Право на замену жилого помещения (только социальный наем).

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 9Следующая ⇒

Регулируется это право ст.81 ЖК РФ. Для того чтобы понять суть, мы должны включить голову. От чего зависит оплата по договору социального найма? От размера. Это ключевой показатель при определении платы.

При том, что жилое помещение по договору социального найма предоставляется исходя из определённых нормативов, с течением времени может так оказаться, что наниматель по договору социального найма имеет определенные излишки.

Например, 35 лет из принципа семья из 10 человек стояла на очереди. Она достоялась, соответственно, этой семье з 10 человек была предоставлена квартира, исходя из нормы предоставления, в СПб – это 18 м² на одного члена семьи. Их было 10, значит, им была предоставлена квартира размером не мерее 180 м². Допустим, ровно 180 м². 9 комнат, 180 м² им квартира была предоставлена. Поскольку миссия гражданина оказалась выполненной, он понял, ради чего он жил, и теперь больше смысла никакого нет, они все начинают умирать один за другим. Происходит так, что в этой 180-метровой квартире продолжает проживать 1 наниматель. 1 на 180 метров. При этом, вспомним, что для того чтобы им туда попасть, им надо было быть малоимущими, с финансами все не очень хорошо, а надо оплачивать квартиру 180 м². Поэтому очевидно, что у гражданина возникает потребность каким-то образом уменьшить или принадлежащее жилое помещение или хотя бы плату за него, минимизировать свои расходы на обеспечение жилищной потребности. Как раз в целях реализации этой очевидной идеи ст.81 ЖК РФ предусматривает право на замену жилого помещения.

Суть этого права: если общая площадь занимаемого жилого помещения превышает норму предоставления, с согласия всех совершеннолетних членов семьи наниматель может подать заявление наймодателю о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера.

Собственно, в течение 3 месяцев с момента подачи заявления, гражданину должно быть предоставлено такое жилое помещение.

Гладко на бумаге, но есть один момент. В течение 3 месяцев – это замечательно, но проблема в том, что у наймодателя свободного фонда жилья нет. Это не ярмарка, где приходят и говорят, кому сколько надо. Поэтому эти 3 месяца оказываются декларацией. В итоге, как правило, в течение 3 месяцев реализовать заявление нанимателя оказывается невозможно.

Для того чтобы исходно само право на замену не превращалось в декларацию, прежнее законодательство (Закон об основах федеральной жилищной политики в ст.15.7) прямо предусматривало, что если в течение указанного срока жилое помещение меньшего размера не будет предоставлено, то по истечение этого срока плата за занимаемое жилье должны взиматься, исходя из размера желаемого жилого помещения.

Ему надо, допустим, 40 метров на одного, он занимает 180, говорит: «Дай мне 40», ему 40 не дают, потому что нет таких квартир. Спустя 3 месяца, даже если ему не дали, его размер платы за 180-метров жилье будет осуществляться как за жилье 40-метровое.

Это защищает интерес нанимателя, т.е. он именно к этому стремился. Кроме того, стимулирует определенным образом наймодателя, потому что он начинает нести финансовые потери, заинтересован в том, чтобы исполнить заявление нанимателя.

Заметим, А.А. не случайно номер статьи назвал - 15.7. Это уже показывает, что эта статья появилась в законе не сразу, потребовалось долгих 10 лет, чтобы законодатель осознал эту проблему и включил эту норму в Закон об основах федеральной жилищной политики.

Но, видимо существует 3 категории людей:

1. Есть люди, которые учатся на чужих ошибках, эти люди называются мудрецы. Таких людей вообще практически нет, это единицы.

2. Есть люди, которые учатся на своих ошибках. Эти люди называются глупцы. Подавляющее большинство, А.А. к этой группе относится.

3. Есть еще и третий член - это российский законодатель, которого даже свои собственные ошибки ни в чем не убеждают.

