На отношения по поводу каких предметов распространяется параграф 4 Главы 34? Что может быть предметом в рамках аренды зданий и сооружений?

Начальный ответ понятен - явно, что здания и сооружения в целом. Но тут же возник вопрос: помещения в зданиях и сооружениях могут быть предметом аренды зданий и сооружений? На аренду помещений зданий сооружений распространяется параграф 4 Главы 34?

Цена вопроса проста: если они подпадают под предмет, и на них распространяется, то к этим отношениям применяется §4. Если они не подпадают, а формально-логически мы на вторую канву выходим, то аренда помещений будет регламентироваться не § 4 Главой 34, а поскольку такой отдельной разновидности нет – §1 Главы 34. И мы, если это так, получаем крайне несистемное регулирование. А.А. сказал, что формальная логика вроде бы вела нас к тому, что помещения в зданиях и сооружениях – это не здания и сооружения, значит, к этим отношениям должен применяться §1.

Кстати, в первом издании монографии М.М. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право» в разделе, посвященном договору аренды, ответ на поставленный вопрос давался именно с позиций формальной логики, В.В. Витрянский, констатировал, что аренда зданий будет регулироваться §4, а аренда помещений в здании - §1.

Но такое формально-логическое решение оказывалось крайне неудачным и крайне неудовлетворительным, потому что между §4 и §1 есть серьезнейшие различия. Начиная с вопроса, который мы уже озвучивали – это вопрос о государственной регистрации. В §1 государственной регистрации договора посвящена ст.609 ГК РФ. Как решается вопрос о государственной регистрации в ст.609 ГК РФ? Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В аренде зданий и сооружений - §4 – государственной регистрации посвящена ст.651 ГК РФ, п.2 этой статьи говорит о том, что в государственной регистрации нуждаются договоры аренды зданий и сооружений на срок, не менее одного года.

И получалась дурацкая ситуация. Если сдавалось в аренду все здание в целом, при этом в этом договоре арендатору давалась возможность заключения договоров по поводу помещений, находящихся в этом здании, а сам договор заключался на срок менее 1 года, то получалось, что сам исходно договор аренды зданий и сооружений регистрировать не надо, а договор аренды, который применительно к первому, был бы уже субарендой, договор аренды помещений, несмотря на то, что он тоже будет менее 1 года, по ст.609 ГК РФ уже регистрировать надо было.

Кроме того, по-разному вопрос о форме. В ст.609 ГК РФ форма зависит от субъектного состава и срока. Допустим, что соответствующий договор нуждается в письменной форме, в ст.609 ГК РФ есть последствия несоблюдения письменной формы? Нет, форма там не конститутивный элемент. В п.1 ст.651 ГК РФ – в аренде зданий и сооружений – форма – элемент конститутивный, несоблюдение формы влечет недействительность договора. Опять рассинхрон обнаруживался в соответствующем регулировании.

Этот рассинхрон обнаруживался, и, допустим, в аренде зданий и сооружений дополнительное существенное условие в т.ч. и цена. Получается, что, если аренда помещений в зданиях и сооружениях не подпадает под формат §4, тогда цена существенным условием являться не будет. Собственно, во многих частных моментах получалось абсолютно рассинхронное регулирование соответствующих отношений, хотя именно к такому подталкивала формальная логика.

Потребовалось вмешательство ВАС РФ, который в 2000 году издал ИП № 53 от 1 июня 2000 года «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». ВАС расширительно истолковал возможный предмет договора аренды зданий и сооружений, расширительно истолковал те конструкции, которые подпадают под действие параграфа 4 Главы 34, включив туда не только здания и сооружения в целом, но и помещения в них. Формально ВАС решил только один вопрос, подлежит ли договор аренды помещений в зданиях и сооружениях, заключенный на срок менее 1 года государственной регистрации или нет. Он ответил: к договору аренды помещений применяется п.2 ст. 651 ГК РФ. Формально был дан ответ только на один вопрос. Но логика рассуждений ВАСа позволяет утверждать это как полное распространение на аренду помещений формата аренды зданий и сооружений.

Аргументация здесь была следующего порядка. Ввиду неразрывной связи со зданием, сооружением, где это помещение находится, к аренде зданий и сооружений должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ. Но такого не может быть, чтобы в вопросе о государственной регистрации к аренде помещений применялся §4, а в вопросе формы – параграф 1. Аргумент в виде неразрывной связи работает для всех отношений, поэтому, начиная с 2000 года, мы можем утвердительно сказать, что предметом договора аренды зданий и сооружений могут являться не только здания, сооружения в целом, но и помещения в зданиях, сооружениях.

Когда с помещениями вопрос закрылся, возник вопрос об аренде конструктивных элементов здания, сооружения. Например, стен, крыши и т.д. Крайне распространенные отношения: баннер рекламный повесить, или поместить антенну на крыше. Возможна ли аренда конструктивного элемента зданий или сооружений?

По гамбургскому счету, вопрос не замыкается только на зданиях и сооружениях, потому что вопрос об аренде конструктивных элементов, части вещи может быть поставлен применительно к любой аренде вообще. Условно говоря, у нас есть автомобиль, есть две боковых двери, пространство простаивает, а мы можем неплохо заработать, разместив там рекламные объявления. И здесь тоже будет вопрос. Этот вопрос глобального свойства: возможна ли аренда части вещи? Просто в сегодняшней действительности важнейшим практическим выводом является именно ситуация с конструктивными элементами зданий или сооружений. Возможна ли аренда конструктивных элементов зданий, сооружений. Если возможно, подпадает ли эта ситуация под регулирование параграфа 4 Главы 34, т.е. распространяется ли договор аренда зданий и сооружений еще и на аренду конструктивных элементов.

С этими конструктивными элементами детективная история, с крайне запутанным сюжетом, и показательна в том плане, что, к сожалению, мы не воспринимаем извинения и признание собственных ошибок за нормальный формат поведения, для нас извинение и признание собственных ошибок - это проявление слабости, почему-то так считается, хотя считается абсолютно неверно. А.А. кажется, это наоборот, появление силы, а не слабости!

Началось все в 2002 году, когда ВАС РФ издал ИП №66. П.1 - про аренду конструктивного элемента здания или сооружения. Вопрос, который стоял перед ВАС-ом: возможно ли заключение такого договора? И ВАС говорит: договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последний использует отдельные конструктивные элементы здания для рекламных целей, не является договором аренды, значит, правила о договорах аренды к таким отношениям не применимы.

Как все обрадовались. Вместо вполне естественной конструкции аренды, которая напрашивалась в данном случае, все стали на практике использовать договор об оказании услуг. Особенно обрадовались представителю бюджетных учреждений, потому что на аренду государственного имущества у них существовал запрет или необходимость получения согласия собственника, а при договоре об оказании услуг никакого согласия собственника не надо, можно и деньги получить на текущую деятельность. А где возможность на текущую деятельность, можно еще и откат получить. Поэтому пышным цветом размещение вышек на зданиях, в которых размещаются бюджетные учреждения, по демпинговым ценам на основании договора об оказании услуг. Конструкция абсолютно неестественная, но ей способствовал сам ВАС. Это 2002 год – ИП № 66.

В последующем пришло осознание, что это разъяснение не очень вяжется с действительностью. Ведь в чем смысл аренды? В том, чтобы собственник позволял извлекать полезный эффект принадлежащей ему вещи другому лицу. При использовании конструктивного элемента здания и сооружения не то же самое происходит? Какую услугу, условно говоря, бюджетное учреждение оказывает оператору сотовой связи? Оно предоставляет полезную площадь крыши для размещения там объекта, т.е. дозволяет другому лицу извлекать полезный эффект из принадлежащей ему вещи. Кроме того, по всей стране стали греметь уголовные дела с этими бюджетными учреждениями и договорами аренды, которые начали заключаться в формате договоров об оказании услуг.

И пришло время пересмотреть собственные позиции. Но ВАС не отменил разъяснение п.1 ИП №66, оно у нас остается и действует.

В 2009 году было принято ПП ВАС №64. ПП, которое было посвящено вопросам, связанным с использованием общего имущества многоквартирного дома. В последних пунктах этого ПП был поставлен тот же вопрос о предоставлении возможности использования конструктивного элемента многоквартирного здания, т.е. возможно ли?

Поскольку у нас всегда в заблуждениях люди упорствуют, ВАС дал следующее толкование. На вопрос: аренда ли это? Он сказал: нет, это не аренда, но к таким отношениям по аналогии применяются правила об аренде. Чего проще было бы? Если 4 лапы усы, хвост и мяукает, то это кошка, чем сказать: нет, это не кошка, а существо, к которому могут применяться наши воззрения о кошках.

