Особенности социального найма.

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 9Следующая ⇒

Право на жилое помещение в данном случае возникает на основании сложного юридического состава, включающего в себя решение о предоставлении жилого помещения и договора социального найма. При этом п.1 ст. 63 ЖК РФ говорит о том, что договор социального найма должен быть совершен в письменнойформе. Однако никаких специальных указаний на последствия нарушения данной формы на ст.63, ни иные статьи ЖК РФ не содержат, из чего мы делаем вывод, что форма не рассматривается в качестве конститутивного элемента данного договора.

❖ Предмет

Если в коммерческом найме мы вынуждены были констатировать, что предметом коммерческого найма могут быть любые жилые помещения, никаких ограничений ни с т.з. расположения, ни с т.з. площади для коммерческого найма закон не выдвигает, то в социальном найме дело обстоит иначе.

Предмет договора также нормируется. Говоря об объекте социального найма, ст.62 ЖК РФ указывает на то, что это может быть жилое помещение, причем, оно должно по своему размеру быть не менее нормы предоставления. Норма предоставления устанавливается для СПб тем же Законом 407-65, в ст.5 эта норма указана следующим образом: 18 м² на одного члена семьи для семьи, состоящей из двух или более человек, либо 33 м³ для одиноко проживающего гражданина.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, не может быть менее нормы предоставления.

Более оно быть может, потому что строительство – это творческая профессия. Во-первых, меняющиеся нормативы, вряд ли кто-то на них реагирует и строит однокомнатные квартиры именно 33 м² для заселения одиноко проживающих. Кроме того, творческая профессия. Можно запланировать одно, а по факту будет другое. Одна из преподавательниц кафедры ГП ЮФ столкнулась с ситуацией, когда она по договору КП покупала квартиру. Она сначала заказывала, приобретала одну квартиру, а когда ей построили, она оказалась на 10 м² больше, но ситуации, когда квартиры оказываются на 10 м² меньше, тоже нам достаточно хорошо известны.

Больше может быть, единственное, что ст.58 ЖК РФ устанавливает здесь максимальный объем излишков, в допустимых пределах этих излишков такое предоставление возможно. Самое главное значение нормы предоставления состоит в том, что менее указанных параметров соответствующее жилое помещение быть не может.

Кроме того, что жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма должно соответствовать норме предоставления, это жилое помещение должно находиться в границах данного населенного пункта и должно быть благоустроенным.

Но с последней величиной все не так просто. К сожалению, на уровне нормативного регулирования этот параметр благоустроенности жилого помещения, предоставляемого по социальному найму, почему-то не указан. С учетом того, что благоустроенность как требование предъявляется для специализированного жилья, а по самой сути в специализированном найме жилье хуже, чем в социальном найме. Раз это для меньшего выдвигается такой параметр, значит, это для большего оно также обязательно.

Благоустроенность – обеспеченность коммунальными удобствами. Горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, газификация, канализация, телефонизация и проч. Благоустроенность определяется для данного населённого пункта, применительно к условиям данного населенного пункта, в котором это жилое помещение предоставляется, оно должно быть благоустроенным.

Условно говоря, если в данном населенном пункте в большинстве домов ЖФ социального использования централизованное горячее и холодное водоснабжение существует, значит, и предоставляемое жилое помещение только тогда будет считаться благоустроенным, т.е. надлежащим, если оно соответствует параметра централизованного водоснабжения.

И наоборот, если для большинства жилых помещений данного населенного пункта формат удобства: туалет через 2 квартала, то отсутствие в предоставляемом жилом помещении соответствующего параметра ни коим образом не значимо с т.з. характеристики его как благоустроенного и неблагоустроенного. Т.е. это все оценочная категория, оценочная с т.з. большинства жилых помещений данного населенного пункта. Причем, большинства жилых помещений, входящих в соответствующий жилищный фонд социального использования.

❖ Бессрочный договор

Еще одна особенность договора социального найма состоит в том, что этот договор заключается как договор бессрочный. П.2 ст.60 ЖК РФ прямо подчеркивает, что договор социального найма заключается без установления срока. Что вполне логично, потому что если цель заключения этого договора – выполнение социальной функции государства, то, наверное, эту социальную функцию государство должно нести до конца.

Конечно, можно было бы себе помыслить формат, при котором данный договор существовал бы только пока субъекты, проживающие в данном жилом помещении, нуждаются в этом социальном вспомоществовании государства, такой формат можно было бы помыслить, но в ситуации, когда у нас очередь – 35 лет, этот формат выглядел бы сущим издевательством.

Представим, они стояли 35 лет, радостные, все эти 35 лет была малоимущими, нуждающимися. Наконец, решение о предоставлении, заключен с ними договор социального найма, и все, жизнь повернулась лицом к ним: мужа на работе повысили, оклад, не 15 600 на каждого члена семьи, а 15 700. И если представить, что после этого приходит жилищный инспектор, проверяя, говорит: «Все, собирайте вещи, до свидания». Беда не приходит одна: мужу уменьшили зарплату до 15 500 и опять 35 лет на очередь. Это выглядело бы форменным издевательством, поэтому в этой ситуации бессрочность договора является логичным решением в формате выполнения социальной функции в рамках договора социального найма.

Договор социального наймаявляетсявозмездным, но в силу п.9 ст.156 ЖК РФ, малоимущие могут освобождаться от платы за наем.

Это указание надо диалектически понимать. Дело в том, что формат платы за жилье, который зафиксирован на уровне ЖК, включает плату за наем только как составную часть, не ограничиваясь ей. Поэтому освобождение малоимущих от платы за наем означает, что они не три части платы за жилье вносят, а только две. Следовательно, договор, даже при освобождении их от платы за наем, договор не перестает быть возмездным. Поэтому он возмездный всегда.

Договор специализированного найма.

С принятием ЖК РФ у нас образовалась третья разновидность договора найма жилого помещения – специализированный наем. Утверждать, что это самостоятельная разновидность можно, потому что специализированный ЖФ является автономным и самостоятельным, не как ранее – часть фонда социального использования. Кроме того, договору специализированного найма сегодня посвящена отдельная глава в ЖК РФ, и, в частности, ст.100 ЖК РФ содержит отдельное легальное определение договора найма специализированного жилого помещения. А раз есть отдельное легальное определение, то это лишний показатель того, что перед нами самостоятельная конструкция. Да, это разновидность найма, но такая же разновидность как наем коммерческий и социальный.

Легальная дефиниция договора специализированного найма содержится в п.1 ст. 100 ЖК РФ. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Особенности

Во-первых, мы должны учитывать, что категория специализированного найма как разновидность договора найма всегда опосредует ЖПО, связанные со специализированным ЖФ. Мы должны осознать, что специализированный ЖФ – это собирательная категория, которая не составляет некого единства, а включает в себя 7 отдельных разновидностей.

К специализированному фонду относятся:

- общежития;

- служебные жилые помещения;

- ЖФ беженцев;

- ЖФ вынужденных переселенцев;

- ЖФ маневренный;

- ЖФ социального обслуживания;

- etc.

Т.е. это собирательная категория, однако регулирование ее поддается общим мерилам за счет одной конструкции - договора найма специализированного ЖФ.

Особенность соответствующего договора состоит в том, что договор заключается по поводу жилого помещения, входящего в специализированный ЖФ. Причем, здесь принцип стабильности ЖФ отражается в полной мере. Для того чтобы договор специализированного найма был заключён, соответствующее помещение должно быть предварительно отнесено решением компетентного органа к специализированному ЖФ и учтено в подобном качестве.

Невозможен вариант, при котором, допустим, муниципальное образование скажет: «Дааа, что-то у нас с общежитиями плоховато. Давайте возьмём помещение из фонда социального использования, оно больше, и под общежитие его пристроим». Такой формат принципиально невозможен. Надо сначала это жилое помещение решением компетентного органа отнести к специализированному ЖФ, учесть в подобном качестве, а только потом возможно заключение по его поводу договора специализированного найма.

❖ Субъектный состав

Мы видим в легальном определении требование к наймодателю: собственник или управомоченное лицо. К специализированному найму у нас относятся жилые помещения государственного и муниципального ЖФ, следовательно, этот собственник или управомоченное лицо – публично-правовое образование.

Кстати, формат частных общежитий в нашем законодательстве с принятием ЖК РФ оказывается невозможны. Допустим, ЮЛ общежития принадлежать сегодня не могут, равно как и служебные помещения, должна использоваться иная конструкция, например, коммерческого найма, если частное ЮЛ решает разрешить жилищную проблему собственных работников.

Что касается нанимателя, то наниматель – это гражданин, но не всякий гражданин. Для того чтобы быть нанимателем по договору специализированного найма, надо обладать определенными предпосылками. Здесь надо еще раз вспомнить. Специализированный наем – собирательная категория, и тезис: не всякий, а только соответствующий определенным предпосылкам гражданин может быть нанимателем, он верен, но ввиду того, что это собирательная категория, общих требований не существует, но есть требования, которые предъявляются к нанимателю, применительно к каждой разновидности специализированного ЖФ.

Например, общежитие. Кто может быть нанимателем по договору специализированного найма жилых помещений в общежитии? Лицо, которое связано отношениями работы или учебы. Например, служебное жилое помещение. Тоже далеко не всякий, а тот, кто по характеру своей работы нуждается в проживании непосредственно вблизи с местом своей работы. Причем, со служебными жилыми помещениями там вообще все сложно, ибо формат специализированного найма служебного жилья применяется, начиная от дворников и до лиц, занимающих высшие государственные должности, и там, и там - это специализированный наем и служебное жилое помещение. Но эта предпосылка должна выполняться, т.е. заключение трудового договора, избрание на соответствующую должность является обязательной предпосылкой для заключения договора специализированного найма служебного жилого помещения. По самому названию понятно, ЖФ беженцев и ЖФ вынужденных переселенцев. Всякий ли способен стать нанимателем ЖФ, относящегося к данному ЖФ? Ответ очевиден.

Собственно, получается, что по каждой из разновидности ЖФ такие предпосылки есть, но они везде будут различными.

Равно как будет различным решение вопроса о специфике предмета данного договора. Понятно, что это жилое помещение, входящее в специализированный ЖФ. По общему правилу соответствующее жилое помещение должно соответствовать установленным нормам.

Поскольку перед нами собирательная категория, внутри которой 7 разновидностей с разным режимом, очевидно, что требования нормирования везде разные. Например, для общежитий нормой предоставления является 6 м² жилой площади на человека. Тоже правило применяется для маневренного фонда, для фонда беженцев и вынужденных переселенцев, для части фонда социального обслуживания.

Для многих других соответствующий норматив составляет 18 м² общей площади. А есть ситуации, когда такое нормирование отсутствует. Например, возьмём формат служебного жилого помещения. Можно нормировать служебное жилье, которое предоставляется дворнику. Здесь, действительно, действует правило о 18 м² общей площади как норм предоставления. Но если мы от дворника перейдем на формат государственного мужа того или иного ранга, то поймем, что нормирование оказывается абсурдным. Получается, что для некоторых разновидностей специализированного ЖФ, для некоторых разновидностей договоров специализированного найма, это нормирование не характерно. Для большинства норматив установлен, но для некоторых этого норматива нет и не может быть.

❖ Срок

Договор специализированного найма является договором срочным, и ст.104-106 ЖК РФ эту идею явно воплощают, однако опять, как общее понимание, срочность договора является имманентной характеристикой специализированного найма. Но срок этот в разных разновидностях специализированного найма будет различным.

Например, в общежитиях. Мы сказали, что условием предоставления общежитий является связанность отношениями работы или учебы. Есть экзотические варианты, но, в принципе, учеба имеет определенный срок, в то время как отношения работы, тут все сложнее, потому что с т.з. ТП общим правилом является заключение бессрочного договора. Получается, что общежитие предоставляется на все время, пока лицо связано отношениями работы, но сколько это продлится, на самом деле предсказать тяжело.

Служебное жилое помещение. Тоже от многих вещей зависит. Если речь идет о лице, которому предоставляется жилое помещение в связи с занятием выборной государственной должности, то понятно, что на тот срок, на который он выбран, с ним заключается соответствующий договор. Но для лиц, которые в связи с иным характером работы заключают договор специализированного найма служебного жилого помещения, этот договор тоже будет срочным, на все время работы, но ввиду бессрочного характера самого трудового договора, сколько это будет продолжаться, не понятно.

Для беженцев или вынужденных переселенцев, понятное дело, пока соответствующие лица сохраняют необходимый статус, и являются нуждающимися в улучшении жилищных условий, на все это время им жилые помещения предоставляются.

Маневренный ЖФ, в маневренный ЖФ лица перемещаются в связи с тем, что ранее занимаемые ими помещения приходят в негодность, например, в результате стихийных бедствий, или ранее занимаемые ими жилые помещения нуждаются в капитальном ремонте. Во втором случае она заключают соответствующий договор, им предоставляется жилое помещение в маневренном фонде на весь период капитального ремонта. В то время как в первом случае они заключают договор, он тоже является срочным. Но они заключают этот договор до тех пор, пока либо не будет восстановлено, либо не будет предоставлено им другое жилое помещение, например, из того же фонда социального использования, если они подпадают под соответствующий круг требований, которые зафиксированы в законе.

Получается, что отношения всегда срочны, а сколько они продлятся и как определяется этот срок, зависит от конкретной разновидности специализированного ЖФ.

Наконец, необходимо отметить, что договор специализированного ЖФ является договором возмездным, в самом легальном определении отражено, что жилое помещение предоставляется за плату.

Однако не без горечи еще раз необходимо заметить, что, допустим, в ст.99 ЖК РФ указывается, что для отдельных категорий лиц, нуждающихся в социальном облуживании (например, дома престарелых и проч.), правовой формой, опосредующей отношения по использованию данных помещений специализированного ЖФ, является договор безвозмездного пользования.

Содержание жилищного правоотношения.

Содержание ЖПО сводится у нас к содержанию договора найма жилого помещения. При этом опять, у нас 3 разновидности договора найма, поэтому мы будем следующим образом к вопросу приступать: мы будем давать характеристику в целом, отдельно оговаривая те особенности и те специфические черты, которые характерны в рамках данного аспекта содержания для той или иной разновидности договора найма.

Обязанности наймодателя.

Ввиду того, что во всех трех ипостасях договор найма жилого помещения является договором консенсуальным, первая из обязанностей наймодателя состоит в следующем.

⇐ Предыдущая 1 2 345 6 7 8 9 Следующая ⇒