10 лет надо было осознавать проблему, чтобы, наконец, создать норму, а потом принять ЖК без этой нормы. Теперь ждем очередные 10 лет, прошло пока только 9 лет. Видимо на следующий год будет включена норма, которая позволит из декларации право на замену превратить в подлинное право. А так, пока без соответствующего регулирования оказывается. Не предоставили ему в течение 3 месяцев, не предоставили не потому, что там злой умысел наймодателя, а просто нет свободных фондов. Почему такой нормы нет? По всей видимости, российский законодатель относится к третьей группе, для которой собственные ошибки не являются показательными.

Вот с т.з. нормативного регулирования, соответствующее право на замену жилого помещения наличествует в действующем законодательстве и является особым правом, которое принадлежит нанимателю по договору социального найма.

Изменение жилищных правоотношений.

Законодатель возводит в принцип идею стабильности ЖПО, и изменение ЖПО является исключением из этого принципа. Соответственно, такое изменение возможно только в формах и по основаниям, которые предусмотрены ЖК РФ. Причем, изменения ЖПО могут коснуться самых разных его элементов, мы определенным образом все возможные форматы изменения ЖПО систематизируем.

Изменения ЖПО возможно посредством изменения субъектного состава.

Здесь первый из возможных форматов изменения ЖПО вследствие изменения субъектного состава – это вселение в жилое помещение членов семьи нанимателя, это в терминологии ЖК РФ. В терминологии ГК РФ: граждан, постоянно проживающих, но сути это не меняет, речь идет об одной и той же форме изменений. Поэтому когда мы будем говорить: «члены семьи нанимателя», мы будем иметь в виду и граждан, постоянно проживающих.

Итак, основная конструкция - вселение в жилое помещение граждан, постоянно проживающих.

Подобная форма изменения допустима для любого договора найма жилого помещения. Она допустима для коммерческого найма и регламентируется предписаниями ст.679 ГК РФ, она допустима для социального найма и регламентируется предписаниями ст.70 ЖК РФ, допустима она и для найма специализированного найма. При этом никакой особой регламентации для специализированного найма нет, п.5 ст.100 ЖК РФ говорит о том, что вселение членов семьи нанимателя в специализированном найме должно происходить по тем же правилам, что и в найме социальном. Т.е. отсылает нас по сути дела к правилам

ст.70 ЖК РФ, за одним исключением: вселение членов семьи в служебное жилое помещение должно происходить по правилам, установленным для вселения членов семьи собственника.

Итак, каким же образом подобное изменение может происходить? Регулирование соответствующих вопросов: вселение членов семьи в коммерческом, с одной стороны, и в социальном, и в большинстве случаев в специализированном найме, с другой стороны, несколько отличается между собой.

ЖК РФ градирует всех лиц, которые могут быть вселены в качестве членов семьи, на 3 группы:

Супруг, родители и дети.

Для их вселения в качестве членов семьи не требуется дополнительных условий, само по себе состояние родства или отношения брака уже достаточно для приобретения статуса членов семьи. Никаких дополнительных предпосылок для приобретения этими лицами статуса члена семьи не требуется.

Соответственно, наниматель женился, только его жена переступила порог с его согласия, т.е. вселена в установленном порядке, он изъявил волю, чтобы она пришла, а чтобы было понятно, что она пришла жить, она с тапочками, зубной пастой и паспортом пришла. Это набор, обозначающий постоянство проживания. Она приобрела статус члена семьи со всеми вытекающими отсюда последствиями.

2. это другие родственники или нетрудоспособные иждивенцы .

П.25 ПП №14 разъясняет нам, что под другими родственниками понимаются любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи. Если теща приехала, она к этой группе относится, даже если она трудоспособная, потому что она родственник члена семьи – жены. Любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи, причем, независимо от степени родства.

Что касается категории «нетрудоспособные иждивенцы», то здесь ВС прямо указывает, что соответствующие понятия «нетрудоспособность» и «иждивение» должны пониматься в соответствии со ст.9 Закона о трудовых пенсиях. Собственно, если несколько упростить, то нетрудоспособные:

→ Несовершеннолетние

→ пенсионеры по старости

→ инвалиды всех 3 категорий,

Иждивенцы – лица, которые получают постоянное вспомоществование, являющееся для них основным или единственным источником дохода.

Собственно, эти другие родственники или нетрудоспособные иждивенцы составляют 2 группу, которая может быть вселена в качестве членов семьи. Однако для этой 2 группы законодатель устанавливает уже дополнительные условия.Условием их вселения в качестве членов семьи и приобретение статуса члена семьи является ведение общего хозяйства. В том же п.25 ПП №14 разъясняется:

Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

Если указанные лица ведут с нанимателем общее хозяйство, то они являются членами семьи. Здесь мы должны сделать очевидную пометку. Семья в жилищно-правовом смысле слова намного шире, чем категория семьи в семейно-правовом смысле слова.

Получается, что если жену с тапочками и зубной пастой, и паспортом допустили, она стала членом семьи нанимателя, потом говорит: «Милый, а ты не против, если к нам придет мама? ». Не гоже семейную жизнь начинать с конфликта, поэтому милый соглашается. Ейная мама с тапочками, зубной пастой и паспортом пересекает порог, как только она пожарила картошку, вынесла ведро или сказала: «Возьмите, тут на продукты, общий стол 10 р.», она член семьи нанимателя автоматически, потому что она относится ко 2 группе – другие родственники, и выполнены условия ведения общего хозяйства. Поскольку она вселена в установленном порядке, а вселение в установленном порядке не зависит от регистрации по месту жительства, потому что регистрация – это акт исключительно АП направленности, мы должны понимать, что наличие регистрации ничего к ЖПО не прибавляет, равно как и отсутствие регистрации ничего в ЖПО не убавляет. Поэтому как только она пожарила картошку, она стала членом семьи нанимателя, с вытекающими отсюда последствиями, т.е. приобрела равный с нанимателем круг прав в отношении данного жилого помещения.

3. это иные лица.

Иные, в смысле те, которые не входят в первые две. Применительно к иным лицам, ЖК указывает, что эти иные лица могут быть признаны членами семьи в судебном порядке, но условий, необходимых для соответствующего решения суда, ЖК не выдвигает. Благо, что эти условия восполняются разъяснениями ВС в п.25 ПП №14. ВС для решения вопроса о признании в судебном порядке иных лиц членами семьи нанимателя рекомендует выяснять следующие обстоятельства:

были ли они вселены в качестве членов семьи, делили общее хозяйство, какова продолжительность их проживания, имеют ли они право на другое жилое помещение и иные заслуживающие внимание обстоятельства.

Т.е. если мы избежали женитьбы, но с тапочками, паспортом и пастой на порог ее пустили, они не попала в 1 группу, она попала в 3 группу, и она может быть признана членом семьи нанимателя, с учетом всех обстоятельств. С учетом того, какова направленность воли, было ли вселение в установленном порядке, а для вселения в установленном порядке только волеизъявление, направленное на предоставление данного жилого помещения в качестве постоянного места жительства и ее восприятие, вела ли она общее хозяйство, т.е. если супруга просто перешла порог и ей можно не жарить картошку, она автоматически член семьи, то эта барышня из 3 очереди должна будет пожарить картошку, вынести мусор, протереть пыль, сходить за продуктами и т.д. И соответствующий статус может быть приобретен только в судебном порядке.

Согласно ЖК РФ для социального найма трехчленная градация потенциально возможных членов семьи с установлением условий приобретения статуса отдельных для каждой из этих групп.

Что касается ГК РФ, то здесь никакого перечня нет, соответственно, любые лица могут быть вселены в качестве граждан, постоянно проживающих. Нет перечня, и закон не выдвигает никаких особых условий для приобретения соответствующего статуса.

Далее, одного лишь попадания в этот перечень, наличествующий в ЖК с соблюдением ряда условий, или специально отсутствующий и включающий в себя всех в ГК, для возникновения статуса члена семьи недостаточно, требуется соблюдение еще ряда условий.

Согласно ЖК РФ, для вселения супруга, родителей и детей, т.е. лиц, относящихся к 1 группе, требуется письменное согласие всех совершеннолетних членовсемьи. При этом, как разъясняет п.26 ПП, не имеет значения то, что в результате вселения указанных лиц обеспеченность жилым помещением составит менее учетной нормы.

Что касается двух других групп, то помимо согласия всех совершеннолетних членов семьи, требуется также согласие наймодателя, который может запретить вселение, если в результате такого будет нарушена учетная норма.

Исключением из указанных выше правил является вселение несовершеннолетних детей, причём, как говорит п.26 ПП №14, – любых несовершеннолетних детей, не только нанимателя. Для вселения несовершеннолетних детей ничьего согласия не требуется. Опять мы видим, что в ЖК для приобретения статуса установлена градация в зависимости от соответствующей категории: для одних требуется только согласие членов семьи, для других требуется и согласие членов семьи, и согласие наймодателя.

Что касается ГК РФ, то там всегда требуется два согласия: и наймодателя, и лиц, совместно проживающих, а также обязательное условие в виде соблюдения общей нормы площади на человека. Однако исключением является вселение несовершеннолетних детей, где ни первого, ни второго (ни наличия согласия, ни соблюдения нормы) не требуется. Это условия, которые необходимы для возникновения соответствующего статуса члена семьи нанимателя или, как говорит ГК РФ, гражданина, постоянно проживающего.

Чем этот статус так примечателен? Дело в том, что член семьи нанимателя, равно как и гражданин, постоянно проживающий, имеет равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Например, п.24 ПП №14 в огромном абзаце перечисляет, что это за права, которые равным образом принадлежат и нанимателю, и членам его семьи. Члены семьи имеют равные права по пользованию жилым помещением, а дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по всем обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Получается, что в социальном найме де факто статус нанимателя и статус члена семьи нанимателя абсолютно идентичен, и само по себе звание нанимателя номинально. Ничего не изменяется от того, кто ты: наниматель или член семьи. Твое правовое положение и с т.з. прав, и с т.з. обязанностей тождественно.

А в коммерческом найме все обстоит иначе. Потому что граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права, но обязанностей по общему правилу не несут. Т.е. обязанным перед наймодателем в коммерческом найме остается только наниматель, он как бы закрывает своей фигурой всех проживающих с ним граждан от возможных требований со стороны наймодателя. Единственное, что п.4 ст.677 ГК РФ предусматривает, что граждане, постоянно проживающие с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить договор о солидарной ответственности.

Т.е. по общему правилу они никакой ответственности по обязательствам из коммерческого найма не несут, но могут их на себя принять, заключив между собой договор, и известив наймодателя.

На самом деле эта норма п.4 ст.677 ГК РФ, она интересна по той причине, что это единственное упоминание в нашем законодательстве хорошо известного юридического феномена, а именно: договора о присоединении к долгу в качестве солидарного должника. Такой феномен известен всем правопорядкам и является достаточно интересным феноменом. У нас п.4 ст.677 ГК РФ интересен в том смысле, что он показывает, что этот феномен - договор о присоединении к долгу в качестве солидарного должника - нашему правопорядку не чужд, у нас тоже такая ситуация возможна. Возможна в случае с коммерческим наймом, поскольку это прямо предусмотрено, но, в общем и целом, возможно и как общий институт, показывает, что этот феномен ключевым основам нашего правопорядка не противоречит.

Еще одной формой изменения ЖПО, при которой также происходит изменение субъектного состава, является замена нанимателя. Данная форма допустима для любой конструкции найма - для найма социального и для найма коммерческого. Для последнего случая она регламентируется ст.686 ГК РФ, а для первого – п.2 ст.82 ЖК РФ.

Суть соответствующего изменения состоит в том, что наниматель заменяется кем-либо из состава дееспособных членов семьи или граждан, постоянно проживающих. Как правило, такое изменение происходит в случае смерти нанимателя. Поскольку договор найма не является тесно связанным с личностью, кроме того, даже прекращая права и обязанности нанимателя, смерть нанимателя не способна прекратить права и обязанности членов семьи или граждан, постоянно проживающих, у них право пользования жилым помещением, они несут равные с нанимателем права, да и в социальном найме одинаковый круг обязанностей, собственно, в случае смерти само ЖПО продолжается, но кто-то должен поднять упавшее знамя и занять место нанимателя в соответствующем договоре.

Но мы должны понимать, что, да, в большинстве случаев эта замена нанимателя происходит в результате смерти, однако ни ГК, ни ЖК не настаивают на том, что это единственный формат замены нанимателя. Поэтому замена нанимателя возможна и при его жизни.

Например, приходит наниматель в свою семью и говорит: «Я устал, я ухожу». Или приходит он, а вся семья в круг за столом собралась и смотрит на него, и черную метку ему вручают: Не наниматель ты больше нам. В принципе, возможен такой формат замены нанимателя по согласию с наймодателем и всеми совершеннолетними членами семьи.

Это условие замены нанимателя, условие, не важно, при жизни, после его смерти, условие в виде необходимости двух согласий: согласие наймодателя, и согласие всех совершеннолетних членов семьи, оно предусмотрено сегодня как для коммерческого, так и для социального найма. И если в первом случае для коммерческого найма это вполне оправдано. Почему? Наймодателю не все равно, ибо статус в коммерческом найме нанимателя и граждан, постоянно проживающих отличается, потому что только наниматель по общему правилу несет ответственность перед наймодателем, соответственно, наймодателю не все равно, кто будет ответственным перед ним субъектом. Поэтому необходимость согласия наймодателя в коммерческом найме является величиной естественной. А для социального найма, зачем согласие наймодателя? Это большой вопрос. Какая ему разница? Если что наниматель, что член семьи обладают абсолютно одинаковым объемом прав, и обладают абсолютно одинаковым объемом обязанностей, и несут перед наймодателем абсолютно одинаковую ответственность. Какая разница, кто будет в квитанции написан, Иванов или Сидоров? Если наймодатель все равно как к солидарно обязанному может предъявлять требование к любому из них. Этого парадокса в прежнем ЖЗ не было. Для социального найма согласие наймодателя на замену нанимателя не требовалось, требовалось только согласие всех совершеннолетних членов семьи, сейчас это правило в ст.82 ЖК РФ включено, почему, зачем - большой вопрос.

На практике существует множество ситуаций, при которых наниматель умирает, договор не прекращается, а люди как жили там, так и продолжают жить. Никакого нового предводителя они себе не выбрали, с наймодателем никакого нового предводителя не согласовывали, и никому от этого хуже не становится. Да, в квитанции по-прежнему фигурирует умерший, каждый раз, получая эту бумажку, члены семьи плачут, но с т.з. объема их прав и обязанностей, с т.з. правовых возможностей как членов семьи нанимателя, так и наймодателя ситуация, при которой договор найма существует, но в нем нет фактически нанимателя, ситуация является вполне распространенной и достаточно общепризнанной. Это еще раз показывает, что статус нанимателя в социальном найме чисто номинален, он никаких бонусов в себе не несет. Закон требует необходимости согласия наймодателя для замены, а зачем? Сам законодатель на этот вопрос не ответит.

Это был второй случай, подпадающий под общую группу: изменение ЖПО вследствие изменения субъектного состава.

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 9 Следующая ⇒