Причем, там на самом деле возник очень занятный вопрос уже догматического свойства. Дело в том, что конструктивный элемент вещи – это не вещь. А если это не вещь в целом, то возникает вопрос: а объект ли — это права?  Ведь у нас в силу ст.607 ГК РФ предметами договора аренды может быть строго ограниченный круг объектов – только являющиеся вещами. Является ли часть вещи вещью и возможен ли ее оборот? Тут возникла достаточно сложная дилемма. Явно, что часть вещи сама по себе не оборотоспособна. И вот это обстоятельство надо было преодолевать. А интерес в использовании части вещи конструктивного элемента существует. Тогда в этом ПП №64 была предложена крайне интересная и удачная схема. Схема состояла в следующем, что на самом деле аренда части зданий и сооружения невозможна, потому что такого объекта как часть зданий и сооружений не существует, условно говоря, стен и крыш у зданий и сооружений нет, есть здание как юридический объект. Но эту ситуацию можно рассмотреть как? Что предметом аренды является все здание и сооружение в целом, просто пользование соответствующим объектом фиксируется на определенной части. Мы же, передавая предмет в аренду, можем ограничивать порядок пользования объектом? Условно говоря, передавая объект, ограничивать это пользование темпорально: по советским, церковным и иным праздникам не использовать предмет. Возможно ограничение? Да. Возможно заключение двух договоров аренды, один пользуется этим имуществом - ПН, СР, ПТ, второй - ВТ, ЧТ, СБ, а ВС проветриваем. Раз возможно ограничение темпоральное, значит, возможно ограничение и пространственное.

Условно говоря, есть у нас объект в целом, мы заключаем договор, по которому говорим: тебя арендатор интересует только эта часть, хорошо, ты туда не ходи, ты сюда ходи и используй этот полезный эффект. Но поскольку такого объекта нет, то мы вынуждены сдавать в аренду весь объект целиком, просто оговаривая, что предметом пользования будет определённая часть. Это не будет изменять объектологию, но будет удовлетворять нужды оборота, связанные с использованием части.

Например, на 1 этаже банкомат стоит. Как предоставить 1х1 метр, эту часть пола? Если без этой схемы, то придется нам идти в реестр, выделять этот кусок пола как отдельный объект, причем, у нас его не получится выделить, потому что трехмерное пространство не задается. Нам надо стены поставить, создать трехмерное пространство, зарегистрировать эту стелу посреди холла как отдельный объект, засунуть в эти стены банкомат и заключить договор аренды в отношении этого куска. Но это тогда уже будет не аренда части, а будет аренда всего объекта, сам объект будет и кадастрирован подобным образом, и учтен в органах государственной регистрации подобным образом. Представляем, сегодня этот банк есть, а завтра его нет, а честолюбивые дублеры хотят расположить на этом пространстве кофейный автомат, а он больше, чем банкомат. Это нам надо убрать вновь метр на метр, снести стены, кадастрировать все помещение в целом опять, вернуться к нулевому варианту, дальше померить кофейный автомат, создать трехмерное пространство для него, кадастрировать, внести на учет, сдать в аренду. Это абсолютно неудобно, абсолютно неэффективно. При незначительных сроках договора расходы на выделение отдельного объекта, себя не окупают и не оправдывают. Т.е. эти расходы таковы, что такую арендную плату никто не готов абсолютно платить.

Поэтому вариант, при котором у нас предметом будет вся вещь целиком, а пользование будет ограничиваться определенным пространством, прямо зафиксированным сторонами в договоре, оказывается принципиально более удачным. Он не нарушает у нас догматические представления об объектах ГП, у нас не квадратный метр, не участок пола является предметом аренды, а все здание и сооружение в целом. С другой стороны, позволяет удовлетворить интересы фактических участников современного гражданского оборота с тем, чтобы предоставить им возможность снять именно метр на метр, чтобы не платить арендную плату за все здание и сооружение.

Кстати, это вариант, который был предложен в ПП №64. Но формулировки этого Постановления были таковы, что не было понятно, должен заключаться договор аренды конструктивного элемента и у нас получается третий возможный предмет данного договора, подпадающий под регулирование § 4 или за счет иного восприятия самого объекта, количество объектов не увеличивается, только здание и сооружение остается, а та же самая цель удовлетворяется. Из ПП № 64 это не было понятно, оно было из такого свойства, что «нужное подчеркнуть». Каждая из заинтересованных сторон могла найти оправдание для своей позиции.

Детективная история продолжилась в прошлом году с принятием изменений в Постановление Пленума № 73, то самое Постановление Пленума №13 от 25.02.2013 года, которое внесло изменения в Постановление Пленума № 73. Здесь в п.9 ВАС констатирует следующее: В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и т.д. (цитируется). Судам следует иметь в виду, что это положение (ст.607 ГК РФ) ГК РФ, в т.ч. с учетом ст.606 ГК РФ о возможности передачи объекта только в пользование арендатора не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

 

2002год ЭТО НЕ ДОГОВОР АРЕНДЫ

2009год НЕ ДОГОВОР АРЕНДЫ, ПРИМЕНЯЮТСЯ ПРАВИЛА ОБ АРЕНДЕ

2013год ЭТО ДОГОВОР АРЕНДЫ

 

2002 год – это не договор аренды, правила об аренде к нему не применимы, 2009 года – это не договор аренды, но к ему применяются правила о договоре аренды, 2013 год – это договор аренды, к нему применяются правила о договоре аренды. Но при этом, ни разъяснение 2002 года, ни разъяснение 2009 не дезавуировано. А.А не знает, толи сложно признать, что лажанулись, толи по иной причине, но существуют все 3 разъяснения. Соответственно, в неразумных мозгах может возникнуть впечатление, что все 3 разъяснения, раз они не отменены, действующие, они все должны применяться.

Кстати, после 2009 года эта идея, она воплощена сейчас в ПП №73, с оформлением договора аренды конструктивного элемента, она стала пробиваться в жизнь. Другое дело, что в ПП №73 ВАС РФ не стал отбивать ее как единственно возможную. И здесь опять тоже умолчание, которое «нужное подчеркнуть». Следовательно, на сегодня вопрос: сколько предметов охватываются договором аренды здания и сооружения? Количество правильных ответов на этот вопрос может варьироваться от одного до 3:

- здания и сооружения сами по себе;

- помещения в зданиях и сооружениях (ИП №53);

- конструктивные элементы.

Эта же схема позволяет реализовать те же самые возможности, но теоретически более корректно объяснить эту ситуацию и свести это все (и 1, и 2, и 3) только к первому, и предмет остается у нас один. Потому что с помещениями в зданиях и сооружениях та же самая ерундень. Потому что для того чтобы сдать помещение, его надо отдельно выделить, его надо кадастрировать сейчас, его надо учесть, только потом по его поводу надо заключать договор, иначе куда запись вносить? У нас государственная регистрация как обременение, а некуда запись внести, не существует объекта. А эта ситуация позволила бы избежать всего?

Можно в аренду сдать помещения, не выделяя его в качестве отдельного объекта? Можно. Но только это будет не аренда помещений как таковых, а аренда здания и сооружения, с указанием формата использования этого здания и сооружения, и ограничением этого использования только конкретными помещениями. Т.е. на самом деле тот вопрос, который мы начали: сколько предметов у договора аренды зданий и сооружений? Вопрос, который в первом впечатлении выглядел глупо, сейчас производит впечатление вопроса запутанного. Любой ответ от 1 до 3 может оказаться правильным.

Если мы принимаем вышеуказанную схему, а она правильная – тогда один, остальное вариации, если не принимаем – аренда зданий и сооружений в целом, аренда помещений, аренда конструктивных элементов.

Только предметом специфика данного договора не исчерпывается. Помимо предмета договор аренды зданий и сооружений характеризуется следующими особенностями.

Здесь по сравнению с общими правилами расширен круг существенных условий. По общему правилу в аренде является существенным условием предмет. Здесь же таких условий два: ст.654 ГК РФ указывает, что договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер арендной платы, и к такому договору не применяются восполняющие нормы ст.424 ГК РФ, а при отсутствии в договоре условия об арендной плате договор не считается заключенным. В общем и целом, логику и систему законодатель выдерживает. Законодатель исходит из того, что всякий объект недвижимости уникален, поэтому восполнить отсутствующее условие о цене, об арендной плате оказывается невозможным, видимо, именно это обстоятельство и предопределило отнесение условия об арендной плате к числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений.

При этом, однако, мы должны понимать, что в современной правоприменительной практике господствует принцип непротиворечивого поведения. Далеко не всегда само по себе отсутствие арендной платы, согласованной сторонами будет влечь незаключенность договора. Мы можем смоделировать ситуации, когда это условие восполнено последующим поведением сторон, следовательно, исключена возможность на этом основании требовать признание договора незаключенным. Это общее отношение ко всем существенным условиям, которое мы всегда должны держать в голове.

⇐ Предыдущая41424344454647484950Следующая ⇒

Поделиться: