Право арендатора на улучшения.

Ст.624 ГК РФ регламентирует данное право. Это право является факультативным. Оно не связано имманентно с конструкцией аренды, а существует только в том случае, ели это прямо предусмотрено законом или договором, т.е. у арендатора появляется право на выкуп, если таковое прямо предусмотрено законом или договором.

Что касается примеров, когда закон предусматривает право арендатора на выкуп – это законодательство о приватизации, как начального этапа, где арендатор был главным претендентом на приватизацию государственного имущества, арендуемого им, так и сейчас, сегодняшнее законодательство о приватизации предусматривает для арендаторов соответствующего имущества целый ряд льгот и преимуществ перед другими лицами, давая им возможность выкупить соответствующий объект, который они арендуют.

Право на выкуп может быть предусмотрено и договором, а здесь все упирается в свободу усмотрения сторон. Когда стороны договорятся, зачем им это надо и почему они договаривались, это не поддается логическому анализу. Если стороны установили такое право, значит, у них есть определенный в этом интерес, значит, это право будет у арендатора. Если и поскольку они такого права для арендатора не установили, у последнего подобной возможности нет.

Применительно к праву на выкуп, если таковое предусмотрено законом или договором, особенно в последней ситуации, когда таковое предусмотрено договором, возникает вопрос. Смысл выкупа чрезвычайно прост: с внесением выкупной цены арендатор становится собственником соответствующего объекта. Вопрос: размер выкупной цены, если право на выкуп предусмотрено договором, является существенным условием? Мы уже много раз говорили о том, что нельзя просто довериться тексту закона, особенно когда он имеет возможность двусмысленного истолкования. Здесь надо либо подтвердить либо опровергнуть эту позицию за счет иного критерия. Представим себе, что право на выкуп установлено, но выкупая цена не определена, сможем мы восполнить это отсутствующее условие или нет? Если оно объективно восполнимо, значит, это не существенное условие, если оно объективно невосполнимо – существенное.

Смоделируем соответствующую ситуацию. Стороны заключают договор аренды на 50 лет, в бонус арендатору предоставляется право выкупить соответствующее имущество, стать собственником его. Если стороны не оговорят размер выкупной цены, сможем мы как суд это условие объективно восполнить, причем, адекватно объективно восполнить? А.А. кажется, что в подавляющем большинстве случаев, в 99% это условие невосполнимо. Потому что экономически выкупная цена зависит от продолжительности предшествующего пользования и дальнейшей амортизационной стоимости соответствующего объекта, может его под ноль весь использует, оно вообще будет ничего стоить, а может у него богатый ресурс останется, для арендодателя разные желания, в т.ч. и финансовые условия такого выкупа будут. Кроме того, договор аренды с правом выкупа часто экономически предполагает, что размер арендной платы вносимой в себе экономически некую часть выкупа уже содержит. Т.е. выкупная цена может вообще иногда быть чисто номинальной, ну там, рубль. Почему? Потому что уже в арендной плате, допустим, договор аренды на 70 лет, эта выкупная цена заложена, и, условно говоря, как иммунитет она уже погашается, а потом за рубль. Тут очень много экономических величин, влияющих на определение подобной цены, поэтому А.А. кажется, что в подавляющем большинстве случаев адекватного восполнения нет. Суд не экономист, суд юрист. Он не может учесть все факторы и вывести соответствующий формат, адекватно восполнив отсутствующе условие. А.А. кажется, что в большинстве случаев это невосполнимо. Раз невосполнимо, значит, не случайно законодатель написал «обусловленную договором выкупную цену».

В тех случаях, когда договором предусматривается право выкупа, сам этот выкуп может быть осуществлен по общему правилу не ранее прекращения договора. Но опять, почему это правило сформулировано? Потому что экономически мы сказали, что арендодатель как собственник готов расстаться с титулом, готов расстаться с имуществом, когда весь ресурс этого имущества ему будет возмещен, и он полагает, что, условно говоря, 70 лет будет выплачиваться арендная плата, а потом за небольшую выкупную цену он готов расстаться с имуществом. Но для него интерес представляют платежи аренды за 70 лет + соответствующая выкупная цена. Кроме того, темпорально он готов на это выкуп после того, как срок договора истечет, т.е. он не сейчас готов, если бы он сейчас был бы готов, то он заключал бы договор КП, а он готов к тому, чтобы расстаться с ПС спустя определённый промежуток времени. Было бы неправильно в противоречии с его исходной логикой и устремлениями навязывать ему иную идею. Кстати, в свое время при условиях гиперинфляции, к которой мы сейчас приближаемся, это уже было, и это правило оказывалось чрезвычайно важным. В условиях гиперинфляции очень часто оказывается, что оговорённая цена выкупная через некий незначительный промежуток времени оказывается смешной с т.з. текущего уровня цен. Одно из крупнейших предприятия на территории В.О., там бизнес по-русски, когда все приватизировали трудовому коллективу. Бизнес по-русски в чем состоит? Это начинать распродавать то, что досталось тебе бесплатно. И почему-то считается, что сейчас мы начнем распродавать и это и есть бизнес. Собственно, это предприятие было раскассировано, по частям были переданы отдельные цеха, площадки в аренду. Договор аренды заключался на 49 лет. Причем, там оговаривались размеры выкупной цены такого порядка, что в условиях гиперинфляции буквально через 3-4 года достаточно по Большой проспекту вдоль пройти, бутылки собрать и на сумму, вырученную от сдачи бутылок, можно было внести выкупную цену. В итоге этот арендатор говорит: «Я насобирал, давай, мамаша, пойдемте в закрома, выкупать будем объект». Берет и просто на счет кидает, и дальше в регистрирующий орган, типа: я собственник, я внес выкупную цену. Регистрирующий орган отказывает, а он в суд с обжалованием действий регистрирующего органа. Рассматривая соответствующий спор тогда, суд верно сказал, что по смыслу ст. 624 ГК РФ право выкупа предоставляется при прекращении договора. А следовательно, если ты хочешь, выкупную цену можешь внести и сейчас (мало ли что, народ сейчас вороватый, вдруг не сохранятся эти деньги), но ПС и сам выкуп состоится, только когда закончится договор. Поэтому еще 44 года потерпи, вноси эти 44 года арендную плату, тогда потом ты можешь ощутить себя собственником соответствующего объекта. Это и абсолютно верно с т.з. предписаний ст.624 ГК РФ, и абсолютно верно с т.з. предписаний экономической логики установления права выкупа, защита интересов арендодателя, собственника объекта.