Кто инициирует это право?

Арендатор выступает инициатором, он должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Соответственно, если арендатор такую инициативу не проявляет, дальнейшая реализация преимущественного права просто невозможна, потому что у его никакого права тогда не возникнет.

Условие №3 состоит в том, что арендодатель должен иметь намерение в дальнейшем сдавать имущество в аренду. Здесь мы должны понимать, что ст. 621 ГК РФ не предоставляет арендатору права требовать заключения договора, у арендатора лишь преимущественное право перед 3-ми лицами на заключение договора на новый срок в том случае, если арендодатель намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду. Это преимущественное право не ограничивает арендодателя как собственника в вопросах собственного усмотрения использования соответствующего объекта. Арендатор не вправе требовать заключения с ним договора. Если арендодатель намерен и его экономический интерес состоит в том, чтобы в дальнейшем сдавать имущество в аренду, тогда у арендатора есть преимущество перед всеми 3-ми лицами.

Поскольку речь идет о субъективном элементе, арендодатель намерен сдавать имущество в аренду. Очевидно, что этот субъективный момент, дабы избежать споров и коллизий, надо каким-то образом перевести в плоскость объективных обстоятельств. И законодатель в ст.621 ГК РФ это делает за счет установления некой фикции, т.е. если в течение 1 года арендодатель не сдает имущество в аренду, то это фикция его нежелания. Соответственно, после подобных обстоятельств, если в течение года в аренду данный объект не сдается, никакая последующая реализация преимущественного права арендатора принципиально невозможна.

Допустим, в разумный срок до прекращения договора арендатор письменно предупреждает арендодателя: «Хороша у тебя вещь, была бы своя такая, вообще радости было бы немерено, но не могу себе позволить, хотел бы продолжить использование объекта, хотел бы заключить договор на новый срок». Арендодатель говорит: «Я буду сдавать имущество в аренду, но на равных условиях, а вообще, мне твое лицо не нравится, тебе не буду, ты хоть исправный, но нудный капец». Дальше сдает имущество в аренду 3-му лицу. Будет это нарушением преимущественного права арендатора? Да, все условия необходимые, они на лицо.

Изменяем пример. В ответ на письменное предупреждение арендатора арендодатель говорит: «Я чет сам хочу его использовать, в дальнейшем не планирую сдавать объект в аренду». На нет и суда нет, арендатор прежний гуляет, и вдруг, через 3 дня видит, что ранее занимаемый им объект используется другим лицом, узнает, что передан этот объект в аренду 3-му лицу. Нарушено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок? Да, несмотря на то, что в тот момент, когда арендодатель отвечал, он мог и не желать сдавать имущество в аренду, мы выясняем это желание \ нежелание по объективному моменту: сдача в течение 1 года.

Соответственно, вариант №3, аналогичен варианту №2. В ответ на письменное предложение арендодатель говорит: «Нет, не хочу сдавать в дальнейшем имущество в аренду». Спустя полтора года прежний арендатор видит, что это имущество сдается в аренду 3-му лицу. Здесь будет нарушено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок? Если этот договор с 3-м лицом заключен по истечении 1 года, то никакого нарушения здесь не будет, следовательно, никакое право арендатора не нарушено, никаких требований к арендодателю бывшему он предъявлять не способен. Причем, говоря о последнем условии - желании или нежелании в дальнейшем арендодателя сдавать соответствующее имущество в аренду, надо иметь в виду, что судебная практика придает значение только последующей сдачи имущества именно в аренду. В этом смысле интересный казус рассматривается в п.35 ИП №66. Арендатор соответствовал всем требованиям п.1 ст.621 ГК РФ. В ответ на свое предложение он получил отказ, арендодатель сказал, что не имеет намерения в дальнейшем сдавать имущество в аренду, будет использовать его самостоятельно. Спустя незначительный промежуток времени (менее года) арендатор видит, что это помещение используется 3-м лицом, предприняв ОРМ узнает, что 3-е лицо занимает это помещение по договору ссуды, т.е. бывший арендодатель – собственник объекта - передал его 3-мц лицу в ссуду. Вопрос: нарушено ли в данном случае преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок? ВАС буквально истолковывает правила ст.621 ГК РФ, говоря о том, что это нарушение будет происходить, если в течение соответствующего периода т.н. «подозрительности» бывший арендодатель сдает имущество 3-му лицу в аренду. Если оно передается, например, в ссуду, то никакого нарушения преимущественного права арендатора, обозначенного в п.1 ст.621 ГК РФ, не происходит, никаких требований арендатор предъявить к арендодателю не способен.

Обратим внимание, что у арендатора есть преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора, следовательно, арендатор не может настаивать на сохранении прежних условий пользования. Условно говоря, арендатор арендовал имущество по цене 5р. за метр, полностью соответствовал п.1 ст.621 ГК РФ, исправно исполнял обязанности по договору, подходит срок окончания договора, арендатор пишет: «Хотел бы продолжить использование соответствующего объекта, желаю заключить в соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ договор на новый срок». Арендодатель говорит: «Готов заключить по цене 100р. за квадратный метр». Может ли арендатор настаивать на том, чтобы условия нового договора соответствовали предыдущим, чтобы цена использования была как раньше – 5.р за квадратный метр? Нет, потому что, защищая интерес арендатора, законодатель не может ограничивать и не должен ограничивать имущественную самостоятельность, и игнорировать имущественные интересы арендодателя. Т.е. преимущественно перед другими лицами, но на тех условиях, на которых арендодатель собирается сдавать это имущество в аренду.

Напротив, уже будет являться нарушением, если в ответ на письменное предупреждение прежнего арендатора арендодатель заряжает ему: «готов по 100». Тот говорит: «Не, ну по 100, у меня таких денег нет, по 100 – мне тут сантиметров на 20 квадратных хватит, поэтому нет». И потом вдруг заключается договор с 3-м лицом, арендатор прежний узнает, что договор с 3-м лицом заключён на иных условиях, которые ему арендодатель предлагал. Если он заключён на иных условиях, которые не предлагались арендатору, то заключение договора с 3-м лицом будет нарушением преимущественного права. Причем, не важно, арендовал исходно по 5, зарядил ему в ответ на предложение 100, а третьему лицу сдал по 50. Это будет нарушение, но уже нарушение по той причине, что на условиях 50 прежнему арендатору никто не предлагал, следовательно, у него не было возможности выразить свое желание или нежелание на заключение нового договора.

Что касается способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, то ст.621 ГК РФ устанавливает крайне эффективную и крайне полезную систему этих механизмов защиты. Основным способом защиты является возможность для арендатора, чье преимущественное право нарушено, в судебном порядке требовать перевода прав и обязанностей по договору на себя. Он может в судебном порядке требовать перевода прав и обязанностей по заключенному на себя и (или) возмещения причиненных убытков.

Пример. В нарушение преимущественного права арендатора 1, арендодатель заключает договор с арендатором 2. Защищая свое нарушенное право, арендатор 1 может в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей на себя, т.е. в итоге за счет судебного решения будет произведена замена стороны в договоре. Следовательно, права и обязанности арендатора 2 перейдут в силу судебного решения на арендатора 1, чье преимущественное право нарушено.

Но сам по себе этот способ защиты крайне эффективен, потому что одновременно убивается два зайца. Т.е. устраняется нарушение, и восстанавливается положение, которое существовало бы, если бы нарушения не было, т.е. если бы арендодатель не решил нарушать, он на тех же условиях заключил бы в силу преимущественного права с арендатором 1 договор. Поэтому способ защиты крайне эффективен. А что еще важно: это не единственный способ защиты. У арендатора кумулятивно или альтернативно есть возможность требовать возмещения убытков. И он, руководствуясь собственным интересом, выбирает, что и как ему использовать. Условно говоря, если он раньше арендовал это имущество по 5, ему предложили по 100, он отказался, нашел другое имущество по 50. И договор между арендодателем бывшим и арендатором 2 заключён по 40. Нарушено преимущественное право арендатора? Да, потому что ему на таких условиях не предлагали. Но арендатор может потребовать перевода прав и обязанностей на себя, но это не единственный вариант защиты. Он сейчас взвесит и подумает: ему сейчас все оборудование из вновь арендуемого здания перевезти в новое, это каковы транспортные расходы. Кроме того, инфраструктура нового оказывается лучше, и разница в цене в 10 вполне оправдана, и он скажет: «Да и *** с ними», т.е. использует иной механизм. Т.е. когда он по 50, если он обоснует разницу в 50-40 (10) как убытки может взыскать, причем, взыскать альтернативно с переводом прав и обязанностей на себя. А может исходно кумулятивно, т.е. потребовать перевода прав и обязанностей на себя и за то время, которое он уплачивал по 50, а мог бы уплачивать по 40, потребовать дополнительно возмещение убытков. А в ситуации, например, 30 или на тех же условиях, он может довольствоваться только лишь возмещением убытков, потому что ему вообще никакого смысла въезжать в ранее занимаемое помещение, нет.

Сам арендатор и только он решает, каким механизмом защиты ему воспользоваться, а система их такова, что позволяет защитить любой нарушенный интерес. Поэтому в этом смысле, конечно, правила ст. 621 п.1 ГК РФ заслуживает поощрения. Забегая вперед, на самом деле конструкция преимущественного права используется законодателем в трех договорных типах: в аренде, коммерческой найме жилых помещений и в коммерческой концессии. Но раз идет речь о преимущественном праве, значит, по гамбургскому счету регулирование должно быть одинаковым. Но только не у нас. Во всех этих трех случаях изложено три разных формата регулирования, кстати, три раза различаются условия реализации преимущественного права, и три раза различается механизм защиты. Парадоксально. С первого раза вроде бы попали в этот механизм защиты, более адекватный или удачный, чем ст.621 ГК РФ, почему в коммерческом найме и коммерческой концессии другой вариант, вообще никуда не угодный? Это можно объяснить лишь тем, что разные главы писали разные исследователи, и не все интеллектуально были готовы проявить свои способности. Это было первое особое право арендатора, нуждающееся в освещении, которое не было предметом нашего анализа.

Право арендатора на улучшения.

Вопрос о судьбе улучшений регламентируется ст.623 ГК РФ. Судьба улучшений зависит от нескольких параметров. Ст.623 ГК РФ может быть представлена в виде схемы. Если мы не достигаем решения на предыдущем этапе, мы должный перейти к следующему, и критерием решения вопроса будет тот или иной вариант.

Судьба улучшений зависит от того, каков характер этих улучшений, являются ли они отделимыми или неотделимыми. Отделимые могут быть отделены от вещи, от объекта без нанесения несоразмерного ущерба назначению, неотделимые к такому отделению не способны.

Отделимые улучшения - это улучшения, которые могут быть отделены от вещи. Они сделаны за счет арендатора, т.е. он вложился в их производство, причем, они могут быть отделены. Эти улучшения принадлежат арендатору. Они являются собственностью арендатора. И сама возможность отделить и забрать защищает интерес арендатора, осуществившего эти улучшения.

Неотделимые улучшения - само улучшение от вещи отделено быть не может. Но расходы на производство понесены арендатором. Здесь схема решения судьбы этих улучшений чуть более усложнена. Неотделимые улучшения принадлежат арендодателю, что естественно, ибо неотделимые улучшения - это приращение вещи. Раз сама вещь является вещью арендодателя, значит, все ее приращения – это тоже собственность арендодателя. Но решив вопрос о принадлежности, мы должны позаботиться о защите интереса арендатора, который своими финансами вложился в увеличение стоимости чужого имущества, и от самой этой вещи никакого прибытка себе не имеет, потому что эта вещь и эти улучшения ему не принадлежат и принадлежать не способны. Следовательно, надо решить вопрос, если не с собственностью, это невозможно, значит, надо решить вопрос с компенсацией арендатору за произведенные улучшения. Он же чужое имущество своими финансами улучшил. Следовательно, здесь мы переходим в защиту интересов арендатора за счет компенсации. Вопрос о компенсации решается просто - в зависимости от того, с согласия или без согласия арендодателя эти улучшения произведены. Если улучшения произведены с согласия арендодателя, арендатор имеет право на компенсацию. Равно наоборот, если улучшения произведены без согласия, то без компенсации. Что тоже логически можно оправдать, потому что речь идет о вмешательстве в чужую вещь, если нет согласия арендодателя на производство этих улучшений, еще не факт, что с т.з. арендодателя как собственника это улучшения, а не ухудшение соответствующего имущества. Поэтому дабы не выяснять это обстоятельство, все просто: если с согласия – с выплатой компенсации, если без согласия – без выплаты компенсации.

Единственное обстоятельство с т.з. ст.623 ГК РФ, которое заслуживает еще одно специальное упоминание. В том случае, когда арендатор имеет право на компенсацию неотделимых улучшений, эта компенсация должна быть по общему правилу выплачена при прекращении договора. Т.е. не в момент, когда он произвел эти улучшения, а при прекращении договора. Например, при окончании срока. Иное может быть предусмотрено договором. Например, стороны могут договориться, что арендатор производит некий ремонт арендуемого имущества, и за счет этого размер арендной платы во время этого ремонта или в первые полгода уменьшается до нуля. Но без специальной договоренности право требовать компенсации произведённых неотделимых улучшений у арендатора возникает только при прекращении договора. Следовательно, арендатор, произведший с согласия арендодателя неотделимые улучшения соответствующего объекта, не вправе, допустим, потребовать выплаты их стоимости или зачесть причитающееся ему в счет арендной платы, которую он должен вносить. Не может зачесть по простой причине, здесь не хватает одного условия: созреваемости требования, срок исполнения этой обязанность по умолчанию - при прекращении договора.

Право арендатора на выкуп имущества.

Ст.624 ГК РФ регламентирует данное право. Это право является факультативным. Оно не связано имманентно с конструкцией аренды, а существует только в том случае, если это прямо предусмотрено законом или договором, т.е. у арендатора появляется право на выкуп, если таковое прямо предусмотрено законом или договором.

Что касается примеров, когда закон предусматривает право арендатора на выкуп – это законодательство о приватизации, как начального этапа, где арендатор был главным претендентом на приватизацию государственного имущества, арендуемого им, так и сейчас, сегодняшнее законодательство о приватизации предусматривает для арендаторов соответствующего имущества целый ряд льгот и преимуществ перед другими лицами, давая им возможность выкупить соответствующий объект, который они арендуют.

Право на выкуп может быть предусмотрено и договором, а здесь все упирается в свободу усмотрения сторон. Когда стороны договорятся, зачем им это надо и почему они договаривались, это не поддается логическому анализу. Если стороны установили такое право, значит, у них есть определенный в этом интерес, значит, это право будет у арендатора. Если и поскольку они такого права для арендатора не установили, у последнего подобной возможности нет.

Применительно к праву на выкуп, если таковое предусмотрено законом или договором, особенно в последней ситуации, когда таковое предусмотрено договором, возникает вопрос. Смысл выкупа чрезвычайно прост: с внесением выкупной цены арендатор становится собственником соответствующего объекта. Вопрос: размер выкупной цены, если право на выкуп предусмотрено договором, является существенным условием? Мы уже много раз говорили о том, что нельзя просто довериться тексту закона, особенно когда он имеет возможность двусмысленного истолкования. Здесь надо либо подтвердить, либо опровергнуть эту позицию за счет иного критерия. Представим себе, что право на выкуп установлено, но выкупая цена не определена, сможем мы восполнить это отсутствующее условие или нет? Если оно объективно восполнимо, значит, это не существенное условие, если оно объективно невосполнимо – существенное.

Смоделируем соответствующую ситуацию. Стороны заключают договор аренды на 50 лет, в бонус арендатору предоставляется право выкупить соответствующее имущество, стать собственником его. Если стороны не оговорят размер выкупной цены, сможем мы как суд - это условие объективно восполнить, причем, адекватно объективно восполнить? А.А. кажется, что в подавляющем большинстве случаев, в 99% это условие невосполнимо. Потому что экономически выкупная цена зависит от продолжительности предшествующего пользования и дальнейшей амортизационной стоимости соответствующего объекта, может его под ноль весь использует, оно вообще будет ничего стоить, а может у него богатый ресурс останется, для арендодателя разные желания, в т.ч. и финансовые условия такого выкупа будут. Кроме того, договор аренды с правом выкупа часто экономически предполагает, что размер арендной платы, вносимой в себе экономически некую часть выкупа уже содержит. Т.е. выкупная цена может вообще иногда быть чисто номинальной, ну там, рубль. Почему? Потому что уже в арендной плате, допустим, договор аренды на 70 лет, эта выкупная цена заложена, и, условно говоря, как иммунитет она уже погашается, а потом за рубль. Тут очень много экономических величин, влияющих на определение подобной цены, поэтому А.А. кажется, что в подавляющем большинстве случаев адекватного восполнения нет. Суд не экономист, суд юрист. Он не может учесть все факторы и вывести соответствующий формат, адекватно восполнив отсутствующе условие. А.А. кажется, что в большинстве случаев это невосполнимо. Раз невосполнимо, значит, не случайно законодатель написал «обусловленную договором выкупную цену».

В тех случаях, когда договором предусматривается право выкупа, сам этот выкуп может быть осуществлен по общему правилу не ранее прекращения договора. Но опять, почему это правило сформулировано? Потому что экономически мы сказали, что арендодатель как собственник готов расстаться с титулом, готов расстаться с имуществом, когда весь ресурс этого имущества ему будет возмещен, и он полагает, что, условно говоря, 70 лет будет выплачиваться арендная плата, а потом за небольшую выкупную цену он готов расстаться с имуществом. Но для него интерес представляют платежи аренды за 70 лет + соответствующая выкупная цена. Кроме того, темпорально он готов на это выкуп после того, как срок договора истечет, т.е. он не сейчас готов, если бы он сейчас был бы готов, то он заключал бы договор КП, а он готов к тому, чтобы расстаться с ПС спустя определённый промежуток времени. Было бы неправильно в противоречии с его исходной логикой и устремлениями навязывать ему иную идею. Кстати, в свое время при условиях гиперинфляции, к которой мы сейчас приближаемся, это уже было, и это правило оказывалось чрезвычайно важным. В условиях гиперинфляции очень часто оказывается, что оговорённая цена выкупная через некий незначительный промежуток времени оказывается смешной с т.з. текущего уровня цен. Одно из крупнейшего предприятия на территории В.О., там бизнес по-русски, когда все приватизировали трудовому коллективу. Бизнес по-русски в чем состоит? Это начинать распродавать то, что досталось тебе бесплатно. И почему-то считается, что сейчас мы начнем распродавать и это и есть бизнес. Собственно, это предприятие было раскассировано, по частям были переданы отдельные цеха, площадки в аренду. Договор аренды заключался на 49 лет. Причем, там оговаривались размеры выкупной цены такого порядка, что в условиях гиперинфляции буквально через 3-4 года достаточно по Большому проспекту вдоль пройти, бутылки собрать и на сумму, вырученную от сдачи бутылок, можно было внести выкупную цену. В итоге этот арендатор говорит: «Я насобирал, давай, мамаша, пойдемте в закрома, выкупать будем объект». Берет и просто на счет кидает, и дальше в регистрирующий орган, типа: я собственник, я внес выкупную цену. Регистрирующий орган отказывает, а он в суд с обжалованием действий регистрирующего органа. Рассматривая соответствующий спор тогда, суд верно сказал, что по смыслу ст. 624 ГК РФ право выкупа предоставляется при прекращении договора. А, следовательно, если ты хочешь, выкупную цену можешь внести и сейчас (мало ли что, народ сейчас вороватый, вдруг не сохранятся эти деньги), но ПС и сам выкуп состоится, только когда закончится договор. Поэтому еще 44 года потерпи, вноси эти 44 года арендную плату, тогда потом ты можешь ощутить себя собственником соответствующего объекта. Это и абсолютно верно с т.з. предписаний ст.624 ГК РФ, и абсолютно верно с т.з. предписаний экономической логики установления права выкупа, защита интересов арендодателя, собственника объекта.

⇐ Предыдущая39404142434445464748Следующая ⇒

Поделиться: