФ допустил возможность установления соглашением оснований именно для одностороннего отказа, что актуальность вопроса сняло.

Отдельные разновидности договора аренды.

Предметом нашего рассмотрения будут те разновидности, которые выделены в подобном качестве на уровне кодифицированного НПА:

♦ прокат на самостоятельное изучение, там ничего сложного, не Бином Ньютона;

♦ аренда транспортных средств на самостоятельное изучение, там тоже ничего сложного, сложность состоит в том, что ГК РФ дает только начальное регулирование, а дальше надо подключать транспортное законодательство, но мы умеем читать;

♦ аренду предприятий на самостоятельное изучение, это по причине того, что это химера, нет таких договоров в практике.

Мы остановимся только на двух разновидностях:

♦ аренда зданий и сооружений;

♦ лизинг.

Аренда зданий и сооружений

Регламентируется предписаниями §4 Главы 34. Глава 34 построена по матрице – §1 Общие положения, а дальше §, посвященные отдельным разновидностям. В этой связи, в части, не противоречащей специальному регулированию, к соответствующей разновидности договора аренды будут применяться и положения §1 – общие положения. Поэтому мы будем останавливаться только на особенностях, договорившись изначально, что все, что не охватывается особенностями, будет регламентироваться общими правилами, которые нам теперь уже, достаточно хорошо известны. Т.е. аренда зданий и сооружений регламентируется §4 и в части, не противоречащей, §1 Главы 34.

Очевидно, что главным признаком, признаком, предопределившим выделение данной разновидности договора аренды, явилась особенность предмета.

Обратим внимание, в той же самой КП, параграф, посвящённый КП, был посвящен КП недвижимости в целом. В аренде соответствующий параграф, почему-то посвящен именно и только одной из разновидностей недвижимости – только аренда зданий и сооружений. Единственное логическое объяснение этой ситуации состоит в том, что в те времена, когда принимался ГК РФ, в нашем парламенте была достаточно серьезная фракционная и партийная борьба. Наши ребята возражали против оборота земель, и дабы не блокировать принятие ГК вообще, просто эту землю убрали, с тем, чтобы оборот мог получить современный кодификационный акт. Не знает А.А., правда или нет, но это единственное логическое объяснение, ничем больше оправдать это нельзя.

Причем, сделали по-нашему. Надо то было сделать как? Написать «аренда недвижимости», и просто-напросто, да хоть с первой статьи: правила настоящего параграфа не применяются к аренде земельных участков. За счет этого мы бы изъяли земельные участки из-под действия параграфа 4 Главы 34. А вместо этого, у советских собственная гордость, решили сделать по-другому. Что такое недвижимость? Земля и все, что с ней тесно связано. Убрали землю, осталось все, что с ней тесно связано, но так в законе нельзя писать «Аренда всего, что тесно связано с землей», поэтому не нашли ничего лучшего, поэтому «Аренда зданий и сооружений».

Собственно, такое ограничение предмета только зданиями и сооружениями сослужило достаточно плохую службу нашему обороту, породило в обороте много споров. Помимо того, что не понятно, что такое здание и сооружения с т.з. юридической, и чем здания отличаются от сооружений с т.з. юридической – не понятно. Это настолько незначительные и релевантные критерии, но, наверное, по феншую так было.

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 9 10 Следующая ⇒