За весь период просрочки арендатор должен внести арендную плату

Возместить убытки в части, не покрытой этой арендной платой.

Вопрос о природе тех платежей, которые обозначены в ст.622 ГК РФ, является достаточно спорным. Лично А.А. представляется, что здесь термин «арендная плата» использован в условном значении, ввиду того, что договор прекращен, никакой арендной платы существовать не может. Речь идет о неосновательном обогащении арендатора, который последнее должен возвратить. Поскольку он без договора использует чужую вещь, он должен стоимость этого пользования возвратить. И дабы у нас не возникал вопрос, связанный с определением размера неосновательного обогащения, законодатель просто изначально его задает. Т.е. по мнению А.А., ст.622 ГК РФ должна истолковываться таким образом, что, если договор прекращен, арендатор своевременно не возвращает соответствующий объект, он должен компенсировать неосновательное обогащение в размере арендной платы.

Но это вопрос дискуссионный, есть и другая, более популярная т.з. о том, что ст.622 ГК РФ говорит об арендной плате. Один из ключевого аргумента этой позиции состоит в том, что правила ст.622 ГК РФ расположены в Главе 34, посвященной договору аренды. А значит природа тех платежей, которые указаны в ст.622 ГК РФ, это и есть арендная плата. Не посягая на возможность помыслить иное, А.А. кажется, что сам по себе этот аргумент очень спорный. Само по себе текстуальное расположение нормы не определяет ее правовой природы. Когда мы разбирали вопрос об ответственности по договору дарения, мы вынуждены были начинать соответствующий дискурс с констатации того, что в Главе 32 есть единственная норма, посвященная вопросам ответственности дарителя – это ст.580 ГК РФ, которая говорит об ответственности за вред, причиненный недостатками даримого имущества. Ст.580 ГК РФ расположена в Главе 32. А о какой ответственности в ст.580 ГК РФ идет речь? Там прямо написано «Ответственность за вред, причиненный недостатком», а в само тексте ст.580 ГК РФ идет прямая отсылка к Главе 59. Несмотря на то, что норма изложена в положениях, посвященных договору дарения, суть — это нормы – решение вопроса о деликтной ответственности дарителя за вред, причиненный недостатками соответствующего объекта. Таких примеров по тексту закона достаточно много, т.е. устанавливая соответствующее правило, помещая это правило в ту или иную рубрику законодательства, законодатель руководствуется целями утилитарными, в т.ч. системностью соответствующего регулирования. Чтобы не лазить каждый раз в соответствующие разделы. Поэтому вполне возможно, что в ст.622 ГК РФ имеет ввиду арендную плату именно как арендную плату, но аргумент, относительно расположения, он явно не срабатывает и явно ничего не доказывает, т.е. в пользу этой концепции нужны иные, более серьезного порядка аргументы.

Итак, стимулируя арендатора к скорейшему исполнению обязанности по возврату ранее арендуемого имущества, ст.622 ГК РФ говорит о том, что за весь период просрочки он должен внести плату. Что это? Неосновательное обогащение в размере, идентичном арендной плате иди подлинная арендная плата, тут можно мыслить как угодно, но плату некую должен внести.

Кроме того, стимулируя арендатора к скорейшему исполнению обязанности по возврату, та же ст.622 ГК РФ говорит о том, что при впадении арендатора в просрочку именно на него переходит РСГ объекта. Если мы вспомним, что арендатор не является и не становится титуляром в отношении соответствующего объекта, т.е. ПС к нему не переходит, мы можем осознать весь смысл соответствующего стимула. Не имея права, не обладая титулом, ПС на объект в силу прямого указания закона на арендатора возлагается риск. Явно, что разумный хозяин должен избегать таких ситуаций, когда у него нет блага, но есть бремя. Тем самым законодатель стимулирует арендатора к тому, чтобы соответствующее имущество возвратить.

