Право на вселение временных жильцов.

Наличествует только в социальном и коммерческом найме.

Для коммерческого найма право регламентируется ст.680 ГК РФ, для социального найма – ст.80 ЖК РФ. Регулирование этого права на вселение временных жильцов достаточно идентично в двух указанных разновидностях, и условиями реализации этого права является:

→ согласие всех совершеннолетних членов семьи

→ предварительное уведомление наймодателя, который может запретить подобное вселение, но только если в результате этого вселения нарушается норма общей площади жилья.

И опять загадка: ЖК говорит: может запретить, если нарушается учетная норма, а ГК использует снова абстрактную категорию общей нормы на человека, о какой норме идет речь: об учетной, норме предоставления, социальной или другой, из текста ГК понять принципиально невозможно. Опять, остается только догадываться, по всей видимости, по аналогии с правилами ЖК, должна во внимание приниматься учетная норма

Вселение временных жильцов осуществляется на безвозмездной основе, при этом такое вселение ограничено максимальным сроком – 6 месяцев. Временные жильцы не приобретают прав на жилое помещение, ответственность за их действия несет наниматель.

3. Преимущественное право на заключение договора на новый срок (только для коммерческого найма).

Ст.684 ГК РФ регламентирует данное право, собственно, оно обусловлено тем, что договор коммерческого найма является договором срочным. Вместе с тем, необходимость удовлетворения жилищной потребности выступает как величина достаточно постоянная. И законодатель, воплощая чаяния нанимателя и устанавливая некую стабильность обеспечения жилищной потребности, в ст.684 ГК РФ предусматривает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок.

С феноменом преимущественного права на заключение договора на новый срок мы уже сталкивались, когда изучали конструкцию договора аренды, говорили, что применительно к аренде закон выдвигает целый ряд условий, связанных с реализацией соответствующего преимущественного права, и устанавливает ряд способов защиты на случай, когда такое преимущественное право нарушено. Ст.684 ГК РФ тоже регулирует указанный вопрос. Парадокс состоит в том, что практически ни по одному значимому моменту преимущественное право в коммерческом найме не совпадает с условиями и последствиями реализации преимущественного права в аренде.

Вспоминает контрапункты, исходя из которых мы анализировали преимущественное право в аренде, для того чтобы просто сравнивать и более ярко обозначать те принципиальные отличия, которые имеет преимущественное право в коммерческом найме по сравнению с арендой.

С т.з. механизма, ст.684 ГК РФ как работает преимущественное право?

Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель предлагает нанимателю заключить договор на новый срок, либо указывает на то, что он отказывается от дальнейшей сдачи жилого помещения в наем. Инициатива в реализации преимущественного права принадлежит в силу ст.684 ГК РФ наймодателю. Он должен сообщить, предложить нанимателю реализовать преимущественное право, либо сообщить, что он отказывается от сдачи в наем, в противном случае договор считается продленным на тех же условиях, на тот же срок.

В аренде от кого должна была исходить инициатива? От арендатора, т.е. в аренде именно арендатор должен был манифестировать о своем желании заключить договор аренды на новый срок. Вот уже принципиальное отличие. В коммерческом найме инициатива должна исходить от наймодателя, в аренде инициатива должна была исходить от арендатора, т.е. того, кому предоставляется имущество.

Это отличие вполне можно объяснить повышенной защитой интересов нанимателя для коммерческого найма жилого помещения, потому что если вдруг он забудет об этом, о том, что заканчивается срок и не сообщит о своем желании заключить договор на новый срок, при этом не будет волеизъявления со стороны наймодателя, то договор просто продлится на тех же условиях на тот же срок. Это отличие есть, оно логически объяснимо.

В аренде какой арендатор имел право претендовать преимущественно на заключение договора на новый срок? Только исправный арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору. А теперь смотрим на ст.684 ГК РФ. Какой наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок? Любой. Никакого ограничения нет. Получается, что независимо от того, надлежащим или ненадлежащим образом наниматель исполнял свои обязанности по договору, он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Такое решение абсолютно алогично. Потому что такое решение по сути дела навязывает наймодателю продолжение отношений с неисправным контрагентом. Единственный для него возможный вариант прекратить отношения – не сдавать жилое помещение в наем вообще. На самом деле, ведь преимущественное право – это некое вмешательство в интерес наймодателя. В аренде это вмешательство было хорошо взвешенно, т.е. арендодатель, если ты будешь сдавать имущество в аренду, какая разница кому, тем более, что арендатор зарекомендовал себя в качестве добросовестного и исполнительного контрагента. Следовательно, вмешательство в имущественную сферу арендодателя было минимальным. Почему для коммерческого найма закон предоставляет преимущественное право любому нанимателю? Это остается абсолютной загадкой, оправдать это социальной направленностью невозможно. Потому что А.А. далек от мысли, что законодатель преследует цель особой защиты и покровительства неисправному участнику оборота. Почему здесь нет этого условия, которое было вполне логичным, вполне адекватным? На этот вопрос нет ответа. Только разве что разные люди писали ст.621 ГК РФ про преимущественное право в аренду и ст.684 ГК РФ про преимущественное право в коммерческом найме. Ну, наверное, разные люди какая-то логика должна быть.

Обязательным условием реализации преимущественного права является дальнейшее желание наймодателя сдавать имущество в наем (это совпадающая предпосылка). Поскольку речь идет о субъективной категории, законодатель ее определенным образом объективирует за счет ведения некой фикции, эта фикция практически дословно совпадает с тем правилом, которое было установлено в ст.621 ГК РФ для преимущественного права в аренде. В каком случае наймодатель освободится от преимущественного права и оно не сможет быть реализовано? Если в течение года после окончания соответствующего срока договора он не будет сдавать имущество в наем, то это означает его нежелание, и дальнейшая реализация преимущественного права нанимателя принципиально невозможна. Это единственная совпадающая посылка, ровно такое же реагирование мы видели в п.2 ст.621 ГК РФ для преимущественного права в аренде.

С т.з. последствий нарушения. В аренде каков был магистральный способ защиты при нарушении преимущественного права арендатора? Требовать перевода прав и обязанностей по заключенному в нарушение преимущественного права договору на себя и (или) возмещение причиненных убытков. И мы отмечали, что это абсолютно адекватное и правильное решение, потому что достигается и цель пресечения правонарушения, и цель восстановления нарушенного права.

Теперь смотрим на ст.684 ГК РФ с этих позиций. Какое последствие для нарушения преимущественного права установлено в ст.684 ГК РФ? Требование признания договора недействительным и (или) возмещения убытков. Вопрос о том, почему здесь разные способы защиты, мы оставляем в стороне. Мы уже выяснили, разные люди, которые друг друга ненавидели, не общались, поэтому написали. Вопрос в другом: каким образом это требование о признании сделки недействительной защитит интерес нанимателя, чье преимущественное право нарушено? А.А. не видит, в чем эта защита. Потому что на само деле, что получается?

Есть наймодатель, есть наниматель 1, который обладает преимущественным правом. Договор заканчивается. Наймодатель говорит: «Нет, шабаш, больше не буду сдавать данное жилое помещение в наем». Наниматель расстроенный уходит спокойно, плачет в подушку по ночам, а потом узнает, что с нанимателем 2 заключен в нарушение его преимущественного права договор. По ст.684 ГК РФ открывает: «Класс, мое право нарушено». Ну признает он договор недействительным, но для него какая радость? Это в нашем менталитете понятно. С криками «Не доставайся же ты никому», он идет в суд и предъявляет требование о признании договора недействительным. Но ему какая радость? Да, он пресечет нарушение, но восстановит ли он свое нарушенное право тем самым? Нет. Он в течение года будет контролировать соблюдение наймодателем требований действующего законодательства, и обрушит все сделки, которые в нарушение его преимущественного права наймодатель заключил. Он будет горд при этом. В чем радость для него?

М.И. Брагинский пытался истолковать эту норму т.о., что наймодатель, после того, как признает договор недействительным, то тем самым его договор возобновится. В этом якобы тайный смысл и главное желание при реализации соответствующего способа защиты у нанимателя. Но при всем уважении к М.И., А.А. не понимает, как это логически выстраивается.

Представим себе, на временной оси, был первый договор, по которому возникло преимущественное право. Хорошо, если тут же заключен второй договор, еще можно понять, что первый восстановится, фантазии здесь хватит. Но если второй договор будет заключен спустя определенный промежуток времени, то признание его недействительным будет означать, что такого договора нет. Но как же восстановится первый? Он прекратился истечением срока, куда промежуток деть? Поэтому М.И. пытался сделать хорошую мину при плохой позиции законодателя, выдавая желаемое за действительное. От признания договора недействительным, первоначальный договор не восстановится, он прекратился с истечением срока. Поэтому способ защиты, предусмотренный ст.684 ГК РФ является бессмысленным. Ибо защищая в плане пресечения нарушения, он не восстанавливает нарушенное право. Конечно, второй вариант защиты «… и (или) возмещение убытков..» является для нанимателя куда более удачным и выгодным.

Тут загадка: почему из ст.621 ГК РФ нельзя было переписать в ст.684 ГК РФ тот способ защиты, который был замечательный, на радость всем, законодатель просто проявил себя во всей красе, почему нельзя было сюда переписать? Нет ответа.

Понятно, почему это право не может существовать в иных разновидностях договора найма. Социальный наем – бессрочен, а наем специализированный, он срочен, но он базируется всегда на определенной предпосылке, срок этого договора приравнен к существованию предпосылки. Поэтому если у тебя предпосылки нет, то ты не нуждаешься в продлении отношений по специализированному найму, потому что эта правовая конструкция для тебя оказывается невозможной. А до тех пор, пока у тебя есть предпосылка, до тех пор действует сам договор. Поэтому в никаких иных разновидностях здесь просто потребности нет. Это право наличествует только в договоре найма коммерческого.

4. Право на обмен жилого помещения ( только социальный найм).

Присутствует только в социальном найме, ст.100 ЖК РФ прямо подчеркивает, что этого права нет в специализированном найме, а стабильность ЖФ исключает возникновение этого права при коммерческом найме. Существуя только в социальном найме, право на обмен жилых помещений регламентируется ст.72-75 ЖК РФ. Кроме того, в регулировании отношений большое значение имеют разъяснения ВС РФ, которые содержатся в п. 33, 34 ПП ВС №14.

Право на обмен жилого помещения сущностно состоит в том, что есть наниматель жилого помещения 1, есть наниматель жилого помещения 2. Суть обмена состоит в том, что они взаимно меняются своими правами и обязанностями, и в результате обмена наниматель два становится нанимателем жилого помещения 1, и наоборот, наниматель 1 становится нанимателем жилого помещения 2. Происходит обмен жилыми помещениями.

Возможным форматом, объектом обмена сегодня выступают только жилые помещения фонда социального использования, кстати, в п.33 ПП №14 это прямо подчеркивается. Законодатель отказался от формата, который был ранее до принятия ЖК, был Законе об основах федеральной жилищной политики, когда возможно было поменять социальный фонд на коммерческий. Т.е. гражданин, проживавший в приватизированной квартире, мог обменять свое жилое помещение на жилое помещение социального фонда. И тем самым оказаться нанимателем, в то время как его контрагент оказывался бы собственником того жилого помещения, т.е. в Законе об основах федеральной жилищной политики такая конструкция предусматривалась. Сейчас законодатель от нее отказался, отказался сознательно. И ВС прямо подчеркивает, что подобный обмен невозможен. Объектом обмена может быть социальный фонд против социального фонда, и никаких иных вариантов больше нет.

Условия совершения обмена:

➢ согласие всех совершеннолетних членов семьи

➢ согласие наймодателя.

Понятно, что для каждого из нанимателей согласие его членов семьи и согласие наймодателя. Применительно к последнему, дабы указанное согласие не превращалось в произвол, ст.73 ЖК РФ предусматривает, что отказ в даче согласия допускается только в том случае, когда в силу закона обмен невозможен. Ст.73 ЖК РФ предусматривает ряд ситуаций, когда обмен не допускается. Только в этом случае наймодатель может отказаться. Во всех остальных случаях такой отказ невозможен. Отказ наймодателя может быть обжалован в судебном порядке и может быть проверен на предмет соответствия требованиям ст.73 ЖК.

Оформлением соответствующего права на обмен, реализацией права является составление договора об обмене. Такой договор должен быть составлен в письменной форме посредством составления единого документа.

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 7 8 9 Следующая ⇒