Те последствия, о которых мы сейчас говорили: обязанность внесения арендной платы за продолжение пользования и убытки в непокрытой части, переход на арендатора РСГ - все эти последствия наступают в том случае, если арендатор незаконно продолжает пользоваться соответствующим имуществом. Незаконно, несмотря на то, что договор аренды прекращен, в частности, срок договора истек. И продолжает пользоваться этим имуществом в формате, когда против этого использования арендодатель возражает. Собственно, те последствия, которые указаны в ст. 622 ГК РФ.

Эти правила, эту ситуацию надо четко отграничивать от ситуации, которая зафиксирована в п.2 ст. 621 ГК РФ, где речь идет о варианте, когда арендатор продолжает пользовать арендуемым им имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Для этой, принципиально отличающейся от предыдущей ситуации, ст.621 ГК РФ предусматривает следующее регулирование.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Чем характеризуется у нас бессрочный договор аренды? Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора с предупреждением другой стороны за 1 месяц или за 3 месяца.

Итак, мы видим два прямо противоположных регулирования, и выбор использования ст.622 ГК РФ или ст. 621 ГК РФ зависит от того, как на это продолжающееся пользование смотрит арендодатель.

Если арендодатель возражает, значит, пользование имуществом является незаконным, и применяются последствия ст.622 ГК РФ.

Если арендодатель не возражает, то такое пользование считается законным, потому что применяется ст.621 ГК РФ, т.е. договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределенный срок.

И тогда получается, что, если при первом варианте он (арендатор) должен выплачивать арендную плату как неосновательное обогащение, т.е. возмещать неосновательное обогащение в размере арендной платы + убытки в части, не покрытой соответствующим платежом. Во втором случае, поскольку договор продолжается, он будет уплачивать полноценную арендную плату.

Поскольку выбор между ст.622 ГК РФ и п.2 ст. 621 ГК РФ очень часто зависит именно от отношения арендодателя, нам надо это отношение выяснять. А поскольку речь идет о внутреннем отношении, мы моем выяснить его только по конкретным объективным проявлениям. Иначе нам не дано, не существует в процессуальном законодательстве механизма, позволяющего сделать трепанацию и посмотреть, какие ментальные там процессы происходят, собственно, чего хотел субъект. Если мы смоделируем ситуацию следующего порядка: допустим, был заключён договор аренды на 5 лет, и срок заканчивался 31 декабря 2013 года. Представим себе, что 1 декабря арендодатель пишет: «Арендатор, подходит окончание срока договора, нам было очень приятно сотрудничать, но в связи с тем, что подходит срок, давай, освобождай арендуемое помещение». А потом (все мы люди) начинаются новогодние праздники. Надо же со всеми проявить солидарность, вне зависимости от конфессиональных принадлежностей и предпочтений, мы празднуем все: и католическое рождество, да не вопрос, им приятно, а нам все равно, потом пошел Новый год, православное рождество, старый Новый год, и дальше новогодние праздники продолжаются. У интеллигента новогодние праздники, когда заканчиваются? 19 марта. 18 марта - День парижской коммуны, всякий человек, претендующий на звание интеллигента, должен праздновать этот праздник, он как раз знаменует окончание новогодних праздников. Т.е. можно уже выходить из пике, начинать поправлять здоровье, и до майских праздников время подвосстановиться. Так вот, 19 марта арендодатель закончил праздновать праздники и думает: «Как-то не так, чей-то арендатор по-прежнему там?». Собственно, письмо турецкому султану: «Освобождай соответствующее помещение». В приведенном примере, какое правило будет использовано ст.622 ГК РФ или п.2 ст. 621 ГК РФ? Цена вопроса проста: если ст. 622 ГК РФ, то он должен освободить немедленно, а если ст.621 ГК РФ, то договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, а поскольку был задан формат помещения, т.е. недвижимого имущества, то он должен будет освободить не ранее, чем через 3 месяца после соответствующего предупреждения. А все это время будет пользоваться им на законных основаниях. Какое в приведенной ситуации правило будет подлежать применению?

Нам законодатель нигде не указывает, что надо напоминать постоянно. Более того, действующий в нашем обществе стандарт добросовестности не предполагает каждодневного напоминания, нам самое главное - выражение воли. Но выражение воли в какой момент? Условно говоря, уберем первый фактор, это письмо, которое в начале декабря было написано. В этой ситуации не вызывает никаких сомнений решение вопроса? Если не было никакого в начале декабря письма с напоминанием, что истекает срок и с просьбой освободить. Явно ст.621 ГК РФ. Потому что нет никакого выражения воли, направленного на возражение против дальнейшего использования соответствующего объекта. Эту ситуацию держим в голове.

А если за 5 месяцев до окончания срока договора было письмо? Т.е. в августе он пишет: «Дорогой арендатор, напоминаю, что 31 декабря истекает срок соответствующего договора, не забывай передать вещь». Здесь ст.622 ГК РФ или ст.621 ГК РФ? В ст.622 ГК РФ арендодатель возражает против использования, в ст.621 ГК РФ он не возражает, но мы это возражение или невозражение должны фокусировать относительно того временного промежутка, который близок к прекращению договора. Поэтому в самом идеале, истек соответствующий срок, арендодатель должен на следующий день сказать: «Срок прошел, забирай вещички и выматывайся, а если, кстати, не заберешь – смотри п.14 П №66, это для справочки». В идеале это так должно происходить, но поскольку у нас жизнь динамичная, в подавляющем большинстве случаев это просто невозможно, мы фиксируем наличие воли в промежуток, максимально приближенный к моменту прекращения договора, в т.ч. истечения срока. В представлении А.А. самый первый вариант казуса должен тоже решаться в пользу ст.621 ГК РФ, потому что месяц является не приближенным к моменту срока прекращения договора. Потому что, на взгляд А.А., он что в одну стороны должен быть разумный срок, что в другую – разумный срок. Для А.А. проверка простая: за месяц до прекращения, это значит, что точно такое же решение должно быть, если он через месяц после прекращения заявит, что истек срок договора, поэтому выматывайся. Во втором случае А.А. без тени сомнения скажет: «Нет, разумный срок заявить свою волю уже истек, поэтому здесь ст.621 ГК РФ: при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор пользуется этим имуществом, договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок». Значит, месяц и в обратную сторону от той же самой точки должен приводить к таким последствиям. А.А. понимает, что речь идет о применении оценочной категории, мы сейчас бросим множить эти примеры, потому что иначе это начнется как в мультфильме про 38 попугаев: А 9 это куча? А 2? Нет, 2 – это не куча. А 5? Поскольку все ситуации принципиально различаются между собой, найти общий знаменатель, т.е. сказать, что 15 дней – ст.622 ГК РФ, а 16 – 621 ГК РФ нельзя. Мы обозначили критерий: разумный срок, максимально приближенный к моменту прекращения соответствующего договора. Условно говоря, минимально отстоящий от этого момента. Как кажется А.А., проверка что в одну сторону, что во вторую сторону. Поэтому в варианте, когда там за 1 день до, через 1 после изъявлено соответствующее намерение, то это ст.622 ГК РФ, через 2 дня тоже неразумно сказать, что: извини, ты не успел. И арендодатель вбегает, загнав 8 лошадей, вбегает, а ему говорит: «Нее, 00:01, уже прошли целые сутки после окончания, поэтому приходи через 3 месяца, я освобожу». Нет, конечно, не в этом смысл. Но критерий поиска, критерий ответа на этот вопрос – максимальная приближённость к соответствующему моменту, именно в этот темпоральный промежуток мы должны фиксировать соответствующее намерение, соответствующую волю, обозначаемую по объективным критериям, в этот промежуток мы должны выяснять: воля арендодателя - либо возражает против дальнейшего использования, либо не возражает. В первом случае ст. 622 ГК РФ, во втором случае ст. 621 ГК РФ.

Принципиальная разницу между соответствующими правилами:

⇐ Предыдущая38394041424344454647Следующая ⇒

Поделиться: